农产品绿色批发市场项目申请报告

第一章、项目概况 11 项目概述 1项目名称：xxxxxxxxx 批发大市场 2建设单位：xxxxxxxxx 批发大市场 3建设地点：xxxxxxxxx 4建设规划：总规划占地 400 亩，其中一期工程占地 50 亩， 二期工程占地 350 亩；总投资 6000 万元，一期工程完成 2800 万 元，二期工程计划投入 3200 万元。 5建设目标：通过本项目实施，促进流通业的经济发展，拉 动内需，加快地方经济快速增长。 6建设方式：本项目统一规划，分二期实施。 7发展战略：开发一片，发展一片，繁荣一片。 1.2 可行性报告编制的依据和范围 （1）可行性报告编制的依据 1、国家贸易部“关于印发全国商品市场规划纲要的通知” （国贸场字94280 号） ； 2、 “关于印发农业部在大、中城市和生产区设立定点农产 品中心批发市场的通知的函（农贸综合 9526 号） 。 ” 3、国务院“关于进一步加强菜篮子工作的“通知” （国发 9722 号） ”。 （2）编制的范围 1、项目建设的背景，必要性分析。 2 2、市场分析及预测。 3、项目选址建设条件分析。 4、项目建设的内容及规模。 5、项目总体规划与经营销纲要。 6、环境保护。 7、组织管理机构。 8、工程实施方案。 9、投资概算及资金筹措。 10、可行性研究结论及建议。 1.3 项目建设单位概论 xxxxxxxxx 批发大市场属独资企业，具有独立法人资格，总 体工程投资 6000 万元，其中一期工程投入 2800 万元，二期工程 投资 3200 万元。 一期工程完工投入运营以来，取得了较好的社会效益和经济 效益，2005 年完成交易额 4.1 亿元，获利 406 万元。 企业法人：xxxxxxx、男、xxx 年 xx 月生、学历：xxxxxxxxx 专业毕业。于 1980 年毕业分配到 xxxxxxx 工作，先后担任技术 员，车间主任等职，1990 年创办 xxxxxxxxx 厂，并担任厂长。他 从一名普通技术员逐步成长为一个企业的领导者，足以说明该同 志的开拓进取精神强，在工作上富有创新精神和意识，现担任 xxxxxxxxx 批发大市场总经理。 农产品绿色批发市场项目申请报告 3 第二章、项目建设背景与必要性 21 项目建设背景 1、国家产业政策 2002 年经国务院同意，国家计委、国家经贸委、农业部、财 政部、中国人民银行和国家工商总局联合下发的关于加快农产 品流通设施建设的若干意见指出：改革开放以来我国农产品流 通设施建设有了较快的发展，初步形成了以各类批发市场为中心、 城乡农贸市场为基础、直销配送和连锁超市为补充，产区、销区、 集散地市场相结合的农产品市场体系，但还存在着市场体系不健 全、批发市场档次不高、交易方式比较原始、质量卫生标准和市 场检验检测体系尚未建立、市场信息网络建设滞后、鲜活商品的 储藏加工和运销能力严重不足、经营主体比较分散等问题。加快 农产品流通设施建设，对于建立现代化的农产品流通体系，降低 流通成本，提高流通效率，促进农业结构调整和农民增收，扩大 社会就业，保证居民的消费质量和安全，提高我国农产品的竞争 力，具有十分重要的意义。 我国农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提 高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合 理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发 市场；积极发展连锁超市、直销配送等新型流通组织，建立多层 次、多业态、多种经营方式的农产品市场体系；加快农产品的储 4 藏、加工、运输等物流设施建设，建立现代化的农产品物流服务 体系以及以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、 检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入 机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经销商队伍为主体 的现代化的农产品市场流通体系。 根据国务院对新时期农产品流通的总体要求指出，农产品流 通设施建设要坚持统一规划，分级负责；合理布局，分步实施； 以改扩建为主，新建为辅；企业化运作，政府扶持；打破地区和 企业性质的限制，扩大经营规模。农产品流通设施建设的重点是 要完善现有市场的功能，提高市场档次，搞好全国骨干批发市场 建设，要根据各地的不同情况和特点，选择部分大型批发市场进 行经纪人代理、竞价拍卖或网上交易等现代营销方式试点；加快 农产品批发市场内部检验检测设施建设，保证农产品的质量及消 费安全；加强农产品批发市场信息网络建设，建立全国统一的农 产品批发市场供求、交易以及价格等信息的收集、整理和发布制 度，引导农产品市场价格形成、正常生产和有序流通；加快农产 品储藏、运输等物流设施建设，促进农产品的跨区域流通和错季 供应；培育农民合作运销组织和大型经营企业，支持农民兴建以 统一销售农产品为主要服务内容的专业合作社，支持农产品经营 企业，增强运销能力，扩大经营规模，发展订单农业，从根本上 提高我国农产品流通的组织化程度。 我国农产品批发市场存在功能单一、检测体系落后、信息发 农产品绿色批发市场项目申请报告 5 布不及时等问题。建立和完善农产品批发市场检验检测系统和信 息系统，有利于完善批发市场的检验检测功能和信息采集、发布、 电子结算等功能，提升市场的档次，发展跨区域的物流配送中心， 使我国农产品市场建设迈上新台阶；有利于引导农民按照市场需 求调整生产结构，发展绿色食品和建设生态农业，增加农民收入， 保证居民消费安全。 2、我国“菜篮子”工作取得的成就和基本经验 在党中央、国务院的正确领导下，各地方、各部门密切配合 共同努力，“菜篮子”工作取得了显著成绩，实现了“菜篮子” 产品由长期短缺、品种单调，到供求基本平衡、品种丰富多样的 历史性转折。 第一：产品总量大幅度增长，品种日益丰富。现在，大多数 “菜篮子”产品的人均消费量都超过了世界平均水平，较好地满 足了城乡居民的生活需要。