办公楼项目可行性研究报告-secret.doc

项目编号：* 新建*县建设工程交易中心项目 可行性研究报告 *投资咨询有限公司 二五年三月 1 - 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 3 第一节 项目背景.3 第二节 项目概况.10 第二章第二章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模 11 第一节 需求分析.11 第二节 建设规模.13 第二节 建设规模方案比选.16 第三节 推荐建设规模方案.17 第三章第三章 场址选择场址选择 18 第一节 场址现状.18 第二节 场址条件.18 第四章第四章 建筑方案选择建筑方案选择 22 第一节 建筑设计指导思想与原则.22 第二节 项目总体规划方案.23 第三节 建筑方案.25 第五章第五章 节能节水措施节能节水措施 32 第一节 节能措施.32 第二节 节水措施.33 第六章第六章 环境影响评价环境影响评价 33 第一节 项目建设对环境的影响.33 第二节 环境保护措施.33 第七章第七章 劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防 35 第一节 安全设施.35 第二节 消防设施.35 第八章第八章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 36 第一节 组织机构.36 第二节 人力资源配置.36 第九章第九章 项目实施进度项目实施进度 37 第一节 建设工期.37 第二节 项目实施进度安排.37 第三节 项目实施进度表.37 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 38 第一节 投资估算.38 第二节 资金筹措与投资计划.40 第十一章第十一章 财务评价财务评价 41 2 - 第十二章第十二章 社会评价社会评价 41 第十三章第十三章 招标方案招标方案 42 第一节 招标范围.42 第二节 招标要求及方式.43 第十四章第十四章 研究结论与建议研究结论与建议 43 附图：1、中心平面图 1 2、中心平面图 2 3、中心立体图 附表：1、建设投资估算表 2、固定资产折旧表 3、无形资产与递延资产摊销表 附件：1、中心组织机构代码证 2、中心资产负债表 3、赣榆县疾病预防控制中心土地使用权登记书 3 - 第一章 总 论 第一节 项目背景 一、基本情况 项目名称: *县建设工程交易中心项目 建设单位: *县建设局 建设地点: 江苏省*市*县 法人代表: * 项目负责人: * 项目联系人: * 联系电话: 邮政编码: 二、*县建设局概况 *县建设局属于行政事业单位，行政编制人员 21 名，行政附 属编制 2 名。下设 5 个职能科室，包括：人事秘书科、政策法规 科、城市建设科、村镇建设科、建筑工程管理科。 *建设局直属、下属 16 个单位包括：*县建设工程质量检测 中心、*县招投标管理办公室、*县城乡建设档案馆、*县建 筑设计院、*县测量队、*县散装水泥办公室、*县拆迁管理 办公室、*县建设工程图审中心、*县质量安全管理监督站、 *县建设工程管理处、*县墙体材料改革办公室、*县房产管 理处、*县建设监察大队、*县建设工程造价管理站、*县房 地产开发公司、*县国际工程开发部。 4 - *县建设局主要职责有： 1、贯彻执行国家、省、市、县关于建设工作的方针、政策和法 律法规。 2、根据我县国民经济和社会发展的战略目标及有关方针、 政策、法律、法规，组织制定关于工程建设、城市建设、村镇建设、 建筑业、房地产业、市政公用事业和城市综合开发的发展战略目 标、中长期规划、年度计划以及行政性措施并组织实施。 3、负责全县城市建设和工程建设项目的论证；管理全县勘察设 计和建筑市场；负责建设工程施工图的牵头审查工作；负责全县 建设工程项目质量监督和施工现场的安全生产、文明施工监督 管理，调查处理重大建设工程质量事故和伤亡事故；负责我县涉 外建设项目的审查工作。 4、负责工程建设强制性标准的监督管理工作；组织编制和监督 实施工程建设标准定额、工程造价管理政策、规定和制度。 5、负责建设工程许可及竣工验收备案的管理工作;负责本县施 工企业资质管理和项目经理资质审查申报及县外建筑施工企业 的准入管理；管理建设系统驻外办事机构及施工单位。 6、负责管理全县建设工程招标投标、散装水泥、拆迁安置、城 建档案、建设监理、质量安全监督、建筑材料检测、室内环境检 测以及墙体材料改革工作；负责建设阶段的工程质量管理、施工 管理, 参与竣工验收；指导和规范全县建筑市场； 组织协调建筑 企业参与国际工程承包、建设劳务合作和对外技术交流。 7、负责城市建设综合开发、配套建设和重点工程的组织、协调、 实施、监督、管理；负责编制新区开发、旧城改造、住宅的发展计 5 - 划；负责城市建设综合开发项目的招标招商工作；负责牵头做好 住宅小区综合验收；参与土地批租审查及城镇住房制度改革工 作。 8、负责城市市政道路、桥梁等设施管理、养护、维修工作，行 使城市基础设施产权管理职能。 9、负责对全县房屋权属登记、房屋租赁、房屋产权档案、房屋 面积测定、房屋所有权验证、换证及房地产中介机构、商品房广 告、房地产交易、小区物业等市场行为实施管理，查处房地产市 场违法行为等。 10、主管全县村镇建设与管理工作，负责管理全县村镇建设 市场；指导村镇综合开发工作；指导新型小城镇的创建工作。 11、配合有关部门做好城市地下空间的开发、利用工作；管理 全县城市建设、村镇建设、工业与民用建筑的抗震设防和附建式 人防工程建设工作。 12、研究制订并组织实施全县建设科技发展规划、年度计划 和技术经济政策，组织重大科技项目攻关、科技成果转化、新技 术开发、技术引进及新材料的推广和应用工作。 13、负责建设系统的法制建设与行政复议工作，参与城建行政 执法工作；指导建设行业的普法教育工作。 