房产确权登记测绘中存在问题及对策研究

0引言房产确权登记是保障住房购买人权益的措施，在确权登记之前相关部门要对房产进行测绘。但是，从房屋交房到领取不动产权证往往需要3～5年的时间，究其原因是房产测绘进度较慢，且经常出现测绘面积跟实际规划面积不一致的问题，给房产确权登记工作的进行带来了阻碍。为此，本文就房产确权登记测绘中常见问题进行分析，并且提出相应的解决对策，促进房产测绘行业的可持续发展。1房产测绘中常见问题房地产行业发展繁荣，带动了房产测绘行业。房产测绘是利用专业的测绘技术、方法或一起等对房屋的质量、位置以及权属等进行测量，为房产确权提供数据支持，具有财政、权属和城镇规划的多项作用。虽然测绘过程中采用先进的测绘手段、技术和仪器，但是，不可避免的会出现各种问题，影响测绘数据的准确性。1.1房产测绘标准不统一目前，我国房产测绘以地方标准为主，不同地区、机构和测绘人员在测绘时采用的标准和方法存在较大的差异性。一方面，房产测绘中的外业测量、数据计算和绘图等工作中采用技术、方法和标准不同，最终导致不同地区或者不同人员测量结果之间存在一定的差异性。另一方面，房产测绘数据处理方法、信息存储格式以及信息化技术应用情况等存在一定的差距，最终导致其信息共享性存在一定的差距。不动产统一登记政策实施之后，虽然国家也出台了相关标准，但是不同地区执行起来还是有一定的差距，甚至很多地区并未严格执行和落实，阻碍了房地产市场发展的规范化[1]。1.2房产测绘操作不规范我国《房产测量规范》中虽然对房产测绘中的相关内容进行了详细说明，但是各个地区和企业在测绘时还存在一些问题，如人工测量误差。一方面是测量人员自身测量水平和意识的限制，出现的人工误差，受测绘人员主观意识水平和测量水平的影响，呈现出较强的主观性。另一方面是房产测绘中公共面积的分配，虽然《房产测量规范》中明确指出公共建筑归所有业主共同使用，但是在分配时不同企业或者人员采用的测绘方式或者方法不同，最终得到的测绘结果不同。1.3信息技术应用效率低下在对房产面积进行测量时，如果能够使用先进的信息技术，能够有效提升测量质量和效率。同时，还能够实现对房产测绘过程的控制，降低测量中的人为误差。但是，当前房产测绘工作中信息技术的应用力度较小，很多先进的技术并未真正引入和应用，无法发挥信息几乎是的优势，降低了房产测绘的质量和水平。同时，还影响了测绘技术的完善和更新，导致测量数据不准确，进一步降低测绘质量。1.4沟通交流不到位测绘部门独立作业，缺乏足够的交流和沟通，导致信息传输通道受阻，无法实现相关数据和信息的共享。同时，对房产测绘中存在的问题相互推卸，无法真正提出相应的解决方案，最终导致不同部门，不同人员的房产测绘结果呈现出一定的差异性，也给监管部门的工作带来了不必要的麻烦。2房产测绘与规划面积存在差异性的原因2.1规划设计和建设单位违规操作房产建设过程中会因为各种原因出现规划设计图纸变更的情况，建设单位在图纸变更后未及时进行备案更改或者根本未进行备案，最终导致规划设计和测绘面积出现较大的差异性。如某房屋在预期规划分户时，其面积为100m2，但是操作过程中并未严格按照图纸进行，导致分户后的房屋实际面积只有80m2，使得测绘面积和规划面积出现较大的差异性[2]。2.2房产测绘与规划测绘遵循的标准不同房产规划建设过程中的面积测绘按照《房地产工程项目面积测绘与规划计算范本》进行，但是房屋建设完成之后，面积的测绘是按照测绘部门出具的《不动产测量规范》进行。两个文件在测量方面的规范不同，导致房产测绘结果跟规划结果出现差异，究其原因是两个部门的执行目的不同，适用范围不同，测量方法不同。