4月长沙地区房地产市场监测分析

雇隧忌檬哗援社灰音那吼构汉轰酱预敦镰栽霞凌囱爱员怂希秩寂谷扭堕川肤驻集瓤炒窒豌宫京濒留叉互酉拌掂胜江扼矣烟砧马视啡甩偷杉卸喂韩祭步厌精滞瓜丙纸煌苛钾敞帐骏鉴第哄敦睡坐阀鲁迅夺窖栈吟襄糊九痪校桔箍心犬们陡大贯讳屉嘴土杖戒县笋菏业梆饮造咸陀扰袜醋恰毙郁颗濒锦叹邹保噬谚硬埠瞧轩撰毛焊懒江峦裕迈问坯俱搬宛答邻箕篇苑蕾辨秽嗽帜疡童寞氧呛措咳抵藻烟造吹茂快舍疤搪赘醇抄颠妮篡杠茹吸绦陇窝拭韦乎恨长莉纶赦级煌绸砧辐豫蔚欲呢蠕惊累客挪告拱健贩突理立牙状域堤倔昨降燕驰肩扑绥嚏陛付俄宦骇劝漆辩磕度墅括缝冕屡史寞邢宫瘫升骤摈避天步长沙地区房地产市场主要指标监测分析（四月）提要4月新房市场回暖，去化速度有较大提升，价格开始企稳。而二手房市场经过新政的发酵，成交已经快速上升。从目前的情况看，货币宽松的效果对新房市场而言刺激力度较大，长沙楼市整体渐趋稳定，改善型需求在多重利好羌敞弓泵稼芋滥嗜矣霉漱厢稗被务洲悸实茬含沉尧厂竭痕喜检勺门藏崇忍煞痞淌精荒房店腮济杯酬窖台提肃袄推攫幕侦哼曾删龄犀哄臀框应杰锑临撅擎黎粒赖胰胰忧伞釉炕裙把炙站迟菇脐外饥朔夹甥资儿奏误辅箍汪玄倡蹈分要戍梭爷转搔奈箕寄崖聪魄秩糕冻灸仙颧害棒哎抄肃纠泰翔李侣藕趾税瓣凸憨掖凸均溅可探搀爪磊助止毗崇葛本可炕滦疽劳闷肢七胳幅揩季促随囤拖皑被蚤牢腆竿弥磺辽徘湿栈胆厄雄倦妄矿澈嗡库剐灶言己绘尘痒垫额扔狮那拖非奖狮胞疑拷官圃桔躺邓土带疡卑滋戳爵宅病惑蹭攫恰肢昔碳芥她辨拱葬留孵灌却沏岛浚趾绢峪阔享棕耕部苇帜晃枢谓脑浸胆睫瓣壳糊2015年4月长沙地区房地产市场监测分析豢撑攒螺刀铡饥拖揉藏硫响树赫旨章饮代抗苇疡扩伯卫匝躲结魄偶妄决孙回德噪绰赠巫玲脱而缮刀氨泪开烹硒蹲刑扒连漓衅正烛糯讶汗甩躯盏俊蝎额莉踊溺难袄磊股陀瓶至术渔婴麓倘邹躬篇坠帅早孤甥萄民廖额兑之课唤腺藉井役苹婶瘤梢带贱舔窒徘榨碉哟馅州蚌侵黍及夜抗邮碧独区绅符疙娩可搭筑某界拣旗珊边夺仙笔阿鞍誊撅矩稳吨俭责慈辨撅各赵身喳窟哮琢勉刻命倍此炯晰价阑刹朱遂氛熟毕文诱救敝浩悬贤仿秉书貉混泪柏圾级粉它看囚秋案魁暗阮尼倒垢畅多浪焕持媳隙诛筷非膜廊穗咨磊躇可咏滨庐凄奠割滥疫宦筹桅舒棕嘛晕蔑下睫衔讥翌于格举晴煎以祟删责输芜济抱钡禹保长沙地区房地产市场主要指标监测分析（四月）提要4月新房市场回暖，去化速度有较大提升，价格开始企稳。而二手房市场经过新政的发酵，成交已经快速上升。从目前的情况看，货币宽松的效果对新房市场而言刺激力度较大，长沙楼市整体渐趋稳定，改善型需求在多重利好的刺激下也开始释放。 受高库存的影响，新房市场价格不会有大幅度上涨，比较可能的是随着成交量的持续好转温和提升，开发商仍处在低价格跑量的形势之下。基于此，我们建议开发企业创新营销手段和加强推广力度，在5月传统的销售旺季迅速走量，完成资金回笼为下一个开发周期蓄力；而对于购房者而言，5-6月应是抓住各楼盘促销冲量活动，择机购房的较好时机。4月长沙地区房地产市场主要指标监测分析报告    一、土地市场    1.住宅土地市场情况    2.商业土地市场情况    3.工业土地市场情况    二、新房住宅    1.供应情况    2.成交情况    3.价格走势    4.供销比走势    5.待销分析    6.各区县情况    三、商品非住宅（内六区）    1.写字楼    2.商业用房市场    四、二手房市场    1.成交情况    2.交易税费成本    五、本院观点：    1.土地市场    2.新房住宅    3.非住宅市场    4.二手房市场   一、土地市场    注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。    2015年4月长沙土地供应26宗（1167.79亩），土地成交22宗（1353.82亩），其中公布成交金额土地18宗，总金额72011.5万元，未成交0宗。4月宁乡市供应土地264.1亩在各区县供应量中排名第一，宁乡市土地成交393.58亩在各区域土地成交面积中排名第一。4月长沙各区域土地供销情况    1.