苏州中海湖滨一号项目后评估报告

苏州【中海湖滨一号】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二 九年七月第 1 页 共 40 页苏州【中海湖滨一号】项目后评估报告前言：中海湖滨一号项目是苏州公司获得的第一块地， 项目自 2004 年 4 月 21 日通过政府公开拍卖获得土地，2005 年 8 月正式开始动工，自 2005 年 10 月 22 日开始销售以来，基本售罄，仅剩余 20 套高层及部分 车位。 2008 年 12 月底达到后 评估时点。 （数据截至时间为：2008 年 12 月 31 日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤其是多种物业类 型的住宅项目提供一定的借 鉴。苏州中海湖滨一号项目后评估过程中， 苏州公司同事认真 对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、综合管理部及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目 录【核心内容 提要】 .2【项目概况与 评估综 述】 .3【项目投资管理评 估】 .4【项目规划设计 工作评估】 .5【项目营 销工作评估】 .18【项目进 度、工程管理评估】 24【项目成 本管理评估】 .32【项目客户关系 管理评估】 .35第 2 页 共 40 页【核心内容提要】、 投资管理评估( ) 通过本项目公司开拓了苏州市场，本 项目优质的土地条件 为公司在苏州发展高档商品住宅奠定了基础，为公司在 苏州树立良好的企业品牌形象 创造了条件。( ) 通过利用市场调整及周边开发商退地等因素，公司 积 极与政府协商并达成了修改规划限制条件、延迟支付土地价款、按已付款比例 办理土地证 等优惠条件，从而提高了别墅产品比例，增加了项目 销售收入，且降低了 资金成本，提升了 项目回报。、 财务管理评估从本项目的净利润、成本利 润率、内部收益率等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均较理想，远远超 过可研阶段的预期投资目标 。、 规划设计工作评估作为高档住宅项目，本项目物 业类型丰富，涵盖了高 层、多层电梯公寓、高层酒店式公寓、联排别墅等，成功地在 1.84 容积率条件下营造低密度大 盘形象，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。空中合院、湖景房等创新设计，实现了景观价值的最大化；新古典主义立面成功地诠释了意大利威尼斯的概念设计要求，塑造了高档住宅项目的品牌形象。、 营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且 进行了大胆 创新。 项目采用的多盘联动宣传、体验式营销等方法，丰富了我司豪宅项目营销 独特、系统的营销模式，并最终实现了品牌价值提升和利 润最大化的双赢。、 发展进度、工程管理评估( ) 项目发展进度从整体来看，各主要 节点均按进度计划 节点完成。从部分 标段来看，仍存在有些节点完成的非常紧张的情况， 为今后多物业类 型住宅项目的开发提供了很多借鉴的经验。( ) 项目的工程管理模式经历了由最初的公司主管领导分管下的直线职能式管理制，到中后期的项目经理负责制，更适合 苏州公司多项目的同时 运作。、 成本管理评估项目发展成本比可研有所增加，主要为补交可售面积增加 产生的地价、 销售费用、税金。但本项目销售收入 远远超过成本增加的幅度。实际总成本低于最终批复值。 项目实际建安总成本比计 划成本批复值略有结余。、 客户关系管理评本项目入伙率高达 96.49%，成交客户与目标客户基本相符，客户关系整体良好。苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 3 页 共 40 页【项目概况与评估综述】、 项目概况 中海湖滨一号项目是苏州公司的第一个多种物业类型的住宅开发项目。项目位于苏州工业园区金鸡湖片区的核心地段。基地南 临现代大道，北临沈浒路，西临里塘河，与得天独厚的金鸡湖风 景区仅一条现代大道相隔， 为苏 州金鸡湖东高档住宅社区。本项目创造性的充分利用了南向金鸡湖景观，同 时结合苏 州水城特点，有 针对性地提出了水韵城邦威尼斯的概念主题。小区采用双 环三 轴的规划结构，沿地 块东西北三面基本对称布置 19-28 层高层公寓，小区中心以水系环绕独立的 TH 区域，南面沿现代大道布置两排多层带电梯公寓，形成 组织形态较为 丰富、内聚的社区空间。高层住宅根据景观面对朝向 进行调整， 对本项目周边优质 湖景资源进行了充分利用。、 项目经济技术指标：( ) 项目宗地的东西宽约 413.23m,南北长约 356.14m，占地面积 130,066M2，总建筑面积 283,999M2，其中，住宅面积 230,230M2，总户数为 1,616 户，商业建筑面积 4,167 M2，商务休闲中心建筑面积 1,787M2，车库 24,699 M2，其他附属设施 2,499 M2。容积率 1.84，覆盖率20%，绿地率50%。( ) 项目物业类型丰富，涵盖了 高层、多 层电梯公寓、高层酒店式公寓、联排别墅等，并以联排别墅及 25-30 层高层住宅 为主，户型区间为 75-300，停车位 906 辆（其中地上 110 辆，不含联排别墅户 内车位）。、 项目开发周期项目自 2004 年 4 月 21 日通过政府公开拍卖获得土地， 2005 年 8 月正式开始动工，至 2008 年 4 月 30 日二期竣工 验收，并于 2008 年 5 月 27 日全面入伙。、 项目综合评估( ) 本项目虽获地价格偏高，但通 过规划指标的突破及土地款的延期支付降低了 项目开发风险，再加上市场在 06 年以后的复 苏和房价的快速提升，以及公司无论是规划设计还是施工与销售等各环节的齐心努力，使得从本 项目的 净利润、成本利 润率、内部收益率等各方面远远超过可研阶段的预期投资目标。所以说项目的投资是非常成功的。