“拆违拆临”涉及到的违章建筑问题讲解.docx

【案例赏析】北京吴少博律师事务所栩锐企业拆迁律师团案例作者：北京吴少博律师事务所摘自企业拆迁维权攻略，各大电商平台有售案例一：阿城被拆迁养殖场成功维权，补偿数额提高一倍【案情简介】哈尔滨阿城区某养殖场在阿城区某木业企业用地范围之内，由于该木业企业生产规模的扩大，需要将包括某养殖场在内的其他该范围内的用地企业征用，在没有办理相关拆迁手续的前提下，由阿城区房地产事业局出面找某养殖场及其他用地范围内的企业商谈补偿问题。按照其提供的补偿标准，该范围的企业分为有照房和无照房两种；其中有照房每平方米按照3500元的标准进行补偿，无照房按照每平方米2300元的标准进行补偿。委托人的养殖场约占地4000余平米，建筑面积为3200平方米，其中无照房860平方米。经过将近八个月的维权，当事人获得2000余平方米的两层商铺置换、800平方米的住宅补偿，另外还得到停产停业损失和货币补偿约300余万。这样委托人的有照房与无照房的补偿达到约每平米7000元，约合2200万余元，远远超过其他被拆迁企业获得的补偿，超过拆迁方最初提出的补偿一倍多。【维权策略】第一：利用诉讼程序打击拆迁方气焰。阿城区政府以委托人的养殖场土地使用权用途变更为由，吊销委托人的土地使用权证。委托人提起了针对其具体行政行为的诉讼，并获得了成功。第二：坚定维权信念，不向违法拆迁妥协。拆迁期间，各种风声，强拆、偷拆、不给奖励、降低补偿价格等风言风语甚嚣尘上，委托人在律师的解释及开导下坚定信念维权到底，没有因上述恐吓、引诱信息倒退半步，从而达到满意维权效果。【办案总结】该案例维权获得成功，律师总结后究其原因有以下几项：第一：法律程序运用得当。在漫长的谈判交涉过程中，拆迁工作人员与委托人及律师商谈数次，在无果的状态下，委托人及律师并没有因上述情况慌乱无措，及时利用复议程序撤销区政府的吊销土地使用权的具体行政行为，给拆迁方以法律程序上、实体上的沉重打击，打击其气焰，助我声威。第二：委托人心态平和，斗争策略以及斗争意识明确，坚定的依靠法律，相信法律。委托人对团队律师十分信任，双方配合默契。通过该委托人的经历我们可以充分体会正义可能会迟到，但终究会来。第三：斗争策略程度把握合情合理，在整个拆迁过程中律师给委托人的斗争策略、建议始终领先拆迁方一步，以至于拆迁方的每个招数都在律师和委托人的预料中，占得先机，及时采取回击措施，完成斗争过程，获得满意效果。案例二：北京某4S店拆迁维权案例【案情简介】北京丰台某汽车4S店，于2009年被划归丰台科技园一体化拆迁范围，补偿标准为房屋重置价格加停产停业损失补偿共每平方米2300元。另区分房屋结构，采取的补偿标准不一，砖混结构按照上述价格，玻璃钢瓦的按照每平方米仅1800元。经营方坦诚，该补偿无法弥补拆迁所造成的损失；且拆迁后，还想另择地点经营，其拆迁所得补偿根本无法满足。几经谈判无果，委托我团队律师参与案件。我团队接受委托后，派出两名骨干律师参与维权，终不负众望。为客户取得翻倍利益，圆满结束。【维权策略】第一：召开股东大会，说明拆迁现状以及现有法律规定，争取股东支持。本企业是集体改制企业，规模较大，拥有数十名股东。拆迁开始前后，股东只是听说企业拆迁的事情，企业领导层从未明确向股东说明事实，争取支持。我团队接受委托后，先将上述事实向股东实事求是的公开，得到其理解、支持后。遴选出合适的股东代表，参与与拆迁方的谈判。目的在于壮大声势，体现基层民意。第二：证据保全，防范风险。经验告诉我们，拆迁中的风险时刻都存在，不要大意。特别是拆迁方佯装妥协的时候，更可能产生被偷拆或违法强拆的事件，为防万一，必须及时留存证据。及时安装照摄像探头，完成证据留存网络。第三：加大经营范围，理顺企业经营关系。拆迁方在遇到硬骨头的时候，往往采取的办法就是内部攻破。看你企业经营缺乏什么，或者被什么所制约，他就会趁虚而入，完成合围，让你经营不畅，用软手段逼迫你投降。律师在了解企业情况后，发现该企业与一区政府下属工贸公司有债务关系，及时提醒客户赶紧清还，防止拆迁方利用企业债权债务关系通过法律程序冻结账户或房产，完成曲线拆迁的办法。第四：调取拆迁文件，质疑合法性。在做好相关准备后，我们调取了本次拆迁的所有文件，包括立项、规划、国有土地以及拆迁许可文件。经过分析，发现了其致命的错误两点：1.国有土地使用权批复期限为2年，其申请核发时间为05年，已经过期，且没有办理延期手续。2.其规划条件书与规划许可证所列项目名称不一致，可能非一个项目所涵盖。运筹之后，我们将证据牢牢握住，就等待时机，一战告捷。第五：选择合适时机，针锋相对。在将保护自己之盾和攻击之矛准备好后，我们主动约了拆迁方，将我方所掌握证据一一展示，彻底击破对方谎言。对方眼见我方证据充分，且依然无下手机会，只能摆出好好商量的姿态。我方看在眼里，心中盘算报价时机已到，几番磋商后，维权成功【办案总结】上述案件之所以成功，有这样几点可以吸取经验：1.在攻击对方的时候，先检查好自己是否有软肋。不要抱侥幸心理，只有完成自我保护后，才能无所顾忌的和对方斗争。2.证据的重要，不言而喻。如何发挥证据的作用确实一门学问。民间讲火候，我们讲时机。择机而动，方胜券在握。3.专业功底不能缺。同样一份文件，往往非专业人士只关注面上的，不关注里子。不知道证据的连续性，不知道哪份文件应该在前，哪份在后，往往抓不住对方的弱点。那自然无法击溃对方。案例三：承租集体土地企业维权案例【案情简介】1999年，陈先生与江苏省南京市某村集体签订了以年租金21万为期20年的土地使用租赁协议后，投资固定资产190多万用于建设生产钢制品厂房，并且办理了相关的营业执照和税务登记等相关手续。2007年由于此土地地处城乡结合部，被划入市政工程基础设施建设的规划范围，本村土地全部在征用范围之内，要求对其拆迁，给其一个月的搬迁期限，没有任何补偿安置（这个时候公司的固定资产已达2000万）。