世邦魏理仕-金地天津市国际广场项目定位报告_268页_2007年11月出品

金地国际广场项目 定位报告呈交 :金地地产2007年 11月 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789CB Richard Ellis | Page 2项目开发建议商业市场办公楼市场酒店市场公寓市场宏观经济环境分析城市规划分析地块研究需求分析竞争/SWOT分析第一阶段：背景分析 第二阶段：市场分析 第三阶段：项目策划总体市场定位结合发展商发展战略各类型物业开发建议财务评估研究方法研究思路规划及分期开发建议CB Richard Ellis | Page 3服务内容此次服务的 总体目标 是通过以下核心内容的建议，提出符合市场、风险小、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图。 把握项目发展主题与方向 构建项目物业种类、功能及规模 明确各个物业产品类型及规模配比 明确商业物业的功能、规模、业种业态布局及经营管理模式建议 提供项目分期开发建议，建议各期开发物业类型、规模等为了达到上述目的，我们将分析以下内容： 分析天津、开发区及周边的宏观社会经济环境，这将包括对项目所依赖的社会经济基础、产业发展环境、房地产市场环境的分析、城市整体规划分析；分析项目用地的特点并且分析项目发展的机会和局限性 研究市区及周边区域各公建类物业类型市场的发展特征及未来发展趋势。 选定项目潜在的竞争对手，并确定本项目相对于竞争性项目的优势 研究并确定项目发展内容的需求情况并为项目确定适宜的市场定位 为项目明确适合的定位方案后，并针对这些方案进行财务分析 在基于分析市场供应、需求情况以及在财务分析的基础上，最终确定项目的发展方案，这些开发内容将体现开发商最大化的财务收益 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789CB Richard Ellis | Page 4 宏观环境分析 地块分析 整体市场研究 区域市场研究 需求分析 定位分析 经济测算CB Richard Ellis | Page 5宏观环境分析经济概况 经济高速发展。天津 GDP从 2000年的 1639亿元增长到2006年的 4338亿元，期间年均增长率约为 14%，明显高于全国的同期增长水平 人均 GDP突破 5,000美元。 2006年天津市人均 GDP达到5177美元，按照世界银行 2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国 31个省 (自治区、直辖市 )中，成为继上海、北京之后第三个人均 GDP达到 5000美元以上的地区 固定资产投资稳步上升。 2006年前 9个月天津市全社会固定资产投资达到 1334.9亿元同，与去年同比增长27%， 2000年到 2005年期间，年均增长率达到 18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势 在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后 5 10年进入高速发展阶段CB Richard Ellis | Page 6宏观环境分析经济概况 天津社会消费品零售总额从 2000年至 2006年的平均年增长率为 10.7%。 2006年天津社会消费品零售总额达到 1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的31.3% 天津市 GDP近年来快速增长，但对于北京 50的比例，其社会消费品零售总额占 GDP比例较低，天津市消费品零售市场具有较大的发展潜力 天津居民消费价格指数从 2000年至 2006年，平均在100以上，尤其在 2003年后，连续四年高于 100，这说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消费价格表现日趋活跃 天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789CB Richard Ellis | Page 7宏观环境分析经济概况 天津市餐饮业零售总额额平均每年以 16%的速度增长， 2006年达到 209.97亿元，比 2000年增长 1.66倍，增速居各行业之首。