楼盘营销前期推广专项方案最终版

XXXX项目营销推广专题定位方案一、项目营销出发点分析XXXX项目作为本溪市建工综合开发开山之作，含有很关键战略意义，在营销推广上，不仅是项目本身推广，更关键地是“以打造项目形象为基础，塑造本溪市建工综合开发地产品牌”。同时，XXXX项目还含有高度城市价值和社会价值。项目标开发建设，担负着对本溪高裕区域城市形象历史转变，担负着把本溪市房地产业做大做强、助推本溪城市化进程企业使命和提升本溪人民生活水平社会责任。从某种意义上讲，XXXX不单单是一个简单房地产项目，更是一场区域升级革命，一个城市形象工程，一个社会优异事业。所以，对于XXXX项目标营销推广，在整个营销战略思想定位和专题定位上，必需得从城市角度、社会角度、产业角度、企业角度和产品角度上出发，分阶段、分步骤，有章有序地定位项目标营销高度、营销专题和营销语言。二、SWOT分析依据项目和市场概况，进行SWOT分析，方便充足利用机会，发挥优势；回避威胁，改变势态。S（优势）O（机会）·无和伦比地段优势·准现房，年底能够入住·独有自然、人文环境优势·市场对住宅需求旺盛，多层价格攀升·超前计划设计·消费者对该片区有较深情感·区位文化内涵丰富W（劣势）T（威胁）·建安成本高造成销售价格较高·市场供需失衡，高层严重过剩·项目开发周期长，消费信心不足·市场竞争猛烈，进入恶性竞争阶段·工程进度慢，无法按时交付·消费者缺乏消费决议信心三、市场定位在对市场进行深入分析、有效细分、专业评定基础上，作出以下定位：3.1主力消费群体1、消费群类型个体经营户2、职业特征；从事服装、贸易、加工、服务等行业个体业主或经过投机手段快速暴发暴发户。3、心理特征：有强烈虚荣心，喜爱攀比和炫耀，期望经过外在条件来追求文化品位，为自己“镀金”。宣传中文化品位及市场热点对其有较强吸引力。4、置业特点：二次置业，以居住为关键目标，有少数投资者。3.2辅助消费群体1、消费群类型：效益很好企业单位和机关管理者2、职业特征：多为石油、电信、银行及学校等单位管理者及高收专业技术人才。3、心理特征：高学历、高智商，年纪多为30—40岁，有文化品位，对生活服务要求高，对原居住环境不满意。小区文化品位、环境、服务对这部分消费群拥有较强吸引力。4、置业特点：二次置业，以居住为关键目标。3.3其次，部分个体职业者如律师、医师和私企业主，也是我们目标消费群，这部分人群消费理性，重视小区配套服务及升值潜力，置业特点多为居住兼办公。3.4团购市场团购市场也是我们关键目标市场，其市场份额应占到该项目销售总额30%以上。团购关键针对部分效益好机关和大型企业展开，经过价格政策和关系营销实现销售。四、影响消费决议关键原因为了愈加好研究消费者消费心理和行为，以此制订营销策略和传输策略，我们和销售人员进行沟通后，得出以下结论：影响消费决议原因：依次为地段、环境、户型、价格、开发商品牌、物业配套及朝向；地段和环境关注度极高，说明这部分消费群极为重视生活周围环境，而地段和环境也是本项目标最大优势，应充足进行买点挖掘和传输；价格即使在消费决议第四位，但该部分消费群体对价格敏感性并不十分强烈。所以经过推广和说服提升项目价值，配合价格政策应用比本身降价意义更大；家庭决议和为孩子考虑是影响消费者购置关键影响，这说明这部分消费群充足考虑到家人及孩子生活及成长。所以生活气氛营造和以孩子为突破（如教育、人文）营销手段应充足应用；提升生活品质是大多数消费者消费心理，而表现个人荣誉感也是目标用户追求价值，所以表现项目标尊贵和专属性十分关键；在信息获取方面，关键以人际传输和途经现场为主，而从大众媒体获取信息十分有限。由此销售现场包装和公关推广成为最有效沟通手段；五、营销战略及营销策略5.1营销战略在对市场和项目充足分析基础上，结合目标市场消费特征，我们确定了差异化营销战略，并提出品牌营销思绪，即借项目营销，提升品牌，借品牌提升，促进项目营销，形成良性互动局面。5.2营销指导标准1、实施营销整合，从消费者出发又回归于消费者；2、销售和营销整合、实现推广和销售良性互动局面；3、重建销售模式，全方面提升销售力；4、重视事件营销及新闻统筹作用，扩大传输效果；5、销售节奏把控适当，全方面提升销售结果；6、重视品牌形象统一，利于二次营销及企业整体形象提升。