( ) 本项目的设计充分利用了南向金鸡湖景观，通 过空中合院、湖景房等创新设计，实现了高档住宅项目的品牌形象。并成功引 领了苏州“TH+高层+多层”模式的盛行。( ) 项目的销售工作先以品牌宣传开头，并成功塑造了湖滨一号城市豪宅的形象，同 时促进了中海品牌的宣传。( ) 随着公司业务的扩张，本 项目的项目管理模式经历了由最初的公司主管 领导分管下的直线职能式管理模式，到中后期的 项目经理负责制。在 项 目较少时，直线职能式管理既能保证统一指挥、 责权 关系明确，又可以 发挥职能管理部 门的专业指导作用，信息沟通迅速，管理效率比较 高，但随着 项目的增多，各部门之间的横向联系和协作将变得越来越复杂和困难。而 项目经理负责制在多项目下，加强了横向联系，克服了部门相互脱节，各自为政的 现象， 专业人员随用随调，不 仅使资源保持了较高的利用率，也提高了公司的灵活性和应变能力。苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 4 页 共 40 页【项目投资管理评估】、 土地合同执行情况( ) 项目概况苏州中海湖滨一号项目可研阶段占地面积 130,066 平米，容积率 1.8，容 积率面积 234,119 平米，总建筑面积 263,455 平米，其中小高 层住宅 143,633 平米，高层住宅 78,780 平米，商业 7,706 平米，配套 4,000 平米，地下车库 29,336 平米。( ) 合同签署情况本项目为政府公开出让项目，在 2004 年 4 月 21 日拍卖会上 获得本项目。成交当天公司与苏州工业园区国土房产局签署拍卖成交确认书及国有土地使用权出让合同。( ) 地价支付情况按照国有土地使用权出让合同约定，本 项目地价款在合同 签署后 9 个月内分 3 次付清，每次支付比例为 30%：30%：40%。前两期公司按照合同约定的时间支付，最后一期土地价通过努力分两笔支付 ,分别比约定延迟 5 个月和 11 个月。在本项目支付完第二笔土地价款时，按照付款比例将部分土地单独办理土地证，为办理后续手续及项目按时开发提供了保证。( ) 交地情况项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等 问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未 发生纠纷。、 投资回报情况对比可研报告和后评估报告，由于 项目销售价格有一定的提升使 项目的销售收入有一定增加，同时开发成本控制 较好，使 项目的税后利润、内部收益率等指标比可研阶段均有较好的提升，达到了公司的回报要求。、 项目发展周期内苏州房地产市场发展回顾项目开发周期内的 2004-2008 年是苏州房地产市价格平稳逐步上升时期，但房地产市场经历了 2005 年、2008 年的两次调整而使销售面 积当年大幅回落。全市房地产投资额由 2004 年的 334.32 亿元增加到 2006 年的 718 亿元，增长 115%；商品房销售面积由 2004 年的 550 万平米回落到 2008 年的 393 万平米，减少 28.5%。期内苏州商品住宅价格上涨平稳，苏州商品住宅预售价格由 2004 年的 4,691元/平米增长到 2008 年的 6,723 元/ 平米，增幅 43.3%。、 经验总结( ) 拓展苏州并选择本项目作为切入点符合公司的战略要求苏州工业园区作为中新合作园区，规划先进，配套 设施完善，特别是园区金鸡湖区域已逐步成为苏州高档住宅集聚地， 选择进入该区域开 发，符合公司建 设城市核心区精品住宅的开发理念。通过本项目公司开拓了苏州市场，且本 项目土地条件优越、规模适当，为公司在苏州树立良好的企业品牌形象创造了条件， 为公司与当地政府建立良好关系以及后续土地的吸纳奠定了基础。(、) 通过与政府协商修改规划限制条件，提升了 项目回报利用市场调整及周边开发商退地等外在因素，与政府 谈判将限高、限低范围扩大，降低车位配比等方式改变 了项目产品业态、增加了 项目 销售收入、减少了项目支出，提升了项目效益。( ) 通过利用市场调整及周边开发商退地等外在因素与政府协商延迟支付土地价款，降苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 5 页 共 40 页低了项目资金成本，提升了项 目内部收益率。( ) 通过按付款比例办理项目土地证，保 证了项目开发进 度， 为销售及资金及时回笼提供了条件，有利于提升项目回 报。(、) 由于领导变更导致的一些口头优惠无法实现，使超 过 容积率要求的面积按照成交楼面地价补交土地出让金。对此， 地区公司应在规划设计时就 应考虑清楚这些问题，在没有得到政府书面认可及地产集团总部批准的情况下，切勿擅自提高容 积率来赌不确定的收益。【项目规划设计工作评估】、 项目设计情况的介绍本项目方案由雅科本建筑设计有限公司设计（后因种种原因，与该设计单位终止合同），立面由香港梁黄顾建筑 师事务所设计，施工 图由上海交大安地 设计有限公司设计，园林景观由泛亚景 观设计公司设计。各主要设计出图进度如下：规划方案设计：2005 年 6 月 1 日；施工图设计：一期2005 年 9 月 28 日，二期 2006 年 6 月 13 日；室外工程施工 图设计：一期 2006 年 9月 11 日，中北区 2007 年 6 月 4 日；商务休闲中心及样板房精装修 设计：2006 年 2月 22 日。以下为项目的外观实景照片。高层建筑苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 6 页 共 40 页组团绿化小区水系宅间内景苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 7 页 共 40 页商务休闲中心装修商务休闲中心外观、 项目的建筑标准( ) 结构形式：基础选型选用预应力管桩，主体 结构 TH 和多层采用短肢墙结构，高层采用框肢剪力墙结构。( ) 高层住宅为清水房交付标准，住宅主要建筑材料如下：入户门：钢木复合门配密码门锁； 门窗：双层中空玻璃；栏杆：铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。