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高 按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段； 50% - 60%，处于温饱阶段；达到 40% - 50%，进入小康；当达到 20% - 40%时，将进入富裕阶段； 20%以下，属于极端富裕 天津的恩格尔系数在 2000年后平稳下降， 2006年综合恩格尔系数为 34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段 居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展CB Richard Ellis | Page 8宏观环境分析经济概况 天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长， 2006年分别达到 14,283元 /年和 10,548元 /年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在 75 - 78之间。 天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长， 2006年比 2000年增长 49.9%。其中， 2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比 2000年增长 1.43倍，占食品总支出的比重达 26.6%。 预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长CB Richard Ellis | Page 9宏观环境分析资料来源：天津市规划局本案城市规划分析 天津市城市总体规划 (2005 2020 年 ) 正式确立天津 ” 国际港口城市、北方经济中心和生态城市“ 的城市定位 城市中心区的功能依托于城市空间布局 “ 一轴、两带、三区 ” 的发展格局向外围延伸 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789CB Richard Ellis | Page 10宏观环境分析中心城区滨海地区城市规划分析 滨海新区的建设和海河的整体开发步伐的加快，是本项目开发的利好因素之一。 本项目所处位置作为连接市区和滨海新区的重要交通干道，未来发展潜力较大。 本项目依托于海河开发的规划，位于海河节点之一智慧城板块的西北侧，优先于智慧城大板块开发，具有时间优势。CB Richard Ellis | Page 11宏观环境分析本案交通设施分析 本项目所在位置临近天津东南半环和 地铁 9号线，优越的交通优势无可比拟。 未来柳林桥的贯通，拉近了河西和河东之间的距离，增加了本项目的可达性。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789CB Richard Ellis | Page 12 宏观环境分析 地块分析 整体市场研究 区域市场研究 需求分析 定位分析 经济测算CB Richard Ellis | Page 13地块分析地块位置东南半环 地块所在位置是当前天津地产市场的热点区域，位于天津市东南部，地处东丽、河东两个区的交汇处 本地块位于津塘路的南侧，东至规划武当路，南接规划住宅区，西至规划龙岗路 西北角紧邻津塘路和地铁 9号线（津滨轻轨）一号桥站，便利的交通设施是本地块突出优势之一 目前地块周边主要以老的居民区和厂房为主，商业存在市场空白点处于天津未来城市发展的主动脉上，是连接市区和滨海的主要干道之一 区域配套设施的极度缺乏为项目的商务办公及商业配套提供了较大的发展机会CB Richard Ellis | Page 14居住区 中山门居住区、富民路居住区、一号桥和二号桥居住区、张贵庄居住区商业区 一号桥的万客隆和苏宁、东丽利津路商业街政务区 东丽区政府交通枢纽距东南半环快速路约为 1公里，距中环线约为 3公里，津滨轻轨 /地铁 9号线将通过天津站交通枢纽完成与全市地铁系统的联通。