项目立项可行性论证

深圳市 立项可行性研究报告1目 录1 项目总论 31.1 项目背景 31.1.1 项目名称 31.1.2 开发公司简介 31.1.3 承担可行性研究公司 31.1.4 研究工作依据 31.1.5 项目建设规划内容 41.1.6 项目开发手续 41.2 可行性研究结果 51.2.1 市场预测 51.2.2 项目建设进度 51.2.3 投资估算和资金筹措 51.2.4 项目综合评价结论 72 项目投资环境和市场研究 92.1 市场宏观背景 92.1.1 全国投资环境 92.1.2 深圳市投资宏观背景 112.1.3 区域发展及前景预测 142.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 142.2 区域市场分析 152.2.1 区域市场界定 152.2.2 供给分析 152.2.3 需求分析 162.2.4 竞争分析 162.2.5 片区房地产市场分析结论 173 项目分析与评价 183.1 地块解析 183.1.1 项目地理位置 183.1.2 地形、地势 183.1.3 规划限制条件 183.2 项目 SWOT 分析 193.3 项目评价 1924 市场定位及项目评估 204.1 项目定位 204.2 方案建议 215 项目开发建设进度安排 225.1 有关工程计划说明 225.2 施工横道图 226 投资估算与资金筹措 236.1 项目总投资估算 236.2 资金筹措 256.3 投资使用计划 257 销售及经营收入测定 267.1 物业销售收入估算 267.2 资金来源与运用分析 277.3 销售利润 278 财务与敏感性分析 288.1 项目盈利能力分析 288.2 项目不确定性分析 288.3 社会效益和影响分析 299 可行性研究结论与建议 309.1 拟建项目的结论性意见 309.2 项目主要问题的解决办法和建议 319.2.1 项目的主要问题 319.2.2 建议 319.3 项目风险及防范建议 3110 附表 3231 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称项目名称暂定为“ ”。1.1.2 开发公司简介1.1.3 承担可行性研究公司1.1.4 研究工作依据（1）关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590 号）（2）房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205 号）（3）建设项目经济评价方法与参数(国家计 委、建设部：计投资1993530 号）（4）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811 号）（5）深圳建设工程价格信息（2003）4（6）企业提供的相关资料1.1.5 项目建设规划内容 根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证、 方案设计等相关资料，项目经济技术指标如下表：表 1：项目经济技术指标项目名称 整个项目地块编号 2001 补 -05总用地面积（m 2） 4,4811.4建设用地面积（m 2） 4,4811.4道路用地面积（m 2） 0容积率 2.22覆盖率 30%计容积率面积（m 2） 99,600其中：住宅公寓（m 2） 92,200商业（m 2） 4,000可出售住宅（m 2） 92,200可出售商业（m 2） 4,000建设配套 幼儿园 3000 m2 ，居委会 100m2 ，水 电房和管理房300m2总建筑面积（m 2） 99,60051.1.6 项目开发手续1、项目已取得土地使用权项目已取得土地使用权，并已补交地价款。2、项目开发合法性手续表 2：项目开发合法性手续开发条件 取得文件证号企业法人营业执照建筑业企业资质证书3、结论项目用地的土地使用权出让合同书已签订，开发、建设手续正在办理。1.2 可行性研究结果1.2.1 市场预测1.2.2 项目建设进度项目计划于 2004 年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计 2006 年三季度竣工，其开发建设期为 2 年 2 个月。61.2.3 投资估算和资金筹措1、 投资估算根据测算，项目的总投资为 43,255.71 万元（含地价），详见下表：表 3：项目总投资估算表项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。项目总投资约 43,255.71 万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金 16,318.92 万元， 银行借款 8,000.00 万元， 销售收入18,936.79 万元。