第五章房产调查ppt课件

1、.,第八章房地产调查,第一节房地产调查概述一、房产调查的概念根据房产测量的目的和任务，结合房产行政管理和权属管理的需要，对房屋和房屋用地的位置、权属、权界、数量、质量及利用状况等基本情况及地理名称和行政境界进行调查。二、房产调查的内容1.房产坐落调查；2.房屋用地权界即丘界的调查；3.房产权属状况调查；4.房产权界状况调查；5.房屋状况调查；6.地理名称和行政境界调查。,.,第八章房地产调查,第一节房地产调查概述房产调查房屋用地的调查和测绘以丘为单位分户进行。房屋的调查和测绘以幢为单位分户进行。房产调查最直接的对象是房屋。房屋依其主要功能可分为住宅和非住宅两大类。,房屋调查:坐落、权属、结构、

2、层数、建成年份、产别、用地面积等。房屋用地调查:坐落位置、权属界线、权属人,利用状况等。,三、房地产调查的目的是：获取房地产各要素资料，通过确权审查、实物定质定量，认定房地产权界及其归属，最终充实完善房地产测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。,.,房屋调查表市区名称和代码房产区号房产分区号丘号序号,调查者：年月日,.,房屋用地调查表市区名称和代码房产区号房产分区号丘号序号,调查者：年月日,.,二、房地产调查的方法,房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果归整五个阶段。资料准备：测绘、土地划拨、房屋批建、房产等级评估、标准地名及房产产权产籍等有关资

3、料。房产资料：一是房产开发商提供的各种房产基本资料和变更资料，以及各幢楼的备案、自留、回迁部位及其数量等资料；二是请房产登记主管部门协助调查楼盘的图号、街路号、丘号等房产测量号信息。,.,二、房地产调查的方法,先阅、后查。“先阅”：在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有关权属文件，结合产籍档案按房地产法规、政策、办法等对照审阅，其根本目的在于明确其权属是否合法属实。如资料不全，应及时通知权利人补充有关权属证明文件。,.,“后查”：房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后进入现场进行调查。现场调查的基本原则：一是不允许将产权产籍资料原件带至现场，以防散失。二是调查者通常必须携带工作用图、房屋产权产

4、籍资料、房屋调查表、房屋用地调查表、审阅记录、其他房地产调查用具等到现场。三是调查者应会同房地产各方权利人代表共同到现场指界认定，如果其中一方因故而不能到场，必要时应按法律程序完善委托代理手续。四是必须现场如实记录各权属单元房地产调查情况，对于房地产权属纠纷一定要客观记载，由上级主管部门调处，调查者不能越权仲裁。,二、房地产调查的方法,.,三、房地产调查在房地产测绘各阶段中的地位,1、在分幅平面图测绘阶段，通过房地产调查获得各用地单元的范围、坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各用地单元编“丘号”；2、在分丘图测绘阶段，房地产调查是为了确定各用地单元的权属、界线，对界址点进行等级划分和编号，了

5、解丘内房屋的情况并编立“幢号”；3、在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于房屋产权来源、产别及房屋基本情况展开，并确定房屋中各部分功能及结构，为合理测算房屋面积作好准备；4、在多元产权房屋分户勘丈阶段，通过房地产调查，确定各分户自用范围、公共面积范围及共有共用情况，并搜集公共面积的分摊协议或文件。,.,四、丘的定义与丘的划分,房地产测量-房产调查,1、丘的定义：丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。2、丘的划分有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。,.,3.丘号的编立方法,房地产测量-房产调查,丘号的编立：

6、按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。市码、市辖区(县)代码采用GBT22601995中华人民共和国行政区划代码规定的代码。房产区：是以行政建制的区、街（或镇、乡）的行政辖区，或者房地产管理部门划分的区域为基础划定。房产分区：根据实际情况和需要，可以街坊或主要街道围成的方块为基础将房产区再划分为若干房产分区。房产区码和房产分区码由当地人民政府和房地产管理部门统一编立，避免重号，保证编号的唯一性。没有划分房产分区时，相应的编码用“01”表示。丘号的编立：以房产分区为编号区，采用四位自然数字从0001至9999编列。,.,中华人民共和国行政区划代码,410000河南省410100郑州市