规划地铁 7号线也将在项目东侧设詹庄子站商务区周边商务氛围较低，仅有少量的商住楼工业园 目前为企业用房 未来规划二号桥都市工业示范区未来项目 区域内 未来规划主要是智慧城板块，主要以会展经济、商业商务、居住用地为主地块分析 地块周边三公里范围内，业态类型较为单一，主要包括：居住区、企业用房和产业园区 地块周边主要是居住区和未来潜在的地块，商业设施比较缺乏 由于区域周边的老居民区较多，目前消费能力不强 未来潜在地块智慧城规划为公建和居住用地，此板块的兴建将带动此区域的商业商务氛围 项目位于津滨走廊的主要通道上，商业商务业态的空白点，为本项目发展公建物业提供了较大的市场机会 产业园区的飞速发展和产业结构的调整将对发展商务办公物业提供了契机地块周边物业环境本案 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789CB Richard Ellis | Page 15地块分析主要物业 物业类型 对本项目影响1 朝阳绿茵 住宅 增加了区域高端人群，对发展商务和商业提供好的人文条件2 新津小区 住宅3 格调竹境 住宅4 融科金月湾项目 住宅5 米兰新干线 住宅6 万客隆、苏宁 超市家电卖场 主要服务于周边居民，但由于其自身定位不准确，目前经营状况一般 借助原有商业载体，能够快速提升区域的商业氛围7 利津路商业街 商业街 自发形成的传统商业街区，将会分流本项目的部分客源8 鼎基大厦 商住 商住两用的 15层独体建筑，有助于培育区域的商务氛围可开发地块 规划用途 对本项目影响9 汪庄子地块 可建设用地 22.6公顷，容积率 2.0 为本项目商业部分提供稳定的客源10 吉安道地块 占地面积 1.3公顷 ， 目前 土地性质未定11 糖精厂地块 占地 54亩，目前 土地性质未定12 天钢地块 总占地面积 544公顷 ，在该功能区规划建设 4个项目。在河东境内占地面积 127.5万平方米，建筑面积 219.4万平方米，规划性质：公建、住宅 公建和住宅物业的有机结合，提升区域的地块价值 地块周边物业环境主要以居住为主，且目前整体的档次不高，物业环境不是很好，存在很大的提升空间地块周边物业环境6 21378111249105CB Richard Ellis | Page 16 由于本项目位于天津市中心区域，周边的交通环境良好，尤其具有临近火车站和通达多条公交线路的交通优势，方便居住在全市各个方向的人口上班和进行商业消费。 本项目1号线 3号线9号线2号线2号线1号线天津火车站1号线：已竣工9号线： 20087号线：未定资料来源：天津市规划局地块分析地块可达性 交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力 道路、地铁及与机场的距离对于本项目发展商务办公提供了交通的便利及人流量的支撑 城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，将最有可能成为新兴的综合功能区机场 距离滨海国际机场 14公里，走外环非常便利火车站 距离市中心 8公里，距离火车站约 7公里轨道交通地铁 9号线部分已通车， 其余市区部分 正在修建当中 ， 一号桥站在本地块的西北侧规划中的地铁 7号线位于地块的东侧，并在詹庄子设站东南半环快速路，位于地块西侧 1公里处，便捷的城市交通轨道将拉近各个区域到达地块的距离公交 至少 24条公交线路 通过津塘公路本项目 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789CB Richard Ellis | Page 17地块分析地块可达性中环线津塘公路快速路武当路海河大沽南路 车流主要沿地块北侧和东侧进入地块 城市交通的主干道快速路 东南半环快速路和大沽南路快速路距离本地块较近，分别仅有 1公里和 3公里，能够为本地块快速导入人流 津滨轻轨一号桥站位于项目的西北侧，便捷的轨道交通能够带动商业商务的发展 项目北侧津塘公路中间设有隔离带，机动车辆只能在中山门立交桥和变电所路的路口处绕行，目前机动车的可达性稍差 地块北侧居民区的人流能通过人行通道穿行，但是据调查目前人行通道的红绿灯未开启，并且津塘公路车速很快，阻隔部分北部居民的通勤 地块东侧为规划中的武当路，未来柳林桥的通车将拉近项目与河西区的距离 地块可达性有待改善 : 目前人流主要集中在津塘公路沿线，由于隔离带的问题，车流的可达性问题有待改善，可以通过相关交通疏导标志来吸引北部的人流和车流CB Richard Ellis | Page 18地块分析天塔资料来源： CBRE 地块四周主要景观现状如下： 地块西北侧为地铁 9号线（津滨轻轨）一号桥站，西北侧约 100米处为万客隆及苏宁电器； 地块的北侧及东北侧为陈旧的居住区； 地块的西侧、南侧和东侧为未来智慧城地块，与住宅区相连； 目前地块的北侧有轻轨及轻轨一号桥站的遮挡，对于东丽向市区方向的车辆可视性不佳，对于从轻轨一号桥站下车的人流本地块的可视性较好。 