万万 万万万万 万万万万 万万万万/万万万万 万万万万万万1 万万万万 16,318.92 1,638.45 37.7%2 万万万万万 747.00 75.00 1.7%3 万万万万 21,125.16 2,121.00 48.8%4 万万万 763.82 76.69 1.8%5 万万万万万 763.82 76.69 1.8%6 万万万万 527.88 53.00 1.2%7 万万万万 615.00 61.75 1.4%8 万万万万 1,896.11 190.37 4.4%9 万万万万万万万万 498.00 50.00 1.2%10 万万 43,255.71 4,342.94 100.0%万万 万万万万 万万万万万万 万万1 万万万万 16,318.92 37.73%2 万万万万 8,000.00 18.49%3 万万万万 18,936.79 43.78%4 万万万 43,255.71 100.00%7表 4：项目资金来源表注：自有资金为项目土地成本(按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算) 。1.2.4 项目综合评价结论1、 项目建设手续正在办理之中项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使用权。2、 项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。3、 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收， 创作就业机会。4、 经测算经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示：8表 5：项目主要经济技术指标注：上表指标按住宅销售率为 95和商业销售率为 100%的情况下预测的经济效益指标。综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司 认为本项目可行。万万 万万 万万1 万万万万万m 2万 44,811.402 万万万万万万m 2万 99,600.003 万万万万万万万万万 43,255.714 万万万万万万万万万万 54,174.505 万万万万万万万万 8,155.896 万万万万万万万万 6,932.517 万万万万万万万万万 17.72%8 万万万万万万万万万 15.06%9 万万万万万万FNPV万万万 3,221.5410 万万万万万万万万FIRR万 16.54%11 万万万万万万万万万万 2.9612 万万万万万万万万 2.092 项目投资环境和市场研究2.1 市场宏观背景2.1.1 全国投资环境1、 2003 年国民经济发展势头良好2003 年中国国内生产总值 116694 亿元，比上年增长 9.1%，人均 GDP 达到1090 美元,首次突破 1000 美元大关。是 1997 年以来增长最快的年份。规模以上工业实现增加值 41045 亿元，同比增长 17%；全社会固定资产投资 55118 亿元，增长 26.7%；社会消费品零售总额 45842 亿元，增长 9.1%；居民消费价格指数增长 1.2%。中国加入 WTO 后，开始融入全球经济一体化大潮，经贸合作将进一步扩展。2003 年 1-12 月全国进出口总值为 8512.1 亿美元，同比增长 37.1%，其中：出口4383.7 亿美元，同比增长 34.6%；进口 4128.4 亿美元，同比增长 39.9%。随着中国融入世界经济大潮，中国将面 临更加激烈的国际竞争。权威资料显示，从 2001 年开始居民消费结构已显示升级势头，新一轮以住宅、汽车 、通 讯 等为代表的消费市场持续升温，拉 动 了我国相关产业生产和投资的不断发展。2003 年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成以上。我国社会消费结构正朝着 发展型、享受型升 级，汽 车、电脑、高档电器将加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。我国经济进入重化工业阶段，高新技术产业发展和产业结构调整加速，正迎10来一个新的发展起点。2003 年重工业增长明显快于轻工业。2、 全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头2003 年，我国经济持续快速发展、城市化 进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地 产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2004 年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联 盟，在海外 资金加速进 入的同时，国内房地 产企业也将会加强联盟，以适应发 展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2004 年房价将呈温和回落态势，房地 产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。