14、负责局机关和直属单位的干部人事、机构编制、劳动工资 工作；负责全县建设工程系列职称和执业资格管理工作；负责建 设系统精神文明建设和职工队伍建设；研究制定全县建设系统 职工教育计划，搞好职工培训和继续教育。 15、承办县委、县政府交办的其他事项。 6 - *县城市建设根据十五规划，紧紧围绕“苏北争先，全市第 一”这一主题，以城北新区建设为重点，加快房地产开发和基础 设施建设步伐。预计全县 2005 年上半年城市建设将完成总投资 5.77 亿元，占年计划的 50.4%。 *县把建好城北新区作为做大、做优、做美水晶之都的重要 举措，2005 年确立了广电中心、疾病控制中心、建设工程交易中 心等 14 个新区开发重点项目，计划完成总投资 4.1 亿元，为适 应赶超要求，后将开发项目增加到 18 个，总投资为 4.57 亿元。 为加大对城北新区开发建设力度，县委、县政府在高级中学西侧 设立了城北新区建设工作指挥部，制定了序时进度表，及时公布 各进区项目进展情况。县分管领导和所有成员单位主要领导，坚 持每天早点名，及时沟通信息，掌握情况，现场办公，将建设中 出现的问题解决在工地上。目前，全县所有进区建设项目，总计 完成投资 2.19 亿元。其中：占地 54 亩，建筑面积 8400 平方米的 疾病控制中心综合楼，四层主体工程已经完工；占地 36 亩，建筑 面积 8431 平方米的劳动人才市场办公大楼已完成基础层浇柱 养护工作；占地 43 亩，建筑面积 1.2 万平方米的广播电视中心综 合楼已完成基础层建设。新区开发建设的良好势头，带动了房地 产业的迅速发展。今年，房地产新开工面积 37.86 万平方米。其 中，占地 78 亩，建筑面积 5.91 万平方米的阳光花园，累计完成 投资 6000 万元，一期工程年内可完工并交付使用；占地 730 亩 的瓯龙世纪城，一期工程 2、6 万平方米已开盘销售；面积 15.65 万平方米的浅水湾住宅区，一期工程 1、2 万平方米正在装修， 二期工程建设正稳步推进。 7 - 按照十五规划，城市发展“重点在新区，适度控制旧城区投 资规模”的指导思想，2005 年是旧城改造关键的一年，也是接转 工程任务较重的一年。全年旧城改造计划投资 3.03 亿元，开发 项目 21 个，涉及 13 家职能部门。目前，经过上下努力，已完成 总投资 2.01 亿元，占年计划的 66.3%。 十五期间，*县把加快城区道路和基础设施建设作为拉到 城市建设的杠杆，目前，完成道路建设总投资 7100 余万元，新 建改建道路和巷道 14 条。振兴南路一期工程的完工使北至晶都 路，南至南环路全线贯通，对于缓解城市交通压力、增加居民出 行安全、提高城市环境及周围土地利用价值有着重要的意义。 随着*县城乡建设力度的不断加大， 建立健全公开、公正、 公平竞争制度的建设交易中心己势在必行。*县建设工程交易中 心建成后将成为*县行政区域内所有建设工程的承发包交易活 动的唯一固定场所，交易中心采取一站式服务体系，相关部门集 中交易中心，建立“一个窗口对外”的办事制度。 项目的建设将根据国务院、中纪委提出的建立有形建筑市 场的要求，实行规范化的办事程序，按市委、市政府要求的“两高 一满意”服务，做到高效率办事、高质量服务，让人民群众满意。 各县属相关管理部门在交易中心设立窗口，统一办理规划设计 招投标、施工报建、施工（勘察、监理）招投标、合同审查、合同鉴 证、造价管理、质量监督、安全监督、散装水泥、城建档案、人防 管理、银行代收费用、执法监察等相关手续。 三、可行性研究报告编写依据 8 - 1、国家发展计划委员会计办投资200215 号：国家计委业务 厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知 2、国家发改委 2005 年关于印发建设项目经济评价方法与 参数的通知及建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 3、 江苏省旅游发展总体规划（2001-2020）；连云港市旅游 发展总体规划（2001-2020）；连云港市“十五”发展总体规划； 4、 *县旅游发展总体规划（2001-2020）；*县“十五”发展 总体规划；*县城区发展总体规划； 5、项目单位提供的有关资料 6、公益性项目可行性研究报告编制大纲 四、项目提出的理由与过程 *县区位于江苏省“三圈五轴”城镇发展总格局中的一轴上。 集黄海经济发展圈、新亚欧大陆桥经济带、徐连经济带等区位等 经济发展优势。目前已经形成水陆空兼备的立体交通网络。在基 础设施建设普遍落后的苏北地区，*县具有明显的优势。突出的 交通优势使*对外联系更为便捷、畅通，为*县占据苏北地区交 通要道、连接省内外、海内外提供重要保证。 *县坚持从区位特点和资源优势出发，大力实施“工业立县 “、“开放强县“、“科教兴县“三大战略，努力加快发展步伐，经济实 力不断增强。全县农业基础稳定，结构调整大力推进，特色农业、 创汇农业有了很大发展。工业经济主体地位日益强化，已形成硅 资源加工业、食品工业、木材加工业、工艺品加工业、服装加工业 等支柱产业。开放型经济日趋活跃，已与荷兰菲力浦、日本三井 物产、住友公司、日立化成公司、韩国不倒翁集团、协盛农产、新 9 - 加坡万德集团等一批跨国公司以及中建总公司、南京雨润集团、 广东顺糖集团等国内大公司建立起较为密切的合作关系；对外贸 易出口和对外经济合作均有较大突破。服务业发展不断加快，传 统商贸业结构调整和机制转换加快，骨干流通企业经营规模和领 域不断扩大。市场聚集和辐射功能明显增强，年成交额近 40 亿元。 新兴服务业发展迅速，旅游业方兴未艾，年接待游客达 40 万人次。 