地块为狭长型紧靠津塘路，商业展示面较大，可视性较好 综合评定地块的可视性一般，无景观环境 后期定位要充分考虑各个业态的特征，根据各自的特征进行合理布局地块可视性分析 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789CB Richard Ellis | Page 19地块分析规划指标及地块形状北地块南地块 通过和有关部门协调，津塘公路上（地块西北侧）附近增加车辆转弯处 重大挑战解决方案本案地块 沿 津塘公路 380米左右沿 规划武当路 96米左右优势 商业展示面大，可视性好 地块紧邻一号桥站和未来的地铁 7号线，聚集人流 综合物业，便于各业态功能互补劣势 地块呈狭长型，不便于业态布局 轻轨高架桥和中间的绿化带造成北侧的遮挡和人流阻隔规划性质土地面积 建筑面积 建筑密度 绿地率商业金融业A-1地块 36518.9 不大于 100000平米 不大于 40%不小于20%CB Richard Ellis | Page 20SWOT分析优势 交通方面：紧邻东南半环快速路和轻轨，轨道交通发达； 项目业态分布可以自由组合，能够实现商业配套方面的优势互补； 周边项目普遍品质较低，有进一步提升品质的需求； 主干道及轻轨沿线商业的发展必然提升土地价值。劣势 项目周边人文环境较差、商业氛围不浓厚，对于商业项目的档次定位、业态定位需谨慎； 项目沿津塘公路受到隔离带的影响，给未来的商业人流导入造成一定的阻隔； 地块所在区域不属于传统商务区，且缺乏产业支撑，未来酒店及商务办公需要较长的培育期；机会 智慧城的规划将带动整个区域的发展，对本项目的开发形成利好； 目前住宅需求大于供给。周边项目开发量较小，不能满足购房需求。 该地块周边有大量未开发用地，未来将迁入大量人口，能够为商业提供稳定的客源； 周边无高星级酒店类物业存在市场空白点； 目前商圈内无大型商业设施聚集区；威胁 市内公建类产品供应未来几年放量明显，这在一定程度上对本地块的公建产品形成很大的冲击； 周边地块潜在供应较大，可能崛起大批竞争项目；CB Richard Ellis | Page 21 宏观环境分析 地块分析 整体市场研究 区域市场研究 需求分析 定位分析 经济测算 整体商业物业市场 整体写字楼市场 整体 SOHO市场 办公类物业 整体商住市场 整体高档酒店市场 整体服务式公寓市场 整体经济型酒店市场 整体酒店式公寓市场酒店类物业CB Richard Ellis | Page 22整体商业市场主要商业区域目前及未来主要商圈1 南市商圈 9 北站商圈 17 梅江商圈2 和平路 滨江道商圈 10 中山路商圈 18 鞍山西道 白堤路商圈3 南京路商圈 11 大悲院商圈 19 水上商圈4 小白楼商圈 12 狮子林 金纬路商圈 20 奥运商圈5 大胡同商圈 13 天津站商圈 21 新开路 华昌大街商圈6 鼓楼 14 佟楼商圈 22 南站 十一经路商圈7 东马路商圈 15 友谊路商圈 23 红星路商圈8 西站商圈 16 大沽南路商圈 24 张贵庄路商圈核心商圈核心商圈6577191382341011121415161718192021222324目前天津市内主要商圈分布 核心商圈：和平路 -滨江道、南京路、南市、小白楼、东马路、大胡同商圈 传统特色泛商圈：鼓楼、海河楼商贸区 新兴商圈，如奥运、水上、梅江商圈逐渐兴起 各行政区内均有政府所规划出的区域型核心商圈 未来商圈发展将向多中心的模式演变 传统商圈内商业设施将根据市场变化逐步调整，整体档次、所面向客群的差异更加明显n 天津的商圈分布过度集中在市中心区域，缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调n 随着城市各区域功能布局的逐渐确定，商业发展已逐渐形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特性的差异化而有不同的特色n 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。 