( ) （三）公共部分为精装修交付标准，主要建筑材料如下：单元大堂（装修综合单价标准为 800 元/平方米）：地面：浅啡网石材波打及仿石材高级玻化砖；墙面：仿石材高级玻化砖及浅啡网石材；顶棚：石膏板造型吊顶。标准层电梯厅（装修综合单价标准为 700 元/平方米）：地面：浅啡网石材波打及仿石材高级玻化砖；墙面：仿石材高级玻化砖及浅啡网石材；顶棚：石膏板造型吊顶。46#楼精装修交楼标准（装修综合单价标准为 1,100 元/平方米）：玄关、客 厅、餐厅、卧室及书房：地板为浅色孪 叶苏木， 墙面平顶为乳胶漆，定制柳桉踢脚线，窗台为新米黄云石； 厨房：地面 为米色诺贝尔地砖， 墙面为白色诺贝尔瓷片，平顶为银白色铝天花，门槛石为浅啡网大理石，欧琳橱柜；卫生间：地面 为米色诺贝尔地砖，墙面为白色诺贝尔瓷片（局部马赛克），平 顶为银白色铝天花，门槛石为浅啡网大理苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 8 页 共 40 页石，乐家洁具，科勒龙头，奥普浴霸。( ) 整体设备档次标准清单,详见下表:楼型类别位置项目 名称 品牌或厂家规格型号 单价门头饰面 光面啡钻，烧毛面啡钻抽条 新城石材/闽磊石材 600X600X20 375标准层外墙 面砖 溶洲二厂 45X145X6 35（施工） +23(甲供材）外墙线条及空调机位内壁普通外墙涂料 来威 9外墙首二层柱廊真石漆（合成树脂乳液砂壁状涂料）美亚美 双彩真石漆仿啡钻 84.67屋面 坡屋面 水泥三色瓦 拉法基布鲁诺/420X332/10 片/m234.7地坪 玻化砖 博德 600X600墙面 1 玻化砖 博德 600X600墙面 2 乳胶漆 大堂/电梯厅顶棚 乳胶漆 电梯 HOPE-2 上海三菱 900kg/ 1.75m/s轿顶 标配（DD-J-3型）（镜面板） 上海三菱 轿厢外门、门套、前壁板发纹不锈钢饰面 上海三菱 轿壁 微晶玻璃镜面不锈钢 精装修单位 地面 玻化砖 博德 600X600操纵箱 CBC-C301 上海三菱 电梯厅外召唤 PIC-C311 上海三菱 地下及一层地面 防滑地砖 土建总包 300X300X10 32.13（主材 20)二层以上地面环氧砂浆地面 土建总包 300X300X10 18墙面 内墙涂料 土建总包 26.32踢脚 地砖 土建总包 32.13（主材 20)楼梯间顶棚 白色腻子 土建总包 3.22地面 细石混凝土 土建总包 普通住宅公共部位设备 墙面 内墙涂料/地下 土建总包 苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 9 页 共 40 页室采用外墙涂料机房及水箱间顶棚 白色腻子 土建总包 内墙 水泥砂浆粗拉毛土建总包 16卫生间地面水泥地坪，聚氨酯防水 土建总包 55厨房地面 混凝土地面 土建总包 12.22厨房/卫生间 顶棚 石膏腻子批白 土建总包 13.88内墙 石膏腻子批白 土建总包 21地面 混凝土地面 土建总包 12.22一般房间 顶棚 石膏腻子批白 土建总包 14住宅部分阳台 地面水泥地面内掺防水剂 土建总包 14.85平开门窗 B50 系列（非隔热断桥） 长沙经阁 推拉门窗 90CM 系列（非隔热断桥） 长沙经阁 空调百叶 25X50X1表面处理 静电粉末喷涂（金属漆） 门窗附件 坚朗 铝合金门窗玻璃双层中空玻璃（公共部位为单层玻璃）耀华 入户门 钢木复合防火防盗门子母门 上海远汇 2200X1200防火门（地上）木质防火门 上海远汇 详施工图防火门（地下）钢质防火门 深圳蓝盾 详施工图门管井门 钢质防火暗门 深圳蓝盾 详施工图栏杆阳台及小区围墙 铁艺栏杆 水表 智能 IC 卡水表 清源水业 生活给水 PP-R 管 生活废水污水 PVC-U 管 部品部件给排水雨水 PVC-U 管 苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 10 页 共 40 页单元门口主机 GRANDEE GR-6A-801DEC 1417（主材） +70.85（安装）黑白可视对讲 户内分机 GRANDEE GR-6A-702ME 500（主材） +25（安装）被动红外探测器 豪恩 LH-901B 100（主材） +15（安装）住宅安防报警门磁/窗磁 豪恩 HO-03C 3（主材） +1（安装）彩色/黑白摄象机 明景 MG-653L 1044（主材） +104（安装）一体化带球型云台摄象机 明景MG-DPK06PF27B 4200（主材） +420（安装）闭路电视监控电梯半球摄象机 明景 MG-702 537.5（主材） +53.7（安装）周界报警 红外对射探测器 艾礼富 ABT-60 420（主材） +21（安装）巡更棒 车安 CA-PL1 3300（主材） +330（安装）姓名钮 车安 CA-PN1 50（主材） +5（安装）安防系统电子巡更巡更点 车安 CA-PA1 50（主材） +10（安装）、 项目设计过程管理回顾与实施完成情况( ) 建筑设计过程回顾1. 产品开发定位与景观利用产品的开发定位与配比直接影响项目的投资收益和市场销售情况。产品类型配比与外部景观条件的利用是本项目整体规划设计的决定性因素。围绕土地价值与景观价值的最大化利用，在集团领导 的指导下，前期 设计过程中将本 项目由高层、小高层构成的住宅小区调整为由高层、TH 与多层住宅构成。下面是设计过程的简要回顾：(1) 投标方案：主题：临水而居的高品 质生活（高层+ 小高层为主方案）优点：a.公共区域与居住区域分区明确，保持了居住的 环境；b.通过水、广场、庭院及植物而营造威尼斯氛围的园林；缺点：a.景观水系较多；b.未能实现土地价值的最大化。(2) 深化调整方案：主题：浮 动着的水上城市（高层+ 多层+Townhouse）优点：a.公共区域与居住区域分区明确，保持了居住的 环境；b.通过水、广场、庭院及植物而营造威尼斯氛围的园林；c.突破了政府限低及限高的要求， 实现了土地价值的最大化。缺点：a.未对高层进行视线分析，湖景房未达到最大化。苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 11 页 共 40 页(3) 定稿方案：最后，通过将高层集中布置于地块东、西、北三面，打开了项目南向景观视野，使 24 栋高层中有 17 栋南向全景面对金鸡湖景观，剩余 7 栋高层中有 6 栋高层（包括酒店式公寓）具备一定的金鸡湖景观。在湖景房与非湖景房具有较大市场价差的情况下，通过合理的规划布局，提高了高 层住宅的价值。同时，在地块中央建设共 62 户的 TH 区域及多层区域，保证了项目各物业类型产品的高价值，支持了本 项目整体高档定位，体 现了地 块价值。2. 规划方案设计如何处理协调相对高差很大的多种物业形态是本项目总图布局的关键。在规划方案中采用双环三轴的规划结构，以小区内环状水系分割独立的 TH 区域。纵向中央景观轴以 200 米长开敞的水面引导通达小区商务休闲中心，两 侧为低密度住宅，在 1.84 容积率条件下营造低密度大盘形象；低区与高区之间采用水景结合密植乔木形成两条纵向景观轴，缓解高层住宅对低层住宅压抑感。高 层之间通过视线分析，根据前排高层不遮挡后排内侧山墙延长线的原则，对各高层 角度进行局部调整，保 证高层 区域在容积率大幅度提高情况下各楼栋开阔的视野。交通处理采用双环结构，外环 解决高层部分车行交通，高 层组团间设 置半地下车库及地下车库，与外环线连 接，高 层组团人车分流，地下车库车道均设置花池及苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 12 页 共 40 页木质廊架顶盖，避免地库出入口 对居住组团的干扰。内 环为岛 式布局 TH 区域车行环线，并由内环发散出部分支路，呈鱼骨状布置，保证有效通达的基础上形成半公共组团，增加 TH 区域的空间层次；沿北侧沈浒路一二期各设置一个车行入口，并在商业部分设置独立地库出入口，符合本小区 规模要求，并 为 商业区及居住区车位分别管理提供条件；沿现代大道设置人行出入口，并 强调正对 入口纵向轴线，具有 较强的仪式感。小区商业与商务休闲中心、酒店式公寓 结合，在北 侧沈浒路与 规划道路之间布置相对独立的商业区域，设计 沿街商业与围合式商业人行内广 场， 规避商业对住宅干扰，以塔、连续拱廊等手法取得完整的广场界面。3. 建筑户型设计项目物业类型丰富，涵盖了高 层、多 层电梯公寓、高层酒店式公寓、联排别墅等。在设计过程中，汇同集团、地区公司与设计院三方力量，根据项目定位要求及对苏州地区气候条件及居住习惯进行反复多轮研究及调整。由于苏州地区客户对南北通透、南向主要房间、房间内部空间大小的要求较为严格，主要公寓户型均为大面宽、短进深的板楼形式。基本达到本 项目设计要求。分 类阐述如下：(1) 高层公寓：采用一梯两户，一梯三户南北通透板楼，其中一梯两户户型单户面积在 161 平米及 143平米，一梯三户为 140 平米三房与 97 平米左右两房组成。三房以上户型以在苏州地区具有创新性和领先性的空中合院为主要特色，客厅、餐厅与合院形成家庭内公共区域，将室外空间引入室内。综合应用双层露台、落地凸窗、花园面积折半等多种方法进行面积赠送，提高户型内 实际使用面积。由于定位要求中各户面积较小，且主要 为一梯两户和三户 ，单层面积在 286 平米至 360 平米之间，须考虑得房率不能 过低。因此，通过对各核心筒形式进行多方案比较，最终选定剪刀梯居中布置，在户内两面开门的形式，在单层面积偏小的情况下成功地将高层得房控制在 80%以上。户型设计中实现了大面宽、短 进深。通风采光条件良好，户内客厅、卧室等主要房间均南向布置，三房以上户型均满足客厅及两个卧室朝南， 满足华东地区对日照及朝向的苛刻要求。户型结构方正，并结合人体及常用家具尺度进行室内空间布置；分隔墙体布置规整，为后期结构设计创 造有利条件。苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 13 页 共 40 页(2) 多层公寓：针对项目定位要求，采用 6 层带电梯平层公寓。均为一梯两户，南北通透户型。三房 133M2 及四房 155M2 户型分别以入户花园及空中合院两种形式为特色，客厅、主卧等主要房间面宽较大，各户内公共空间相互流通、贯通，在同等面 积条件下取得大宅形象。(3) 联排别墅：在总结半岛华 府南区的销售经验，将同期开发半岛华府项目带阳光半地下室的 CD 户型，地上面积控制在 200、220 平米，有效提升 TH 品质，控制 总价的基础上推行并优化户型标准设计。停车位按每户 1.5 辆标准设计。(4) 酒店式公寓：一梯五户布局， 户型面积为 70M2 一房、95M2 两房及125M2 三房，针对苏州地区特点，一梯五户的酒店式公寓在平面基本规整的情况下亦做到户户客厅、主卧均南向；各户平面规整；根据酒店式公寓居住人群特点，对厨卫、 厅房之间比例在普通住宅标准基础上进行缩减，加大房间面积。布置双层高苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 14 页 共 40 页公共露台及双层通高大堂，同 时， 标准层以进出剪刀梯部分 结合双层公共露台布置，节省公共部分面积以提高得房率。4. 立面设计本项目立面设计以新古典主义为核心， 诠释了水韵风情威尼斯的概念 设计要求。在高层建筑设计中，汲取了传统 三段式处理手法，但在 竖向两个体 块的处理上稍作变化，中间电梯厅部分中段强调竖向线条，两侧设置三条腰线 ，通过横竖向体块与线条对比，明确体量关系。顶部逐级收束，构图完整。色彩搭配上采用浅黄、褐色及啡钻石材，带有浓重的意式风 格。细部设计上采用富于传统拱券、花窗、缓坡屋顶的处理表现威尼斯风情。通过较大尺度的线脚、连续的石材立柱及部分大尺度构件，风格较为庄重、沉稳，与周边天域项目的西班牙风情路线拉开距离，体现欧洲大式建筑特色。多层立面在色彩搭配、符号运用的通用性上与高层相类似，根据尺度不同，多层立面变化更为丰富多样，对立柱、线条以及装饰性构件的尺度均适当控制，争取立面设计与楼栋尺度的统一。联排别墅设计相对更为自由，在整体色 调与高层多层统一情况下，将联排别墅两户作为一个单位进行组合设计，且各 单位门头形态等均 进行适当变化，形成介于独立建筑与传统联排住宅之间的立面设计形势。