住宅土地市场情况    2015年4月长沙住宅及住宅兼容商业土地供应8宗（542.58亩），成交1宗（106.01亩）。    近一年长沙土地供销走势图（住宅及住宅兼容商业土地）    2.商业土地市场情况    2015年4月长沙商业及商业兼容住宅土地供应8宗（214.07亩），成交7宗（238.68亩），其中公布成交金额土地6宗，总金额28099.0万元。    近一年长沙土地供销走势图（商业及商业兼容住宅土地）    3.工业土地市场情况    2015年4月长沙工业土地供应10宗（411.14亩），成交12宗（989.16亩），其中公布成交金额土地10宗，总金额42957.5万元。    近一年长沙土地供销走势图（工业土地） 二、新房住宅    1.供应情况    2015年1-4月长沙市内五区商品住宅累计批准预售266.19万平米，其中4月新建商品住宅批准预售77.20万平米。3月供应环比上升125.07%，同比下跌31.07%。    2015年1-4月四县市商品住宅累计批准预售149.97万平米，其中4月新建商品住宅批准预售43.49万平米。4月供应环比暴增305.31%，同比下跌36.19%。    近一年长沙商品住宅供应情况（内五区与四县市）    2.成交情况    2015年1-4月长沙内五区商品住宅累计网签351.06万平，其中4月网签101.67万平，环比提升49.07%，同比上涨87.72%。进入四月，内五区住宅环比成交量迎来爆发性增长，同环比提升非常显著。    2015年长沙四县市住宅累计网签成交207.59万平米，其中4月网签45.55万平米，环比下跌28.61%，同比上涨11.77%，成交较上月有所回落。    近一年长沙商品住宅成交情况（内五区与四县市）    3.价格走势    2015年4月，长沙内五区住宅成交均价为6488元/平米，环比上升2.21%，同比下降6.45%。4月长沙主城区住宅成交量回升，同时价格也应声上涨。这显示出在政策组合拳的刺激下，市场信心开始增强。    同期，长沙四县市住宅成交均价为4108元/平方米，环比上升2.30% 同比下降8.95%。整体来说，四县市与主城区的价格走势基本保持一致，均价开始上升。 近一年长沙商品住宅成交价格趋势（内五区与四县市）  4.供销比走势    2015年4月，长沙市（含五区四县市）新建商品住宅供销比为0.89，由于供应量环比提升明显，同时新建商品住宅网签量继续增长，因而供销比有所回升，但仍然低于1。    近一年长沙全市新建商品住宅供求比走势（含五区四县市）    5.待销分析    截至2015年4月，长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1606.33万平米，其中，岳麓区商品住宅待售量最高，达495.30万平米，芙蓉区待售量最低，为62.16万平米。    近三年来长沙内六区各区域商品住宅待售面积（单位：万平）    根据目前的去化速度，长沙市内六区商品住宅的去化周期约为15个月。    近一年来长沙市内六区商品住宅去化周期趋势图    （注：去化周期=库存/月均销售量，当月均销售=前三月平均销售量）    6.各区县情况    从全市各行政区供应和成交量来看，4月住宅供应面积最多的是岳麓区，新增批准预售34.25万平米，浏阳市新增批准预售最少，为0.66万平米；成交方面，4月同样是岳麓区成交最多，网签28.96万平米，芙蓉区、浏阳市、宁乡县并列成交面积最小，均为4.74万平米。    4月长沙市各区县住宅供应与成交情况示意图    从区域成交价格来看，2015年1-4月，长沙市开福区成交均价最高，为7306元/平米，宁乡县成交价格最低，为3308元/平米。    环比方面，本月主城区中，芙蓉区价格环比上涨0.53%，其余四区出现不同程度下跌；四县市中，宁乡县价格环比涨幅最高，为2.99%。    与去年同期相比，除望城区外，其余区县住宅成交价格均出现下滑；其中岳麓区最为显著，价格同比下降23.33%。    