n 与此同时，随着天津不断的发展，城市的不断扩张，对于一个拥有将近 1000万人口的大城市，传统的单一的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求CB Richard Ellis | Page 23整体商业市场 主要商圈发展特点南京路商圈 和平路 -滨江道商圈 小白楼商圈 泛老城厢商圈目前状况 供应：大型商业面积约13,3000平方米；无步行街，临街店铺分布较少 租金：临街店铺 12-15元 /天 *平米，商场抽成比例为 20-30% 供应：大型商业面积约318,000平米；和平路步行街总长度 1200米，滨江道步行街总长度 500米 租金：临街店铺 10-25元/天 *平米，商场抽成比例为 15-30% 供应：大型商业面积约67,000 平方米；无步行街，临街店铺极少 租金： 临街店铺 8-10元 /天 *平米， 商场抽成比例为 15-30% 供应：大型商业 面积约646,000平方米，涵盖 小商品集散地、专业市场，临街店铺较少 租金： 5-8元 /天 *平米 ， 商场抽成比例为 15-30%主要特点 该区域是中高档消费比较密集商圈 该区域近期的调整幅度较大， 06-07年，先后有新伊势丹和美美百货，将引领天津商业向更高端迈进 休闲设施在商场中的作用比较突出 天津传统商圈之一，代表了近代天津商业的发展水平 商圈内百货公司林立，主要以中低档、中档为主 区域内商场之间同质化经营比较严重，竞争激烈 在中档商品消费方面，该区域在天津商业市场中占有主导地位 受区域办公环境较好的影响，商业获利空间大区域优质商业供应较小，休闲娱乐设施比较缺乏 07年区域内海信广场 的开业，将提升区域商业的档次 天津北部的主要商圈，拥有天津 传统的 商业和特色文化商业 商业格局尚不成熟。 整体商业档次处于中端水平，商业氛围较为混杂 业态分散，传统文化及小商品集散类专业卖场、百货及购物中心等多种商业形式均有商业定位 中档、中高档 中低档、中档 中档、高档 低档、 中档、中高档客群特点 以中高端消费人群为主，是高收入、高学历、拥有跨国公司工作经历和海外背景的新兴中高收入阶层购物的主要场所 除了全市大众消费外，该区域也是外来旅游人口重要的消费场所之一 目前以中档消费为主，是周边区域工作的普通白领和周边居民购物的主要场所之一 以天津中等收入的家庭和时尚青年为主 欠缺高收入人群的购物氛围未来发展 随着和黄、乐宾百货等商业设施的入市，区域中 高档商业核心区地位将更加得到巩固 市场趋于饱和，未来发展潜力不大，周边其他区域将有一定投资发展空间 海信广场的进入提升了区域内商业设施的整体品质 未来，大量综合类公建项目的入市将改变近年来区域商业氛围较 低迷 的现状 未来项目主要沿海河沿线及东马路商圈分布 圈内原有商业将得到整合，潜在大型项目增多，整体档次将明显提升CB Richard Ellis | Page 24整体商业市场 经营型商业特征商业形态分布商业类型经营模式 百货、购物中心，以及包括大型综合超市、建材家居超市在内的大卖场为主；商业街、专业市场为辅 市级商圈内，依靠便利的公交系统辐射全市 商品种类齐全，品牌集中，主要包括有化妆品、服装、体育用品、家用电器、餐饮、娱乐等商业类别 由开发商租赁给商业经营公司，由该经营公司对商业进行分租，并实行统一管理 或由开发商自己持有，由商业经营管理公司以输出管理的方式对商业进行管理，收取管理费用CB Richard Ellis | Page 25整体商业市场供应趋势 成规模的经营性商业截至 2006年底的市场存量为 488万平米 市场供应在 1998年后增长较快，年增长率约为 18% 07-10年将形成大型商业的集中供应 截止至 2011年大型商业的总存量将达到 1018万平米 未来大型综合商业仍然集中市中心区，特别是南京路沿线、老城厢及周边区域 较小规模的商业项目较为分散，普遍在核心商圈之外 新兴的住宅区、商务区，如奥城、梅江、海河沿线、市民广场、时尚广场区域也将出现一些大型综合商业项目 除此之外，塘沽区的响锣湾及于家堡商务商业区也将规划大量的商业项目，将于 2010年前后初见规模注：该数据仅统计了成规模商业的历史供应，主要包括规模在 1万平米以上的百货、购物中心、大卖场、商业街、专业市场等资料来源： CBRECB Richard Ellis | Page 26整体商业市场供应分布 现有的大型商业主要集中在市中心传统商业区、商务区 现有商业类型主要以大卖场为主 未来商业有从传统商圈向人口聚集的商务区及新兴居住区扩散的趋势 未来商业供应中综合性的购物中心所占比例大大增加n 