色彩 组合采用黄色与 类似赭石色彩涂料组合，细部线脚与墙面装 饰花窗等均体现项目威尼斯 风情的概念定位。弥合本项目高层、多层、TH 并存导致的体量差距，形成各具特色而又整体 统一的社区形象。5. 景观设计概念及方案设计阶段：景观规划概念：总体景观设计风格为意大利威尼斯水城风情，如何将景 观概念设计充分贯彻该项目的规划概念为景观设计的重点。景观设计开始阶段注重与双 环三轴的规划设计概念的衔接，以小区内 环状水系分割独立的 TH 区域。纵向中央景观水轴以200 米长开敞的水面引导通达小区商务休闲中心，轴两侧为低密度住宅。入口设计：入口结合多层欧式风情休闲步道的概念，以规整的设计手法，辅以欧式的景观小品性节点景观，形成逐步展开的入口序列景观；北侧车行入口在解决了车行、人行入口功能的基础上，通过 入口景观林荫苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 15 页 共 40 页广场的设置，不仅有效解决了 该处车辆分行的矛盾（通往高 层、多 层、TH 组团），也解决了平台无障碍的设计要求，同 时在入口视线的端头设 置的景观节点，更丰富完善了景观形态的表达。组团设计：一期东侧高层区域结合规划自然分割成三个组团，并恰当利用南北两个半地下车库所产生的高差，通 过中间组团自然生态的 处理，并自然 衔接到规整欧式的南北组团中，使三个组团连 成一体，形成丰富的景 观 形态，并为小区的整体景观带来较大的趣味性；半地库组团在考虑鸟瞰视觉效果的同时，注重了空间的变化及层次的丰富性，通过玻璃天窗等形式巧妙的将地 库通 风井做为一个景观节点进行处理，使通风井融入环境之中，成为景观的一部分。 二期高层区域与一期手法一致，为一期的延续。商务休闲中心区域利用建筑水体及室内泳池的概念，并根据 营销的需要在室外设计了室外泳池，将室内外空 间进行了形式、功能上的关 联 ，同时，同时结合室外泳池形成的商务休闲中心南广场与环形水系的贡多拉码头将周边建筑（商务休闲中心、商铺、住宅等）有机联系在一起，充分的实现了商务休闲中心景 观共享的概念，并形成了小区中心集中的景观。6. 室内装修设计项目作为区域范围的一个高品味楼盘，核心客 户为 35-45 周岁成功人士，注重社会身份地位，因此在设计时 充分把握该阶层客户群的心理及喜好。整体风格取向以意大利威尼斯简约古典风格为基础，合理运用意大利威尼斯元素特征以形成 优雅、高贵、 闲适、大气的整体氛围。硬装饰软装饰在各设计阶段都进行着同步的考虑,二者互为对比和谐统一,通过软装饰的场景的虚拟营造了华丽而低调的生活氛围，加强整体装饰在空间、风格、概念等方面的主题。以下为样板房照片：客厅的整体色调采用威尼斯蓝和金色搭配，庄重而典雅餐厅顶部做手绘描花，地板用小地板 铺拼花并做打蜡处理。楼梯踏步板和扶手整体作旧工艺处理。苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 16 页 共 40 页所有卫生间都用意大利仿古砖和实木浴室柜和古铜色五金，使其更具有威尼斯时期的感觉。( ) 建筑设计的成本控制1. 加强扩初与施工图设计阶段的控制在建筑方案基本确定的情况下，从设计源头控制总体建设 成本是扩初与施工图设计的重要内容。在扩初与施工 图设计阶段，在 规划设计中心与公司 领导指导下，对地下与半地下车库选型、覆土厚度、基础及结构体系选型、供电方案等均进行多方案比较与研讨，如：(1) 以半地下车库为主解决小区停 车。半地下车库结构不设抗拔桩，取消机械通风， 车道较短，具有较高的经济性。(2) 5#人防地库毗邻一期建成商 务休闲中心，在二期施工图设计中调整 5#地库平面，拉开地库与商务休闲中心距离，根据两侧基础高度进行计算，最低保 证 6m 间距，减小了地库侧壁的支护成本。(3) 二期高层开工建设前进 行试桩，以试桩试验值作为设计依据。将原计算单桩极限承载力由 3600KN 提高至 5000KN，高 层单桩承载力设计值相应由 1800KN 提高至2500KN，较大幅度的减少桩数。(4) 人防工程设计期间，对比独立人防车库；高层地下室连接人防大底盘；高层地下室相互连接做人防，连通断开的小面积独立人防车库三个方案，均 进行计算并对比，根据实际条件，选择独立人防车库方案。苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 17 页 共 40 页(5) 高层核心筒管井设计进行深化调整，在 HS 楼型合并强弱电井，缩小了强弱电井面积。HM、 T 楼型中利用强电、弱电、水井均 长边开门的机会，控制管井 进深为 500。2. 加强审图工作，严控施工阶段设计变更由于参加项目的设计单位较多，存在 较多的搭接。 为保证图纸质 量，我司在加强自审的同时，组织设计单位、施工单位、监理单位提前就图纸进行了认真的审查，避免图纸的错漏。同时，在施工阶段，严格控制施工阶段的设计变更。3. 设计费及限额设计根据设计合同统计，湖滨一号 项目设计费具体内容为：设计 招标（凯达环球有限公司）16 万；规划与建筑设计（雅科本+上海交大安地）350 万；施工图设计（上海交大安地）521.464 万；景观设计（上海泛亚广州分公司）140 万；公共部位设计（广州包达铭上海分公司）16 万，精装修交楼 标准设计（上海桂睿诗） 17.49 万。 总建筑面积实际单价为 38.54 元/平方米，可售总建筑面积实际单价为 44.90 元/平方米。、 本项目设计管理方面突出经验和教训( ) 项目设计管理突出经验1. 本项目是我司在苏州地区进行的第一个多种物业类型的住宅开发项目。我司结合苏州本地的相关报建特点，对设计管理工作流程进行了 总结 ，梳理了相关部品技 术标准及施工要求，并对景观施工图设计要点进行了专题 研究，这些内容对今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。2. 项目的物业形态为典型的“TH+ 多层+高层”，保证了项目各物业类型产品的高价值，支持了本项目整体高档定位，实现了土地价值的最大化。3. 景观价值的最大化利用。通过合理的规划布局，使每 栋高层都具备一定的金鸡湖景观，提高了高层住宅的价值。