后该项目因资金等情况，暂时搁置，时间转眼到了2009年，旧事重提，依旧是不给任何补偿，并以公共利益建设为由要求其搬离，无奈陈先生只身来到北京找到团队吴律师，要求帮助维权。【维权策略】吴律师在接受了陈先生委托后，经过充分思考，结合具体事实和出租人某村集体的具体态度进行了维权设计，并迅速实施： 第一计：一份公开告知书，撬动案件。吴律师以委托人陈先生的名义，向当地市政建设主管部门以及具体实施部门（当地的市政建设公司）公开告知：1.此拆迁具体行为中作为承租人的钢制品公司是实际的经营者，有权利得到搬迁安置以及停产停业的损失。2.本公司和村集体建立了20年的土地租赁协议，是合法有效的协议，作为利益相关人，有权利获得本次拆迁的相关信息，以及具体补偿标准。3.要求搬迁安置和停产停业损失费用直接支付给本公司。 第二计：一纸民事租赁协议继续履行之诉，将承租人权利定格在将告知书送到上述单位后，吴律师马不停蹄，以要求村集体继续履行土地租赁协议为由启动民事诉讼，此举目的有二：一、寻求司法判决中确定协议有效性，加强承租人主体资格，为后续拆迁裁决等行为做充分准备。二、要求拆迁人在诉讼期间，停止补偿安置行为，原因就是土地租赁协议是否继续履行需要司法认定。对方此时识破了我方边拖边打的真实意图，迅速与村集体签订征地补偿协议，并以未与承租人达成安置协议为由申请裁决。第三计：拆迁具体行为司法审查后的春天。吴律师在看出对方加快拆迁速度的真实目的后，也没有停顿，迅速将对方的拆迁许可证进行了行政诉讼，并以其拆迁前置行政许可行为纳入司法审查范围为由申请裁决中止。 此时双方已经决战几回合了，对方看出我方法律技巧运用的娴熟以及维权的决心，主动约谈，最后以2430万的打包补偿进行了安置。超承租人利益预期将近500万，圆满结案！【办案总结】拆迁的过程是双方智慧博弈的过程，在面临解决困局的时候，请不要慌乱，法律是你最好的保护。同样需要专业的人士给予技巧运用的指导，只要你不妥协，手里紧紧握住法律的利剑，我想黎明前的夜晚尽管比较漫长，有坚定的维权义士陪伴，阳光总会照耀这片土地的。案例四：承租企业没有停产停业补偿，你同意吗？【案情简介】北京朝阳区十八里店某拆迁项目在拆迁公告以及拆迁补偿册都明确说明本次拆迁的补偿分为三个方面：厂房重置价、停产停业补偿、装修和搬迁补偿。并且营业补偿采用了几乎是北京地区最低的价格每平方米800元。我们的当事人是在此处承租了当地村民在租赁的村集体土地上自建的厂房，且由于生产经营的需要自己又扩建了5000多平米，厂房面积共有12000多平米。可是在跟拆迁公司谈判时，拆迁方竟然蛮横表态本次拆迁总补偿标准为每平方米仅1800元，包括了所有补偿项目。我方当事人很是气愤，于是委托本所专业企业拆迁维权律师，进行系统维权。【维权策略】我所接受委托后，进行了认真分析，梳理，确定了办案思路。第一：就本次的拆迁矛盾致函拆迁方和房东。说明两点：1.按照北京市拆迁管理办法以及本次拆迁的补偿政策，应存在一次性停产停业补偿，且应按照企业经营情况进行具体测算。2.要求房东在未和我们协商好分割协议之前，不能与拆迁方签订补偿协议，其更没有权利签订我们自建房屋的补偿协议。第二：针对拆迁方老调重谈的违章建筑问题，向朝阳区房管局要求信息公开本次拆迁范围内建筑合法性情况。掌握拆迁范围内没有证照的企业获得拆迁补偿的情况，要求拆迁方说明其补偿依据。如若存在上述情况，将涉嫌国有资产流失。第三：提起拆迁许可证诉讼，要求法院审查本次拆迁的合法性文件，以此给拆迁方压力，促谈。后经数次谈判，双方数次激烈交锋，在律师与当事人的协调配合之下，终于完成了停产停业损失补偿1900元每平方的本项目最高价格，完美收官。【办案总结】我们一些做企业的朋友往往都是在长时期的积累之后，完成自我发展的需要。在集体土地上往往由于人脉资源的有限无法直接从村集体手中租赁来土地，进行自建厂房，于是租赁别人的土地和房屋，来进行生产经营。如果一旦遇到土地征收和拆迁，就不可避免的处于弱势地位，那怎样在夹缝中求利益呢？通过众多企业拆迁案件的维权经验来看，有两点应是坚持的。一：相信法律，运用法律。二：胆大而心细。就第一点而言，具体到拆迁中，作为出租方和土地所有者往往很强势，“不行就给你强拆了”这是他们说的最多的话。承租户就可能产生惶恐，以至于举足无措，不知如何是好了。我们要说的是，别忘记法律，法律是您维权的最好工具，是保障您利益的最佳利器。别因为所谓的实力强大，关系硬等而轻易的怯懦，放弃法律赋予您的权利。二，法律如果不运用那就是空洞的理论。怎样运用？是您在经过充分思考，观察后，做出的将利益放大的最好选择。所以不要对来损害您利益的人空洞的说法律。在您通过法律程序把维权的决心做出来之后，一切纸老虎自然原形毕露。案例五：肇东市养殖场拆迁维权,成功推翻原审法院行政判决根据2011年最新的国有土地上房屋征收与补偿条例，拆迁是指根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，将保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划需要，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重 新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。而实际上，房屋征收部门就是各地方政府的下属机构，政府本身拥有行政权力的支配权，往往得到工商、税务、消防、公安等部门全面配合，所以基本政府做出的行政决定很难通过法院判决、裁定的方式来予以撤销。无论是处于维护政府权威还是其他因素考虑，通过诉讼途径，裁定撤销原审法院支持政府行政行为的判决，在拆迁维权领域都是很罕见的，可以说是维权结果中比较理想的状态。