11品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科 这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2004 年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化 继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号），其要点如下：1、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；2、严格控制土地储备贷款的发放；3、规范建筑施工企业流动资金贷款用途；4、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；5、强化个人商业用房6、贷款管理；7、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；8、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。 ；9、切实加强房地产信贷业务的管理。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318 号），积极鼓励房地产市场发展。1、房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识 房地产市场持续健康发展的重要意义；2、完善供应政策， 调整供应结构（增加普通商品住房供 应、控制高档商品房建设、加 强经济适用住房的建设和管理等）；123、改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市 场、继续推进现有公房出售、规范 发展市场服务）；4、发展住房信贷， 强化管理服务（加大住房公积金 归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）；5、改进规划管理，调控土地供应；6、加强市场监管，整 顿市场秩序。2.1.2 深圳市投资宏观背景深圳是一座充满活力的外向型海滨城市，得天独厚的区位优势、体制优势以及智力优势使深圳在短短 20 多年的时间，迅速发展成为中国综合实力最强的特大城市之一，在世界史上成就了经济快速成长的奇迹；同时深圳也是一座不断发展、不断完善中的城市，深圳中心区、地铁 1 号线、大学城、 “9+2”高新产业带等项目均在快速建设中，预计 2004 年中心区六大工程及地铁 1 号线将陆续投入使用，2005 年全面启动建 设深港西部跨海通道，这 些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳的 综合实力更强，吸引力更大。政策目标：深圳市委、市政府明确指出：深圳市将围绕建设国际性城市、现代化中心城市的目标定位，努力把深圳建 设成为高科技城市、 现代物流枢纽城市、区域性金融13中心城市、美丽的海滨旅游城市、高品位的文化和生态城市，争取在 2010 年基本实现现代化。正式签署出台的深圳市近期建设规划(2003-2005)指出，到 2005 年，深圳市年度国内生产总值将达 3000 亿元人民币；第三产业增加值占 GDP 比重大于50%；总 人口 600 万610 万， 2010 年和 2020 年规划人口规模分别控制在 750 万人和 900 万人以内。城市建 设用地规模控制为 570 平方公里；人均居住面积 25平方米；绿化覆盖率 48%；港口吞吐量 1.2 亿吨；城市污水处理率 60%。 规划确定了以下五大目标：1、区域协调发展：深化深港合作关系，重点加 强跨境大型基础设施项目建设、口岸通关及环境保护等方面的合作；促进“珠三角”城市群协调发展，增强城市间的城际快速交通联系，提高大型公共服 务设施及市政公用设施的资源共享水平，推动区域内生态环境保护的合作。 进一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。2、可持续发展：近期建设用地范围 570 平方公里，基本生态用地控制范围1100 平方公里。建立六类 生态系统，构筑全市基本生态体系。3、城市空间发展：构造一个“中心”、八大组团的组团式网状空间结构，推进特区内外城市的一体化发展，提升城市整体 标准与质量。4、支柱产业发展：有计划、有重点地建设“92” 高新技术产业带，促进工业的集群化和现代农业的产业化。完善六大物流园区基 础设施，重点推进前海区域性物流中心的建设。建设市中心区金融商 贸区，加 强区 (组团)级商贸中心的建设，推动东部旅游资源的保护性开发。5、交通运输发展：初步建立以轨道交通为骨干、常 规公共交通为主体的新型公共交通服务体系；调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通；加14快快速路系统的建设；加强主干道和微循环道路的建设，完善城市道路系统的网络结构；重点推动城际铁路及站场的建设。