特别是在我国经济结构调整的关键时 期，“菜篮子”对稳定物价、保障下岗职工和城市低收入居民生 活、维护社会稳定，都发挥了重要的作用。 第二：促进了农业结构调整，带动了农民增收。随着“菜篮 子”生产的迅速发展，蔬菜、水果、畜产品、水产品等在农业中 的比重明显上升，促进了农业结构的调整和优化，成为农民收入 新的增长点。目前，“菜篮子”产品收入在农民收入中的贡献份 额占到 1/3 左右，很多农民靠发展“菜篮子”脱贫致富。 第三：出口量增加，创汇能力增强。我国“菜篮子”产品及 6 其加工品的成本较低，具有较强的国际竞争优势。近年来，“菜 篮子”产品出口数量逐年增加，结构不断优化，名特优新品种和 加工制成品出口比重逐步提高，去年，水产品、畜产品、蔬菜、 水果出口额达到 100 亿美元，已成为农业出口创汇的重要支柱。 第四：市场体系不断完善，加工、流通能力增强。通过深化 流通体制改革，初步形成了以批发市场为中心，以城乡集贸市场、 连锁超市及各类零售商店为网络的市场体系。“菜篮子”产品的 加工、运销等基础设施不断改善，均衡供给能力得到提高。国家 建立和完善了重要商品的储备制度，增强了应付突发性灾害、平 抑供求波动的能力。 3目前我市市场发展状况 xxx 是个农业大省，处于东部发达省份与西部地区中间地带， 由于观念落后，信息不灵，市场培育滞后，流通环节不畅，在商 业不景气情况下，直接影响了我省农村经济的发展。 随着 xx 经济持续、快速发展，目前的市场状况与经济发展 不相适应，在一定程度上影响了商品的快速流通与市场的繁荣， 因而现在迫切需要有一定规模经营档次的农贸批发大市场，市场 经营的发展，增加当地财政收入刺激居民消费，拉动内需，建设 淮南物流市场项目就是适应这种需要，市场的建设必将为淮南市 及周边地区经济可持续发展和社会安定创造有利条件。 “十一五”期间 xx 市国民经济和社会发展的总体思路是： 以邓小平理论和“三个代表”为指导，以加快发展，富民强市为 农产品绿色批发市场项目申请报告 7 主题，以经济结构战略性调整为主线，以体现创新和科技创新为 动力，以提高人民生活水平为根本出发点。 “十一五”期间把第 三产业放在优先发展的位置，加快发展，以增加就业容量、适应 市场化要求，提高人民生活质量为宗旨，按照增加总量和优化结 构并重、传统产业现代化和培育新兴产业并举的方针，进一步完 善市场体系，城乡社会化服务体系和社会保障体系，促进第三产 业的快速发展，以发展大市场，商品流通为重点，大力培育和发 展各类市场，增强区域性市场功能作用，重点是发展多层次、多 方位的流通格局和功能齐全的市场体系。 22 项目建设必要性 1、推动 xx 经济发展的迫切需要 xx 正处于经济快速发展阶段，据调查，目前 xx 还缺乏比较 上规模、上档次、综合性批发大市场，现有不少市场都是零散的， 小规模的且功能单一，这种状况与国家经济进程和本地区市场需 求极不相称。因此，改变这种局面刻不容缓，势在必行。 2、加速 xx 及周边地区第三产业发展的迫切要求 第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征，目前 xxx 第三产业基本现状是：总量偏小，比重较低，内部结构不合理， 产业层次低，特色不明显，传统领域多，现代商贸少。 第三产业滞后发展的状况已引起 xx 市委、市政府的高度重 视。在编制 xxx 地区 2000 年国民经济和社会发展计划的基本思 路中，就强调加快第三产业的发展。1997 年 6 月，省委、省政府 8 就召开第三产业发展工作会议，会议提出必须把加快发展第三产 业提高到关系整个国民经济发展的突出地位来把握，提升到 xxx 能否实现垮世纪宠伟蓝图的全局性，战略高度来认识，并确定在 今后要在专业批发市场，农村社会化服务体系和要素市场建设三 个方面取得突破。xxxxxx 批发大市场扩建正是适应这种形势来规 划设计的。 3、开发淮南资源的要求 培育和规范现有市场，开发成为规模经营型的批发大市场， 将现有资源优势转换成商品和经济优势，从而更好的发挥淮南地 区的资源优势。 4、xxxxxx 批发大市场目前的经营状况已跟不上发展的需要， 由于具有优越的区位优势，许多商户申请入驻，但由于受场地限 制，影响了大发展，所以现在急需扩建，把二期工程尽快上马， 繁荣市场。 农产品绿色批发市场项目申请报告 9 第三章、项目环境与市场分析 31 地理环境 xx 位于主要的地理分界线淮河的中游，xx 的中北部，东临 xx，西靠 xx，南接 xxx。 历史上，xx 是南方政权北划中原和北方政权经营江南的必争 之地，著名的“xxx”古战场即在 xx 境内，在现代经济格局中， 成为东西部经济过渡带，处在承东启西，南北对流的重要位置上， 这里既有丰富的自然资源和强大的能源优势，又有雄厚的工业基 础，既有较发达的中心城市，又有周边地区广大农村市场，具有 广阔的发展前景。 xx 古属楚地，自古以来就是南北文化的交汇地，地灵毓秀， 人杰地灵。西汉淮南王刘安在八公山下主持编纂了兼容诸子百家 之长的淮南子 ，在中国的思想文化发展史上建树了不朽的丰 碑。 “一人得道，鸡犬升天” 、 “风声鹤唳，草木皆兵”等成语典 故均出自淮南，淮河流域人民创造的花鼓灯，被周恩来总理誉为 “东方芭蕾” ，xx 还是中华美食豆腐的发源地。 xx 交通便利，淮阜铁路横贯全市，与京沪、京广、陇海、京 九大动脉接轨，每日均有数次列车开往北京、上海、郑州、成都、 合肥、商丘、芜湖等地，206 国道穿市而过，四通八达，淮河四 季通航，顺流而下，通江达海，民航南有 xx 机场，东有 xx 机场， 西有阜阳机场，可直飞京、沪、广、深圳、香港等地。 10 xx 基础设施日臻完善，已开办长途电话，全自动拨号，国际 电报电话，用户传真，移动电话等电话业务，96 年在全省率先实 现了村村通电话，自来水普及率达 100%，一批布局合理，设施齐 全的商业和住宅小区拔地而起，城市绿化，美化、亮化水平不断 提高，通过实施科教兴市战略，95 年获“国家科教兴市先进市” ， 96 年获“省农科教结合先进市”称号。 xx 是国家大型能源基地之一，为华东地区的工业发展做出了 积极贡献，充足的能源为经济的发展奠定了坚实的基础。 