【案情简介】2006年，为了响应肇东市肇东镇畜牧开发区的政策，当事人在肇东市肇东镇北环路以北建立北大养殖场， 2011年12月15日，肇东市人民政府作出房屋征收决定书，对原告的养殖场在内的范围内实施征收补偿。2012年7月16日，向当事人作出房屋征收补偿决定书。该房屋征收补偿决定书，补偿明显偏低，完全不能弥补当事人损失，遂当事人找到我所律师来维权。【维权策略】我所律师接到案件后，跟当事人当面沟通过后，彻底了解案情，根据实地考察，经过前期证据收集，确认案件事实，结合相关法律法规和当地政策，对于政府的具体行政行为提起了行政诉讼。肇东市人民法院一审判决认为肇东市人民政府作出的房屋征收补偿决定书合理，并维持。对此，我们向黑龙江省绥化市中级人民法院提起了上诉。我们从一审法院程序严重违法，和认定事实错误、适用法律错误两个角度来阐述我们的代理意见。在庭审时，我们律师利用清晰的逻辑顺序，确实的证据材料，严谨的辩护措辞和精彩的庭审表现，最后说服了中级人民法院的法官。最后中级人民法院的行政裁定书中认定原审判决事实不清，证据不足，裁定撤销原审法院行政判决，发回原审法院重审。【办案总结】企业拆迁是影响企业发展的重要事件，如果拆迁能够获得满意的补偿，那么就是企业能够二次发展的契机，如果拆不好，企业无法继续维持运营，就是企业生死存亡的关头。企业往往和一般的被拆迁人不一样，耗不起，时间就是金钱，所以肯定不能因为拆迁补偿和拆迁方死磕到底，因为这个长期对抗的过程就是企业的损失。另一方面，企业为了良好运营发展，肯定要和当地政府打交道，处理好各方关系。所以完全不建议企业自己生扛，利用暴力手段来维权，得不偿失。而律师具有专业素养，专业的拆迁律师长期从事拆迁法律工作，也许对于当事人来说很难解决的困境，对于拆迁律师来说都是常见的政府手段，凭借经验就可以很好地解决问题。而且通过法律途径来解决的问题，能够得到法律依据，之后如果政府想因为拆迁而找你麻烦也不是那么容易的了。中国还是法治社会，相信法律，相信律师，拆迁也可以很公正很阳光。案例六：企业拆迁可以选择的维权手段有哪些？北京市某拆迁项目，在09年轰轰烈烈开始了，至2011年住宅基本拆迁完毕，开始和企业谈判了。我们的委托人系拆迁范围内比较大的做铝合金加工的企业。在此经营已经8年有余，直接承租了某村民的土地。后经核实某村民所占有土地并非自己耕地而是从村里租赁而来，然后向需要方继续出租。我方委托人在土地上建造了厂房为2层和3层共占地面积为8000平米，而建筑面积为23000多平米。由于我方与村民签订租赁合同中约定了相关的拆迁分割比例对我方不利，如果按照所谓补偿政策进行分割，我方损失根本无法弥补。为了为企业生存发展计，我们采取了必要的维权方式。【维权策略】运用了三字诀，拖、诉、谈。首先，我们利用信息公开的方式获取了本次拆迁项目的相关具体信息，得知拆迁后这里要进行村民回迁楼房建设，其和村民签的回迁时间为2年，也就是说今年必须将房屋交付村民，完成回迁安置，并且据我们观察，已经开始准备施工了。其次，我们对其拆迁许可证本证以及续证均展开了诉讼，要求法院撤销其拆迁许可证续证，特别是2011年的续证。摆出了要跟他打长期诉讼战的姿态。最后，利用诉讼法院调解的机会释放和解信号，但是不轻易明确和解要求。 上述几项策略把拆迁方拖入了长期的诉讼战，但是拆迁方的工期不等人，无奈只能与我们谈判，尽管谈判，但我们的诉讼不但没有停止，还要求继续审查其拆迁许可证的前置文件、立项文件，且中止拆迁许可证审理，对方眼见强拆无望，只能派上一轮一轮的谈判高手与我们较量，在最后基本满足我们要求的情况下，完成了协议的签订。【办案总结】任何事情发生时，我们心中都要盘算一番，但是盘算的方法和目的确有不同，有的只有目的没有手段，只想着我要1000万、要2000万，却不想我怎么要？我应该先做什么，后做什么？有什么话坚决不说；对方怕什么，我就来什么。我来的时候用不用先通知你等等，只有策略和耐力才是我们制胜的法宝。现在作为被拆迁企业在您遇到拆迁时，不要慌，不要急，清思路。补偿提高有策略，运用得当方奏效。案例七：如何在没有合法手续的拆迁项目中进行维权？【案情简介】2009年8月下旬，安徽省滁州市矿业总公司因建设回迁房，需要对委托人滁州鸿运液化气储备公司合法取得土地使用权的用地范围进行拆迁。早在93年委托人就与拆迁人签订了土地使用权买卖协议，约定以每亩9万元的价格购买了48亩的土地用于建设液化气公司，协议签订后委托人进行了大面积的建设和投资，截止97年，委托人已经投资了290多万用于固定资产建设，然而在经过了10多年的积累后，拆迁人将土地和固定资产一共才评估了250万元，委托人感到实在是不可思议，无法接受。于是北上寻找能够帮助他的专业律师，吴律师和杨律师接受了其委托后，展开了积极维权工作。【维权策略】因拆迁程序刚处于评估阶段，对律师开展维权工作相对有利，于是吴律师和杨律师按照基本对打的方法展开了积极的工作。办案第一计：土地异议登记成功将对方的违法之处纳入行政审查之下在取得土地使用权买卖协议后，针对这份无效的协议，律师别出心裁，以未经过司法认定无效以及土地纠纷为由申请当地国土资源局依据土地登记办法和物权法等相关规定进行土地异议登记。冻结土地权属变更的可能性。这一手段迅速被拆迁人得知，在这之后拆迁人也几乎在同一时间就土地买卖协议要求法院进行司法认定。这一举动也正在杨律师的方案设计之内，将土地买卖这一敏感事情放到了阳光之下。办案第二计：常规之诉：拆迁许可之诉讼阻却对方强拆脚步在积极应对对方要求确认协议无效之诉的同时，又将对方的拆迁合法性纳入司法审查之下，并成功的将拆迁人和拆迁事务行政主管部门紧紧的绑到了一起，在我们压力传递的同时，将房管局也迅速的握在手里，增加了谈判筹码。正在双方僵持之中，律师经过仔细审查对方拆迁前置文件的合法性，发现原来其原土地使用范围也就是拆迁征地范围并未包括委托人所在土地这一重大事实，于是杨律师申请将此案件中止，并就其前置的国有土地使用权证提起了新的行政诉讼。