2004 年*县规模以上工业累计完成现价产值 14.08 亿元，同 比增长 28.0%，完成工业增加值 2.33 亿元，增长 19.15，产品销售 率 97.9%，增长 2.3 个百分点，销售收入 13.66 亿元，增长 28.2%； 利税 0.72 亿元，增长 50.8%，其中利润总额 0.4 亿元，增长 67.7%，税金 0.33 亿元，增长 34.6%，工业经济的迅猛发展，将有 力地推动地方基础设施建设的快速发展。 2004 年，*县建设局按照县委、县政府制定的各项目标任务， 紧紧围绕“富民强县、实现快速崛起”这一战略目标，加强领导、 科学规划，精心组织，认真实施，有力推动了城市现代化、城乡一 体化进程。2004 年，全县城乡建设完成总投资 14.98 亿元，其中 城市建设完成投入资金 8.9 亿元，村镇建设完成总投资 6.08 亿元。 城市人口达到 15.6 万人，城市化水平达到 35%，建成区面积达 到 19.6 平方公里。全局招商引资完成内联资金 2600 万元，外资 70 万美元。县委、县政府对城北新区开发建设力度加大，促进了 县城房地产开发和城市道路建设，全县城乡建设呈现出良好的发 展势头。 10 - 第二节 项目概况 一、地理位置 拟建项目位于*县城，城北新区晶都大道北,幸福北路 西,振兴北路东地块。项目区地理位置优越，交通便捷，符合 城镇建设的总体规划。 二、建设规模与目标 根据*县总体规划，确定本工程建设总用地面积为 20.38 亩， 设计总建筑面积为 13266 平方米，建筑层数为 13 层，高度为 46.8 米。 三、资金来源 *县建设工程交易中心建设项目总投资估算为 2204 万元人 民币，该项目由进驻交易中心的各单位共同出资兴建。 四、主要技术经济指标见表 1-2： 表 1-2： *县建设工程交易中心技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 一主要经济指标 1 建设规模 1.1 项目总征地面积亩 20.38 1.2 总建筑面积 m2 13266 2 新增员工人 16 3 容积率095 4 建筑密度 20.35 5 绿化率 34.7 6 停车位辆 57 11 - 二主要技术指标 1 项目总投资万元 2204 2 资金来源 2204 各入驻单位自行出资 五、问题与建议 一）存在问题： 1、有关手续尚不全； 2、部分资金没有到位。 二）建议： 1、应尽快办全有关建设手续； 2、尽快落实资金，以便工程早日开工。 第二章 需求分析与建设规模 第一节 需求分析 2005 年，*县把建好城北新区作为做大、做优、做美水晶之 都的做为重要举措，建设重点在新区，适度控制旧城区投资规模， 随着新区开发，旧城改造，建设系统一些服务机构与*县经济的 发展已经不相适应，主要表现在： 一、建设系统一些服务机构的办公办公条件有待进一步改善。 *县招投标市场达不到省一类交易中心要求，省有关文件要求一 类招投标中心的交易中心面积必须大于 1000 平方米，要有独立 的开标室、评标室、信息发布场所、商务中心、评委休息室、投标 人休息室、监控室等。*县建设工程质量检测中心将由土建二级 12 - 检测升级为土建一级检测机构，新增检测项目 9 项，并计划于 2007 年新增电线电缆、墙体保温材料等项目。*县城乡建设档案 馆库房达不到省一级档案馆 500 平方米库容的标准。*县建筑工 程学校目前无教学用房，另外*县晶鑫测量队、*县散装水泥办 公室、*县拆迁管理办公室、*县建设工程管理处、*县建设工 程施工图审查中心、*县质量安全管理监督站、*县墙体材料改 革办公室、*县房产管理处、*县建筑设计院、*县房地产开发 公司、*县国际工程开发部等单位无办公用房均在外单位租用办 公用房。 局机关及直属、下属单位现有办公用房、业务用房面积为： 局机关：400m2；招投标市场 230m2；建筑工程学校无教学用 房；县城乡建设档案馆库房 120m2；县晶鑫测量队 56m2；县散装水 泥办公室租用外单位房 120m2；县拆迁管理办公室租用外单位房 90m2；县建设工程管理处租用外单位房 110m2；县建设工程施工 图审查中心租用外单位房 130m2；县墙体材料改革办公室租用外 单位房 80m2；县国际工程开发部租用外单位房 130m2。 二是现有办公用危房、旧房多，安全隐患大。*县建设局现用 办公楼建于上个世纪 70 年代，因为建设年代早，无抗震设施，已 被鉴定为危房，供电、给排水等配套设施老化，在安全上存在诸 多的隐患，如供电线路老化，线路负荷严重不足，在夏季时节供 电线路时有跳闸断电的现象发生，使得电力供应都难以保证。这 些情况虽各单位均在消防等安全问题上严加管理，但存在的诸多 安全隐患仍未从根本上消除。办公楼内现有的单位*县建设监察 大队、*县建设工程造价管理站、*县装饰装修管理办公室及局 13 - 机关需搬出。改造现有的危房，消除安全隐患，满足办公的基本 条件，实现现代化办公已十分迫切。 三是办公地点分散，不能方便于民，办事交效率不高。由于 建设局下属和直属单位的办公地点太过分散，有的甚至设在小巷 中，办事极为不便，不利于建立高效、便民的办公机制和服务体 系。 建设工程交易中心楼已经成为制约*县城市建设一项迫在 眉捷的工作。项目建成后将强化对工程建设的集中统一管理，规 范市场主体行为，建立公开、公平、公正、平等竞争的市场运行环 境，以优良的环境、完善的设施、优质的服务、先进的管理为*县 的工程项目建设服务。项目的建设为规范*县建筑市场秩序，保 障*县建筑业的快速健康发展，推动全县社会和国民经济迈上新 台阶提供新的服务平台。 第二节 建设规模 一、测算依据 本项目进驻单位为*县建设局局机关及下设事业单位及企 业，其办公用房规模测算事业单位主要参照国家发展计划委员会 计经投资19992250 号党政机关办公用房建设标准；企业用房 主要根据使用单位的实际业务需求来确定各类服务功能用房规 模。 二、建设规模测算 一）机关根据建设单位提供的*县建设局各系统编制、机构、 14 - 实有人员情况统计表，参照机关办公用房建设标准中的三级 办公用房建设等级标准（编制定员每人平均建筑面积为 1618 m2）。拟定*县建设局办公用房所用面积。 *县建设局行政编制 21 名，行政附属编制 2 名。按人均 16 m2测算，则需办公用房面积 368m2。会议及业务用房 230 平方米。 二）建设单位提供的建设工程交易中心入驻单位编制数及规 模分解： 1、*县建设工程质量检测中心：编制人数 15 人，在岗人员 32 人；办公面积 160 平方米，检测试验用房 1200 平方米。 2、*县招投标管理办公室编制人数 10 人，在岗人员 25 人； 办公面积 500 平方米，业务用房 1140 平方米。 3、*县城乡建设档案馆编制数 3 人，在岗人员 8 人；办公面 积 87 平方米，业务用房 700 平方米。 4、*县建筑设计院编制数 35 人，在岗人员 68 人；办公面积 150 平方米，业务用房 1000 平方米。 5、*县晶鑫测量队在岗人员 22 人；办公面积 180 平方米，业 务用房 407 平方米。 6、*县散装水泥办公室编制数 7 人，在岗人员 16 人；办公面 积 80 平方米，业务用房 220 平方米。 7、*县拆迁管理办公室编制数 5 人，在岗人员 28 人；办公面 积 180 平方米，业务用房 320 平方米。 8、*县建设工程管理处编制数 15 人，在岗人员 29 人；办公 面积 300 平方米，业务用房 570 平方米。 15 - 9、*县建设工程图审中心（包含*县建设工程土木建筑学会 用房）编制数 3 人，在岗人员 6 人；办公面积 187 平方米，业务用 房 700 平方米。 10、*县质量安全管理监督站编制数 15 人，在岗人员 28 人； 办公面积 170 平方米，业务用房 700 平方米。 11、*县墙体材料改革办公室编制数 1 人，在岗人员 9 人；办 公面积 50 平方米，业务用房 50 平方米。 12、*县房产管理处（包含*县物管协会用房）编制数 17 人， 在岗人员 35 人；办公面积 420 平方米，业务用房 1100 平方米。 13、*县建设监察大队编制数 12 人，在岗人员 35 人；办公面 积 470 平方米。 14、*县建设工程造价管理站编制数 5 人，在岗人员 8 人；办 公面积和业务用房 370 平方米。 15、*县房地产开发公司在岗人员 81 人；办公面积和业务用 房 550 平方米 16、*县国际工程开发部在岗人员 32 人；办公面积和业务用 房 437 平方米。 三、建设规模的确定 根据以上测算，*县建设工程交易中心总建筑面积为 13266 m2，参见表 3-1。 表表 3 3- -1 1 项项目目总总建建筑筑面面积积计计算算表表 序 号 名称建筑面积（m2）备注 办公面积业务用房 16 - 1 *县建设局 368230 2 *县建设工程质量检测中心 1601200 3 *县招投标管理办公室 5001140 4 *县城乡建设档案馆 87700 5 *县建筑设计院 1501000 6 *县测量队 180407 7 *县散装水泥办公室 80220 8 *县拆迁管理办公室 300570 9 *县建设工程图审中心 187700 包含*县建设工程土木建 筑学会用房 10 *县质量安全管理监督站 170700 11 *县建设工程管理处 300570 12 *县墙体材料改革办公室 5050 13 *县房产管理处 4201100 包含*县物管协会用房 14 *县建设监察大队 370 15 *县建设工程造价管理站 370 16 *县房地产开发公司 550 17 *县国际工程开发部 437 合计 13266 第三节 建设规模方案比选 建设单位以邀请的方式，先后请多家设计单位为项目建设主 体工程各做 1 个设计方案。随后*县有关领导、部门和专家对该 多个方案进行了比选。 经对各设计方案的总平面布局、室内外交通、建筑整体造 型、有关功能用房及设备的布置、给排水、电气、暖通、消防、环 保等设计内容进行综合比较，最终确定最佳设计方案为项目的实 施方案。本可研报告工程技术方案以中选设计方案为基础，并结 合项目实际情况进行了一定调整。 17 - 第四节 推荐建设规模方案 一、建设理念 1、其设计理念先进，具有一定的标志性，其建筑风格能将 现代科技与环保理念融为一体。 2、其功能设置、设备配备应满足政府办公、便民服务的需 要，并具备一定的前瞻性。 3、建筑装修应遵循简朴庄重、经济适用原则，兼顾美观和 地方特色。一般办公用房等应采用普通装修，主要入口、电梯厅、 重要会议室、领导人办公室等可采用中级装修。 二、工程功能 项目建设将对工程交易中心进行合理的功能分区，为各类工 程建设项目提供交易和信息服务，把县建设局涉及基本建设管理 职能全部纳入到市场运作之中，实现了集中办公，统一管理，流 水作业的“一条龙”管理和“一站式”服务,为社会和人民群众 提供更为满意的优良服务。 总体来讲，本项目在规划中充分结合地形地势，并且认真考 虑了城市历史文化特征和现代都市的发展要求，在空间布局、建 筑群体组合，以及公共建筑、配套设施、道路、绿化布置等方面， 都围绕提高整体环境水平作了认真考虑。建筑的平面布置紧凑而 富有变化，建筑轮廓线高低错落，丰富了空间效果及建筑形象， 形成了高雅、自然、舒适、富有时代气息的优雅的办公环境。 18 - 第三章 场址选择 第一节 场址现状 一、地点与地理位置 拟建项目位于于连云港市*县，城北新区晶都大道北,幸福 北路西,振兴北路东,地块, 该地块位置醒目，地形规整，交通方便， 符合当地城市建设总体规划。 二、场址土地权属类别及占地面积 项目拟征用土地面积约 20.83 亩，用地性质为办公用地。其 土地使用权为*县建设局所属。 三、项目现有场址利用情况 项目新征用地现状为净地，目前征地手续正在申办中。无拆 迁工作。 第二节 场址条件 一、地形、地貌和地震条件 *县处于中国 I 级大地构造单元秦岭褶皱大别山隆起的 东延部分苏胶隆起带上。基底主要为晚太古代变质岩和侵入岩浆 岩。赣榆县处于沂蒙山脉南麓，东濒海州湾，西北高，东南低，地 貌可分为四种类型。