32 政策环境分析 1997 年，省委、省政府召开了全省加快发展第三产业发展工 作会义，会议提出必须把加快发展第三产业提高到关系整个国民 经济发展的突出位置来把握，提升到 xxx 能否实现世纪宏伟蓝图 的全局性、战略高度来认识，并确定在今后要在专业批发市场， 农村社会化服务体系和要素市场建设三个方面取得突破。近年来， 大力发展第三产业已成为淮南广大干群的共识，今后几年要继续 在发展三产上做文章，着力开拓城乡市场。 xxxx 批发大市场的扩建正是为适应这种形势规划和设计的。 33 市场现状分析 1xxx 原来的批发市场层次较低，多为二、三级批发市场， 因而整个市场或单个客商的货物吞吐量小、经营规模较小，资金 实力也弱。 2xxx 现有市场一般是长期商品的流通自然形成的，位于繁 农产品绿色批发市场项目申请报告 11 华地段，区位优良，市场较为成熟，但规划不合理，杂乱无章， 管理落后，配套设施不足，市场内交通不畅，通道狭窄，卫生状 况差。 3以前的市场辐射面窄，主要满足于区域内的居民需求， 多以零售方式经济，兼有批零，市场内外地客商比例甚少。 34 市场需求分析 随着改革开放的不断深入，人民的生活水准在不断提高，对 商品需求质量、数量迅猛增长，消费需求增长，市场潜力巨大。 xxx 共辖六区一县，xxxxxx 批发大市场的兴办，经营面已经 覆盖 xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx 等地，由于国家政策扶持， 市场保持旺销势头，经济形势日趋渐好，市场也日渐旺盛。但经 营场地远远满足不了发展经营的需要。 1从商户经营中的问题分析 从前期调查中发现淮南市内大部分经营户是租用门面房，且 发现经营户对门面房租金感到压力大，且租房面积不够用，急于 使用大面积的营业场所，经营户所反映的现状规模不大，管理不 好，设施不配套，为形成服务体系，xxxxx 批发大市场的扩建， 可为之提供解决这些问题的新机会。 2从进货渠道分析 从在经营户中调查，以前 xxx 的大部分小商户进货渠道来自 xx 等地，费用大、成本高，急切希望在本地有上规模、上档次的 批发大市场。而 xxxxxx 批发大市场货源来自海南、云南、江苏、 12 浙江、山东等省及周边地区，急切需要一个较大的物流中心。 3从经营意向分析 从“是否愿意到 xxxx 批发大市场经营”问卷中调查，商户 均表示愿意驻场经营。就他们的意图分析，只要大市场能按照经 营者的意愿规划好、建设好、策划好、管理好，特别是需要规模 大一些，场地宽松些均自愿驻场经商。 农产品绿色批发市场项目申请报告 13 第四章、建设条件与项目选址 4. 1 建设条件 4. 1. 1 区位条件 xxxxxxx 批发大市场扩建项目建设地址位于 xxxxx 旁，紧靠 xxx 国道，又和 xxxxx 相邻，地理位置较好。城区的水、电、气 等市政公用设施齐全，交通十分方便，区位条件良好。 4. 1. 2 工程地质与水文地质 1、工程地质 舜耕山北麓一带，奥陶系石灰岩由于喀斯特溶洞中地下水活 动的结果，形成侵蚀带，即潜蚀现象。山坡之下的平原，基岩之 上为厚 20m 左右的冲击层所掩盖，为一良好的建筑区域。地下水 埋藏甚浅，水位变动受降雨垂直补给的影响，流向北偏东，与地 形斜坡方向基本一致。xxxx 土质为粉质粘土层，土壤许可耐压力 一般为 1522t/m 2。越接近淮河越低。沿淮河约 12t/m2，土壤冰 冻深度一般为 0.30.6m。根据 xxx 其他钻探资料提示，在地面 23m 之下，有膨胀土，线膨胀率为 3.3%左右，属于中等膨胀土， 容许承载力 28t/m2左右。 2、水文地质 xxx 位于淮河流域，最大的地表水为淮河。人均年水资源 272 立方米，地下水资源相对富裕，主要分布在平原区第四沉积 层，南部丘陵区地下含水量较小，全市地下水资源总量为 4.5 亿 14 立方米，正常年补给量为 3.8 亿立方米。 xxx 位于华北平原南缘，按区域构造为华北板快东南缘，豫 淮拗陷南部，其三级构造单元为淮南复向斜。 xxx 松散层厚 0700 米，受古地形控制，由东、南向西、北 部增厚。沉积岩相从上部河流相过度到湖泊相。根据岩性、相组 特点、埋藏条件和水动力特征等因素，将其划分为上、中、下三 部分，浅部为潜水，中、下部为承压水，底砾石层水局部为自流 水。地下水层垂直分带明显，由上部 HCO3型淡水过度到深部 C1Na 型水。地下水流向为北西南东，水力坡度在 1/万左右， 与地表水系流向基本一致。 4. 1. 3 气候条件 xxx 市气候属于温暖带半湿润大陆性季风气候区，具有典型 的南北海陆过渡性气候后特征。日照充足、气候温和、雨量适中、 春秋季节冷热不均、四季分明。 冬季大气压力 784mmhg 夏季大气压力 762 mmhg 全年平均气温 15.7 oc 冬季室外空气调节相对湿度 75% 夏季室外最热日平均相对温度 81% 全年主导风向 s。 ENE 年平均风速 2.6m/s 最大风速 21.3 m/s 农产品绿色批发市场项目申请报告 15 年平均降水量 969.5 mm 最大冻土深度 105 mm 最大积雪深度 450 mm 无霜期 230 天 42xxxx 经济社会现状 xxx 位于 xxx 中北部，淮河中游，地处东经 116。 21 21”117 。 1159”、北纬 32。 3245”33 。 0029”之间。 xxx 雏形于三十年代形成，1950 年 9 月 18 日正式设市，1952 年 4 月 12 日改为安徽省直辖市，成为新中国成立之后新建并迅速崛 起的工矿型城市和我国重要的能源基地之一。目前 xx 市辖 xxxx 等 6 区 1 县。全市国土总面积 2585.13 平方公里；2005 年底全 市总人口达 233.58 万人。 xxx 地处暖温带季风气候，地形地貌以平原为主，山地丘陵 面积仅占 6左右。xxx 依山傍水、城乡交错，东起上窑山，南 屏舜耕山，西临八公山，淮河横贯全境，不仅自然条件优越，资 源蕴藏量丰富，而且区位优势突出，水陆交通便利，是苏、鲁、 豫、皖交界地区通往长江三角洲的重要通道。 xxx 于 1984 年 12 月被国务院批准为“较大的市” ，成为全省 除省会 xxx 之外，唯一可依法拟定本市需要的地方性法规草案的 城市。