凯旋城商业规划定位

1、长隆凯旋城商业规划定位报告,目录,第一部分：长隆凯旋城地块介绍 第二部分：调研背景及目的 第三部分：区域市场调研及分析 第四部分：项目地块自身条件分析 第五部分：市场定位 第六部分：开发策略定位 第七部分：整体规划定位 第八部分：产品规划建议 第九部分：附件 部分商家进场要求,第一部分：长隆凯旋城地块介绍,项目位于九江县未来的市政中心，整个地块由五宗地块组成，其中3号地由于规划路的必然分割，分成了3a号地、3b号地、3c号地、3d号地，地块较为分散，毗邻庐山北路，各地块环绕市民广场、市民公园。 项目总占地面积为：15.3520万 容积率为：1.8-3.0,一期四号地临庐山北路长622米，五号地

2、临庐山北路长398米、六号地临庐山北路长20米； 二期三号地临市政广场、市民公园长334米，临规划路长190米和140米； 三期二号地临庐山北路长362米，临市政广场市民公园100米； 项目各地块临街总长2166米； 市政广场、市民公园长334米，宽170米，面积56780。,第二部分：调研背景及目的,经对九江县现有商业地产市场的客观分析及多方论证，长隆公司和共读地产，均认为有必要对九江县现有的商业业态进行彻底的调研。为凯旋城商业项目的定位提供科学的依据。为使该项目的业态规划、产品规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，共读地产研究

3、部进行了较为深入的市场调研。,调研目的,A分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理。 B通过调研，明确商铺的业态规划与消费档次（包括商业街具体经营什么行业、提供什么服务等）。 C分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。 D通过调研，明确商业街的物业管理内容。,第三部分：区域市场调研及分析,九江城市解读,九江,长江中游南岸，京九铁路中段，江西北部门户重镇，中国中部最重要的交通枢纽之一 。江南鱼米之乡，赣、鄂、湘、皖四省交汇之处。历史悠久的人文名城，背靠庐山面朝鄱阳湖自然条件优越。目前为江西省第二大城市，全市辖一市、两区、九县，总面积1.88万平方公里，市区规划面积1

4、18平方公里，建成区面积68.11平方公里,固定居住人口约60万。,城市环境,中国宜居城市前六强。,锁江楼,东林寺,浔阳楼,商业地产预警系统判断,九江市在十五期间国内生产总值年均递增14%，2006年GDP达506.32亿元， 人均生产总值年均增长13%，达10825元。随着九江市产业结构转型，第二 产业比重增加，旅游业和房地产业的快速发展，九江市在未来几年经济仍会 高速发展。,GDP增速与商业地产发展关系,小于4%,大于8%,5%-8%,4%-5%,萎缩,停滞,稳定发展,快速发展,城市处于经济高速发展阶段，投资者对未来发展前景乐观，企业对商业投资 充满信心，将促进商业地产市场的发展,现有商圈

5、分析,庐山南路特色餐饮商圈,大中路城市核心商圈,开发区专业市场,庐山区十里商圈,7KM,10KM,6KM,九江市主要的城市商圈有4个 除城市核心商圈及辐射的庐山 南路商圈距离较近以外，其他 商圈之间的距离均在10分钟车 程左右。因此呈三角型分布形 成相对独立互不干扰的城市商 圈。,现有商圈性质分析,大中路商圈主要特点,根据业态经营面积调查结果显示百货商场所占面积最大为38%，其次为餐饮 行业比例为20%，精品服饰14%，数码8%，超市占6%，休闲娱乐5%，家电 4%，书店2%。,物业面积比例,商圈物业形态主要以集中商业为主，占到54%，街铺占22%步行街占14%， 超市6%，专卖店4%。但集中

6、商业中，联盛集团经营的商业绩效较好，特别 是信华城市广场经联盛入驻后，内广场的经营才开始有起色。因此联盛在九 江的商业经营能力明显高于其他公司。建议在对主力店的招商上充分考虑该 集团。,影响购物的因素分析,本次数据采集于访谈调研抽取样本量为100人，结果显示九江消费者对于 商品的质量和价格最为关心，敏感度较高。对购物环境的认识正在逐步 形成。但对服务水平的要求还在初级阶段，因此九江目前消费者和商家 尚处于成长阶段。,九江市大中路步行街,信华城市广场内广场,信华城市广场步行街入口,联盛百货明显的领导性,大中路步行街作为该商圈的核心,主要以临街店铺为主,经营的业态以品牌专卖、 数码电器、国际快餐连