覆盖物为酸性至中性风化岩、砂土和黄粘土， 土层厚度 0.5-1.5 米左右。 拟建场地详细地质资料以现场勘探为准。 *县属于郯庐地震带，近 100 年来末发生过华氏 5 级以上地 19 - 震。 二、自然条件 *县处于暖温带和北亚热带的过渡地带，属暖温带南缘湿润 性季风气候，既有暖温带气候特征，又有北亚热带气候特征(云台 山南麓)。气候总的特点是：四季分明，气候温和，光照充足，雨量 适中，雨热同季。 1）日照 太阳辐射总量为 117.6125.5 千卡/平方厘米·年， 年内分布呈双峰型，5 月、8 月为两个高值区，分别为 13.314.4 千卡/平方厘米·月和 11.813.0 千卡/平方厘米·月。本地区日照 充足,全年日照时数平均达 2394 小时左右，2 各月平均日照时数 以冬季各月最低，为 170180 小时；日照时数最多的月份在雨季 前后的 5、6 月和 8 月，可达 240250 小时；7 月份受雨季影响， 不足 200 小时；9 月以后逐月减少。 2）温度 年平均温度在 14左右，各月平均气温以 1 月份最 低，约 0；沿海地区在2。最高气温出现在 7、8 月份，平均可 达 26以上。冬季月份极端历史最低气温为11.9。夏季月份 极端历史最高气温内地可达 38.5。 3）降水 全年平均降水量为 913 毫米，局部地区受地形影响 可达 1000 毫米；年最多雨量在 1250 毫米以上（2003 年为 1211.5 毫米）；年最少雨量不足 550 毫米。各月雨量分配以冬季各月最低， 其平均量仅 10 毫米左右；最少时连续数月不降水；最多月份出现 在 7 月份，平均雨量在 250 毫米以上；极端最多月份可达 500 毫 米以上。 4）风力 典型季风气候区，风向年变化明显。冬季受大陆冷 20 - 高压控制，盛行偏北风，气候寒冷、干燥。在西北西(WNW)至东 北东(ENE)方向内出现风向频率达 55%以上。夏季受西太平洋副 热带高压影响，盛行东南风，受海洋调节，气候湿热、多雨。在东 (E)至南(S)方向内出现风向频率超过 50%。年平均风速内地约 4 米/秒；沿海地区可达 6 米/秒以上。年最大风速沿海地区可达 25 米/秒以上；内地也可达 20 米/秒。月平均风速一般春季较大而秋 季较小，春季内地在 4 米/秒以上，沿海地区超过 6 米/秒；秋季内 地不到 3 米/秒。 三、工程地质、水文地质条件 根据县规划建设勘察设计院提供的岩土工程勘察报告，拟 建项目场地地下水位较深，对本工程建设没有太大的影响，施工 时采用常规办法可排除积水。地下水水质报告表明，场地地下水 对混凝土有轻微腐蚀性，可酌情采取抗腐性措施。 四、周边建筑物与环境条件 周边无建筑物。环境优美、空气清新，市政道路宽阔、交通 便捷，符合城市建设的总体规划。 五、区域性规划要求 加快城北新区建设步伐，使县城总体规划和城北新区详细规 划尽快得到实施，县总体规划中已经将*县建设工程交易中心列 入其中。 六、交通条件 *县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，东陇海铁路贯穿 境内 62 公里，铁路专业线 5 条；310 国道、204 国道、227 省道、 同三高速公路纵横交错贯穿县境内，县乡级公路已全部建成硬路 21 - 面或黑色路面，连云港民航机场座落境内，距县城仅 12 公里，有 直飞北京、上海、广州、厦门、成都、沈阳、温州等大中城市的定 期航班；内河航运里程 200 公里，有码头 7 个，可直达运河、长江。 县城距连云港港口 70 公里，港口与世界上 120 多个国家和地区 的 600 个港口贸易往来。地理位置优越，交通便捷，服务半径大、 辐射人口较为广泛。 七、公共设施条件 *县近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础 设施进行了大范围的改造建设，县城范围内已完全解决了通讯、 电、水、煤气等供应紧张的问题。新城区所需供电、通讯、给排水 等基础设施的管线（道），均已沿道路（铺）架设。项目从建设投入 到使用均可直接接入新区现有各系统。 八、征地拆迁条件 项目新征用地现状为净地，目前征地手续正在申办中。无拆 迁工作。 九、施工条件 项目选址附近与幸福北路与晶都大道相接，交通便利；施工 用水可取附近河流中水使用；用电可从工地南侧 100 米处的城区 供电母线上连接。 22 - 第四章 建筑方案选择 第一节 建筑设计指导思想与原则 一、 建筑设计指导思想 项目建筑工程设计指导思想为：塑造人性化公共空间，因地 制宜进行总体布局，追求庄重典雅的建筑风格。 二、设计原则 1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维 修方便； 2、项目区与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部 通道符合人流与车流的集散要求，洁污路线清楚，各运动流线保 持顺畅、短捷； 3、便于利用已有的城市上下水、供电、通讯等基础设施。 4、符合城市规划、交通、消防、环保、绿化、卫生等方面有关 规定及规范的要求。 三、设计依据： 项目建设依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的 相关规定的要求。 一）工程结构设计所采用的主要设计规范： 1、 建筑结构可靠设计统一标准 GB 500682001 2、 建筑抗震防范分类标准 GB 5022395 3、 建筑抗震设计规范 GB 500112001 4、 建筑结构荷载规范 GB 500092001 23 - 5、 建筑地基基础设计规范 GB 500072002 6、 建筑桩基技术规范 JGJ 9494 7、 混凝土结构设计规范 GB 500102002 8、 高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 32002 二）工程地震设防烈度为七度，设计基本地震加速为 0.10g， 设计抗震分组为第三组。 