同 时，通过景观设计手法，缓解高层住宅对低层住宅压抑感，并且利用视线分析等手段，保 证了高层区域在容积率大幅度提高情况下各楼栋开阔的视野。 4. 一期真石漆的招标。一期真石漆需与门头啡钻石材协调，仿制 难度较大，因此，提前对真石漆进行了专门考虑。投 标过程中我司合并了投 标样 板和施工材料样板两道工序，设计与合约联合督促样板制作，加快了 样板制作速度，推进项目整体发展进度。并适当延长合约的招标时间，利于合 约对各单项市场 价格的了解和分析，有效进行成本控制。5. 植物现场验收：严格控制现场苗木规格，不符要求的一律不准进入。6. 鉴于项目欧式立面线条、柱廊较为复杂，且部分 线条位置相对较大，容易对住宅内部功能使用造成影响。在项目立面设计过程中， 对相应部分进行控制，如柱的形状、位置及线条的高度位置等等。( ) 项目设计管理中吸取教训1. 建筑设计(1) 户型设计的精细化有待提高，如空调机位、坡屋面（阁楼）的空间利用等等。(2) HM 型高层中间部分基于立面考虑，在电梯竖井外安装玻璃窗，图纸中未标识玻璃窗内涂料色彩，在施工过程中，顶部四层刷为白色涂料，透过玻璃窗，感官 较差。后调整为褐色涂料，与周边面砖色彩相同，减弱对比，方取得较好效果。(3) 商务休闲中心立面设计过 程中为控制土建造价，将首层层高由原定 4500 调整为4200，由于调整前立面设计已基本定稿，未维持商务休闲中心首 层柱廊比例及立柱、圆拱比例，整体柱廊调整工作量过大，故柱廊高度基本维持不 变， 压缩了后继室内装修过程中吊顶、空调机、强弱电桥架等空间。室内设计中针对该部分进行调整，减小了吊顶厚度，削弱了室内造型的丰富性。苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 18 页 共 40 页(4) 部分立面线条存在定位错误及建筑、 结构专业不符情况。(5) 施工图设计阶段未实现 装修的提前介入，设备面板与公共部位及精装样板房立面排砖冲突。(6) 消防征询及相关地方政府 规范规定不一致导致施工图后继调整。人防地库设备前期征询及扩初报建过程中均采用国标图集进行设计，且人防审图部门未提出异议，但在施工交底 过程中，人防 验收部门提出 须采用总参图集，两图集中对墙垛宽度、标准防护门宽 度均有不同要求， 导致后期大量 调整工作。高层消防中暗前室设喷淋在国标中有明文要求，在施工 图 完成后招标过程中当地消防单位提出可以取消喷淋，在根据其要求取消后，验收过程中相关主管部门要求增加，导致了两次的反复修改。(7) 室内及室外泳池选型及招 标、安装过程时间长，并在一定程度上给项目发展进度和成本控制上造成一定损失。建议在项目中设置恒温泳池时应该谨慎。如果一定要求泳池，夏季开放的室外泳池应该可以满足要求，且各项成本 较低。(8) 高层公寓进深较小，高宽比超结构规范要求，进行了结构加强， 结构成本有所上升。2. 景观设计(1) 规划初期希望在低区与高区之 间采用水景结合密植乔木形成两条纵向景观绿轴，用以缓解高层住宅对低层住宅的压抑感；但在实施期间，有大量的管 线管网由绿轴地下穿过，导致绿轴上的种植效果大打折扣。(2) 规划初期半地库顶板与建筑大堂 间的标高高差不足，导致一旦下大雨，地库顶板上的道路排水即全部排入建筑大堂中。(3) 材质物料选择问题：景观施工图设计核心人员多为南方公司调任，故施工 图中大面 积使用南方常见的石材及板岩做法，但该部分材料在 苏州的施工水平及质 量均无法完全保证效果，且现场控制难度较大，导致施工 实施后效果较差，如砂岩材料。【项目营销工作评估】、 项目各类物业销售情况( ) 住宅销售情况湖滨一号项目所推住宅单位累计 1,616 套。具体 销售资料情况如下：项目期数开盘时间 推出套数成交套数成交面积（） 成交率一期 2005.10.22 770 770 118,970 100%二期 2006.9.23 846 826 117,113 98%累计 1,616 1,596 236,083 98.8%截至 2008 年 12 月 31 日，湖滨 一号 45#楼尚有 15 套 177 房源未售， 46#楼尚有 4 套精装房源未售，40#楼尚有一套高 层房源未售。整体的销售率为 98.8%。( ) 车位租赁情况湖滨一号共有可租赁车位 796 个（不包含地上车位 110 个及 TH 自带车库），分为半地下车库车位与人防车库车位，截至 2008 年 12 月 31 日，湖 滨一号车位租赁情况具体资料如下：车位种类 位数租赁位数剩余位数租赁率半地下 542 426 116 79%苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 19 页 共 40 页人防 254 136 118 54%累计 796 563 233 71%剩余车位的租赁政策正在进行新一轮租赁方案的设计。( ) 商铺销售情况湖滨一号商铺单位 29 套，商务 休闲中心（原售楼处）1 套。商铺整体包装为“ 威尼斯商业街”，并通 过大客户谈 判进行整体销售，使得商 业 部分实现了一次性去化。（截止 2008.12.31，尚有 2,503.1未签约）项目期数开盘时间 推出套数成交套数成交面积（） 成交率一期 2005.10.22 14 14 1,159.2 100%二期 2006.9.23 16 16 4,939.3 100%累计 30 30 6,098.5 100%、 与市场定位时房地产市场情况对比分析20032008 年苏州市区商品住宅预售量价情况300500 413579.4 3936966723639052195054469136141002003004005006007008009001000万平米010002000300040005000600070008000元/平米批 准 预 售 面 积 预 售 面 积 预 售 均 价批 准 预 售 面 积 362 587 416 635 700 646预 售 面 积 300 500 413 579.4 696 393 预 售 均 价 3614 4691 5054 5219 6390 6723 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年中海湖滨一号项目定位于 2004 年，正 值苏州市房地产市场处 于稳步发展的阶段。