经济指标：表 6：深圳市主要经济发展指标项 目指标1979 年 1999 年 2001 年 2002 年 2003 年国内生产总值（亿元）1.96 1,436.03 1,908.15 2,239.41 2,860.51工业总产值（亿元）0.71 2,163.39 3,204.47 3,571.26 5,073.77地方预算内财政（亿元）0.17 183.79 265.65 304.34 进出口总额（亿美元）0.17 504.28 686.11 872.31 1,173.99出口总额（亿美元）0.09 282.08 374.8 465.57 629.62社会消费品零售总额（亿元）1.13 467.45 609.26 689.59 801.77全社会固定资产投资 0.59 569.59 673.37 747.15 946.4915（亿元）实际利用外资（亿美元）0.15 27.54 36.03 49.02 50.42金融机构存款（亿元） 1.01 2,558.99 4,092.57 4,952.73 人均国内生产总值（元）606 35,896 42,323 46,030 职工年均货币工资（元）769 20,714 25,941 28,087 年末常住人口（万人） 31.41 405.13 468.76 504.25 年末户籍人口（万人）31.26 383.4 422.4 422.4 交通地理：深圳是连接中国和世界大市场的主要门户，也是中国内地特别是华南地区人流、物流和经贸往来的主要通道。深圳公路、高速公路、铁路、高速铁路四通八达，京广、京九铁路大动脉在深圳交汇。现有 8 个港口、12 个货运码头。深圳是目前中国内陆唯一拥有海陆空口岸的城市。2.1.3 区域发展及前景预测1、地理位置竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。2、总体规划中的竹子林及预测根据深圳市城市总体规划（1996-2010）（送审稿）和深圳市福田分区规划16（1998-2010）（送审稿），其对本片区的功能定位是：以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综合区。该片区主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有厂房、公寓、宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围、配套等有一定提高。2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴1、 中国人民银行新近出台的 121 文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开 发商带来资金动作上的压力；2、 国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展的通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出 “房地产业 已经 成为国民经济的支柱产业”。对 房地产市场是一个重大利好；3、 深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈；4、 市场竞争体现为产品、品牌的 竞争， 对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发、 经营带来一定压力。172.2 区域市场分析2.2.1 区域市场界定竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。2.2.2 供给分析据调查，周边竞争项目一览表如下表 表 7：周边竞争项目一览表开发项目 宗地位置 开发规模 均价（元/m 2）风临左岸 农林路占地面积：15000.6m 2 建筑面 积：54000.93 m 2容积率：3 绿化率：49%住宅楼楼高：18 层/24 层 总户 数：424 户6200香荔绿洲红荔西路与香蜜湖路交汇处占地面积：15000 m 2 建筑面 积：52500 m 2容积率：3.5 绿化率：60%住宅楼楼高：17-19 层 总 套数： 200 多套 8000俊安苑 农轩路 占地面积：14500 m2 建筑面 积：34900 m 2容积率：2.4 绿化率：35% 7800翠海花园二期莲花西路与农园路交汇处占地面积：20882m 2 建筑面 积：90000m 2容积率：4.31 绿化率：50 %住宅楼楼高：3132 层 总套数：568 套7500竹子林片区早年开发的商品房项目较少，主要是市二建、 公司自身的住宅项目，竹子林靠近香蜜湖的 边缘地带由于有香蜜湖这个绝无仅有的市内天然资源，楼盘 开发非常火爆，如深圳的顶级楼盘东海花园、亚洲唯一的“金块奖”得主香榭里花园、翠海花园、俊安苑等，这些楼盘构成了一道豪宅风景线，极大的18提升了片区的形象，促进了片区的楼市发展， 带动了整个片区甚至整个深圳市楼市的发展。竹子林片区的楼盘主要有采曦庭、鑫竹苑等低价位楼盘满足片区的需求。随着世贸中心的落成，成为片区的标志性物业，以及喜年中心、中国有色大厦的即将落成、泰然金谷的酝酿开发，新的世 贸商圈正在逐渐形成， 这将为片区带来巨大的商机，也必将极大的带动片区房地产的发展。未来几年内，片区的房地产将有一定的上涨空间。2.2.3 需求分析区域市场需求分析据我司市场调研部在竹子林、车公庙一带的定点定量问卷调查显示，80%的人打算购置新房，而购房的人大多为自住， 计划最近 购房的人占 47%，一年后 购房的人占 17%，市 场的潜在需求比较旺盛。