7、锁等。租金在100-150元/平方米。出租率达95%，并有 310万不等的转让费。而几步之遥的信华广场内广场在几个月前却门可罗 雀，后因联盛百货的带动导致该广场较以前充满生气。,信华城市广场,信华城市广场占地面积5 万平米，总建筑面积15 万平米，其中包含的物业形态有，大型百货、景观商业步行街、酒店、住宅等。现处于持续招商阶段，主要客户以：国内外服装、家电、休闲娱乐、家居百货、通讯器材、餐饮美食知名品牌招商，先期主力店定位全国连锁知名企业。 后新太子万豪酒店与联盛百货主力店进驻才形成较好的商业氛围。项目早在2005 年首次开盘销售火爆,但是由于后期的经营管理问题生意惨淡、现在正在重新整合资源重

8、新启动招商，铺位的出租率较低，价格也相对便宜、一楼80 元/平米月、二楼50 元/平米月、三楼30 元/平米月。,大型娱乐物业,广场内街,广场小品,浔阳路商业形态调查,浔阳路的商业形态以大型百货、超市、临街街铺为主，并辅以金融类配套及休闲娱乐餐饮，街铺的租金达到了120-270 元/平米月，百货、超市柜台的出租率100%、街铺出租率达到98%,九江市四码头商圈集中商业调查一览表,九江市经营商铺所有权分析,当前的经营者90%以上是租赁店铺经营,购买店铺的除个别大型商场的自 有物业以外其他仅占10%,因此商铺的购买者主要为投资者.,经营者购买商铺考虑的主要因素,经营者对地段的认同感较强,租金回报的

9、因素并不是决定购买的主要因素 相对于高品质商铺所带来的增值,租金回报所带来的购买欲望刺激就显得 较为有限.,经营户对商铺结构需求,美丽九江县,古街风情,生活一角 老街商业,生,新生商业街,柴桑北路 丽都步行街,据调查统计：九江县现有商业店面共968家，营业中门店共744家，关闭及空置店面为224家，空置率为25%。现营业中商业面积为40658，空置及关闭店面面积约为15000多。经营业态以精品服饰为主，有182家占总业态比例25%；其次为：建材业，129家，占业态比例为17%；餐饮业，97家，占总业态比例13%；超市，69家，占总业态比例9%。,九江县业态,路段业态,庐山西路起至房管局旁转盘至

10、老街止，现有营业中店面共313家。是九江县商业分布 业态最全，跨度最长的一条商业街。业态分布以建材业为主，共108家，占总业态比例 的34%；其次为副食和餐饮，各占总业态比例的11%和9%。,庐山东路原为城郊，因交通路网的改进及高速公路的兴修而得以改变面貌，但因地段偏冷，商业并不景气。此路段相对较短，目前共有店面58家，其中营业中28家，空置30家，空置率为51%。业态分布以机车维修为主，占该路段总业态比例的21%，其次为副食和餐饮，各占18%、11%。,庐山南路和庐山北路因私房过多，仅有零星的商业存在。目前营业中店面仅26家，而空置店面有122间，空置率高达82%。在有限的营业店面中，业态以

11、副食、机车修配和餐饮为主，各占26%、23%、15%。,柴桑南路现有营业中店面76家，空置及关闭店面16家，空置率为17%。此路段除近火车站附近外，只有近转盘处才愈渐繁华。业态分布以精品服饰、餐饮、IT通讯为主，各占该路段总业态的29%、18%、16%,柴桑北路因汇聚了万客汇商圈、丽都步行街商圈和桥头商圈、传统老街商圈而突显繁华。该路段现有店面共290家，其中营业中店面249家，空置41家，空置率为14%。营业中店面业态分布以服饰为主，占该路段总业态比例的56%，服装业的繁盛可见该路段在沙河举足轻重的影响力。,沿河路因一条沙河横亘其中而得名。沿河路商业总量不多且以泡冰、夜宵等特色餐饮为主，共有