1985 年还被国务院批准为对外开放城市。xxx 建市 50 多 年来，尤其是实行改革开放政策以来，社会经济得到迅速发展， 现已发展成为一个以煤炭、电力、化工为主体，纺织、机械、电 16 子、农业食品、造纸、冶金、陶瓷、建材、医药等综合发展的新 兴工业城市。 43 城市经济发展 2005 年，xxx 紧紧抓住中部崛起机遇，大力实施东向发展战 略，宏观经济呈现“高增长、高质量、高效益”的良好态势，国 民经济持续快速健康发展，经济和社会发展主要预期目标顺利实 现。全年完成地区生产总值 261 亿元，比上年增长 16.5%，超过 预期目标 3.5 个百分点。其中第一产业增加值 30 亿元，比上年 增长 7%，超过预期目标 2 个百分点；第二产业增加值 143.2 亿元， 比上年增长 20.9%，超过预期目标 4.9 个百分点；第三产业业增 加值 87.9 亿元，比上年增长 11.7%，超过预期目标 0.7 个百分点。 财政收入 36 亿元，同比增长 29.8%，其中地方财政收入 15.35 亿 元，同比增长 31.8%。 农业喜获丰收。由于贯彻落实中央一号文件的各项惠农政策， 调整了农民生产积极性，加之粮食价格上扬、气候条件有利，农 业生产出现了多少年少有的好形势。全年粮食总产量 118.3 万吨， 比上一年增长 100.5%，创历史新高。 养殖业发展势头良好。全年肉类总产量 9.5 万吨，比上年增 长 9.4%；禽蛋产量 4.3 万吨，增长 10.5%；牛奶产量 3.1 万吨， 增长 6.3%；水产品产量 5.4 万吨，增长 7.2%；全年生猪出栏 55.3 万头，比上年增长 3.2%；出栏牛 11.3 万头，比上年增长 3.9%；出栏羊 24.3 万只，比上年增长 4.8%；出栏家禽 1506.5 万 农产品绿色批发市场项目申请报告 17 只，比上年增长 10.3%。 2006 年是实施“十一五”规划的第一年，xxx 将坚持以人为 本，树立全面、协调、可持续的科学发展观，紧紧抓住利用重要 战略机遇期，继续实施项目带动战略、东向发展战略、创新推动 战略、城乡统筹战略，保持经济快速发展的同时，突出经济发展 的质量和效益的提高，突出区域发展环境的优化，突出国民经济 与社会事业的全面、协调发展，不断提高淮南市经济社会发展水 平，实现经济和社会全面协调可持续发展。根据 06 年发展计划， 本地区生产总值增长 16.5%，财政收入增长 17.5%，全社会固定 资产投资 180 亿元，增长 33.3%。 4. 4 投资环境 4. 4. 1 投资环境 xxx 基础设施日趋完善，城市绿化、美化、亮化水平不断提 高，一批布局合理、设施齐全的商业和住宅小区拔地而起，确属 人杰地灵的好地方。 4. 4. 2 工业初具规模 xxx 缘煤而建，多元开拓，国民经济持续快速发展，形成了 以煤、电、化为主的，兼有医药、建材、纺织、电子、轻工为支 柱的工业体系，近年来，城乡面貌日新月异，道路宽广，市容整 洁。 4. 4. 3 政策支持 xxxxxx 十分支持第三产业的发展，市政府和区政府把发展第 18 三产业，兴办农贸市场列入重中之重项目，提供全方位“一条龙” 服务，为建设和发展大市场提供有力保障。 4. 5 厂址选择 4. 5. 1 选址原则 项目首先建设具有现代化、标准化、规模化的市场。本着高 起点、高规格、高效益的原则，因此，厂址选择应遵循以下原则： （1）交通方便，位置突出。 （2）水源可靠，水质良好，有可靠的电力供应。 4. 5. 2 选址 xxxxxx 批发大市场扩建项目厂址选择位于 xxxxxxx 东侧，南 面紧靠 xxx 国道，西侧为 xxx，并和 xxxx 相邻。 农产品绿色批发市场项目申请报告 19 第五章、项目建设规模和建设内容 5. 1 建设规模 xxxxxxx 批发大市场扩建工程计划总投资 6000 万元，占地 400 亩。拟建交易大棚建筑面积 2 万平方米、仓储建筑面积 4000 平方米、检验检疫中心 300 平方米、信息中心 200 平方米。 配套设施：道路停车场占地 37.53 亩，绿化 7500 平方米。 购置 10 辆运输车。 5. 2 建设项目定位 1、市场总体定位: 主要经营水果、蔬菜、水产、家禽、屠 宰等农副产品，日用工业品及建材等。 2、品质定位：经营范围走精品路线，突出大市场新貌、新 品位，开办环保型配菜，配物中心。 3、规划定位：交通通畅，区位明确，整洁卫生。 4、以交易为主体，服务为中心，建好仓储、运输为一体的 物流中心。 53 建设内容 5. 3. 1 主要设施 建设交易大棚、仓储、检测检疫系统、信息中心及配套 设施。交易大棚建大垮度彩钢大棚。 5. 3. 2 配套设施 1、消防：每个区段，每个楼层为一个独立防火区，并设消 20 防通道、疏散口和防火门。 2、场地、道路 场地平整、耐压、无障碍。道路畅通，人、物分流，楼层自 由通道，上下方便。 3、电信：设公用通信工具，开通国际国内长途电话，并接 上联网。 4、环卫：配备垃圾车，垃圾箱等环卫设备，并有专人分区 负责卫生环境。 5、建立信息中心和检疫、检测站。 农产品绿色批发市场项目申请报告 21 第六章、技术设计方案 61 建设规划 611 建设规划 xxxx 批发大市场扩建工程是本地区进行商品流通必要的基础 设施，它的目的是：在预定的区域内合理地布置各功能块相对位 置。 （1）有效地利用空间、设备、人员和能源； （2）最大限度地减少物料搬运； （3）简化作业流程； （4）缩短生产周期； （5）力求投资最低； （6）为职工提供方便、舒适、安全和卫生的工作环境。 612 细部布置规划 （1）货车通道 在大市场内部的货车车道，单线车道宽度为 3.5M，双线车道 宽度为 7.0M，车道的地板荷重必须是能承担 10 吨/每轴的地板。 （2）货车回转区 在大市场的货车回转区，可以使大货车容易停靠月台，非常 重要，货车回转区的长度是根据货车的长度不同而不同，原则上 是货车全长的两倍； 2 吨车为 11M， 8 吨车为 20M 及拖车、货柜 车为 33M。 22 （3）消防设备 大市场的消防非常重要，必须设置足够的消防设备。 （4）道路、绿化 在总平面绿化设计过程中，建筑物周围道路及绿化在设计中 应统一设计、统一布局。在合理安排道路、绿化、活动场地基础 上，应充分注意建筑物原有地貌、地物、绿地等的利用，并能结 合基地条件和使用功能的要求，选择能美化环境、净化空气的树 种、花草。 62 经营纲要 6. 2. 1 经营商户 1、定位招商水果、水产、蔬菜、家禽、屠宰、日用工业品、 建材等商户驻场经营。 2、小商贩入场批发商品经营。 3、兴办环保型配菜，配物中心，多种经营。 6. 2. 2 广告宣传 利用当地报纸、电视台、户外广告等，做真实的宣传广告。 63 主要工程技术方案 631 工程建设指导思想 1、xxxx 批发大市场建设项目的建筑设计，功能上应充分考 虑农牧产品各功能块建筑要求，同时仓储库在结构设计中除要保 证结构强度和长期处在低温环境外，还应在结构的可靠与经济之 间选择一种合理的平衡，建筑与结构的设计应达到以最经济的途 农产品绿色批发市场项目申请报告 23 径，使所建造的结构以适当的可靠度满足各种预定的功能要求。 2、采光和照明： 采光：所有建筑物均采用自然采光、通风。 照明：大市场内交易大棚的照明光度以区域的不同光度条件 也不同，进出货暂存区不低于 100200Lux；库存储存区不低于 100200Lux；检货区不低于 200300Lux；检查区不低于 200400Lux；办公室不低于 200300Lux。 632 建筑设计原则 xxxx 批发大市场的交易大棚、仓储、检测检疫中心、信息中 心及配套设施的工程的设计、施工、安装等必须按照国家现行的 专业技术规范与标准执行。其规范与标准如下： 办公建筑设计规范 （JGJ67-89） 民用建筑设计通则 （GB50352-2005） 建筑设计防火规范 （GBJ16-87） 民用建筑电气设计规范 （JGJ/T16- 92） 建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068- 2002） 建筑结构荷载规范 （GB5009- 2001） 砌体结构设计规范 （GB50003- 2001） 24 混凝土结构设计规范 （GB50010- 2002） 钢筋混凝土结构设计规范 （GBJ21- 66） 64 工程方案 641 交易大棚 交易大棚建筑面积约 2 万 M2，建筑层数为一层，为结构轻型 钢架结构。交易大棚的平面功能布置要做到分区设置蔬菜区、鲜 活区、生禽区、水果区等。 642 检测检疫中心 建筑面积约 300M2，建筑层数为二层，结构类型为砖混结构。 建筑平面功能布置如下： 一层为化验室、检测室，建筑面积为 150M2。 二层为微机机房、办公用房，建筑面积为 150M2。 643 仓储 建筑面积为 4000M2。建筑层数均为一层。仓库的建筑种类有 多种，例如有 RC 结构、钢骨彩色钢板结构、力霸彩色钢板结构 及力霸石棉瓦结构等几种，目前国内的仓储建设约 80%是采用钢 骨彩色钢板的建筑结构，因此可以考虑以钢骨彩色钢板的建筑结 构，它拥有足够的强度且施工既快又便宜的优点。 6. 5 配套设施 农产品绿色批发市场项目申请报告 25 651 供水水源 项目建设所处位置为市政供水管网覆盖范围内，可直接从市 政主管网开梯接入。 652 供电电源 项目建设所处位置为市政供电管网覆盖范围内，大市场内建 筑物拟采用电源容量报供电部门，由供电部门拟建一个相应容量 的电源供电。 第七章、 环保保护、安全卫生与消防 71 项目选址环境现状 xxxx 批发大市场项目选址为 xxxxx，是城乡结合部特有的区 位，地理位置较好，周边没有生产工业区，无污染源，项目选址 环境现状良好。 72 环境保护措施 721 执行的环境质量标准及排放标准 环境质量标准： 1、 中华人民共和国环境保护法 2、 城市区域环境噪声标准 3、 建设项目环境保护管理条例 4、 大气环境质量标准 排放标准： 1、 国家大气污染物排放标准 26 2、 地表水环境质量标准 3、 污水综合排放标准 4、 污水排入城市下水道水质标准 722 施工中环境保护 本项目在施工过程中,机械设备的噪音及施工中的粉尘会对 周围人群和环境造成污染。因此在施工中，对产生噪音较大的机 械设备需加隔音装置，对粉尘拟采用喷水降尘。施工企业的生产 噪音控制在标准以内，即：白天不超过 60 分贝；夜晚不超过 50 分贝。 73 危害因素危害程度分析 731 建设项目的主要污染源与污染物 本项目主要污染源为市场营运期间产生的生活垃圾、生活废 水，产生的污染物相对较少，主要污染物为废弃物、污水、生活 垃圾以及废弃物产生的有害物质等。 732 污水处理 项目产生的生活废水，通过市场内的排污管道直接排入市政 污水排水管网。 733 废弃物处理 废弃物及生活垃圾处理采用袋装化分类收集，由环卫人员定 时定期清理，集中送到垃圾处理中心统一处理。 74 安全措施 大市场应对电源设备集中管理，对照明线路进行测算以选用 农产品绿色批发市场项目申请报告 27 安全型号，对雷电应考虑防护措施，对大市场内的标志物建筑物， 应有专人管理，操作时应有专业人员在现场指导。 75 消防措施 751 消防给水系统 消防用水管道由给水管网供水，室外消防管道在小区内应布 置成环状，以确保供水安全可靠。室外设置地上式消火栓，消防 栓距路边不宜大于 2 米，距建筑物外墙不宜小于 5 米，室外消火 栓的间距不应超过 120 米。 752 灭火器配置 根据建筑灭火器配置设计规范 （GBJ140-90） ，在公建建 筑室内需设置灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，灭火 器设置位置保护半径不超过 20 米。 76 节能 761 编制依据 国家计委、国家经委、建设部计交能（1997）2542 号文关 于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章） ”编制 及评估的规定 。 762 节能措施 为了降低能耗，减少生产成本，必须采取节能措施，无论是 设备选型、工艺设计、还是今后使用，都要在思想上重视节能。 主要的节能措施有： 1、大市场的主要建筑物主要朝向采用南北朝向。