在供需两旺的大背景下，市场关系转为供略大于求的局面。销售价格经过几年的快速上涨，04 年开始进入了一个 调整期，房价放慢上 涨 速度。在经历了宏观调控之后，05 年 9 月后市场逐步回暖。项目主要销售时期为 2005 年-2007 年，尤其是 2007 年，再逢苏州市房地产快速攀升时期，为项目价格的不断探高奠定了市 场基础。、 项目销售时机分析根据市场情况及竞争对手开盘节点等综合因素，并立足 产 品自身条件及工程进度，项目在推售时机的选择上，先以一期高层低价入市，抢占市场，通过热销制造轰动效应，扩大项目的知名度和影响力。再通过多层的高价入市，提升项目档次和形象，为后续别墅的推出奠定市 场基础，价格也不断提升，逐步从产品价格过渡到产品价值上，从而实现项目整体效益的最大化。各种物 业形态 的推售时机具体如下：( ) 高层的推售时机2005 年宏观调整对市场造成重大影响，市 场前景不明，加之本项目片区内同质化竞争激烈，本项目需要迅速打开局面 抢占市场先机，从 2005 年第一次以低价入苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 20 页 共 40 页市开盘至 2007 年下半年，高层 房源基本上采取“ 小步快走，逐步抬高均价”的推售节奏，项目营造出稳步销售的平 稳态势，最 终达到了 99的成交率。( ) 多层推售时机2005 年湖滨一号第一批高层的热销，强力震撼苏州楼市。为充分利用高层热销余威，于 05 年年末采取持续小批量推售一期多 层房源的动 作，既保持 项目的市场影响和热度，又防止因缺少房源而 导致项目退出市场角逐的局面。2006 年下半年，剩余多层房源 处在外部同类型房源及高层 房源的双层夹击中，二期多层房源宜结合一期多层房源销售情况，分批多次推盘。并借本 项目同期高层房源的热销，顺势而为，小批量推出，最终也取得较高均价售罄的销售业绩。( ) 别墅的推售时机2006 年上半年，苏州园区楼市尤其是中高端楼市逐 渐回暖，客户的有效需求逐步释放，这为本项目别墅的入市 创造了良好的机会。同期市场上同类产品供应量将逐渐增加，要求本项目不宜恋 战，宜迅速出 货。加之政府正在酝酿新一轮宏观调控政策，在局势尚稳定时机，需要我们尽快出货，以降低风险。因此，综合各方面因素后，为把握良好销售时机，于 06 年 5 月 21 日别墅产品全面亮相，分批进行推广，历时不到 5 个月的时间，别墅便销售告罄，成功实现了利润最大化与销售速度的平衡。( ) 车位的发售时机湖滨一号的车位供应相对紧张，在未入住 阶段，将不会直接面对业主停车问题，且不会引起物业和业主的直接冲突。加之 苏州市 06 年出现 几起项目入伙后车位销售遭业主联合抵制影响项目形象和口碑的案例。 综合上述两方面因素，决定根据项目销售情况，分批次于住宅物业入伙前，通过信函统一通知，先到先得的 选购方式，并配合合理的促 销 手段，对外进行销售，取得较大成功，巩固了项目市场 形象， 为苏州市场车位销售创 立了标杆。( ) 商铺发售时机湖滨一号商铺在项目全部入伙后具备销售条件， 2008 年上半年，通过大客户谈判，将湖滨一号商铺及商务休 闲中心实现整单售出， 为其他 项目商铺的推广和销售积累了宝贵经验。、 原定位与实际设计建设成果的对比分析( ) 原产品定位户型、面积 比户型分类 面积 总户数 户型套数 销售面积 面积比率(套） （%） （m2） （%）二房 90-100 304 19% 28,880 13%二房+1 105-125 48 3% 5,520 2%小三房 130-140 485 30% 65,475 29%大三房 140-150 243 15% 35,235 16%三房+1 155-165 195 12% 30,740 14%四房 170-180 165 10% 28,575 13%底层复式 170-250 44 3% 7,480 3%顶层复式 170-300 40 2% 7,770 3%叠加复式 160-180 16 1% 2,720 1%TOWNHOUSE 180-250 66 4% 13,860 6%合计 1,606 100% 226,255 100%苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 21 页 共 40 页( ) 产品实际建成户型、面 积比综合两者权衡，结合不同规划方案 测算比较后，湖 滨一号实际 建成户型、面积配比如下：物业类型 户型 面积区间 套数 套数比 面积比1 房 73 44 2.7% 1.4%2 房 95 236 14.6% 9.5%2+1 房 102 48 3.0% 2.1%3 房 138-143 518 32.1% 30.9%高层4 房 161-177 544 33.7% 39.1%3 房 135 92 5.7% 5.3%多层4 房 158 72 4.5% 4.8%联排 200 36 2.2% 3.8%别墅 联排 230 26 1.6% 3.1%合计 1,616 100% 100%( ) 小结1. 从万科玲珑湾、雅戈尔未来城等连续开发的项目来看，对于景观资源不断优越的豪宅产品，在进行户型定位时， 户型面积是不断放大的。本 项目旨在打造继半岛华府之后又一个高档豪宅楼盘，随着项目的开发，本项目所拥有的湖景 资源优势将日益明显，客观上具备了适度增加高层大户型产品供应的条件。加之市 场对于高档住宅的有效需求在增加。因此高层住宅的四房比例由定位时的 10%增加为 33.7%。2. 较之定位报告中各类产品面积比：4 房面积比略有提升，取消了复式设计，改为多层设计，填补园区产品供应的空白；TH 与定位规划中面 积比基本持平。、 预期价格与实际价格的对比分析2005 年2007 年，由于苏州房地 产市场发展趋势良好，尤其是工业园区的需求较大。湖滨一号在推出之前就通 过深入人心的推广形象和 强而有力的品牌影响力进行了行之有效的蓄水工作， 为产品入市奠定了良好基础 。