办案第三计：土地行政诉讼成功将时限拖至立项批复有效期外以上几个诉讼已经成功的将案件拖至一年左右，其中拆迁人找委托人几次均因为安置补偿金额问题，无法磋商一致，面对我们几个诉讼，拆迁人已经倍感压力，其立项有效期为一年，已经迫在眉睫，无奈对方只能答应我方800万的补偿要求，此案成功调解结案。【办案总结】非法拆迁项目的存在当代拆迁大潮之中并不鲜见，面对这种肆无忌惮地违法侵害自身财产权益甚或人身权益的行为，拆迁户们应当如何摆脱迷茫，以理性至上的精神做到“维权并不违法”呢？以本案为例，以下两点内容不失为一种参考：第一，步步还原真相。被拆迁人在拆迁活动中的参与往往在最后一环，即拆迁补偿安置环节，对于根本性的问题，即拆迁项目的合法性往往处于不知情状态。但无论是为了以心仪的标准签订拆迁补偿安置协议，还是为了权益被侵犯之后的正义匡扶，做到“知情”又是很有必要的。要做到这一点，被拆迁人应该积极主动地做好情报收集工作。极尽一己之力后，被拆迁人还可以寻求专业律师的帮助，通过法律途径，掌握拆迁项目各项审批信息。倘若在步步还原真相这一步骤拿捏得当，那么对被拆迁人而言，无疑发现了维权之路上的“最大宝藏”。第二，先礼后兵。东汉末年，战乱频繁，曹操谋士郭嘉对其谏曰：“刘备远来救援，先礼后兵，主公当用好言答之，以慢备心，然后进兵攻城，城可破也”。将深邃的兵法之理放诸于纷繁复杂的拆迁维权进路中，是可以契合的。追讨真相过程中所一一挖掘出的违法点如何为我所用也是至为关键的。一般而言，当局者们不妨先理清自己的权利主张，进而与拆迁人一方展开一场先礼后兵的利益角逐。当然，这也是一个值得鞭辟入里的问题，应当结合个案具体情形因地制宜地拟定先礼后兵的详细方略。案例八：小产权房拆迁维权案例【案情简介】2010年6月，山东淄博张店区王先生与于先生等五人收到了张店区人民法院强制拆迁听证通知书，决定在5日后开庭就张店区建委申请司法强拆进行强拆前的听证，鉴于情况比较紧急，王先生一行五人委托了我团队进行维权事宜，我团队迅速召开了案件研讨会，并派出两名经验丰富的律师进行了积极的准备和迎战，据调查基本情况：王先生等五人情况大同小异，都是在90年代初时候购买了城乡结合部所在村集体自己建造的小型别墅，也就是所谓的小产权房。其间并进行了适当的扩建和豪华装修，现已经居住并有家属将户口也迁了过来。现开发商要求按照以前购买房屋的价格进行回购后进行拆迁，五位当事人感觉很不公平，无法满足回迁和异地同等条件安置的要求，于是迟迟未签订安置协议。【维权策略】介入该案时，当事人与代理律师已然面临尤为急迫的状况：基本的拆迁程序已经走完，面临强拆，如何维权才能达到目的呢？两位专业律师面临紧迫情况未消极等待，在当事人认可与配合下，两位律师采取了两步走的法律策略：第一阶段：向张店区政府申请裁决复议，要求在裁决复议期间停止其强拆的执行并同时提起拆迁许可证的行政复议，以律师身份要求区政府责令建委停止强制拆迁，并提出了我们的理由和主张：1.拆迁的整体程序不合法，评估报告中的评估方法和送达没有法律依据。2.产权人不明确，房产证所有人为一家三口，但是在被拆迁人的认定上缺少了其中在册人口。 3.裁决的调解谈话是必经程序，但是房屋拆迁裁决部门没有记录和当事人签字确认的证明。就以上问题进行了详细的阐述，并提交了我方证据。我方的观点受到了法庭的支持，决定中止法庭审理，至此，我们的初始目的已经达到。第二阶段：在听证进行当中，两位律师发现其建设用地规划许可证的规划面积与用途与现在委托人居住的房屋所在位置不存在包含关系，于是在第一时间提起了规划用地许可证的行政诉讼，在开庭时，我方提供了我方房屋所坐落的准确位置并提供了区政府认定的位置平面图，进行了积极的举证，事实证明我方房屋并未在规划范围内。事实胜于雄辩，在充分的事实面前对方再也无法抵赖，只能与我方坐下来磋商。现正在进一步接触当中，其主张的强制拆迁也无奈停止。【办案总结】本案以法律为渠道，拉长了与开发商、行政机关之间的时间战线，在诉讼上虽败犹胜。其核心精神经提炼有以下几点：第一，找准切入点。在拆迁案中，一旦拆迁许可证违法，便可以提出拆迁许可证的行政复议或者诉讼。这样一来，可以遏制拆迁人强制拆迁的进程，从而迫使拆迁人做出妥协，以低姿态和被拆迁人达成协议。第二，谈话这一程序应当予以重视！对于谈话这道看似和风细雨的程序，许多当事人通常习惯自行了解法律，自行参与谈话。但往往当事人是知法而不会用法，而律师，因其职业性可以竭尽其能，灵活运用法律使得当事人的利益在细节上实现最大化。就本案而言，在二次谈话中，律师直指纰漏，迫使行政裁决申请人主动撤回申请，从而挽回了当事人面临强拆的被动地位。第三，制造、等待新筹码。无论什么官司，谈判的筹码越多，胜诉或者实际胜利的几率越大。结合前面两点，即选择正确的诉讼秩序，通过有效诉讼阻挡拆迁进程，使拆迁人因为违法而付出较大的经济成本。在此过程中，对方会因为急躁、自信、狂妄、幼稚等等原因出现新的违法甚或犯罪的行为。案例九：直管公房拆迁维权案例【案情简介】2009年11月中旬，北京东城区刘女士接到了一份拆迁评估单，其内容是对其承租了将近40年的公房进行了评估，评估的总价为370万，其中仅包括原有的90多平米的公房，而对其30多平米自建房，没有进行认定，自然不包括在评估单之内。刘女士在接到上述评估结果后，感觉十分不满，主要集中在两点：一：对其30多平米的自建房口头答复为违章建筑，不予补偿。其二：建筑面积单价相对很低，不符合其所在地理位置的商品房单价。于是急迫寻找拆迁专业律师提供帮助，在朋友介绍下来到了本团队，找到了主管吴律师，在介绍了上述情况后，律师有了解到其家庭的自身情况：原来刘女士一家三口，父母都已经80高龄。房屋属于原东城农机局所有，其父母原是农机局职工，所以自然拥有公房的承租权。早在70代就在这里居住，后由于居住的局限，使生活很不方便，在原单位同意的前提下，自行在原居住的房屋旁边连接建筑了30多平米的房屋。