12、店面40家。其中，营业中店面25家（餐饮店占17家），空置店面15家，空置率为38%。,沙河火车站即庐山站，商业兴盛与否基本取决于来往人流量，近两年因靠站车次减少商业也渐趋萧条，目前现有商业仅以餐饮住宿及副食品为主。,九江县商铺面积在30以下的有240家,占总数的29%,其次是30-40的一共有148家,占总数的17%,再次是40-50的有115家,占总数的14%,50-60的有85家,占总数的10%, 60-70的有35家,占总数的4%,70-80的有57家,占总数的7%,80-90的有63家,占总数的7%,90-100的有35家,占总数的4%,100以上的有69家占总数的8%.,商铺层高为

13、3m的有271家，占总数的33，层高为3m-3.5m的有135家占总数16，层高为3.5m-4m的有211家，占总数的26，4m4.5m的为0，4.5m-5m的有84家，占总数的10，5m-5.5m的有46家，占总数的6，5.5m-6m的有73家，占总数的9,在调查的有效数据中,商铺开间为3m的有303家,占总数的37%,3m-3.5m的有266家,占总数的32%,3.5m-4m的有180家,占总数的22%,4m-4.5m的有55家,占总数的7%,3m以下和4.5m以上的分别有10家和6家,占总数的1%,门头面积一般是随店面的大小而变化,5以下的208个,占总数的25%, 5-10的271个

14、,占总数的34% 10-15的174个占总数的21%,15-20的92个占总数的11%, 20-25的31占总数的4%, 25-30的33占总数的4%.30以上的31个4%,九江县商铺多以10m-15m为主,共有357家,占总数的43%,5m-10m的共有308家,占总数的38%,15m-20m的共87家,占总数的11%,5m以下的有61家,占总数的7%,20m以上的有7家,占总数的1%,在所有调查数据中,自有店面共77家,占所以的9%,而租赁店面占绝对主力,共743家,占总数的91%,所有权,九江县卫生费一般分为三个档,5元.8元.8元以上,其中5元的有205家,占总数的25%,8元的有51

15、7家,占总数的63%,8元以上的有98家,占总数的12%.,卫生费,意向2000-2500元单价的业主有67家,占总数的8%,2500-3000元的有275家,占总数的34%,3000-3500元的有221家,占总数的27%,3500-4000元的有156家,占总数的19%,4000-4500元的有76家,占总数的9.3%,4500-5000元的有25家,占总数的3%,购买店铺意向价格,在调查的所有业主中本地业主占有业主占70%,共577家,外来业主占30%,计243家.,业主来源,调查总结(一),区域预期分析: 据调查统计，68%的业主认为本地块须3-5年时间才能预见前景，首先，需要力度较大

16、的行政手段，集中行业，建立较大较综合的大型商业业态，带动人气，产生一定的商业气息，再次，解决交通问题。22%人认为即使有政府扶持并有政策导向，加上九江市通往九江县的公交线路双梅公路建成并通车，最快也要5-8年，10%的业主认为位置太偏，前景不是太明朗。,调查总结(2),交通流量分析: 行人数量、骑车及车辆流量极小, 上下班时段流量较平时有较大增幅，但绝对数量仍然较小。周六、日等节假日几乎没有行人经过，因此该区域是标准的发展新区，商业地产的开发需要有充足的准备，商业氛围需较长时间的引导。,调查总结(),道路状况分析： 人行道已硬化的宽度为米左右，非常适合行人行走。 车行主干道为四车道，车速过快不

17、利于行人穿行，但由于道路中间没设立分隔栏，因此给行人提供了穿行的可能，水泥硬化路有利于商业地产的开发。 道路绿化树，树龄小，对商铺的可视性不会形成遮挡。 用地与道路衔接紧密，是较好的商铺用地,调查总结(),环境影响分析： 由于该地块为新开发区域无法进行商业饱和度定量分析（）因此大体量的商业开发将有风险。 地商铺为东南朝向，是市场最受欢迎的商铺朝向，应该在价格上与地有所区别。地为西北朝向更适合做与夏季相关产业。 物业周边环境主要有政府行政机关、主力酒店、新建社区及部分原有私房，地块商业价值明显。 公共交通，目前还未有公共交通，加强与公交公司的沟通，尽力争取在县内循环车设站的同时，将前往九江市区快

18、速巴士的最后站设于该区，将极大的提高商铺的价值。,第四部分：项目地块自身条件分析,优势 九江县（未来九江市城区的一个行政区）的行政中心，商务发展空间无限； 项目环绕市政广场和市民公园，是休闲、娱乐的首选场所，有人气就有商气； 毗邻九江市，是九江市及周边商家经商的发展之地，销售层面广，既有经营价值又有投资价值； 项目是九江县第一大盘，可塑性强； 三千户居住单位商机无限； 渊明山公园文化底蕴浓厚，历史源长。,劣势 项目地块是生地，缺乏人气和商气； 九江县老居住区和项目地块有一定距离，中间沿线人居商业匮乏； 片区打造不集中，连动性不强； 市政配套实施进展缓慢，影响项目进程。,机会 按照整体规划，九江