7、410200开封市410300洛阳市410400平顶山市410401市辖区410402新华区410403卫东区410404石龙区410411湛河区410421宝丰县410422叶县410423鲁山县410425郏县410481舞钢市410482汝州市,410500安阳市410600鹤壁市410700新乡市410800焦作市410900濮阳市411000许昌市411100漯河市411200三门峡市411300南阳市411400商丘市411500信阳市411600周口市411700驻马店市419000省直辖县级行政区划419001济源市,.,丘号编立格式如下：市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+

8、房产分区代码+丘号(2位)(2位)(2位)(2位)(4位)丘号编立顺序：以房产分区（或房产区）为单位，从北到南、从西向东呈反“S”形编列。在变更测量或修补测中，新增的丘号接原编号顺序连续编立。,.,五、房产区与房产分区,房产区可以市行政建制区的街道办事处，或镇，或乡的行政辖区，或根据房地产管理划分的区域或范围为基础划定。房产分区以房产区为单元划分，可按自然界线，依街坊，或依居民点，或依大的机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。丘以房产分区为单位划分房产区不仅有编号（代码），而且一般还有房产区的名称，房产分区一般只有编号（代码），而没有名称。房产测量规定中规定的丘号是4位数，

9、即最大丘号只能编到9999号。,.,五、房产区与房产分区,丘相当于土地管理中“宗”的概念。每一丘对应着一幅分丘图。丘具有用地面积、用地坐落、用地等级、使用人、用地单位所有权性质、权源、四至等属性信息。,.,六、幢和幢号,（1）幢的定义幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。（2）幢的编号幢号以丘为单位编号，幢号的编号顺序是：从大门起（或丘的入口处），从左到右，从前到后，用数字1，2，按反S形顺序编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。（3）房产权号在他人权属范围的土地上建造的房屋或自己权属范围内的土地上有他人建造的房屋应加编房产权号。房产权号用大写英文字母A表示，注在房屋幢号

10、的右侧，和幢号并列，字号与幢号相同。（4）房屋共有权号多户共有的一幢房屋应在幢号后加编共有权号，共有权号用大写英文字母B表示，注在房屋幢号或房产权号右侧，和幢号并列，字号和幢号相同。属性：地上总层数、地下总层数、总建筑面积、房屋坐落、房屋结构等。,.,七、层及层的编号,1、层的定义房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和。房屋的假层、附层、插层、阁楼、装饰性塔楼、以及突出层的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。2层的编号房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1,2,3，编号。房屋室内地平线以下的地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1，-2

11、，-3，编号。采光窗在地平线上，地板在地平线以下的半地下室，按自然层的第一层编号计算。层高在2.20m及以上的架空层计入房屋自然层。跃层住宅是套内空间跨越两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其他计自然层。,.,八、户及户的编号,1、户的定义户是指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。2、分户编号成套住在按单元号、层次、户号编号。单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、N单元。层次编号按层的划分编立。户号编立时，在各单元各层内，按从左至右方向依次编立，如二单元（301）、（302）、（303）、（304）。车位、商业铺位按层次、户号编立。层次编号同

12、上。车位、商业铺位编号时，应面向依街道门牌号方向呈倒S形分块，再对分户顺序编号。区域分户的户号按幢编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户用房跨层时，本户各层房屋编立为同一户号。3、属性：地号、房号、所在层次、房屋用途、产权性质、建筑面积、套内建筑面积等。其中地号：街路号丘号+幢号+层号+户号组成。,.,房产图形数据,街路房产分幅平面图丘、幢房产分丘平面图层房产分层平面图户房产分户平面图,.,.,第二节房屋用地调查,一、房屋用地调查的内容：房屋用地调查以丘为单位进行。调查内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等