建筑物主 28 要出入口布置均朝北，沿街建筑物按需要布置出入口，这样有利 于节能。 2、所有设备选型尽可能选用节能型，提高效率，节省电耗。 3、在大市场的建设过程中应设置专业人员，管理能源及材 料，检测能耗及节能情况，加强控制设施，减少因操作不当带来 的材料及能源损失，并制定奖惩制度。 农产品绿色批发市场项目申请报告 29 第八章、组织管理机构 81 建设组织机构 811 项目管理 xxxx 批发大市场项目由 xxxxxx 有限责任公司主办，负责招 标工程方案及施工单位的确定，负责项目建成后的日常运营管理 工作；并指定监理单位负责工程施工中的监理，聘请技术专家参 与对项目设计、建设和管理，并搞好协调与服务工作。 812 组织机构 1、工作制度 项目单位实行总经理负责制，各部门负责人对总经理负责， 建立健全各项规章制度，并严格执行，使员工做到各司其职，各 负其责。 2、组织机构 大市场投入运作时,下设财物部、经营部、后勤部、保安部 和办公室等机构,各自分工,明确职责。 30 组 织 机 构 图 82 人力资源配备 821 劳动定员 劳 动 定 员 部 门 人员数 年 龄 学 历 备 注 财务部 13 20-35 中专大学 经营部 22 36-45 大专以上 后勤部 34 36-45 高中以上 不含清洁工 保安部 25 25-35 高中以上 办公室 9 20-40 大专以上 合 计 103 总经理 财 务 部 经 营 部 办 公 室 后 勤 部 保 安 部 农产品绿色批发市场项目申请报告 31 822 职工来源 所需职工为有限公司工作人员，由于该项目的开发，管理人 员不足部分面向社会新招和聘用。 1、一般管理人员要求具有一定的现场管理经验，管理人员 应具有高、中专以上文化程度。 2、所有人员工作上岗都要经过岗前培训和测试，经择优选 拔产生。 83 管理措施 制定岗位责任制 ，为使各项工作有章可循，按照“奖优 罚劣、奖勤罚懒”的原则，建立健全财务、人事等各项管理制度， 并制定职工守则 、 岗位职责 、 奖惩办法等，对职工强化 管理，充分调动职工的工作积极性和主观能性。 32 第九章、项目实施进度 91 建设进度计划安排 xxxxxx 批发大市场扩建项目所处地区气候温和、雨量适中， 无霜期长、严寒期短，一年中施工作业时间较多。同时，项目周 边建筑材料丰富，运输条件良好，工程用电、用水、临时场地建 设等条件也较好，加上各级政府支持，人民群众理解和积极参与， 总的来讲，施工条件较好，有利工程的顺利进行。 911 建设工期 拟建项目建设的总建设工期为 21 个月。 912 建设进度安排 项目实施时期是指从正式确定建设项目到项目达到正式投入 使用的时期，这一时期包括实施准备、资金筹措、配套设施安装 和试运行等各个阶段。期间各项投资和各个工作环节有些是同时 开展和交叉进行的。因此，有必要根据分项工程的特点，将项目 实施时期的各个不同阶段，对项目实施做出切实、合理的安排。 前期工作： 项目前期工作包括项目立项、可行性研究报告的编制、初步 设计阶段，根据项目审批程序及工作量大小，预计需 4 个月时间。 施工图设计和征地阶段：根据项目设计的工作量和征地量， 预计需 4 个月时间。 农产品绿色批发市场项目申请报告 33 工程施工：工程施工的同时，建设单位要着手进行配套设施 安装的前期准备，组织分项工程招标工作，交工验收和试运行等,预 计需 13 个月时间。 92 项目实施进度表 本项目的总体执行考核时间为 21 个月。 项 目 实 施 进 度 表 21 个月时间 内容 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 前期调研 报告编制、审 查 初步设计 施工图设计 征地 工程施工 试运行 34 第十章 工程招投标 101 概述 根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项 目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可 行性研究报告一同送交项目审批部门审批。 在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保 证按照竞争的条件来发包工程的一种方式。通过项目法人与承包 方签订明确双方权利义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳 入了法制化管理。 102 发包方式 招标的工作范围即指招标文件中约定承包方完成的工作内容， 工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施 工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的 一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或 “交钥匙工程承包”简称总承包；后者称为单项工作内容承包。 总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的 实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能 力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施， 因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资高。这种发包 农产品绿色批发市场项目申请报告 35 方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型 工程项目，业主基于不参与建设过程中的管理，只是对项目的建 设过程进行宏观的监督和控制。 单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的 建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、 单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给 不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资 格的投标人参与投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节 约投资。