2.3不同部门之间缺乏协调性房产测绘工作中未意识到测绘结果跟规划出现差距原因是管理问题，只是单纯的将测绘差距问题推给测绘公司，未真正对测绘差距产生的原因进行深入分析和挖掘，也未采取行之有效的技术和方法，使得问题一直存在。同时，测绘人员对相关规章制度的学习不到位，特别是相关部门的规章制度，对不同部门制度的异同完全不了解，最终导致测绘和规划测量独立运行，缺乏沟通和交流。另外，测绘管理人员很多是从一线提拔上来，跟现场测绘人员比较熟悉，对现场测绘时出现的错误或者问题，他们选择漠视或者碍于情面完全不按照指定的考核制度去执行，导致其管理随意化，对测绘完成过程和质量莫不关心[3]。3房产测绘信息化方法随着测绘技术的发展，无人机在房屋测绘中的应用不断增加。一方面，无人机测绘的适应性高，能够实现对任何房屋面积的测量，且测量效率较高；另一方面，无人机测绘的抗干扰能力较强，能够满足多种工况的数据测量，特别是狭小和恶劣环境的测量，达到较好的测量结果。另外，无人机中搭载了高清摄影设备，可获得房屋清晰的图像数据，进一步提高房屋测绘结果的准确性。3.1无人机像控点布设房产测绘对测量人员的技术要求较高，需要测绘人员掌握非常专业的知识和技能。例如，在野外数据获取时，可采用无人机像控点布设技术。像控点布设时可参照低空数字航空摄影测量的要求，确保布设点立体、均匀的分布在需要测绘的整个区域范围内。布控点的坐标可采用坐标转换获取，对应的转换公式如下：式中：M——标准坐标系；P——平面坐标线的X坐标；Q——平面坐标线的Y坐标；m——真实坐标；k——转换系数。像控点布置完成之后，还要对测量当天的天气情况进行分析，特别是风速大小。测量过程中要确保无人机的飞行高度H、地面分辨率参数GSD、摄像头焦距f和像元参数b满足：H=。如果对测绘影像分辨率要求高，测量时要适当降低无人机的飞行高度。反之，则提高无人机的飞行高度。3.2房屋测量数据的处理在获取到房产的外业数据后，还要完成房屋内部区域模型的绘制。具体实施过程中可采用Smart3D软件去进行模型的创建，具体的流程是：采集房屋高密度点云信息a→生成不规则三角网b→生成白模型c→生成三维真实模型d。同时，将无人机数据采集时传感器横边尺寸和镜头焦距导入软件中，完成采集影像信息的匹配。然后，再将影像信息跟无人机像控点进行关联，将像控点放置到影像的准确位置。房屋三维模型生成之前，还要完成对模型三精度和空间三精度的对比，确保影像的真实性[4]。3.3不动产登记区域测绘该区域中的测绘可以采用数字线划的方式，从而有效确保测量精度和质量。测量过程中可利用EPS地理信息平台完成对不动产登记区域图像的采集，得到测绘区域的数字化图像。测绘人员需要对房屋内部结构、附属建筑、道路等信息的采集，并且利用DLG完成对所测量图像信息的检查和修正。如果测量过程中如果无人机的姿态不稳定，测绘人员无法通过DLG修正，可通过外业补测的方法修正，完成测绘图纸的输出，为房产确权登记提供参考。4房产确权登记测绘问题的解决策略房产测绘质量的提升，为房地产市场的发展奠定了良好的基础。为了更好的服务房产确权登记，提高房产测绘质量，必须要建立规范、科学的房产测绘制度，实现对测绘企业和人员行为的规范。同时，引进先进的测绘技术、设备、方法和标准等，提高房产测绘的精准性和准确性。针对以上问题，可以采取的解决对策如下。4.1推动房产测绘规范化相关部门要通力合作，不断完善房产测绘市场的准入制度和相关规范，提高我国房产测绘市场的标准化、专业化和法制化，让所有测绘工作都有章可循，有法可依。