未来商业向非传统商圈的扩散有利于城市外围商业的发展n 未来购物中心的大量集中使集合多种业态的大型综合性商业成为主流资料来源： CBRECB Richard Ellis | Page 27整体商业市场商业街1 和平路商业街 3 鼓楼商业街 5 小白楼商业街 7 友谊路风情街2 滨江道商业街 4 南市食品街 6 天津服装街 8 上谷商业街百货 /专卖店1 友谊商厦 8 百盛 15 圣奥商厦 22 滨江购物中心2 国际商场 9 Inbase滨江道店 16 百货大楼 23 八里台新文化广场3 米莱欧吉利店 10 米莱欧男人店 17 奥特莱斯购物广 场 24 天津商场4 津 乐汇 11 米莱欧女人店 18 Inbase和平路店 25 东方商厦5 伊势丹 12 滨江商厦 19 阳光广场 26 友谊新都市百货6 海信广场 13 中原百货 20 远东百货7 水牛城 14 劝业场 21 凯旋门百货购物中心1 麦购休闲广场 3 万达商业广场 5 铜锣湾广场 7 奥城商业广场2 友谊新天地 4 新世购物中心 6 嘉华国际商业中心 百货 /专卖店 /购物中心 /商业街2 57101113167 资料来源： CBRE3145678 12 3 4 629 1214 15818420212224252617262319137655111316 商业街： 目前较具影响力的商业街有 8条，主要集中在传统核心商圈内，总体经营档次低 百货 /专卖店： 目前共有大型百货（专卖店） 27家， 50%以上集中分布在滨江道 -和平路商圈 友谊路、南马路、南京路商圈内分布高档、中高档百货 购物中心： 主要分布滨江道 -和平路、南市、东马路商圈 奥运商圈内供应呈放大趋势 分 布集中于核心商圈 未 来项目仍然集中在市中心的主要商圈，同时外围将有部分项目入市 核心商圈竞争加剧，新商业项目的开发要慎重 百货、购物中心未来竞争激烈CB Richard Ellis | Page 28整体商业市场资料来源： CBRE专业市场专业市场名称 商业建筑面积 业态1 酒吧街 1万 酒吧、服饰2 食品街 4.2万 餐饮3 海河楼商贸区 16.8万 文化用品、古玩、美容用品4 科贸街 约 5万 电脑、数码产品5 万象轻纺城 6.6万 布料、窗帘等12345 未来，专业市场将逐渐外扩，而核心商圈内的供应量有限 单体规模增大，超大型项目占一定比例 专业市场有待培育 现有专业类项目包含 5个区域，总商业面积约为33.6万平米 主要分布在大胡同、东马路、南市、鞍山西道等商圈 业态主要以酒吧、餐饮、轻纺、古玩、电子数码为主 以突出传统文化定位的商业项目数量占有一定比例，目前经营状况参差不齐CB Richard Ellis | Page 29整体商业市场类型 数量 规模平方米租金元 /天 *平方米超市 42 691,800 0.8 1.6家具、建材 16 905,500 0.8 1.3电器 57 267,000 1.6 2.1总计 1,864,300注：大点表示该区域有多家同类型的门店，小点表示该区域有一家大门店（研究样本包括市区内全部大型卖场，含部分低品质项目）家居建材超市电器资料来源： CBRE大型卖场 食品、日用品类大型超市主要分布在居民集中区域，形成社区商业的主体，在全市范围内均匀分布。目前其布点已基本完成， 05年以来开店速度放缓。预计未来发展重点在市区内尚未布点的典型居住区内及市区外围的新兴居住区 家居建材类大型专业店多分布在中环以外，特别是市区东南方向。其中建材类卖场占比较高，而家居类卖场较少，特别是以时尚、中高品质为主题的家居类卖场较少 电器类大型专业店以国美、苏宁为代表，其分布特征与食品类超市类似 家乐福、沃尔玛、华润万家超市占大型超市主导地位。新进入的韩国易买得（ E-Mart）扩张强劲 大型卖场的租金普遍较低，其中电器类专业店承受价格、租金的水平略高。大型超市、专业店基本不存在空置问题CB Richard Ellis | Page 30整体商业市场资料来源： CBRE大型卖场 分布格局基本平衡，市场表现稳定 网点分布基本饱和 国际及全国性品牌占据较大市场份额 城市发展，新的社区建设为大型综合超市带来新的发展机遇 分布格局不够均衡 市场表现较为稳定 整体发展水平较低，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内其它有较大影响力的品牌 总量和分布格局上尚有发展空间 引进新品牌有较好的市场机会大型超市家电、家居建材卖场