另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项 目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理 能力。 何种发包方式最适合项目的招标，取决于项目的性质和复杂 程度，投资来源 业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容 较多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包 方式较为适合。 103 招标组织形式 招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制 相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招 标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证 书的建设工程招标投标代理机构代理招标。本项目的业主拟委托 具有资质的机构代理招标。 104 招标方式 36 招标方式可分为公开招标和邀请招标两大类型。 1041 公开招标 公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广 播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合招标 条件的单位不受地域和行业限制都可以申请投标。 这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包 实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交 予可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由 于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的 工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程 项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用世界银 行、亚洲开发银行等国际金融机构贷款建设的工程项目。都必须 按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。 1042 邀请招标 邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干 家具备相应资质，符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程 的情况，工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标 竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件， 并按规定要求进行投标报价。 邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担 过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任其有能 力完成所委托任务的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的 农产品绿色批发市场项目申请报告 37 数目以不少于 3 家为宜，与分开招标比较，邀请招标的优点是简 化了招标程序，不需要发布招标广告和设置资格预审程序，因此 可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩 和履约能力比较了解，减少了合同履行过程中承包方违约的风险。 尽管不设置资格预审程序，为了体现投标人在投标书内报送表明 其资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一，邀请 招标的缺点是，投标竞争的激烈程度相对较差，有可能提高中标 的合同价。另外在邀请对象中也有可能排除了某些在技术上或报 价上有竞争力的实施单位。 105 建议招标形式 由于该工程投资较大，为了在较大范围内选择施工单位，节 约投资成本，本工程拟采用公开招标方式。 38 第十一章 投资估算及资金筹措 111 投资估算依据 （1） 2000 年全国统一安装工程预算定额安徽省单位估价表 建定字（2000）319 号文； （2） 2000 年安徽省建筑安装工程费用定额建定字 （1999）436 号文； （3）当地近期建材价格信息和当地建筑市场工程材料 价格； 11.1.1 有关说明 1、建设单位管理费：按土建工程费的 1.1%计算； 2、勘察设计费：按国家有关规定收取 2.5%； 3、工程建设监理费：按土建工程费的 1.2%计算； 4、基本预备费：按有关规定计提； 5、征地：征地标准为 12 万元/亩。 112 资金筹措 xxxx 批发大市场扩建项目总投资 3221 万元，拟通过以下途 径筹措： 1、银行贷款 1000 万元； 2、国家、省级专项资金 400 万元； 3、地方财政配套 400 万元； 4、自筹资金 1421 万元； 农产品绿色批发市场项目申请报告 39 第十二章、效益分析 121 评价依据 1国家计委 2001 年颁发的投资项目可行性研究指南 。 评价表格式、主要指标的口径与计算，均按指南的规范。 2国家计委 1993 年颁发的建设项目经济评价方法与参数 第二版。 3国家现行的财税制度和法规。 4项目单位提供的基础资料。 122 基础数据与参数选取 1税费 本项目适用营业税（税率 5%）及附加（税率 10%） 。