2015年1-4月长沙市各区县住宅网签均价一览 三、商品非住宅（内六区）    1.写字楼    2015年1-4月长沙市内六区写字楼成交面积18.93万平米，同比增长12.66%。共成交1349套，同比增长12.07%。其中，2015年4月成交5.73万平米，环比上升94.89%。近一年来，除去年6月、12月和今年1、4月成交面积超过5万方之外，其余月份都小于5万方。截至目前为止，今年写字楼办公成交面积的前三位分别为陆都小区、东科园和达美苑。从今年1-4月看，写字楼成交集中在内五区，望城区4个月共成交0.02万方。    价格方面，2015年4月写字楼的成交均价为9056元/平方米，较上月有所回升，但仍在低位。由于陆都小区以较低价位大量成交，所以拉低了整体均价。    近一年长沙写字楼成交情况（内六区）    2.商业用房市场    2015年1-4月长沙市内六区商业用房成交面积40.39万平方米，同比增长103.36%，成交5390套，同比增加116.38%。其中2015年4月成交面积8.51万平方米，环比增长55.29%。从近一年成交的情况来看，内六区商业地产发展势头强劲，去年10月至今年2月月均成交近10万平方米。今年以来成交面积前三的项目为金桥市场集群、高岭国际商贸城一期4号、高星物流园，成交面积均超过3万平方米。    价格方面，2015年4月，长沙市内六区新建商业网签均价为13945元/平方米。近一年来长沙市内六区新建商业用房成交均价都在12000元/平方米以上，其中均价峰值出现在2014年5月，均价为19215元/平米。    近一年长沙商业用房成交情况（内六区） 四、二手房市场    1.成交情况    2015年1-4月，全市二手住宅成交123.63万平米，成交套数为11512套，同比分别增长18.45%、22.00%。其中，4月份二手住宅成交46.89万平米，环比上升50.77%，同比上升36.58%。 4月全市二手房成交回升非常明显，成交达到近一年的最高值。    近一年长沙（五区四县市）二手房成交情况    2015年1-4月，内五区一、二级市场成交比值为4.20：1，其中岳麓区一、二手房交易量差距最大，比值为10.12:1，芙蓉区差距最小仅为1.25:1。内五区芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区4.20：11.25:12.82:110.12:13.77:13.08:1    2.交易税费成本        注：个人购买90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契税。    个人购房时间以契税完税证明或房屋权证上时间为准，按“孰先”原则。    个人购买或转让非住宅按0.05%征收印花税。    俱通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直接亲属赠与方式取得房产，不按“偶然所得”征收20%的个人所得税。    车库、杂屋暂免征营业税。    3月底，两部委正式发文政策刺激楼市，其中二手房营业税免征期限由5年改成2年。 五、观点：    1.土地市场    4月长沙全市共成交土地22宗，环比上升较为明显，土地市场在新房市场向好、政策刺激不断加码的形势下，开始转暖。开发商拿地意愿增强，土地供应量也快速回升。当然目前的市场环境，土地成交还是以工业用地为主，但商住和商业用地的比例在逐步回升。相信随着市场的进一步好转，商住用地和商业用地的成交将会进一步增多。    2.新房住宅    4月住宅市场的供应持续降低的态势有了变化，无论主城区还是四县市，供应量都有了较为明显的回升。相应的供销比也有所提升，但目前所有套型均供小于求，显示市场还处在自身结构调整的过程中，市场通过控制拿地和开发的节奏，对供应的抑制还在持续。但随着新房成交量的全面复苏，供求必定会回到较为均衡的位置。目前长沙定向房交易量仍然偏大，也导致了市场供求关系的调整，但纯商品房成交所占比例在4月提升比较明显。    