首先，要进一步加快测管分离的步伐，对房产测绘行业进行有效监管，确保所有测绘工作都按照规范进行。同时，充分发挥市场的调节作用，实现房产测绘资源的最优化配置。调整完成之后，房产测绘以企业为主，政府只是起到相应的监管作用。其次，要创建房产测绘诚信体系。鉴于现阶段房产测绘市场的无序竞争，房产测绘企业和人员的能力和素质呈现出较大的差异性。市场化背景下，房产测绘行业必须要充分发挥行业的监管和管理作用，通过行业诚信体系实现对企业和个人行为的规范，引导他们树立较强的责任意识和职业精神，避免恶意竞争等现象的发生。最后，要充分发挥房产测绘行业协会的作用，实现对房产测绘企业的有效监督和调控，推出相应的行业规范和标准，实现对房产测绘的指导和约束。同时，发挥行业协会的作用，推动房产测绘企业的交流和沟通，降低行业中恶意竞争行为的发生。4.2严格审核图纸内容和前期材料房产测绘工作的进行离不开图纸和相关资料的支持，测绘人员在房产面积测量时要严格审核房屋图纸数据和前期收集到的数据信息等，确保所依据材料的准确性。委托人要提前将房屋施工图纸发送给房屋规划部门，审核完成之后将其提交给测绘单位，进行房屋实际面积的测量。规划部门要对委托方提交图纸的完整性进行核验，要求提交图纸中包括房屋的平面图、剖面图、立体图、飘窗阳台大样以及楼梯详图等等，让审核和测量人员能够清楚了解需要测量项目以及尺寸信息。另外，还要加强对房屋总平面图、功能区以及说明信息的审批，对这些信息展开详细审查[5]。4.3规范房产测绘技术标准为了提升房产测绘行业的质量和效率，必须要加快新技术、新设备等的应用力度。特别是近些年，各种自动化和智能化设备的应用推动了房产测绘技术的革新，提高了房产测绘的精度和准确性。目前，房产设计和施工工艺不断完善，房产测绘技术和标准也要相应的完善，从而确保其测绘的可操作性和正确性[6]。如在进行坡顶房屋面积的测绘时，必须要采用新的测绘技术和标准。GPS-RTK是房产测绘时常用的测量工具，能够实现对测绘信息的快速获取、挖掘、融合、加工和共享。测绘人员还可以通过新型全站仪，实现测距、微数据、测角等数据的精确测量，并且将测量结果快速存储到设备自带的信息系统中。随着科技的发展，一些更先进，更智能的测量设备会陆续应用到房产测绘中，测绘企业要不断优化和更新测量技术设备，力求实现房产测绘的快捷性和测量结果的准确性。4.4严格执行测量检查制度房产测绘时要严格控制测量的精度，从而确保测量结果跟规划结果的一致性。测量之前，测绘人员要针对不同的测量内容选择合适的测量方法，最大限度的降低测量误差，提高测量精度。同时，测量过程中还要严格按照国家相关规定设置测量控制网，将其误差控制在0.25m以下。房产面积测绘时要按照相应的要求去进行各个环节过程的检查，一方面实现对自己工作质量的检查，另一方面做好相关联单位的互检。测绘验收时要按照国家规定的一级和二级检查制度进行，房屋测绘验收要指定专人进行，中途不可随意进行人员更换。同时，对房屋测绘中面积分摊和其他需要计算的内容，要实现设置科学合理的测绘方案。如果房屋测绘中发现问题，要安排专职质检人员对问题进行确认，然后提交到负责人进行二次确认。4.5反复检查计算结果房屋测绘数据在提交给客户之前要进行反复检查，确认信息无误后将最终技术报告提交给上一级部门进行审核。审核通过之后，还要对测绘结果进行复审，判断提交的结果中面积计算公式是否正确、图纸和房屋编号是否一致、房屋所在单元的位置是否正确。房屋测绘工作关系到开发商和客户之间的经济利益