所得税 税率 33%。 2利率 银行借款年利率为 6.75%。 3计算期 本项目计算期为 11 年，其中：建设期 1 年，运营期 10 年。 4基准折现率(ic): 12% 123 销售（运营）收入估算 本项目运营收入是向交易双方收取的交易费。收取比例为交 易额的 3%（交易双方各 1.5%） 。项目第一期实绩：占地 50 亩， 容驻商户 300 户， 2005 年交易额 4.1 亿元。项目二期计划占地、 40 容驻商户数分别是一期的 2.5 倍和 5 倍，预计建成投入运营的前 四年交易额分别为 6 亿元、7 亿元、8 亿元、10 亿元，然后稳定 在每年 10 亿元，按不变的交易费比例计算得各年运营收入（列 入表 5） 。 124 成本费用估算 1工资及福利费。运营第一年，定员 103 人，按每人每月 1000 元计算为 150 万元，以后每年递增 10%15%，第四年起每 年 210 万元。 2修理费：按每年 60 万元计算。 3折旧费：房屋建筑物折旧年限 20 年，残值 5%；机器设备 及其他折旧年限 8 年，残值 6%。均按直线法计算折旧。 4摊销费：摊销期 10 年。 5财务费用：财务费用为借款利息，按各年借款余额计算。 6其他费用：主要包括管理费用及向工商行政管理部门交 纳的各项规费。按各年交易费收入的 10%计算。以上估 算列入表 2。 125 盈利能力分析 1主要盈利指标 由表 5 可计算得： 项目计算期年均利润额 1765.5 万元。 项目计算期年均所得税额 583.1 万元。 农产品绿色批发市场项目申请报告 41 项目计算期年均税后利润额 1182.4 万元。 项目计算期年均销售税金及附加 150.2 万元。 销售利润率 64.67%。 销售利税率 70.17%。 投资利润率 54.81%。 投资利税率 59.48%。 2投资回收期：由表 7 可见，本项目的投资回收期为 3.2 年。 3项目财务内部收益率（FIRR）：由表 7 计算为 52.52%。 4项目财务净现值（FNPV）：由表 7 计算，在 ic=12%时为 7142.54 万元。 5由上列各项指标可见，本项目具备较高的盈利能力。 126 偿债能力分析 1借款偿还期：由表 6 可见，项目的银行借款，可在 3 年 内还本付息，其资金全部是项目本身产生的资金，而无需另外举 债。 2上述指标表明，本项目的偿债能力是比较强的。另由表 8 可见，计算期结束时，销售（运营）收入减去各项税金、支付 借款本息、开支经营成本之后仍可累计赢余资金 13565 万元，表 明资金流是充足的。 127 不确定性分析 1敏感性分析 42 项目在计算期内可能发生变化的因素主要有销售（运营）收 入和总投资额，表 10 测定它们各自在±20%变动时，对投资回收 期和财务内部收益率分别产生的影响。 表中数据可见，当销售（运营）收入下降 20%时，投资回收 期指标由 3.2 年增加至 3.72 年，财务内部收益率由 52.52%下降 为 41.32%；当总投额增加 20%时，投资回收期由 3.2 年增加到 3.54 年，财务内部收益率由 52.52%下降为 44.38%。这表明： （一）虽然两个因素都会对指标发生影响，但销售（运营）收入 的敏感度略大于总投资额；（二）此时的指标距离基准收益率仍 高出数倍，不会影响方案的可行性。 敏感性分析图 FIRR 销售运营收入 60% 50% 总投资额 40% -20% 0 +20% 2盈亏平衡分析 由表 2 表 5 中有关数据可以计算这个指标： 项目盈亏平衡点（BEP）=项目固定成本÷（销售收入可变 农产品绿色批发市场项目申请报告 43 成本销售税金及附加）=557.3÷2322.8=24% 这项指标值表明，本项目具有较强的市场适应能力和抗风险 能力。 盈亏平衡点图 销售（运营）收入 总成本 固定成本 24% 100% 12. 8 评价结论 本项目是我市规模较大的商品批发市场，建成之后对于扩大 商品流通，增加就业岗位将起到积极的较大的作用，因而具有良 好的社会效益。同时，上列各项评价指标，也表明项目本身将会 有良好的财务状况，是可行的。 建议尽快批准实施。 44 财务评价指标汇总表 表 单位：万元 序 号 指标名称 单位 指标值 备注 1 项目总投资 万元 3221 含建设期利息 资本金 万元 1421 借款 万元 1000 2 销售（运营）收入 万元 2730 年均 3 总成本 万元 814.3 4 经营成本 万元 530 5 利润总额 万元 1765.5 6 销售税金及附加 万元 150.2 7 销售利润率 % 64.67 8 投资利润率 万元 54.81 9 投资利税率 % 59.48 10 资本金利润率 % 124.4 11 借款偿还期 年 3 12 投资回收期 年 3.2 含建设期 13 财务内部收益率 % 52.52 含建设期 14 财务净现值 万元 7142.54 ic=12% 15 盈亏平衡点 % 24 农产品绿色批发市场项目申请报告 45 总成本费用估算表 表 2 单位：万元 计 算 期序 号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 外购原材料费 2 外购燃料及动力费 3 工资及福利费 1970 150 165 185 210 210 210 210 210 210 210 4 修理费 600 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 5 折旧费 1190 139 139 139 139 139 139 139 139 39 39 6 矿山维简费 0 7 摊销费 1551 155 155 155 155 155 155 155 155 155 156 8 财务费用 102 68 34 9 其他费用 2730 180 210 240 300 300 300 300 300 300 300 其中：土地使用费 10 总成本费用合计 （1+2+3+···+9） 8143 752 763 779 864 864 864 864 864 764 765 其中：可变成本 2570 210 225 245 27