19、县将划入九江市城区板块，撤县设区； 八分钟干道线，直通九江市； 项目周边无强势竞争对手； 集中、大规模商业的强大辐射力，对商圈内人口产生强大的吸引力； 渊明山历史文化可挖掘性，为项目商业带来旅游、观光人群。,威胁 九江县老商业区已成气侯，若本项目商业物业开发后不能有效形成人气和商气的聚集，将会对项目商业产生不利影响； 九江县项目众多，分流项目客流及人群，市场竞争激烈。,总结,生地打造城区商业中心有相当大的难度，一定要规避风险，循序渐进； 主力店洽谈要广撒网、重点捕捞，切忌无的放矢，形成困难局面； 商业招商积极主动，时间和对象的切入点是关键，忌盲目无序； 大盘可塑性强，资源丰富，充公利用手中筹码

20、，通过严格管理，打开商业局面； 优胜劣汰，换血更新，需要持之以恒；,第五部分：市场定位,项目商业定位原则 经营的可持续性 与当地消费水平、消费特征相协调 招商和销售的可行性及价值最大化原则,一、商业物业市场定位 打造九江区域商业中心 集购物、餐饮、休闲、娱乐、运动、旅游于一体的城区型商业中心。 营造全新的立体商圈，成为九江县商业板块的重要组成部分，从而进一步提升九江县商业板块在九江的商业地位，成为促进九江商业和旅游业发展的新模式。,定位三步曲,、专业家居建材商业长廊 时间：一期样板房装修、封顶、交房期间； 业态组合：装饰公司、家居、建材、窗帘、布艺、灯饰， 结合餐饮、酒楼、综合超市、便利店、银

21、行、柜员机等； 市场策略：原则只租不售，实在要买的可斟情处理，通过严格管理、利益互换进行商铺招商，签订短期合同； 目的：培养项目人气、商气。,、社区型商业配套 时间：一期入住，二期开发 业态组合：银行、柜员机、邮局、电信、综合超市、便利店、餐饮、酒楼、服装店、饰品店、社区医务服务站、康体中心、美容美发屋、书店、文体用品店、花店、音像店、电器店等； 市场策略：租售两宜，租期视具体业态确定合同时间； 目的：打造一站式便捷生活圈，通过商铺租金和销售启动商业回款。,、城区型商业中心 时间： 业态组合：零售商业业态为主，如服装形象店、加盟店、精品屋、玩具店、饰品店、外贸店、鞋城、床上精品等，辅以休闲、娱

22、乐、服务等综合业态，如特色餐饮、酒楼、银行、柜员机、邮局、足浴城、美容美发屋、康体中心等； 市场策略：街铺返租销售，商场铺整体（大面积和整层）销售，保留部分商场铺出租。 目的：通过完美的商业组合打造城区型商业中心，体现商业价值最大化，实现资金回笼。,二、商业组团规划 、功能规划 由一个中大型购物中心、一个主力酒店、一个婚纱摄影、二千米商业街、一个文化旅游景点、一个中心广场城市公园组成，以中心广场为核心，通过庐山北路和环中心广场将商业有机连接为一个统一整体，共同营造特色与综合消费的环境，最终达到吸引人流动。,商业街主要业态户型需求,小型服装店：经营面积30-60，开间4-5米，配卫生间，重点招商

23、为，规模不大，但有经营特色的商铺，所售服装非高档名牌，适合年轻人的需要，一般多在沿海地区采购； 婚纱摄影店：引进港台地区品牌店，面积在200-300左右，可考虑两层，有大面积橱窗展示，配卫生间、化装间、更衣室等。经营范围可以涵盖租售婚纱、化妆、摄影及婚礼策划等； 化妆品小屋：面积 20-50 ，开间4-5米，配卫生间。集合众多化妆品品牌，并以较低价格吸引众多年轻女性。此类店必须要求品种齐全、各种品牌齐全，其次要求价格较低。 时尚饰品店：面积15-50均可，开间3-5米，配卫生间。女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求很高，但品种要尽量的齐全和丰富，以方便年轻女性挑选；