三）*县的基本风压值 WO=0.55kN/m2； 按建筑所要地面粗糙程度，其属于 C 区； 基本雪压值 SO=0.40kN/m2。 四）工程设计使用年限为 20 年，安全等级为二级。 第二节 项目总体规划方案 一、设计原则 坚持科学、合理、实用、节约的原则。 根据服务人口的数量、服务内容与需求量等因素，结合 区域经济发展水平和卫生规划，在满足基本功能的同时，体现标 准化、智能化、人性化的特点，适当考虑未来发展的需要，确定实 验室建设规模。 功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理 维修方便； 基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部 道路符合人流与车流的集散要求，洁、污路线清楚，各运动流线 保持顺畅、短捷； 24 - 主体建筑布置应付考虑所在地段的总体景观，业务楼应 取最佳朝向； 便于利用已有的城市上下水、供电、通讯等基础设施； 符合城市规划、交通、消防、环保、绿化园林、卫生等方 面有关规定和规范的要求。 二、总平面布置 该项目结合地段情况，根据中心总体规划要求，*县建设工程 交易中心主入口设在晶都大道，主入口两面设置大面积的中心绿 地，有便捷的交通联系，功能分区明确，相互干扰少。 室外停车位一处沿内院绿地用边布置，另一处在用地南侧沿 绿化布置，室内停车库主要设在楼底层。 项目区内设置大面积绿化，消防通道等均按有关规范及要求 设置。 三、功能要求 交易中心为智能化建设工程，不仅在建筑功能上独具风格、 功能齐全，而且是按照创新思路、采用先进技术与设备建立的一 个数字化政务园区。中心不但要拥有健全的智能化系统，还应建 立完善的办公通信网络、多媒体会议系统以及电子政务应用办公 平台。 交易中心将严格按照市委、市政府提出的高起点规划、高标 准建设，高效能管理的原则，结合国家建设部、信息产业部对楼 宇智能化的有关定位和要求，遵循网络设施宽带化、办公自动化、 信息通讯方便快捷、工作环境安全舒适、物业管理高效科学的建 设原则进行设计和施工建设，从而使工程智能化建设充分体现先 25 - 进性、科学性的特点 。 主体建筑应按甲级智能化标准设计，在信息通讯、计算机网 络、中央空调、自动消防、监控、保安、综合布线系统、电力控制 及环境控制等方面实现信息自动化(CA)、办公自动化 (OA)与设 备管理自动化(BA)。 工程所包括的楼宇自控及集成系统、安全防范与无线对讲系 统、多媒体数字会议系统、机房及计算机网络系统工程、综合布 线工程等，应基本满足国家建设部、信息产业部公共建筑智能化 要求，所使用的技术先进，系统功能和性能均应达到设计要求。 该项目主要包括数字自控系统、严密的安全防范系统、一卡 通管理系统、宽带、高速、安全的网络系统、结合电子政务建设的 办公自动化系统、现代化的会议中心，先进的多功能会议系统等 十几个子系统。项目完成后，它将成为功能齐全、设备先进、高度 智能化控制、具有先进水平的智能化办公楼宇。 第三节 建筑方案 一、建筑方案描述 项目建筑在总体风格控制上，抛弃了矫揉造作的装饰手法， 以简洁的体量、通透的外墙、精致的节点赋予建筑庄重典雅的气 质。在建筑的形态设计中。形态与布局的完美结合，共同形成了 气势雄浑又反映时代精神的中心建筑组群。以创新的精神和务实 的态度，构思精心，为公众提供高品质的服务场所；同时创造一个 庄重、民主、开放的办公、服务型建筑形象。 26 - 主体建筑 项目主体建筑为业务大楼，是建设局及直属单位 的办公场所，是城北新区标志性建筑群重要景观节点。交易中心 建筑组群顺应城市轴线，错层并对称式布局。 建筑外观 交易中心整体外观形象力求简洁、有力。以创新 的观念、现代的手法，展现现代建筑面貌，体现明快、硬朗的建筑 风格。 二）辅助工程 辅助工程包括地下停车场、水泵房、配电室、战时人员隐蔽 所等。 三、配套设施 一）给排水设计 建筑内设置冷水，热水，冷却循环水，消火栓给水，自动喷洒 给水，雨污水等给水排水系统。 冷水系统 ： 1、水源：由市政给水管网供水。 2、给水方式：由自来水直接供水。 3、饮用水：在楼内各层设电加热开水器供应饮用水。 4、储水装置：地下室设水泵房，泵房内设置二台生活泵，二 只 30 m3生活水池。 5、计量：主体建筑内各部门分别设水表，单独计量。 冷却循环水系统： 消火栓给水系统： 1、消防用水量：室外 201/s，室内 151/s；火灾延续时间 2h。 2、消火栓系统：由消火栓泵、水泵接合器及管网组成，供整 27 - 个楼内消火栓消防用；管网为水平及垂直布置成环，在楼内每层 适当位置设置室内消火栓。 3、给水方式：系统采用一个压力区供水。 4、储水装置：在大楼地下室水泵房内设消防水泵二台（一台 一备）；消防水池生活用水池兼消防水池座。 自动喷水灭火系统： 1、用水量：喷水强度：81/min.m2，作用面积：160m2，火灾延续 时间：1h. 2、喷淋系统：由喷淋泵，湿式报警阀，水流指示器，水泵接合 器及管网组成。 排水系统： 1、排水体制：采用分流制系统；污、雨水分系统排出。 2、生活污水：食堂、洗手间污水经污水处理装置（10m3/h）处 理，然后一起排入市政污水管。 3、地下室排水：用潜水泵提升后再排除。 4、雨水系统：屋顶雨水与地面雨水合并后一起排入市政雨水 管。 二）电气设计 设计依据： 1、有关规范： 10KV 及以下变电所设计规范 GB5005394 供配电系统设计规范 GB5005295 低压配电设计规范 GB5005495 建筑设计防火规范 GB5003894 28 - 建筑物防雷设计规范 GB5005794 火灾自动报警系统设计规范 GB5011698 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311200 智能建筑设计标准 GB/T503142000 2、有关批文 3、建设单位和有关专业提供的设计要求或条件。 