之后，湖滨一号根据各阶段的市场情况及时反应，迅速 进行价格调整，使得湖 滨一号在各期 销售均价均超过计划销售价格的情况下，实现 不断热销，成功完成了 计划 销售任务。高层价格高出周边竞争项目 1,000-1,500 元/ 。、 物业管理和管理费价格确定检讨( ) “深蓝”物业品牌在项目营销推广与现场销售中实现中海物业的“前期介入”，使客户提前感知并感受中海“深蓝 ”的五星级物业 服务。 专业的物业管理模式为项目销售做出了贡献。( ) 物业管理费湖滨一号经过多次论证，最终 确定公寓物业管理费为 2.58 元/ ，别墅物业管理费为 3.2 元/，商业物业管理费为 5.58 元/。、 项目销售期、速度与实际 情况的对比分析( ) 重要开盘节点序号 时间 推出套数 当日成交 计划成交率 成交率1 2005.10.22 232 221 85% 95%2 2006.4.2 116 96 80% 82.8%3 2006.9.23 160 130 80% 81.3%4 2006.11.11 124 93 70% 75%苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 22 页 共 40 页( ) 多层与别墅的销售情况多层单位推出时间为 2005 年 12 月， 别墅单位推出时间为 2006 年 5 月，多 层单位与别墅单位推出后基本采用正常销售的方式，作 为高 层单位的补充产品。( ) 遗留的问题由于 2007 年房地产市场过热，湖 滨一号 45#楼高空平层公寓作 为项目的收官压轴之作，于 2007 年 6 月对外推出，价格走势上涨较快，进入 2008 年后市场突遇寒流，致使均价 16,000 元/的 177高空平层公寓去化停滞。截至 2008 年 12 月31 日，45#楼高空平层公寓剩余 15 套尚未去化。、 实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析特征 原定位目标客户 实际成交客户特征年龄 30-50 岁之间 成交客户主要年龄段为 31-40 岁，而 26-40 岁占的比例达 73.8%。职业 园区工作者，以企业白领、高管及园区政府管理者和私营企业主为主客户主要为在园区工作的企业中高层管理者、公务员 、外企高官和部分投资者。活动区域苏州市区（园区为主），占 80%，外地客户占 20%以苏州本地客户为主，约占63%，本地客户中又以园区客户为主要来源，其次是新苏州人占30%，约 3%左右为港澳台人士。性格特征 对园区的板块认可度高 注重地块的区位特征，注重周边环境及配套便利，注重房型的经济性及功能布局的合理。关注楼盘的升值潜质。消费比较理性，二次置 业的比例占到近 50%。已跨入主流阶层，关注品牌、户型、建筑细节及物 业服务看好湖东未来的规划。、 项目销售策略( ) 形象包装半岛华府作为中海地产在苏州的第一个项目，取得了良好的市场反响，同 时也扩大了中海地产在苏州的品牌影响力， 为中海地产深耕苏 州奠定了坚实基础。湖 滨一号在形象推广中在充分利用了品牌价值与之前项目的口碑价值的基础上，将“主流“这一系统性的概念融入推广工作当中，向受众大力 传递“主流价值”的概念，树立了“主流豪宅”的产品形象。( ) 以产品特点支撑项目推广项目在推广工作中良好的融入了产品自身的特点，例如，高层产品主打为“空中合院阳房”，多 层产品主打为 “多层电梯洋房”， 联排别墅主打为“TOHO 湖滨别墅”，并大力推广领先于竞争产品的创新之处，使得 项目推广形象 较为饱和，具有 较强的推广力度。( ) 媒介作为苏州房地产市场具有强大影响力的“主流豪宅”项目，项目在严控营销成本的基础上，通过本地主流媒体如 苏州日报、 姑苏晚报、搜房网、苏州广电总台旗下的主流节目以及苏州市内交通要道中的户外广告位进行宣传推广，扩大了项目影响力。( ) SP 活动湖滨一号在进行 SP 活动中，秉承 “可大可小，卓有成效”的核心思路。苏州中海湖滨一号项目后评估报告第 23 页 共 40 页“可大”：中海地产以品牌名义举办了多次大型活动，如：“中海地产万里行”、 “世界小姐中国赛区苏州分赛区泳装决选暨中海地产慈善晚宴”、 “苏州中海地产中意经贸文化月”、 “跨越 2006 感恩苏州”中海地产三周年大型 庆典晚会等。湖 滨一号将自身的推广融入到各类大型品牌活动中，借助卓有成效的品牌平台 传递产品价值。“可小“：湖滨一号参与大型品牌推广活动之余，积极举办能够直面客户的小型活动，如：“我爱 我宠”业主宠物选美大赛、 “喜爱中海 湖滨一号 N 个理由”、 “业主才艺大比拼”、 “业主运动会”等，通过 卓有成效的线下活动，提高业主满意度， 强化口碑宣传力度，为项目销售提供了大力支持。( ) 优化销售队伍公司通过定期培训、定期考核、民主竞聘等活动，提高湖滨一号销售队伍的整体素质，优化其梯队建设。在具备高素质的销售技巧，提高服务质量的同时，销售员在客户跟踪，市场调研、客户资源拓展等方面有较大的技能提升，从而提高了销售团队的整体作战能力，为项目的快速 销售提供了重要保障。( ) 社会各界的肯定通过有效的宣传推广和合理的销售策略，湖 滨一号得到了社会各界的高度 认可，也得到了市场的高对追捧：2005 年 11 月湖滨一号被国家建设部评为“城市标志性楼盘”；2005 年 12 月湖滨一号被苏州房地产业协会评为“城市风云楼盘”；2006 年末湖滨一号被苏州名都数据机构评为“2006 年度苏州地产销售综合能力龙虎榜总冠军” 。、 综合评述本项目市场定位营销工作本项目定位为苏州高档精品人文国际居住社区， 项目目标 客群是面向企业中高层领导、全市范围内的富有人群以及江浙沪的投 资客户。 项 目概念设计上，以剧院式城邦布局和威尼斯风情园林设计得到了目标客户的肯定。户型设计中， 结合项目定位、对目标客户意向的洞察，在高层中以空中合院、飘窗、露台的设计形式，实现使用面积附送。极大提高了实 用率，同 时，高层的超薄板式结构设计、南向多开间设计、 绝大部分房源南北通透设计 ，让客户在享受意式园景、红枫林景观及金鸡湖湖景三重景观的同时，更享有较 好的通风、采光效果等 鲜明的 产品价值点。同时，项目“TH+高层+多层”的布局形式，在苏州引领了该模式的盛行。同时使公司利润最大化。、 提出可借鉴的经验( )