13、基本情况。房屋用地调查记簿应采用专门的“房屋用地调查表”，并绘制用地范围略图。,.,房屋用地调查表市区名称和代码房产区号房产分区号丘号序号,调查者：年月日,.,房地产测量-房产调查,（1）座落房屋用地的座落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号，填写为：市区路（街）号等。路、街、巷等名称应以民政部门规定的名称为准，门牌号应以公安部门钉立的门牌号为准。房屋用地座落在小的里弄、胡同或小巷时，应加注附近主要街道的名称；缺门牌号时，可借用毗连房屋的门牌号加注东、南、西、北等方位。房屋用地座落在两个以上街道或两个以上门牌号时，应全部注明，但应分清主次，主门牌在前，侧、后门牌在后。,二、房屋用地调查的内容与要

14、求,.,房地产测量-房产调查,（2）房屋用地的产权性质房屋用地的产权性质指土地的所有权性质，分国有、集体两类填写。集体所有的还应加注土地所有权的单位名称，例如：“集体（李家村）”。（3）房屋用地的等级城镇的土地“等”按国家城镇土地分等填写，城镇土地“级”按当地人民政府制定的分级标准执行，主要参照“城市土地级别图”和“城市土地级别边界图”填写。如中国城市“土地分等”表平顶山是五等,二、房屋用地调查的内容与要求,.,房地产测量-房产调查,（4）房屋用地的税费按房屋用地的土地使用权人每年向有关部门缴纳的税费金额填写。免征土地税的填“免征”。（5）房屋用地的使用权主指房屋用地土地使用权人的姓名或单位名

15、称。使用权人为个人的，按身份证姓名填写；使用权人为单位的，应填写单位全称。（6）房屋用地的使用人指房屋用地实际使用人的姓名或单位名称，例如：某房屋用地的土地使用权属“国土资源厅”，而实际上一直归“地质测量队”使用，此处应填“地质测量队”。使用人是单位的，住址应填写其登记地址；使用人是个人的，住址应填写其户口登记地址。所有制性质分全民所有制（全民）、集体所有制（集体）、个体所有制（个体）三类填写。,二、房屋用地调查的内容与要求,.,房地产测量-房产调查,（7）用地来源指房屋用地的来源，即取得土地使用权的时间和方式，如出让、转让、征用、拨用等。填写年月日获得土地使用权，使用年限年，方式有以下几种：

16、出让：指国家有偿将一定年限的土地出让使用权人与土地使用者。转让：以出让方式取得的土地使用权，依照国家有关法律规定将其剩余年限的土地使用权再转移的行为。征用：国家根据公共建设的需要，依照法定条件和程序将集体所有土地强制性收归国有，并给于一定补偿金的行为。划拨：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳一定的安置、补偿费后，或者无偿交给土地使用者使用的行为。,二、房屋用地调查的内容与要求,.,二、房屋用地调查的内容与要求,房地产测量-房产调查,（8）用地四至（9）用地范围的界标填写用地范围边界界标物的名称，包括道路、河流等自然界线；房屋墙体或围墙、围栏、篱笆等围护物体；界碑、界

17、桩等埋石标志。填写方向与四至填写方向一致。（10）用地用途分类根据国家标准房产测量规定“房屋用地用途分类”标准填写，填写至二级分类代码。如果楼房各层用途不一致时，按地面一层用途注记；地面一层用途不一致时，按主要用途注记。（11）用地略图是以丘为单位，主要表示房屋用地范围及其权属界线，并用概略比例尺绘制的略图。（12）附加说明,.,房屋用地用途分类,.,三、界址点的调查,1、房产界址点，简称界址点或拐点，是房屋用地界线的转折点，界址点的连线构成房屋用地的界址线。2、界址点的确认。必须由相邻双方产权登记人到现场指界，并出具身份证明。组合丘用地，要由该丘各户共同委派的代表指界；委托代理人指界，需出具