在位置选择上，福田区是首 选，中意小高层的人最多。在户型选择 上， 选择两房、三房的最多，其次为一房、四房。购房者家庭年收入一般在 12 万元以上，以两人世界、三口之家的比例较大，最希望的生活配套设施依次为：超市、学校、医院。片区的主流置业群体为都市年轻白领，本地二次置业换房者、私企小老板，追求舒适便捷，注重教育、配套、关注环境、品质与生活配套，对开发商实力、物业管理有相当要求。年龄介于 2838 岁之间，付款方式以按揭为主，月供多 选择在 1500 元-2500 元之间 。这部分置业者对楼盘因素的关注度从高到低依次为：位置、价格、环境、 户型、配套、交通、质 量、 发展商信誉、物业管理、智能化。位置依然是影响 购房的主要因素，尤其是首次置业的年 轻业主， 暂未购置私家车 ，对位置与相应的交通状况19要求较高。同时也有相当一部分置业者对小区周边的环境及小区的环境非常重视，甚至将其排在首位。置业者对于户型结构、厅室布局的设计非常重视，喜欢方正、客 厅宽大、明亮、功能分区明确合理的布局设计。置 业者最担心的 问题是：楼盘烂尾、面 积缩水、房产证以及工程质量问题。2.2.4 竞争分析区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。2.2.5 片区房地产市场分析结论通过上述 2003 年的总体情况以及各物业的调查情况，可得出以下结论及市场预测：1、2003 年房地产经济发展应进入缓冲期， 20002002 年上半年是高速增长期，2002 年下半年已略 显疲态。尽管房地 产已经 供大于求，但由于特区内的土地资源已呈稀缺状态，这将在一定程度上缓解供求不平衡； 2、如果 2004 年撤二线关口成为事实，关外房地 产将会得到极大的发展，尤其是梅林关和宝安关，这将 对关内物业产生一定的冲击。但由于交通问题短时间内还无法解决，关外的整体 环境及配套与关内比还有不小差距，因此冲击尚需一段时间；3、主体依然是新移民，未来几年内，深圳的购房主体依然是首次置业的新移民，而非二、三次主力置业群；204、中小户型依然是主流，深圳是个很 纯粹的移民城市，所以对于移民而言，面积 60-100m2 之间的中小 户型依然是“ 大众情人 ”。5、城市中心、重心将全面西移，以中心区为首的，包括香蜜湖、车公庙、竹子林、华侨 城、前海、后海等各小片区将成 为未来几年深圳房地 产发展的主力市场。6、竹子林片区毗邻香蜜湖、华侨城，南有 强大的正蓬勃 发展的世贸商圈的支持，位置承东启西，交通便利并 拥有一定的景观资源， 东海花园、香谢里花园等豪宅开发极大的提升了片区的形象，促进了片区的配套成熟，为新楼盘的开发奠定了较好的基础。与香蜜湖片区、华侨城片区相比，竹子林片区的自身形象还较差，配套 设施、生活氛围及环境都较差，本片区更适合开发面向中青年白领精英一族的首次置业楼盘。213 项目分析与评价3.1 地块解析3.1.1 项目地理位置项目位于福田区农林路西。地块编号 2001 补05。东向为 公司自有宿舍楼及住宅，西向为建业集团 宿舍楼及住宅，南 临建三路、建业集团办公楼，北向为“风临左岸 ”。3.1.2 地形、地势地块形状呈四边形（梯形），场地内已平整，地 势平坦。3.1.3 规划限制条件宗地内包含幼儿园独立用地 3199 平方米，集中绿地 2586 平方米，社会停车场 1281 平方米。建筑退红线要求：AB12 米（含小区路），BC10.5 米（含小区路一半路幅路 6.5米），CD9 米，DE 6 米，EF36 米（含红荔西路一半路幅 30 米），FA14 米（含小区路一半路幅 6.5 米）。建筑高度或层数65 米。223.2 项目 SWOT 分析表 8：项目 SWOT 分析S（STRENGTH 优势） W（WEAKNESS 劣势）1）交通较为方便， ；2）投资前景看好；3）项目规模较大；4）靠近地铁出口；5）当地人的居住情结；6）具备一定景观资源；7）客户资源较多8）容积率适中。1）片区内人流密度大，人员较杂；2）靠近农林路，有噪音污染；3）西面被民房及工业宿舍包围4）北面安托山景被风临左岸遮挡，空间不开扬，采光、通风受影响；5）楼盘周围没有商圈，无商业氛围；6）配套相对较弱7）居家氛围尚未完全形成。O（OPPORTUNITY 机会） T（THREAT 威胁）1）房改政策影响深远；2）价格定位走中档策略，能吸引更广层面的客户群；3）准确的定位、有效的营销策略可降低经营风险。1）南山、福田在售竞争物业较多，分流有效客户；2）房地产总体市场竞争激烈233.3 项目评价本项目属于竹子林片区，片区的环境及形象较差，人文环境及自然环境均较差，但同时，本片区介于香蜜湖片区和 华侨城片区之 间，片区北面 为安托山及占地 15 万平米的郊野公园，在一定程度上拥有香蜜湖美景及葱郁的安托山山景，主要是项目东侧、北侧高层单 位将会有较好景观，南侧高层可远眺深圳湾，低 层都将受到已建项目的遮挡。由于本片区恰好是政府规划的国际人文生态大社区和农科中心高尚生活片区的边缘地带，从长远来看，环境将会逐渐得到改善。 项目成功的营销策划操作，可使 项目具有良好的前景。244 市场定位及项目评估4.1 项目定位针对本项目我们通过对市场供应和市场需求的对比分析，确定项目的市场定位。