设计范围： 1、电力、照明、建筑物防雷、接地、变配电所。 2、火灾报警与消防联动控制系统、综合布线系统、楼宇自控 系统、有线电视系统、闭路电视监控系统、广播系统。 三）供电设计 负荷等级： 楼内消防用电设备、电梯为二级负荷，其余均为三级负荷。 供电电源及电压： 地下室设变、配电所，由室外引入两路独立的 10KV 高压电 源，高压电缆埋地引入。 供电系统： 1、10KV 高压供电系统采用单母线分段运行方式。单设母线 联络开关，平时母联开关断开，当一路进线开关非故障跳闸时， 母联开关自动投入，保证供电可靠性。 2、低压系统采用分段单母线运行方式。平时母联开关断开， 当一路低压总开关非故障跳闸时，母联开关自动或手动投入，由 另一台变压器保证一、二级负荷用电。 变配电所： 29 - 本工程拟设变电所一座，设置 1 台 560KVA 干式变压器。由 高、低压配电室、值班室等部分组成。进出线方式为高压电缆下 进线，低压电缆下出线。 四）电力设计 1、电源引自项目区的高压线，使用电压为 220/380V。大容量 或重工负荷采用放射式配电，其余为树干式供电。消防用电设备 采用专用回路，其两个电源在最末一级自动切换。 2、配电设备采用标准成套箱柜。建筑内的电力，照明、自控 等线路（含消防设备的供电回路）均采用阻燃型铜芯塑料电线或 电缆。 五）照明设计 1、按国家标准确定各类照明标准，按不同使用要求选择相应 灯具，光源以节能型细管荧光灯和紧凑型荧光灯为主。荧光灯配 电子镇流器。 2、在消防值班室、消防泵房、变配电室、配电小间、防排烟机 房,防烟梯间及前室,消防电梯间及前室和公共走道及出口处、大 厅及其他人员密集场所设火灾应急照明灯及疏散指示标志灯。 六）建筑物防雷保护 1、按建筑物防雷设计规范本工程所有建筑均属三类防雷 建筑物。 2、根据国家有关规范的要求分别有防雷击、雷电波侵入和雷 电电磁脉冲的措施。防雷与其它各类接地体，其冲击接地电阻不 应大于一 。 3、凡突出屋面的金属物体均应与装有屋面避雷装置。 30 - 七接地 1、本工程低压配电系统采用 TNS 接地型式，设专用 PE 线。 2、设总等电位联接（MEB）端子板。MEB 端子板与用防雷接 地的建筑物基础连通，所有进出建筑物的金属管道、PE 线、电子 设备的专用接地、X 光专用接地等应与电位端子板联接。 八）火灾自动报警及消防联动控制系统 1、本工程为多层建筑，系统保护对象分级为一级。系统形式 为集中报警系统。 2、消防值班室设于一层入口旁。内设火灾报警设备，处理全 楼的火灾报警信号。在各楼层消防电梯前设火灾部位复示盘，每 层主要楼梯口装设声光显示器。 3、在消防值班室设联动控制器，按规范要求控制消火栓灭火 系统，喷淋泵灭火系统，防排烟设施，电源及电梯等。 4、按规范要求设置火灾事故广播和消防专用通信系统。 九）弱电 楼宇自控系统： 本工程采用分布式计算机控制系统对空调通风、给排水、变配 电、照明、电梯等设备进行自动监测、控制、记录、优化、节能、维 护管理等工作。 综合布线系统： 1、综合布线系统是建筑物内信息通信网络的基础传输通道， 支持语音、数据、图像等业务信息传输的要求。系统具有开放性、 31 - 灵活性、可扩展性、实用性、安全可靠性和经济性。 2、工程综合布线系统能满足建筑物内部及对外的语音、数 据、图像业务的传输要求。 3、系统为开放式星型拓扑结构，系统的信息出线口采用国 际标准的 RJ45 插座，使每个信息口都能插接不同类型的终端设 备。 4、本系统由五个子系统组成；工作区子系统、配线（水平）子 系统、干线子系统、设备间子系统、管理子系统。 十）暖通设计说明 工程概况： 本工程位于*县新城区，总建筑面积为 13266，高十三层。 设计范围：建筑的空调、通风、防排烟。 设计参数： 室外计算参数 夏季空调室外计算干球温度 33.5 o C 夏季空调室外计算湿球温度 27.9o C 冬季空调计算温度：8 o C 冬季最冷月室外计算相对湿度 66% 空调型式：中央空调，采用风机盘管加新风系统，送风方式 为侧送顶回。 通风及防排烟设计： 地下室设机械通风及排烟系统。 32 - 第五章 节能节水措施 第一节 节能措施 为了减少能源消耗，采取以下节能措施： 1、空调及通风系统的风机根据不同用途，设置时间控制，定 时开启风机，达到节能目的； 2、采用无功补偿措施，减少线路中无功电流传输，降低电能 销耗； 3、选用节能电气产品，广泛应用节电。发光效率高的发光源 和照明灯具，减少用电负荷。如采用节能型灯，日光灯采用电子 启动器等，每年可节电 20； 4、选用节能电机，供电设备采用节能、安全器件，线路采用 铜芯电线、电缆供电，以达到节能目的； 5、建设过程中尽量采用节能新型墙体材料，屋顶选用良好的 隔音、隔热保温材料，门窗均采用中空玻璃以节约能耗； 6、充分利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购 置费和用电量。 第二节 节水措施 1、选用高效率水泵和节能电机，水系统选用变频泵和平衡阀， 采用国家推荐节水器具，根据不同用途及分区设置适当数量的水 表以节约用水和进行平衡测试； 33 - 2、生活热水分为饮用水和洗涤用热水，饮用开水由各层开水 房电开水器供应，生活热水系统采用上供下回方式供应，食堂锅 炉选用节能型电锅炉，热水管采用 EPF 复合管，排水管采用 PVC 排水管，节省热能。 第六章 环境影响评价 第一节 项目建设对环境的影响 该项目建设过程中产生少量建设垃圾，使用过程中产出办公 和生活垃圾、生活污水，办公人员在工作和生活过程会产生一定 的垃圾污物及污水，不产生工业和二次污染。 