综合项目未来远景规划方案报告

****广场未来远景计划汇报序言前期工作结果未来远景计划结语一、序言****广场商圈在***市中心，临进火车站、汽车站，人流大、车流密；因地处老城区，街道窄、人行道等公共配套设施形同虚设。项目面积跨度大，受街道分离，加上开放式设计，零碎式销售，管理上需要投入更多人力、物力、财力，加上只有三、四线城市物业服务收费标准，空置率过高，必将影响项目正常运作。结合前期我企业对该物业区域了解，依据项目实际情况，我们将统筹制订项目计划、实施、管理纲要，和行之有效管理制度和服务理念，确保该中心商圈能够连续、稳固发展。鉴于前期双方合作基础上，我们对所做工作结果进行了一次总结，并对未来合作方向做出远景计划，期待真诚合作，共赴共赢之路。二、前期工作结果9月15日依据《*******物业委托服务协议》入住******以来，秉承“互利共赢创建友好小区”经营理念，对数据整理分析、费用管控、内部管理、感观品质提升等方面做出了大量工作，取得了很大改善，总结以下：（一）数据方面住宅、商业房屋数据梳理。每栋楼安排一名楼管员对每一户数据信息进行数次查对，并查对用户手中数据信息，确保收费数据完整有效。依据数据喷绘房屋动态一览表，楼栋房屋动态清楚。财务数据查对。部分账目是金蝶系统台账，部分账目是手工开票，为核准收费账目，安排专员查对一个多月，才将账目理出头绪。设施设备数据。设施设备没有完善台账，不便于管理，本企业利用“大干三十天”契机，对辖区全部设施设备进行统计，建立设施设备台账。依据台账统筹设备养护、维保计划，能使物业保值增值。水电表台账建立。水电表台账没有系统建立，不利于后期对水电表核查，管控。连续两个月对全部住宅、商户水电表进行统计、排除，补装水表12块，水表损坏28块，有效杜绝了企业损失。（二）费用管控1.水电费管控。8-9月份电费累计77万，水费19万，接管后，对漏洞进行排查，无计量、出处用户全部关停，经过管控，9-10月份电费累计39万（中央空调关闭有一定影响），水费15万。以后申请对自来水用水性质进行调整（由全部非工业用水调整为部分非工业用水、部分居民用水），估计调整后月节省水费2.5—3万元。2.物料采购管控。物业企业本着一心为业主服务，既满足各部门需求，又不铺张浪费，材料采购货比三家，经过市场考察，择优选择，材料采购成本管控有显据成效。3.电梯维保费管控。从90台电梯年维保费62万元（大包，配件费约10万/年），经过市场考察，现在按90台电梯年维保费约40万元（包200元以内配间，大件估计10万/年，总费用在50万元以内）。（三）工作开展1.人员优化。经过引进、提拔、培训对原有岗位人员进行优化，淘汰了一批工作能力差、思想不坚定、实施力不强职员；培训、教育、提升了一批愿意学、肯吃苦职员；引进了一批有经验、有头脑管理层职员。整体队伍战斗力稳步上升。2.制度建设。经过对现场情况摸底，结合原有制度步骤，重新梳理制订了一套符合项目实际运作体系文件，导入实施后可形成制度约束岗位。3.广场环境。广场是我们脸面，经过对广场外墙小广告清理，下雨时机对广场步行街冲洗，又购置洗地车、扫地车补充广场清洁力量，利用现代化设备替换传统人工清洗。又对广场安装广告牌进行拆除，整个广场环境及视野开阔不少。4.楼层整改。经过开展“大干三十天”活动，对楼宇根本清理，楼宇小广告、消火栓箱、天台等公共部位进行清理，清理出垃圾清运了约35车（不含正常装修垃圾）。5．遗留问题处理。（1）伴随易生活物业企业介入，协调实业企业对房屋渗漏水300多处进行排查，发觉并处理了40余处，其它渗漏点是之前维修过未联络业主确定或联络不上用户。（2）住宅业主更换刷卡式智能电表，有效处理垫付住宅电费情况，更换过程中发觉有多户1年多、甚至多年未交过电费情况。（3）排污泵缺失、损坏31台之多，排污靠排污车抽，增加了人工成本，经过协调，和厂家直接对接采购，降低中间步骤。（4）公共部位存在多处安全隐患，比如：大堂侧门无门禁、天台女儿墙高度不足等问题，各部门集思广益寻求处理方案，消除隐患。6．消防演练。组织3次预演，4次消防演练，邀请大部分商户参与，同时邀请消防队、小区、派出所参入演练和观摩。受到广大业主/用户一致好评。7、“大干三十天”活动开展。经过大干三十天活动，对现场用户反应比较强烈卫生差、通道灯不亮、消防通道占用等感观问题，充足调动全部职员开展为期30天整理整理，取得了大部分用户好评，得到了大部分业主肯定。三、未来远景计划物业市场和房地产市场一样，正经历生死存亡大战，前很快传出万达物业抛售传闻，可想而知，中国巨头全部想着怎样在经济低迷市场保留自己独有优势，将弱势资源推入滚滚波涛中重新洗牌。作为三、四线城市我们，更应该把握时机审时度势，充足挖掘周围市场潜力，整合资源，不停革新，打造一个整齐、舒适、安全多元化小区。查漏洞、控成本、找盈利，实现盈亏平衡自来水。自来水属公共资源，市场供水收费规律为市政直供水由自来水企业直接向住户收费，属物业二次加压供水按楼层不一样加收二次加压供水费。