18、指界委托书均和委托双方的身份证明。,.,3、埋设界址点,.,为地面上埋设的用，顶部中心为铝合金或其他金属材料制成，十字线中心钻一小孔，直径为1.5mm，小孔中心表示界址点的精确位置。,混凝土界址标桩,.,界址点标志,用石灰浇筑而成的界址标桩,带塑料套的钢棍界址标桩，主要适用于房角或墙角浇筑,带铝帽的钢钉界址标桩；主要适用于坚硬地面上钉设。,.,.,四、行政境界与地理名称的调查,房地产测量-房地产调查,（1）行政境界调查省、市、区、街道或乡等行政区的边界。（2）地理名称调查地理名称调查，简称地名调查，主要包括：居民点、道路、广场、河流、湖泊、山峰等自然名称调查；（3）用地单位名称指实际使用房屋用

19、地的工矿、企事业单位的名称。,.,第三节房屋调查,一、房屋调查内容房屋调查应在房屋调查表的配合下进行，并同时绘制出房屋调查略图。主要内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，并绘制房屋权界线示意图。基本情况：房屋的座落、产权人、产权来源房屋情况：房屋层数、层次、建筑结构、建成年份。产权情况：房屋产别、墙体归属、房屋权属界线示意图及产权争议情况等。面积情况：建筑面积、房屋使用面积、房屋产权面积、分摊面积。,.,房屋调查表市区名称和代码房产区号房产分区号丘号序号,调查者：年月日,.,二、房屋调查基本情况要求,房产测量-房产调查,（1）房屋的

20、座落（2）房屋产权人房屋产权人是指房屋所有权的权属主，可以是一个人或几个人，或是单位，或是国有。（3）房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋所有权的时间和方式。包括：买受、受赠、交换、继承、自建、翻建、收购、征用、调拨、价拨、拨用以及房改售房等。产权来源有两种以上的，应全部注明。调拨：政府或房地产管理部门无偿调拨的全民所有制或集体所有制单位的房屋；产权归属以调拨文件规定的为准。价拨：政府或房地产管理部门有偿调拨给全民所有制或集体所有制单位的房屋；产权归属以调拨文件规定的为准。划拨：政府或房地产管理部门免租借拨给单位使用、管理、维修的房屋；房屋产权为国家所有，使用单位仅有使用权。,.,（4）

21、房屋用途房屋用途是指调查时房屋的实际用途，应注记至二级分类，并加注用途编号。如果一幢房屋有两种以上用途，应分别调查，且在房屋调查表中注明。,.,三、房屋情况,1、房屋层数：房屋层数是指房屋自然层次的总层数。通常按室内地坪0以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2m以上（不含）的，才计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。,侧立平面图,房屋层数,.,2、层次,层次是本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。在存在跃层（复式结构）的房屋中，一般将其各部分的首层都划为第一层，以上相应部位划为同一层次。假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)不另编层次，将其划

22、入相应的层次之中，说明为“某层附层”等。,三层,三层,二层,二层,一层（首层）,一层（首层）,房屋的层次,跃层,阁楼,夹层,.,3附属结构房屋,（1）阳台：按其位置分类为：凹阳台、凸阳台、半凹半凸阳台；按其结构分类为：内阳台、挑阳台；按其形式分类为：封闭阳台、不封闭阳台。（2）走廊：按其位置分为：内走廊、外走廊、通廊、檐廊；按其结构分为：柱廊、挑廊；,天井,（3）天井、天篷：房屋中心用于采光和通风的中空部分为天井，当天井有顶篷时，称天篷。与天井结构上形式相似的还有通风井，垃圾道等。（4）室外楼梯：建设于房屋主体外的楼梯。,.,4、建筑结构,房屋的建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分的类别。确定房屋的建筑结构及其分类，基本目的是区别和反映房屋建筑的质量等级，按照其承重体系所采用的建筑材料而划分建筑结构的类别。一幢房屋有两种以上建筑结构时，应以面积大的为准。共划分为六类，即：钢结构（钢）、钢和钢筋混凝土结构（钢砼）、钢