同时根据开发商或项 目的自身优势、市 场需求以及竞争形势制订并实施相应的营销策略，从而影响公众及客户的认知和态度，推动开发商及项目的销售市场并提高销量。市场定位就是要选准买家。并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。建议本项目定位为：深圳重返自然生活楼盘，纯正健康，富含生活气息而又有格调品位，树立竹子林片区 风尚住宅的崭新形象，成为福田乃至整个深圳白领人士所追求的生活典范。1、 产品定位商业定位：街铺+专业市场（整体包装推广）；住宅定位：中档纯住宅，主力户型宜以 3 房 2 厅 2 卫 1 工（115120m 2）、3房 2 厅 1 卫（或 2 卫）（90105 m 2）为主，以 2 房 2 厅 1 卫（6575 m 2）为辅。2、 客户定位商业定位：主要为本地原居民、投资客、个体经商户、福田区白领；住宅定位：（1）白领精英、高级经理人。主要在车公庙片区工作，其次为中心区，包括上25海宾馆、地王大厦、国贸大厦等区域；（2）在本区域已经首次置业、熟悉本区域，意欲在本片区二次置业者；（3）竹子林、车工庙，包括上沙、下沙一 带的原住民。3、 价格定位考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，商 业价值较为有限，在成功策划包装推广情况，预测价格如下（其商业价格为较理想乐观的价格）：住宅均价：5,500 元/ m 2；商业均价：1,5000 元/ m 2；4.2 方案建议1、方案整体设计总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提升项目的整体品 质。2、商业设计在充分挖掘临街商业价值的情况下，对项目商业部分应整体规划成为专业市场或者其他类型商业形态。3、住宅户型设计住宅户型有 2 房、3 房为主，面积在 6575 m2、90115 m2 之间；2 房套数约占总套数 30%左右， 3 房套数约占总套数 70%左右。26275 项目开发建设进度安排5.1 有关工程计划说明根据项目的开发规模、竹子林房地产市场的发展情况、市场承接力、委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：计划于 2004 年 6 月动工，在资金及时到位的情况下，预计 2006 年 7 月竣工，其开发建设期为 2 年 2 个月（从 2004 年第 2 季度至 2006 年第 3 季度）。5.2 施工横道图详见附表 10.1 项目工程计划横道图。286 投资估算与资金筹措6.1 项目总投资估算根据测算，项目的总投资为 43,255.71 万元（含土地转让费）详细见下表：表 9：项目总投资估算表注：单价为按建筑总面积分摊计算的单价,包括地下室面积。总投资估算说明1、土地成本土地成本根据深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算，项目土地成本为 16,318.92 万元。2、前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察等 费用， 费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息及同类房地产开项目的实际情况。万万 万万万万 万万万万 万万万万/万万万万 万万万万万万1 万万万万 16,318.92 1,638.45 37.7%2 万万万万万 747.00 75.00 1.7%3 万万万万 21,125.16 2,121.00 48.8%4 万万万 763.82 76.69 1.8%5 万万万万万 763.82 76.69 1.8%6 万万万万 527.88 53.00 1.2%7 万万万万 615.00 61.75 1.4%8 万万万万 1,896.11 190.37 4.4%9 万万万万万万万万 498.00 50.00 1.2%10 万万 43,255.71 4,342.94 100.0%29项目前期费用为 747.00 万元。3、建安工程费包括基础、主体、安装工程费（电梯费用按每栋 3 部电梯，每部 电梯 45 万计算）、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结 合工程施工进度计划投入。项目建安工程费为 21,125.16 万元。4、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、 办公费、差旅费、咨询费 等、房地产税等。按深圳市同 类房地产开 发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述三项之和的 2%记取。项目管理费为 763.82 万元。5、不可预见费由于项目地块地势良好，项目本身为大众化产品，同时开发商控制项目成本较强，不可 预见费按前述 3 项之和的 2%记取较为合理。项目不可预见费为 763.82 万元。6、其他费用主要指工程监理费，工程咨询费、与 报建费等的费用。项目的其他费用为 527.88 万元。7、财务费用