【维权策略】主管吴律师在了解了上述情况后，首先对其特殊性也就是是自管公房还是直管公房，到原有单位和东华房管所进行了调查，最后确定是直管公房，属于东城区东华房管所管理，在调查到上述情况同时，拆迁人已经失去了继续和谈的耐心，向东城区房管局申请了拆迁裁决，其想借助公权力达到目的之心昭然若揭，情况紧急，吴律师没有迟疑迅速出击。办案第一计：一封律师函阻挡拆迁裁决进行“凡事预则立，不预则废。”而毛泽东选集论持久战中也有类似的一语成谶：“没有事先的计划和准备，就不能获得战争的胜利。”由于吴律师裁决前的细致调查，把功夫已经做在了对方的前面。其直管公房的管理人便是东城区房屋管理局，但是在裁决中其又作为裁决人而出现，便出现了运动员与裁判员同属一人的尴尬局面，这是其一。其二，刘女士仅仅是房屋的承租人而非产权人不应该被列为被拆迁人。以上两个理由要求中止裁决的进行，很快得到了区房管局的支持。办案第二计：国有土地使用权证复议一锤定音由于其为土地一级开发，自然此时的拆迁人是土地储备中心，大家都知道，土地储备中心的上级主管单位是土地局，其属于利益共同体，吴律师很好的利用的这个领导和被领导的关系，就其土地使用权的行政许可行为，进行了复议，要求审查其在土地使用权许可的面积以及用途，并针对的说明了土地还未招拍挂就确定了项目名称和用途是属于本末倒置。拆迁人针对如此双重压力，无奈回到了谈判桌上，现正处于继续谈判之中。【办案总结】相较众多的拆迁纠纷维权案，吴律师办案思路凸显为单一主线模式，即以一个“点”为突破口，历经一番厉兵秣马式的穷追猛打后实现委托人的预期值！当然，这种拆迁维权模式依赖于显性违法“点”的存在。就本案来讲，这个“点”即是被拆迁人主体认定的错误在缺乏转换条件的情况下，拆迁人误将房屋承租人直接列为被拆迁人，从而在源头上抹掉了拆除标的房屋的合法性。陷入此种境地的拆迁人才会果断地接受，以低姿态与“被拆迁人”重新回到谈判桌。直管公房是我国社会转型期间形成的“怪诞”现象！此前房改政策在全国范围内的推行对于厘清这一产权灰色地带已卓有成效。但，疏而不漏，北京地区的直管公房依然数目可观。那么，城市化进程隽携而至的拆迁大潮必然会覆盖如此。对这类特别的房屋进行拆迁时，恰当把握主体资格对减少拆迁纠纷无疑意义颇深！案例十：城管是否有权“强拆”?【案情简介】徐先生为滁州某有限公司法定代表人，其公司2007年起为扩大经营，征收了滁州市南谯区村集体土地9390平方米，并对其中7508平方米办理了国有土地使用权证，公司在其土地上陆续建造了厂房、生产车间、办公用房和职工宿舍，合法取得了营业执照和其他的相关经营审批手续，并对于厂区范围内剩余的土地进行了土地硬化并合法生产经营至今。2013年，因该公司处于苏滁现代产业园G104国道征迁范围内，面临拆迁，而拆迁方提出的补偿标准极不合理，徐先生经营了一生的事业就要毁于一旦，2013年11月，为了滁州市城市管理行政执法局做出了城管部门称该公司因未取得建设工程规划许可证，认定其为违章建筑，并被下达了强制拆除决定书；他及时找到了李晓宁和吴少博律师，团队经过火速的协商、决定出较为清晰可行的拆迁维权计划。【维权策略】第一步：一封律师函稳住阵脚2013年7月本律师团队接受委托之后，立即向滁州市人民政府房屋征收办发出了律师函，希望该机关尽快对G104道路拓宽建设项目进行合法性审查，公平的处理补偿安置工作。律师函发出后引起了拆迁方的注意，体现了我们维权的决心和坚持斗争的信心，在拆迁维权的开始阶段稳住了阵脚。在此过程中，本律师团队发现拆迁方公布的补偿安置方案和价格有很多不尽合理之处，我方立即对于相关信息进行查询，并留存了证据，为进一步的维权做好了充分的准备。第二步：提起行政复议，撤销强拆通知2013年11月，为了滁州市城市管理行政执法局做出了城管部门称该公司因未取得建设工程规划许可证，认定其为违章建筑，并被下达了强制拆除决定书，我方及时应对，迅速向滁州市人民政府提起了行政复议，要求撤销滁州市城市管理行政执法局做出的强制拆除决定书，我方提出，被告作为城市管理部门，并非中华人名共和国城乡规划法第六十四条所规定的“城乡规划主管部门”，也并未接收规划局的委托，无权对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑进行认定并进行处罚。第三步：进行行政诉讼-破解强制拆除危局在进行了上述维权策略以后，拆迁方仍在垂死挣扎，多次要求对于徐先生的公司进行拆除，并采取了多种威胁、逼迫的手段，律师一边反复对当事人进行了劝说和安抚，我方与其后仍坚持了不搬迁、不抵抗的策略，一边向滁州市琅琊区提起了行政诉讼。在庭审过程中，我方对于其主体的合法性、具体行政行为的合法性均提出了质疑，成功的破解了强制拆除的危局。【办案总结】1.城管的“强拆权”和“处罚权”-仅针对妨碍公共安全和市容市貌的违章建筑我们下面来分析一下本案中城管拆除违章建筑的依据在何处:第一、城管“强拆”和“处罚”的法律规定首先，行政处罚法第十六条规定：国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权。第十七条法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚。其次，安徽省城市管理领域相对集中行政处罚权办法第十二条规定：城市综合管理行政执法部门，集中行使下列行政处罚权：（一）市容环境卫生管理方面法律、法规和规章规定的行政处罚权，强制拆除不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施；（二）城市规划管理方面法律、法规和规章规定的全部或者部分行政处罚权，对擅自搭建妨碍公共安全、公共卫生、城市交通的建筑物、构筑物等违法行为实施行政处罚；最后，滁州市城市管理相对集中行使行政处罚权暂行办法第八条 城市管理行政执法机关行使以下职权：(一)行使城市市容和环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权;强制拆除不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施。