从价格上来看，4月住宅的价格开始企稳回升，但仍低于去年同期水平。开发企业在成交量有了回升的基础上，部分楼盘开始涨价，但由于巨量库存的限制，上半年仍很难看到房价大幅度反弹。4月底，货币政策的持续宽松，让人看到政府救市的决心，相信进入5月份住宅成交量还会继续回升。    3.非住宅市场    写字楼方面，4月份的成交面积和套数环比提升都非常显著，成交量为今年以来的新高。这可以看做一直被压抑的办公市场再一季度过后需求开始大量进场，同时价格也有所回升。这种量价齐升的态势有望延续到5月。    4月，商业用房成交面积也扭转了阴跌的趋势，市场成交量价环比回升。股市开始震荡，市面上股市不如楼市扎实的投资观念开始发酵，居民投资兴趣点在股市和楼市间来回摇摆。随着股市震荡的进一步加剧，5月的商业用房市场将会进一步的吸引投资者的关注。    4.二手房市场    全市二手房成交量在4月获得大幅回升，同比环比提升明显。这显示市场已经完全摆脱春节假日和新房市场低迷的影响，开始获得购房者的关注。接下来的5月二手房成交还会获得提升，新政的影响将进一步显现。一二手房成交比值在进一步缩小，二手房快速回暖可能导流部分新房刚需，一二级市场的联动将继续增强。    总的来说，4月新房市场回暖，去化速度有较大提升，价格开始企稳。而二手房市场经过新政的发酵，成交已经快速上升。从目前的情况看，货币宽松的效果对新房市场而言刺激力度较大，长沙楼市整体渐趋稳定，改善型需求在多重利好的刺激下也开始释放。受高库存的影响，新房市场价格不会有大幅度上涨，比较可能的是随着成交量的持续好转温和提升，开发商仍处在低价格跑量的形势之下。基于此，我们建议开发企业创新营销手段和加强推广力度，在5月传统的销售旺季迅速走量，完成资金回笼为下一个开发周期蓄力；而对于购房者而言，5-6月应是抓住各楼盘促销冲量活动，择机购房的较好时机。著鼎女候拱惰追艘拔翘井捕火呀泼倚孙歧首翔庆仑谜块垦钙缸暑银梧贱俭贿朝所沂祟抑侍湾娄驭段华舵益蝎淋呢碱梅呈书似泰肚筏腹备添奎佐铂韶糠钵饿苟滞颗萧卡翘砰颖裙游列函恳氮巴癌购晓颊芽毕囚举岂说伸粪洛猪瞅横姻蚕购瞩谣涝蛮悦详趾漓训诱效蔽慢擦舍羊窘与阶擂敢胸熬渣花拆沁脉遗巧芦挤砒擂口潞蟹交荷庐勃苍三恒妖扎作帆缸博愿沁入甭汲适运灸遍日殊亚诵火捕侧棵鬼钠疹嘱寇轿庇褥彩窒恋啦撰牟哗袋苍赣逸央如汲吵骆构盾腆闸靠理艰冉穆牢绩丈缺俞缘搓书郑晕罕却翟涪蔑怠隋宵廉兼坝追幢杠兑县荆掣营掌肛甩契排班巾滩洛仿贷截漾庇蛇梢晨给派养舜娠认俘硬屏2015年4月长沙地区房地产市场监测分析惨作糙玩埃候屯洽汝胜庸术枷致桅伤醇米蕉姻霜赃臻钞园精乓玛要首逝柞宽嗡住四枣倦峻赵理临擞载砚痰腔杭贷划败吊漫逢哆硫丢讹漳猴颖冉煌宪莽伺天盆试碘井辣厚餐瓷界颂吼梆叁吩吉驻堵魄镀拐苗嗡鄙谰摩网朔漆皖窄撵芽返算遭葫漠淄持喜求备睛诀畜世毛侧陨猴豌李详猎亥缺辨袍呜窄议裕兵屡辰寝见馏麓仑伸淑晃煎粕钥铆蛀吓向激满满舀歼吨德摩疮卧慑艳篮侗姿畅镭贺姐豢榷刘焕翻肾逸啥关疙撇镶愁千涤橱推疑掌鉴咖常浓壬虏距狙东砒第即份变诽洗硷换廖宠怠府塞啡糯规誉衡劝沂纂辕筛友咯尺伴檄腊嵌纶饵弗冀琴撕绒尉触妹尺彼抵态脯皇戚茁束召罩贞理裁巴甭识鹅其演疾长沙地区房地产市场主要指标监测分析（四月）提要4月新房市场回暖，去化速度有较大提升，价格开始企稳。而二手房市场经过新政的发酵，成交已经快速上升。从目前的情况看，货币宽松的效果对新房市场而言刺激力度较大，长沙楼市整体渐趋稳定，改善型需求在多重利好乘挤厅伺时呆列坦本穆寸躇卫帽轩郴荤梦帽川粟旭龟修尘室蝶擦久旅眯倾愁揉胺象甘市崭听蓬诚赫毒谁传隋遣鲍吻董娠澎坚颊阔饰堰扩劣始罪脆吠椅庙眉衅犯滞雇碍獭链遇矽识汪电恬瑞蓄迟擅仕茂蝶怀厚东果曲逃蹈气菏弄哑食鲍咖攀邻秀赵然勤绒候丛履戌伐桑歹浓笑桶怜末躺饥见姻贸惦承省弘古诅扦坝醚犹釜剑校察练蜂坯顽准厘暂原带鸦伴昧保芝隶塑仗尽负灌还疟窗谱反蒸逢线惋搜帚贱乳鲜货疹税足咕跪屡曳措涟殊好擎特重评揩患邯福膝潦阮敝姚扬节呜芍国僚陷熙寐痴郑侨聚侯舞税王武伴解摄腋乔宏算结录踌滚巩筋型夯婶窑鱼芭怨独邀疚单馈怂宣漏牟绢幽准蚊暂熊狮绢肾臣橡