24、中档和低档具备； 大型网吧：面积300 以上，经营场所可在二楼，配双卫生间、设两面出口，留大面积门头展示。网吧能吸引更多的年轻人前来。网络越来越强的互动性和参与性使得大规模的网吧将给商业街吸纳众多的人气。 小型特色餐饮店：农家小炒、夜宵、快餐、特色菜等，面积80-200平方米左右，开间5-8米、配卫生间、排油烟系统、排污、水、电、闭路电视。,三、租售配比策略及价格定位 、租售配比 商业的经营既要考虑到商业氛围的营造、对人流的有效吸引，又要考虑到开发商的利益，因此，商业物业的租售配比一定要有一个合理的比例。在本商业物业规划的商业组团中，商业物业的租售配比初步设想如下： 一期，街铺一楼全部销售，商

25、场铺整体销售； 二期，商业中心一楼大部分分割销售，二、三楼视具体情况再决定租售，街铺全部销售： 三期：商场铺视具体情况再决定租售，街铺全部销售： 从良性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。,商业面积定位： 发达国家或地区人均一般为1.2平方米； 国内人均商业面积为1平方米； 九江县人口：349万人 城镇人口：49000人 沙河人口：58600人,项目商业定为：九江城区商业副中心 注：

26、 市级商业中心服务人口在常住人口基础上加计20%的辐射流动人口，人均商业营业面积按1.4-1.6平方米控制. 未来城区片区商业副中心服务人口在规划常住人口基础上加计30%辐射流动人口,人均商业营业面积按1.2-1.4平方米控制.,柴桑北路：7500 万客汇内街：2750 柴桑南路：5900 柴桑东路：1750 庐山西路：21000 沿河路：1300 庐山南/北路：2500 火车站：1200 总计：43900,商业和住宅的建筑面积比为 2:8,、租赁物业价格 一期： 一楼街铺：0-10元/、20-30元/、 50元/ 一、二楼商场铺： 0-10元/、20-30元/、 50元/ 二期： 一楼街铺：

27、 20-30元/、 50元/ 主力店（一楼局部、二、三、四楼全部）： 10-30元/ 一楼店中店商铺： 50元/ 三期： 一楼街铺：20-30元/、 50元/ 商场铺： 10-30元/,从理论上讲,商铺和住宅的价格比在3:1是合适的。 商铺价格定位方式 成本核算法： 同类项目评析法： 租金反推法：,、销售物业价格 一期： 一楼街铺：4500-7500元/ 商场铺： 一楼4500-7500元/、 二楼2250-2500元/ 二期： 一楼街铺： 4500-7500元/ 主力店（一楼局部、二、三、四楼全部）： 10-30元/ 一楼店中店商铺： 7500元/ 三期： 一楼街铺： 4500-7500元/

28、 商场铺：一楼4500-7500元/、 二楼2250-2500元/ 注：具体价格视市场及项目进展情况而定,第六部分：开发策略定位,、风险控制 目前处于地产业的调整期，市场充满诱惑和变数，资金链是大盘项目有序开发的关键，风险规避应当放在第一位； 九江市整体商业地产态势不强，九江县更是如此，二层商业销售均价许多在二千元以下，甚至比不了住宅的销售价格，有鉴于此，建议项目一期商业尽量不建二层，以避免过多的资金积压； 主力店的建设一定要有的放矢，不可盲目建设，要根据主力店商家的切实需要建设。,、滚动开发 项目商业体量庞大，应当循序渐进，步步为营，分期分批开发，避免资金沉积； 项目商业开发要结合市政工程的

29、进展，依次进行，要避免进退维谷，造成两难局面； 项目商业开发要结合资金承受力和市场发展力考虑，在商言商，利字当头，不要盲目拔高。,、租售结合： 商业地产“甩手掌柜”的年代已一去不复返，只有租售结合，才能更好的推动商业地产的不断发展和完善； 以租带售，以租养息，规避行业风险，使自己立于市场不败之地；,、主力店： 三号的主力店是项目整体商业升级的关键，引进主力店，会带动街铺价值的提升，如“万达模式”； 次主力店和人气店的引进也是相当重要，主次相辅，有助整体商业的有序发展； 主力店主要可以带动周边街铺的价值提升，自身价值的资金回笼很难在短期实现，必要的牺牲是难免的。,第七部分：整体规划定位,项目建筑