(二)行使城乡规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。第二、城管“强拆”和“处罚”的职权范围也就是说，依据以上法律和地方性法规，城市管理部门对于违章建筑的处罚权是来源于其合法的行政职能范围和上级地方性法规的决定。其仅享有以下两项权利：（1）“强拆权”：对于不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施进行强制拆除；（2）“处罚权”：对于“妨碍公共安全、公共卫生、城市交通的建筑物”仅有行使“行政处罚”的权利。而本案中，乃至大多数案件中涉及到被拆迁户加盖的建筑，大多都未达到此类“妨碍公共安全和市容市貌”的标准，城管对其进行处罚和拆迁的是超越其职权的。2.城管没有违章建筑的“认定权”本案中，滁州市城市管理行政执法局出具的强制拆除决定书实质上是以强拆通知的形式对于该公司区位内的建筑认定为违章建筑，而事实上其并无对于“违章建筑”的认定权。于城市房屋违章建筑的认定和行政处罚的权力，法律是有明确规定的。城市规划法第九条第二款规定，“县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。”城乡规划法第六十四条已经明确的规定了城市区划内违章建筑的认定权和处罚权主体，即在城市规划区内进行建设的（含临时），应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。未经批准进行建设的或临时建筑物超过批准期限不拆除的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除。从上述规定可以看出，市、县人民政府城乡规划主管部门才是对违章建筑做出认定和责令限期拆除的法定部门。本案中，滁州市城市管理行政执法局作为城市管理部门，并不属于法定的违章建筑认定主体，以强制拆除决定书的形式对违章建筑进行认定是超越其法定职权的。3.“以拆违促拆迁”-目的违法的执法行为如何应对？“拆迁”和“拆除违章建筑”是两个截然不同的概念，必须予以区分。第一、“拆迁”包括什么？在我国，“拆迁”又称城市房屋拆迁，一般是指因公共需要而对国有土地上的建筑物、构筑物和其它附着物进行强制拆除，收回国有土地使用权以作其它公用，其实质是国有土地所有者对土地用途的调整，也可以理解为是国家运用公权对私权进行一定限制以强制推行城市规划、公共工程建设和其它公共行政措施。第二、“拆违”又是什么？ “拆违”是对违章建设行为的行政处罚措施之一，即强制拆除措施，实践中一般由地方政府领导，通过一系列的行政主管部门的配合来完成，多以行政执法专项行动的方式进行。两者在实践当中并不是区分特别清楚，在一些地方甚至还出现以拆违为由代替拆迁的做法，以实现某些人的非法利益。第三、以拆违促拆迁的根源。对违章建筑的界定不一，各地在城市房屋拆迁中对违章建筑把握尺度不一，加上我国城市房屋拆迁管理条例规定“拆除违章建筑不予补偿”，这成为违章建筑诱发社会纠纷的根源所在。在现行拆迁中，只有对合法建筑进行法定补偿，而拆除违章建筑一律不予补偿是一贯做法。本案中，拆迁方以城管局的强制拆除决定书以其作为筹码，认定原告房屋部分属违章建筑，为求减少补偿甚至不补偿，这样的行为拆除违章建筑的行为已经超过了其管理城市市容、对影响社会安全和公共利益的建筑进行处理的目的而是对于拆迁行为的行政配合策略。这种做法极易侵害公民的合法权益，其合法性也值得质疑。目前，在我国很多地区的城市管理行政执法部门仍以自己的名义向当事人送达违章通知书、强制拆除决定书，该具体行政行为缺少直接的法律依据和法定的授权，涉嫌超越职权，严重的侵犯了被拆迁人的合法权益，这种做法应当通过我们不懈的维权和司法的公正判决予以纠正。案例十一：房东以合同到期为由要求承租户腾退怎么办？【案情简介】黄先生在昌平开了一家饭店，因为管理经营得好，口味也比较有特色，饭店的生意一直很不错，十多年的经营已经有了很固定的客户群，黄先生也对房屋进行了几次装修，添附了很多设施，比如冷库和采暖设备。虽然生意很好，但是黄先生一直感觉没有保障，因为饭店的经营地点是租的，合同都是半年一签的，虽然每次合同到期了房东都会续签合同，但是毕竟主动权在房东手里，黄先生不知道什么时候合同就会被中止了。果不其然，2013年初，饭店周围的村庄都开始拆迁了，迟迟得不到拆迁确切消息的黄先生在2013年底等来的却是房东以危房为理由的合同到期不再续租的通知。合同到期不再续租意味着黄先生这十多年经营的装修投入、设备投入，及客户流失等经营损失统统得不到补偿。因为合同确实马上就到期了，双方又没有约定如果合同到期不再续租对于自建房、添附的设备应当怎么处置，面对这个法律上的障碍，黄先生到底应该怎么办呢？【维权策略】本律师团队在接到黄先生的委托后，经过研究分析，确定了以下的承办思路：第一、进行拆迁项目调查。通过信息公开的方式获取拆迁项目的具体信息，包括拆迁项目是什么时候开始的，拆迁的范围是什么。调查的目的主要是确定饭店所在的地方是不是已经有拆迁项目在开展，因为本案中，拆迁项目是否已经开始有着至关重要的作用，如果拆迁项目开始的时间早于租赁合同到期的时间，那么根据相关的法律规定，承租户在拆迁中也享有合法的被补偿权益，只要拆迁开始的时点我们在合法地经营，就有权要求参与到拆迁谈判中来，就有权要求获得相关的装修损失、停产停业损失、搬迁损失的补偿。至于拆迁的过程合同是否到期了，并不实质影响我们去争取合法的权益，只要承租户作为被拆迁人的地位能确定下来，那么获得补偿就是多少的问题，而不是有还是没有的问题了。