长久以来，未收取二次加压供水费，该费用由物业企业负担。供电。因区域范围广、用户多，加上部分线路需过专有部分，存在偷用、错接、混用现象，排查起来极其困难，需要上下一心，逐一排查，公共部位增设分支电表，确保使用有计量，每个月总表和分表汇总分析。空调。中央空调使用方便、美观，但住宅、商铺户数多，跨度大，管路长，末端设备监管难度大（需要进户），甚至部分用户从使用至今全部未能进入检验，存在极大漏洞。每户建立巡查电子台账，每次巡检、维修均需凭派工单进行，有效管控，严禁职员私自检验、诊疗、维修，杜绝干私活现象。消防。消防问题是本项目标一块最大弊病，系统分散，无完工验收，长久无维保，很多设备老化、损毁严重，从长远角度考虑，短期投资一笔费用将系统整合，降低后期维护、人员成本，有利于项目管理。区域性水电独立。春天小街、名吃广场、义乌商品城、流行前线、16号商业楼、13-14号商业楼等较大型商业区实施水电独立核实，实施谁使用、谁管理、谁受益、谁负责管理制度，可一定程度上节省人力成本，设施设备维修养护成本。停车场。伴随车辆不停增加，停车场管理漏洞也需不停完善。现有系统升级，制订符合项目实际情况收费系统和监管系统，用科技和人员相结合管理手段有效管控。排污。整个排污系统采取车抽人捞模式运作，排水泵损坏得不到修理，管网设置不科学，致使过多人力、物力成本投入；修复和增设排水/污泵，部分管网改造接入市政管网，减轻排污压力，精简队伍或在同行业实现市场化运作。充足利用广场活动、楼宇外墙广告位等资源，开展多个经营，主动创收，填补物业管理费不足。利用火车站、汽车站特有优势，开展房屋租赁、代订票务、商务接待、特色服务等，经过微信平台推广到县区，为信阳及周围县区人群提供服务，实现盈利。只有意识到危机，不停向全体职员灌输漏洞危害、成本管控、集体开动脑筋，树立主人翁意识，才能实现群防群堵、共同节省、实现连续盈利。扎实物业基础服务不停完善基础制度。基础制度是一个企业运作奠基石，只有基础坚实、稳固，企业壮大发展才不会在云中漂浮。基础制度、基础服务需重新梳理，依据项目特征梳理一套符合项目需求制度。对内实施“精细化”管理，对外实施“人性化”管理，对用户实施“大爱”管理。物业服务大全部经过细节服务来表现，精细化服务就是对细节服务诠释。精是做精，把事情做到正确、精巧、最优；细就是做细，把工作、步骤、服务做到细致入微；化就是规范化，步骤规范、服务规范、管理规范，形成标准化、规范化文件实施。分门别类建立楼宇、公共建筑、设施设备、车库车位、临建仓库/门面房等台账，梳理出各类型建筑动态、使用情况、维护情况、年限、存在问题等，依据各类问题分别出处理方法，确保各项基础数据完备，消除后续管理隐患。消防、监控是基础管理至关关键部分，除建立台账外，还需聘用有专业资质维保单位对系统进行诊疗、修整，纳入到日常关键工作事项管理。联合消防队、派出所、小区对关键户进行排查，借助职能部门力量消除拒不配合、疑难户安全隐患问题。车：关键位置增设多层非机动车停车位，把立体空间利用上，减轻路面停车拥堵；货：路面设置货流引导装置，规范商户上货时间、路线，确保人流大时候看不到商户上货；经过对基础设施计划，使商圈环境提升，以配合大商圈升级。和用户建立良好沟通。经过楼管对入住、非入住、当地、异地用户均实施造访，发送节日祝福语，针对业主造访统计将用户分类，实施二次或数次造访，建立业主信息库，同时和业户取得良好沟通，让在家业户感受到实际行动，在外工作人感受到家乡温暖，构建友好小区。人员素质提升。人是一切事务根本，经过高密度培训教育、引导、帮带，使大部分职员素质得到提升，同时引进有优异管理经验人才，以满足企业发展需要，应对市场多种需求。开展多个经营活动。利用传统春节、元宵节、中秋节等节日气氛，开展多个经营活动，把业户主动性带动起来，参与友好小区建设。多种职能单位关系维护。经过对已建立联络各职能单位加强交流，同时对相关联职能单位邀请到项目指导工作，经过职能单位帮带，扎实业务知识，扎实基础服务。同时也可建立工作关系，处理企业发展所需。基础工作扎实了，业务熟练了，人员充沛了，才能愈加好地推行各项增值创收项目。（三）城市中心商圈升级对步行街临铺进行整改（必需时拆除临铺），规范路面商户门头广告、招牌，打造一条或多条人员流动路线，每条客流路线有专题，有内容，带动动线上商户，降低空置率，提升商户收益。整合现有广场停车、展销、广告资源，结合市场受欢迎品牌调查，引进含有特色优质项目，拉动商圈客流及消费，同时将各优质商家整合到网络平台上，实现线上订单、线下服务功效。调整部分位置，支持当今最时尚、流行电子商务、物流配送、物品仓储等企业落户本商圈，为商圈内商家提供时时刻刻不在下楼便利。部分物业空置率高，经过置换、赔偿、参股等方法统一资源，打造以儿童早教、专业培训（游泳、跆拳道、书法、考前教导、武术）等机构组成含有专业市场商圈气氛。逐步将整个商圈升级为购物休闲、美食广场、酒吧街、电子物流、专业培训、电玩一条街、宾馆网吧等专题圈，改变现有交叉品类、参差不齐局面，才含有市场力，赢得市场