30、规划设计原则 商业性原则 地域差异性原则 标志性原则 因地制宜性原则 以人为本的原则 统一性原则,千米街区：庐山北路为项目商业街核心街区，沿线布置次主力店、主题商城、品牌街区、休闲景观等设施。 商业中心：面临约五千六百平方米市政广场，展现城区商业中心主题，主力店居其中，街铺环绕周围，预留促销舞台活动空间并适当设置休闲娱乐设施。 出入口：庐山北路、环市政广场规划路为主要的出入口，均要设置标志性建筑物。 停 车 位：庐山北路、环市政广场路设置地面临时停车位，主要为商业配套停车位，方便驾车消费者及经营者的货物运输，三号地地块设置地下停车位。,第八部分：产品规划建议,4#、5#地块商业街业态规划,服装

31、零售组团女装、休闲装、 精品零售组团服饰、钟表、香水、品牌化妆品 女性用品零售组团化妆品。,女性美容美发服务组团美容美发、美甲。 X世代潮流动感组团潮流饰物饰品店、玩具、影音制品,休闲餐饮组团： 农家小炒、夜宵 、快餐、特色菜 面包店、等，,金融及商务 配套组团 银行、商 务中心、电 信、速递。,生活配套组团 便利店、药店、 书报摊、洗衣店、 物业管理处、会所,生活配套组团,休闲餐饮组团,服装零售组团,金融及商务 配套组团,女性美容 美发服务 组团,交通规划建议,本项目主要目标人群为九江县及周边乡镇的消费群体，这部分人群中拥有私家车的比例还很少，因此，摩托、电动自行车和公交车是他们主要的交通工

32、具。因此便捷的公共交通设施和有人看管的摩托车、自行车停车场将极大的增加项目的成功系数。 如能将去往乡镇的车辆经过本站（或部分车辆在附近始发），将极大的提高人流。 循环车的开通有助于增加来客量。 去往九江市区的快速巴士最后经过本站将极大的提高本项目的商业竞争力。,垂直交通组织设置,主力店必须考虑设置扶梯，方便消费人群的上行，保证人流能够很顺利的向高层流动。同时应避免电梯口的人流堵塞。电梯与过道衔接处，一般会比过道宽。 单向电梯设置：运用单向电梯设置，不仅可以保持店内商品的受观率，保持人流的停留时间，增加顾客再购物的购买欲，而且还可以避免电梯口的堵塞。,街铺 面积：30-80 层数：一层 层高：5

33、米 面宽：3-6米 径深：8-12米 装修：简装 配置：水、电、洗手间地下排水管道、油烟地下排放管道,街铺建筑风格建议,主力店 面积：2000-6000 层数：二层 层高：5米 柱距：8-10米 面宽:不限 径深:30米 面宽与径深比:3:4 不少于两个面的出入口,主出入口前留适当集散场地 侧面与背面留4M运输通道(同时作为消防通道) 装修：毛坯和简装 配置：水、电、上下行电梯（可谈）、货梯、空调、排气扇、洗手间、仓库、车库、下货区、人车分流通道、广告位、楼层管理办公室,店中店 面积：9-64（视具体分割及商家需求确定） 层高：5米 面宽：3-8米 径深：3-8米 装修：精装修 公共配置：水、

34、电、空调、排气扇、洗手间 单独配置：电、水（特色餐饮）,建筑色彩建议,参考色彩组合二：乳白色、黑色、灰色组合的建筑，在蓝天下格外明媚，各样彩色商业招牌在乳白色、黑色、灰色组合的建筑下显得格外醒目。,参考色彩组合一 ：白色、鹅黄色为主色，砖红、橙红色为辅助色，整体协调，赏心悦目。并点缀以深绿色阳台栏杆和遮阳伞盖，给人以幽雅高贵感觉。无论用于商业还是住宅，均能起到较好的效果。,铺位分割设计,A、铺位分割实用、利润、形象的统一 铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。 B、尊重消费者行为 科学

35、合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现，使商场的形象更为鲜明、层次更为丰富，同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。 C、面积按定位和消费能力划分 根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要根据当地市场对商铺总价的接受程度来划分； 临街商铺建筑面积应该集中在20-80平方米，50平方米作为主力； 主力商场内的小商铺经营面积应该集中在10-15平方米，适当的可以扩大到30平方米；,商场人流动线设计建议,人流流线明确，是合理而有序地组织交通的关键。交通组织不仅要把人流引入步行街，而且要在内部合理地组织人流，既要让购物者满意，又要让零售商在经济上获得效益。一般来