第二、第一时间致函房东并做好相关证据的保全，为民事纠纷诉讼做好充分准备。本案中有一个很重要的事实就是黄先生和房东之间的合同一直都是半年签的，合同到期之后双方再进行续签。显然这种合同的签订方式是因为房东想规避拆迁须给承租户补偿的风险及给房租上涨留出空间，因为北京的城市建设很快，北京周边的农村，迟早都会被列入拆迁范围，很多房东都会选择使用这种方式来使自己的利益最大化。【办案总结】如果本案中，如果黄先生和房东的租赁合同在拆迁项目正式开始之前就已经到期了，那么，黄先生仍然可以通过民事诉讼的方式来主张自己的合法权益，而不是只能按照房东的意愿无条件搬迁。因为相关的法律明确规定，租赁合同到期后，对于承租人在租赁期间合法添附的装修、设备等附属物，如果双方有约定的，应当按约定处理，如果没有约定，房屋所有人应当对承租人进行折价补偿。因此，我们应当在进行相关法律调查的同时，做好相关的证据保全，为有可能要进行的民事诉讼做好充分准备。案例十二：大型企业租赁土地自建房屋的维权手段【案情简介】北京市某拆迁项目，在09年轰轰烈烈开始了，至2011年住宅基本拆迁完毕，开始和企业谈判了。我们的委托人系拆迁范围内比较大的做铝合金加工的企业。在此经营已经8年有余，直接承租了某村民的土地。后经核实某村民所占有土地并非自己耕地而是从村里租赁而来，然后向需要方继续出租。我方委托人在土地上建造了厂房为2层和3层共占地面积为8000平米，而建筑面积为23000多平米。由于我方与村民签订租赁合同中约定了相关的拆迁分割比例对我方不利，如果按照所谓补偿政策进行分割，我方损失根本无法弥补。为了为企业生存发展计，我们采取了必要的维权方式。【维权策略】运用了三字诀，拖、诉、谈。首先，我们利用信息公开的方式获取了本次拆迁项目的相关具体信息，得知拆迁后这里要进行村民回迁楼房建设，其和村民签的回迁时间为2年，也就是说今年必须将房屋交付村民，完成回迁安置，并且据我们观察，已经开始准备施工了。其次，我们对其拆迁许可证本证以及续证均展开了诉讼，要求法院撤销其拆迁许可证续证，特别是2011年的续证。摆出了要跟他打长期诉讼战的姿态。最后，利用诉讼法院调解的机会释放和解信号，但是不轻易明确和解要求。上述几项策略把拆迁方拖入了长期的诉讼战，但是拆迁方的工期不等人，无奈只能与我们谈判，尽管谈判，但我们的诉讼不但没有停止，还要求继续审查其拆迁许可证的前置文件、立项文件，且中止拆迁许可证审理，对方眼见强拆无望，只能派上一轮一轮的谈判高手与我们较量，在最后基本满足我们要求的情况下，完成了协议的签订。【办案总结】任何事情发生时，我们心中都要盘算一番，但是盘算的方法和目的确有不同，有的只有目的没有手段，只想着我要1000万、要2000万，却不想我怎么要？我应该先做什么，后做什么？有什么话坚决不说；对方怕什么，我就来什么。我来的时候用不用先通知你等等，只有策略和耐力才是我们制胜的法宝。现在作为被拆迁企业在您遇到拆迁时，不要慌，不要急，清思路。补偿提高有策略，运用得当方奏效。案例十三：棚户区改造项目的维权策划【案情简介】2014年6月下旬，家住长春市下辖某县级市的董大刚（化名）专程来到北京，向栩锐企业拆迁维权律师团的律师咨询了自己所遇到的拆迁问题。吴少博律师与李晓宁律师接待了这名远道而来的当事人，并从这名当事人的描述中了解了其一家人的艰辛拆迁维权路。吉林省于2013年7月24日就出台了加快推进全省城乡危房和各类棚户区改造工作实施方案，而在此方案中，董大刚的房屋正处在征地范围之内。在2014年2月23日，董大刚所处地级市的市政府向其送达了关于该实施方案的房地产征收决定，面对突如其来的拆迁，董大刚怀着十分复杂的心情等待着有关部门的测量、评估和补偿方案的出台。然而事与愿违，在2014年7月2日，董大刚突然收到了XX市住房和城乡建设局行政处罚告知书，该市住房和城乡建设局以董大刚被征收的房屋“未经城乡规划主管部门重批，未取得建设工程规划许可证，违反了中华人民共和国城乡规划法和吉林省城乡规划条例相关规定”为由，责令董大刚限期自行拆除自己的房屋，逾期不拆除，该市住房和城乡建设局将会同相关部门依法强制拆除。这一纸告知书让本来处于拆迁困扰的董大刚一家的心情更加雪上加霜，他不明白自己手续齐全、合法办理、居住多年的房屋为何一夜之间变成了“违法建筑”。然而在20天后，更加不可思议的事情来临了，该市住房和城乡建设局向其下达了行政处罚决定书，这是对董大刚最后的强拆“通牒”。一筹莫展的董大刚在四面楚歌的境遇之下，经过百方打听，找到了在拆迁维权业界久负盛名的栩锐拆迁维权律师团，于是就有了一开始描述的相会场面。 【维权策略】成为董大刚代理律师伊始，吴少博律师与李晓宁律师即拟定维权大纲阻却强拆执行。因为一旦房屋被强拆，拆迁户往往会陷入“人为刀俎我为鱼肉”的被动境地，要获得高额补偿更是难上加难！办案第一计： 显山露水的律师函在接手案件的初始的7月3日，栩锐拆迁的律师团队便开始了周密的行动：向该市住房和城乡建设局发送了申辩书，在申辩书被拒收之时，向市住房和城乡建设局发送了律师函。向行政执法局发送律师函。最终，律师函的发放，成功的延迟了房屋被强拆的期限，扭转了房屋被即刻强拆的厄运。办案第二计：不可抵挡的信息公开申请在成功阻挡了强拆之后，7月11日，为让该市住房和城乡建设局的无理决定大白于天下，栩锐拆迁维权律师团向该市的发改委、建设局、国土局等各大部门发放了信息公开申请书。一系列信息公开申请的狂轰滥炸，使得有关部门没有了招架之力。经过与这些部门的多日周旋，整个案件背后的阴谋已经若隐若现了，有着丰富经验的办案律师巧妙的把拆迁主导部门的强拆计划拖延到了无理孤立的境地。【办案总结】在做好以上工作以后，本律师团拿出了本案成功的杀手锏，即该市住房和城乡建设局发放的行政处罚决定书上面的瑕疵，里面的部分规定是完全违反行政强制法的相关规定。经过以上的一番铺垫，这关键的一点终于可以有其用武之地了。