第二节 环境保护措施 根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施 过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的 标准，本项目环境保护工作接受连云港市环保部门的监督，采用 的环境保护标准为： 1、 建筑项目环境保护管理条例国务院（98）253 号令 2、 大气污染物综合排放标准GB16297-1996 3、 污水综合排放标准GB8976-1996 4、 污水排放标准GBJ48-83 5、 污水处理设计规范CECS07-88 34 - 6、 环境空气质量标准GB3095-1996 7、 地表水环境质量标准GBZB1-1999 8、 城市区域环境噪声标准GB3096-93 垃圾及废水处理措施： 1、项目区内设置垃圾站，生活垃圾及废弃物由专职清扫人员 定期清扫并送至垃圾站，再由清洁车每天运往城市堆放点处理； 2、排水体系采用雨污分流、生活污水与治疗污水分流办法分 别处理。雨水含污以自然污染为主，不需要污水处理，生活污水 经处理或沉淀后由排水系统排入城市下水道，集中处理后统一排 放； 3、采用镀锌钢管以保证水质。空调选用无氟制冷制热设备， 以保证对大气无污染。 4、项目由市环境部门出具该项目的环评报告。 第七章 劳动安全卫生消防 第一节 安全设施 工程交易中心设有保卫部门，统一负责行政中心的安全保卫 工作，并与当地公安机关联合，全力保障工程交易中心治安的稳 定。 35 - 办公楼内除安装 2 部电梯可供人员、消防进出外，还建有 2 个疏散通道。 第二节 消防设施 本项目执行的国家有关消防、安全等现行主要标准及规范包 括： 1、建筑设计防火规范16-87（1997 年版） 2、高层建筑设计防防火规范GB50045-95（97 版） 3、火灾报警系统设计规范 消防用水量：根据消防规范，室外消火栓水量按消防水量最 大建筑物计算为 30L/S； 消防水池：根据消防规范消防水池的容量为 2 小时的室内、 外消防用水量之和减去补充水量。地下室有 2 个生活水池，可兼 作消防水池，故不另设消防水池。 室内消防水箱：根据消防规范消防水箱应满足 10 分钟的室 内消防水量。办公区内建筑物的消防水单独从供水母管接入，形 成消防供水管网。 第八章 组织机构与人力资源配置 第一节 组织机构 按照县政府 2005 年办公会议纪要精神，*县建设工程 交易中心的建设，作为 2005 年加快城北新区发展建设的一项 36 - 重要目标和任务，县政府专门成立了工作班子，由局长任建设 小组组长，由建设局副局长任项目负责人，对项目建设实行全 面管理，并建立建设工程质量领导责任制、项目法人责任制、 工程项目实行监理制。项目资金由建设小组进行专户管理，实 行专款专用。 项目建成后，将由建设局负责统一管理。各科室、各个岗位 都制定了严格规范的管理制度和岗位职责，并建立、健全相应的 检查考核制度，保证中心的管理能够有序、高效地进行。 第二节 人力资源配置 *县建设工程交易中心由建设局统一负责管理。工作人员配 置将按照国家相关规定与标准执行，以满足新建工程交易中心管 理的工作需要。 需配置：保安警卫人员 6 名，卫生工勤人员及会议室管理 人员 5 名，机关餐厅工作人员 5 名。 第九章 项目实施进度 第一节 建设工期 项目的前期工作正在紧锣密鼓地进行，目前己完成选址、岩 土工程、地质勘察、建筑总图设计等工作。项目整体规划，分期实 施，整个项目计划两年建成。 37 - 第二节 项目实施进度安排 项目实施进度如下： 第 1-3 个 月 方案比选、可研、项目立项、批复 第 4-6 个月 工程开工建设 第 7-22 个月 土建工程完工，内外装修，道路、绿化建设 第 23-24 个 月 整体竣工，综合验收 第三节 项目实施进度表 项目建设进度见表 9-1： 表 9-1： 项 目 实 施 进 度 表 进度 内容 24681012141618202224 项目前期准备工作 初步设计与审批 施工图设计 土建施工 内外装修，道路、绿化建设 竣工验收、投入使用 第十章 投资估算与资金筹措 第一节 投资估算 一、建设投资估算的依据 38 - 1、江苏省建设委员会苏建定（1997）第 330 号文发布的 江苏省建筑工程综合预算定额的通知； 2、江苏省建设委员会苏建定（1997）第 416 号文发布的 全国统一建筑工程基础定额江苏省估价表、 江苏省建筑安装 工程费用定额； 3、江苏省建设委员会苏建定函（1997）第 58 号文发布的 全国统一建筑工程基础定额江苏省计价表、 江苏省建筑工程 综合预算定额补充规定； 4、连云港市建设局发布的有关定额、材料价格的文件、资 料； 5、现行全国统一安装工程预算定额。 二、建设投资估算 、固定资产 固定资产投资估算依据国家发改委 2006 年建设项目经 济评价方法与参数（第三版），并考虑本项目的具体情况进行 编制，建筑工程投资根据设计的房屋结构按当地近期实际造价 估算。该工程按项目的预计工程量及当地近期建材价格进行估 算。固定资产合计为 1904 万元。 、无形资产 无形资产主要指土地费用，购地费用为 101.9 万元。 、前期费用 前期费用包括工程勘探、设计、监理费等。 预备费用包括基本预备费、涨价预见费等。 三、投资估算表 39 - 一）项目建设投资估算汇总表（见附表 1） 二）投资计划表见下表 表 10-1 投 资 计 划 表 建筑面 积 造价估算价值 序号工程费用名称 (m2)(元/ m2) 建筑工 程 设备购置及安 装 其他费 用 合计 一固定资产投资 1409495 1904 (一)主体工程土建及内外装饰1326610001327 1327 (二)道路、停车场、广场 67 67 (三)水电设施及设备 120 120 (四)消防设备 50 50 (五)电讯设施及监控设备 45 45 (六)电梯 2 部 80 80 (七)中央空调一套 200 200 (八)绿化 15 200 二无形资产 101.9102 (一)土地费用及拆迁费用 101.9102 三递延资产 8888 (一)工程勘探费 88 (二)设计费 4545 (三)监理费 1515 (四) 其它费用 202