六、项目营销攻略定位本着项目标营销出发点，依据近期对本溪做市场调查情况，再结合项目目前实际情况，XXXX项目形象塑造和传输，是目前营销首要步骤。整个推广根本是“以高度定位理念，以理念塑造品质，以品质展示形象，以形象表现价值”。具体攻略点为：——城市价值。本溪正处于国民经济发展和城市化建设关键时期，房地产业作为国民经济发展支柱产业和城市化建设主导力量，品质地产项目标开发建设含有助推国民经济发展和提升城市形象巨大城市价值。XXXX项目标开发建设是对本溪原高裕区域污染、脏乱环境一个颠覆，是一场区域形象革命，是对城市历史改写。——社会价值。居住环境提升是人民生活水平提升关键标志，也是构建社会主义友好社会关键路径。XXXX项目作为本溪首席生态型山水园林小区，有利于极大地提升人民居住品质，加紧社会文明进步步伐。——产业价值。本溪房地产业尚处于发展初级阶段，行业快速发展需要一只“领头羊”带动，需要建立一个表现本溪地域特色、切实符合本溪人民生活需求品质地产开发模式，XXXX项目标开发建设含有着义不容辞责任。——企业价值。针对本溪市建工综合开发

52%浅认知群体和13%未认知群体，依靠98%社会认可率，深入扩大企业品牌渗透力，把一个著名品牌名企涉足地产开发使命和价值转嫁为本溪市建工综合开发地产品牌，形成项目不可替换竞争优势和企业发展战略竞争优势。——产品价值。产品价值是一个项目上述多种价值综合表现，好产品，包含到科学合理计划、一流工程质量、科学实用户型、精美外观、优美景观环境、完善配套、周到物业服务、物超所值价格等等，是对大家向往生活答卷，是一幅健康友好生活画卷，是一个高度，一个品味，一个地位，一个尊荣，一个追求。七、项目营销推广专题定位1、开发导向定位创新一个本溪品质小区开发典范模式2、总体形象定位XXXX本溪首席生态型山水园林小区本溪人本型生活小区开发典范3、总体推广专题定位XXXX上风上水，城市尊耀生活望山揽水/美景尽收/城市生活/尊耀无限辅助专题：NO1、XXXX一城山水，一城青翠；一方人居，一方尊耀NO2、XXXX山水和绿景相融，健康和尊耀同时NO3、XXXX品质决定生活生活改变未来4、系列形象专题定位[城市革命篇]革命改变历史新貌发明未来XXXX，本溪南部，一次对城市历史旧貌颠覆/一场区域自然生态成为主宰革命/一个改变本溪人民居家生活开始/一曲演绎健康尊耀生活乐章[社会价值篇]居住缔造文明文明彰显尊荣XXXX，对大家居住品质环境精心琢磨设计，打造不单是一个优美健康生活环境，更是一个品味生活背后友好文化和社会文明，一个现代城市人生尊耀珍藏。[产业价值篇]开创本溪地产新时代引领本溪人民新生活XXXX，在本溪市建工综合开发地产精心酿造下，经过“本溪首席生态型山水园林小区”打造，意在创新一个本溪品质小区开发典范模式——本溪人本型生活小区开发典范，使房地产开发切实以购房者需求为导向，真正做到以人为本，从而助推本溪房地产业良性发展，开创本溪地产新时代，引领本溪人民步入生活新篇章。[企业价值篇]实力铸就品质名企奠定名盘本溪市建工综合开发地产筑就扛鼎之作本溪市建工综合开发地产值得我们信赖XXXX作为银光集团涉足房地产开山之作，本溪市建工综合开发地产紧紧围绕“建一流企业，树百年银光”银光目标精神，以“建一流小区，造一方之福；靠诚信品质，树地产典范”为开发目标精神，凭借银光集团雄厚实力，为本溪人民打造一流品质生活小区，以开创一个房地产开发典范模式，树立良好房地产企业形象，为本溪房地产业做大做强和人民生活水平提升做出贡献。[产品价值篇]◎选址说上风上水/人杰地灵/钟秀宝地◎一脉一象·一山一水·生气开天·大业共成◎气者，水之母也；水者，气之止。气行则水随，而水止，则气止，子母同情，水气相随也。行龙必水辅，气止必有水界，此造化之妙用。于盘龙处，觅人杰地灵之钟秀宝地，唯本溪南部——银光·XXXX是也。◎区位说离尘不离城离闹不离繁潜藏自然中XXXX，本溪南部上风上水之处，没有城市喧闹，却不远离县城繁荣，生活尽在方便中，在本溪市建工综合开发地产妙手勾勒下，脱掉了过去旧衣裳，抖去了灰尘，换上了和山水田园自然生态新衣，造就了一处脱离烦尘洋溢生活空间，成为本溪唯一一处“离尘不离城离闹不离繁潜藏自然中”理想生态居所。