当把这些违法之处清楚告知该市住房和城乡建设局之后，自知理亏的该部门不得不撤销了对董大刚这位无辜百姓的无理处罚。因此，复议程序还未开始，被申请人就主动撤销了其具体行政行为。至此本案已告一段落，在本律师团的努力之下，等待董大刚的将是合理满意的征收补偿。案例十四：律师函一矢中的，补偿从0提高到390万【案情简介】从7月28日到8月7日，短短十天的时间，栩锐企业拆迁维权律师团处理了一起特殊的案件，其特殊之处就在于它的时效性。可谓迅雷不及掩耳之势。这起案件的成功处理更加彰显了本律师团雄厚的专业实力和竭诚为当事人服务的一贯精神，也成为了年度内本团的经典案例之一。【维权策略】前篇-扑朔迷离的土地出让协议2007年8月27日，在黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区农业委员会大院内，本案当事人赵水兵与农业委员会签订的土地出让协议。而这一纸土地出让协议，成为了本案件中多会正义的关键较量点。此协议约定将农业委员会所属的25亩土地出让给赵水兵，且说明在出让后由农业委员会办理相关过户手续，如未能过户可以长期与贵司共用一个土地证。协议签订后，赵水兵如约缴纳了规定的土地出让金，但农业委员会一直没有办理约定的过户手续，老实的赵水兵基于对农委的信任，并没有催促过户事宜，一直合法使用土地至今，在这块土地上办起了水泥预制场。中篇-突如其来的拆迁2014年6月初，像往常一样来厂里上班的赵水兵突然发现了关于工厂的拆迁公告，而公告上写的并不是相关的补偿条款，而是表明了征收方对赵水兵作为土地使用权人的主体资格不予承认。赵水兵在吃惊之余来到农委询问相关事宜，却被农委相关领导告知他确实不具有合法主体资格。面对突如其来的拆迁，赵水兵所经营预制场厂的繁忙经营景象一直难以为继，而征收方称因土地储备项目土地一级开发，预制场所在土地已被全部列入拆迁范围，预制场须尽快搬离。更让赵水兵摸不着头的是征收方提出的“霸王条款”赵水兵将得不到任何的拆迁补偿。后篇-云谲波诡的境遇在拆迁通知下达了几天内，赵水兵工厂的现状发生了翻天覆地的变化，经营每况愈下。更让他气愤的是还存在着影响工厂经营的外部因素，齐齐哈尔市第一医院在赵水兵的工厂内安装了数块广告牌，进行自己的项目宣传。在这样孤立无援的境遇之下，赵水兵经过多方打听，找到了吴少博律师和李晓宁律师这两位久经沙场的正以维护者。拉开了维权的序幕，才有了本次经典的案例。【办案总结】介案伊始，栩锐企业拆迁维权律师团队就准备好了长期的维权准备。在查阅与赵水兵案件相关的资料时，有着多年房产案件办案经验的吴少博和李晓宁二位律师就对拆迁方提出的要求提出了相关的合法性提出了质疑。在这些质疑中，尤为重要的一点便是证明赵水兵对土地和房屋的合法所有，解决了此问题之后，那么全部问题均能迎刃而解对于赵水兵来说，面临的问题还不是补偿过低，而是被安置人地位无法得到确立，这就意味着，赵水兵无法出现在补偿协商的谈判桌上，连发言权都没有，又何谈补偿呢？那么，让赵水兵的合法身份得到认可就成了一个决定性的问题。经过对本案的仔细斟酌、分析，吴少博、李晓宁律师确定了以律师函的方式直接确立吴某某被安置人地位。两位律师迅速将律师函发送给相关部门，告知其赵水兵的身份及其拥有的预制场的注册、实地经营情况与赵水兵和农委所签订的合同。在律师函发出了三天后，拆迁方便找到了赵水兵协商了相关的补偿事项。本案在栩锐拆迁维权团队所办理的案件当中，是时效性最强的案件之一。仅用了十天时间便为当事人解决了心头大患，可谓是维权案例中的经典。从经济蓬勃发展之时，也伴随着当代社会的阵痛。当以各种模式显现的拆迁冲突作为中国式拆迁总也少不了的话题时，普通大众面对拆迁时的艰难与无力则一次次得到鲜明刻画。而本案便得到了这种社会现象的印证，原本可以得到合法手续的赵水兵基于对“组织”的无由信任而没有去争取必要的相关证件，便招来了后来的一系列维权事实。而拆迁方与农委的这类“权力无疆”的随意行事方式正是中国十年拆迁乱战的根源所在。在这类僭越于法律法规之上的大行政拆迁面前，人们的私权无疑是小写的、孱弱的。而我们自身的弱点便是在于法律方面的无知，一张法律打伞顶在我们的头上，而很多时候我们却抛弃它去寻找另外一些所谓的“关系”去维权。这种法律意识淡薄、法律素质低的整体情况正是现在我国法治社会建设的严重阻碍。在本案中，栩锐的办案理念又一次得到了运用，对于杂项丛生的事务，首推的处理方式应当是化繁为简。在纷繁复杂的拆迁事项中，认为自己正身处权利守护困境的人们，最正确有效的方式便是通过法律赋予的力量去寻求法定权利的实现。案例十五：拆迁中集体土地承租方在拆迁中的利益保护目前，出租是当前土地承包经营权流转中比较常见的方式，承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内全部或者部分租赁给本集体经济组织以外的组织或者个人经营，并收取租金的行为。集体土地出租作为农村土地流转的重要形式，有利于农地的最大化利用和和资源的优化配置，但在面临拆迁时，承租户由于并非土地的实际所有人，其权利容易受到侵犯，难以获得合理、充分的补偿；另外承租户一些前期对于土地的投入也缺乏相应的赔偿手段，面对以上问题，我们通过案例对于农村集体土地承租方在拆迁中的利益保护进行了如下论述。【案情简介】湖南一非本村集体的企业租赁某村集体100亩土地，为种植名贵树种已经行前期土地投入，依法取得了相关手续，并获得了农业项目支持。现因该村集体所处位置要规划公路，面临拆迁。【维权策略】第一：明确承租户补偿依据1.关于承租户合法地位的规定根据物权法第42条第1款的规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”可见征收法律关系中的直接被征收人是“农民集体”。但是土地管理法第39条也规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包