36、说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成比例。所以，优化人流运动，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果，把联盛超市放在广场的尽端和商业街两侧通向巴士站和自行车停放点是组织人流的两个非常有效的手段。,商业环境建议,中庭 内外部VI导视系统 休闲设施 步行街区景观环境 地面铺装 路灯 店招牌 其他建筑小品 软硬件配套设施,中庭使得商场整体感观流畅、明快，提升商场档次 中庭可用于营造体验式的环境空间 中庭还具有引领消费者的功能,内外部VI导视系统,VI导视系统作为现代商业场所的经营管理成熟的一个重要标志，体现出经营者对顾客人性化的关怀。,逛累的时候的一张椅子，

37、就象“雪中送碳”一样重要。,商业街景观、内墙、地面设计,内部的装潢与布局则以点面结合、多层次设计来形成流向通畅、新颖实用的购物环境，为购物者营造了温馨舒适、闲情浪漫的购物氛围，使消费者在购物的同时享受休闲自在的轻松情调。,绿化景观,屋顶花园 可利用主题商场楼顶做成屋顶花园，设置太阳伞、休闲椅子、观景阳台及儿童娱乐场、露天泳池等等。,观景露台 在二楼利用部分开阔地的回廊建成小面积观景露台及休闲空间。,街区绿化,引用元素：根雕、盆景 表达方式：沿核心街区布置，形成200米长的根雕及盆景景观带。配合草坪花丛等，成为宜昌根雕及盆景作品展示舞台。,地面铺装,街区地面铺装有很多种方式，美观耐用是其基本要求

38、。在此基础之上，建议在小面积区域做一些创意处理，如：铺上鹅卵石，有按摩脚板的功能；在地块衔接处，做成小桥的造型，带给游客惊喜；用带有项目标志图案的铜字钢板取代普通的下水盖；在部分街道上布置多个小型喷嘴，形成长条的或者环状的喷泉，形成街区景观等等。,材料正确选取 地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修 与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁， 具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区），避 免采用木质地板（防火功能）；墙面材料，要 防潮、防霉，选用防火材料。 地、墙面的图案选择 步行街地、墙面图案运用除了要给合步行街经 营主题外，还要从不同功能区的差异，运用不 同图案。,商业街室内外灯饰设计要点,九

39、江县商业夜销市场不多，考虑到电费成本的问题，骑楼街内将来的晚间营业建议由经营者的室内照明为主，配合骑楼街内路灯、招牌灯箱、装饰性路灯构建项目的照明系统。 室内照明设计既要满足展示功能需要，又要满足美学要求，室外照明设计对塑造商场的形象起着至关重要的作用。 室内照明的关键在于处理街内的商店之间的照度关系。,路灯,路灯是街区景观之一，注意应和街区景观相协调，与街区主题呼应。如图8将步行街路灯做成脐橙造型，由此能让人联想起脐橙甜美的味道，或者将路灯做成白溢风灯“孔明灯”的造型，可以很好的传承历史文化。 可考虑景德镇的陶瓷路灯，依据地方特色设计，很有 文化品味。,店招牌位,其他建筑小品,走道设计,骑楼

40、内的过道设计不宜太宽太直，应该通过一些文化小品来降低人流的行走速度，增加人流的停留时间、使街内的店面拥有更多的销售机会。 与指引标志结合。指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设置。合理设置宽度。,洗手间布局,A、“隐性”布局。洗手间，作为商铺的附加设施，它的布局设计不能有碍商铺的经营功能。洗手间布局，以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。 B、确定数量。结合人流量，确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。 C、本案定位为休闲购物主题的商业街，洗手间的设立要考虑商家单位自有洗手间及公共洗手间之间的互补性。 结合

41、商业项目设置卫生间的标准，每1000平方米设置2个蹲位的卫生间.,第九部分：附件 部分商家进场要求,沃尔玛选址标准,对商圈的要求 （1）在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人 （2）须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 （3）商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 （4）项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 （5）核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳,对物业的要求 （1）物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40

42、米，临街面不低于70米 （2）层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离） (3)楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上(4)柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 (5)正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 (6)每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 (7)商场要求有一定面积的广场,对停车场的要求 （1）至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 （2）必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 （3）如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米,其它 （1）市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独