◎计划说承背山面水之势布龙脉旺居之所XXXX，地势北高南低，西高东低，正属“背山面水，聚气生灵，龙脉旺地”之象。总体计划充足尊重地势绝佳风水旺脉，布局依势而行，由北至南，层次错落有致，四处风和气顺，视野开阔，加之绿景围绕，大显依山傍水、天地豁达之感，俨然一幅自然山水中凝固绝美建筑画卷。◎建筑说生态人本设计纯美建筑乐章XXXX整体建筑设计中，引用了新城市时代下人本住宅概念，采取全新生态建筑设计理念，充足结合地域地理、风水原因，实施立体高差绿化，借北高南低地势，以分层绿化和错落建筑融入自然地理环境，将自然、山水、绿景、建筑和文化巧妙结合，打造成为本溪首席生态型山水园林小区。◎户型说人本户型设计完美生活空间小区户型设计充足考虑阳光、视景、通风等原因，并应用全阳式和南北对流式相结合设计理念，充足满足大家多样化需求；在充足满足各功效区间使用要求情况下，良好地控制了户型面积和利用率，是居家生活尽在自然、健康、方便、尊耀之中。◎会所说星级健康聚所城市尊耀风采◎一处没有“会议”聚会场所◎XXXX，本溪首席设计会所高端生活小区，为广大业主发明了一个蕴有城市风采休闲、健身、聚会文化场所，还愉快、尊荣于业主，为山水绿景生态健康生活注入了更多健康单元和文化涵养。◎视野说高度视野揽尽风景收藏自然XXXX，楼层利用北高南低地势由北向南依次递减，层次错落中，将景观视野发挥到最大化，同时又充足考虑到对自然健康气息充足吸收，在确保合理高度前提下，合适加高了楼层，使整个小区住户对绿色景观、清新空气得到了均享，高度中蕴含高贵尊容在山水绿景中自然绽放。◎品位说傲居绿城志存高远城之所在，山之所倚；绿意满径，自由呼吸；源头活水，润泽绿城；心随所想，宁静致远。◎保障说赢在品质，贵在保障◎选好房贵在选一个好开发商◎实力是居住品质保障，信誉是居住品质基础。本溪市建工综合开发地产，志在千秋，是从长远发展企业角度开发地产项目，视品质和信誉为企业发展基础。老百姓为是选一个好房子，本溪市建工综合开发为是赢得一方百姓。XXXX，赢在品质，贵在保障。◎物业说服务“五心级”，生活全享受XXXX，不仅重视建筑品质，而且愈加重视后期物业管理服务。小区设计了可视对讲门、闭路电视监控、二十四小时保安等安全防卫方法，立即地维修、保洁服务，系列健身娱乐设施和高端休闲会所等，意在为广大业主提供一个“贴心、细心、安心、放心、快乐”“五心级”服务，让业主生活全享受。◎生活说生活，是一个自然美◎这就是我XXXX家◎自然山水，山水绿城；自然健康，健康自然；自然尊荣，尊荣自然。回归到我XXXX家，心情就在绿景山色中慢下来。◎价值说有“修养”房子◎物超所值，择在眼光◎XXXX，让您买到不单是一套房子，而是一所融合山水之气、天地之灵龙脉旺居，是一个脱离烦嚣、静谧清心养生驿站，是一处望山揽绿、欢笑悠闲惬意乐园，是一个“居住显修养，投资超所值”房市珍藏。八、项现在期营销推广策划1、目前营销关键分析现在，项目正处于计划设计阶段，具体产品特征还未正式出炉，还需要一定时间，如若待到计划设计方案全部完成，则项目有限市场空间中会错失很多市场机会，被现有楼盘抢去一部分用户。同时，依据前面分析，XXXX项目形象塑造和传输，是目前营销首要步骤。所以，为了使项目及早入市，打好更深地基础，做到厚积而发，项目应开始其形象宣传，先建立市场著名度，并为美誉度和品牌度打造奠定基础。2、目前营销方法策划为了提升项目标营销效果，同时节省营销成本，在营销方法上我们没有必需选择太多，毕竟项目是处于市中心位置。综合考虑，XXXX目前营销推广方法关键提议以下：目前营销方法目前营销方法售楼处工地围墙户外广告围绕专题定位，依据实际布局统一设计在县城关键入口处选择设计，形象展示挂历宣传页考虑宣传资料实用性和大众接收性，将首期形象宣传资料设计成挂历形式，即显大气、档次，又比较实用，能让读者长久保留，以提升资料渗透性，从而强化大家对XXXX第一印象和期待程度。3、目前营销方法相关内容（1）户外广告第一期户外广告内容内容提议为：LOGO标志LOGO标志上风上水，城市尊