王健林的兵法.doc

|1盛富资本与协纵国际就万过集团战略投资一事接受媒体采访原文标题：王健林的兵法2012年08月“厨师不看菜谱改看兵法了，那就更厉害了。”7月16日，万达集团上半年工作会上，董事长王健林对6个项目软件获国家知识产权证书提出褒奖。他的这番话，也正是对万达激进转型的最好注解。数据显示，万达上半年收入562.1亿元，与去年同期618.2亿元相比下降9%，这是万达收入历史上第一次同比减少。其中，商业地产收入494.6亿元，同比减少14%。上半年，万达主动放缓商业地产扩张步伐，在文化、旅游领域则动作频频在外界看来，万达一直引以骄傲的“万达速度”慢了下来。不过，万达集团总裁助理刘明胜在接受本报采访时表示，“这是万达根据形势采取的先抑后扬战略，在计划和预期之内。另外，万达正积极寻求向文化、旅游产业转型。全年看，万达业绩将稳步增长，预计收入1400亿元。”并购AMC、进军俄罗斯旅游业、筹备成立文化旅游城上半年，万达主动放缓商业地产扩张步伐，在文化、旅游领域则动作频频。万达缘何加速|2转型？在传统房企纷纷转战商业地产之际，万达的反其道而为究竟是有意还是被迫？开始看兵法的王健林，是否真能用兵如神？商业地产之考按照万达公布的数据，上半年，商业地产公司收入494.6亿元，完成全年目标的50.1%，完成半年目标的127.6%，同比减少14%。商业地产公司上半年现金回款315亿元，同比减少31%。上半年新开工531.2万平方米，同比减少35%。“业绩下滑，主要是上半年仅开业了1个万达广场，而去年同期2个万达广场开业。”刘明胜说，“作为一个千亿级企业，不可能每年都保持40%以上的增长速度，万达的增速只是逐步趋稳，不必大惊小怪。”“年初本来计划全年开业18个万达广场，后来调整为17个，上半年开业1个，下半年预计开16个。”一位万达集团内部人士亦告诉记者，按照商业周期规律，万达广场多数集中在“国庆”、“春节”前后开业。尽管万达上半年收入同比减少在预期之内，但在外界看来，也与其“快进快出”的商业模式遭遇瓶颈有关，万达是有意放缓商业地产的扩张步伐。正略钧策管理咨询顾问赵丽燕认为，万达新开工面积减少与拿地节奏有关。在宏观调控大背景下，万达依照在城市副中心低价拿地的策略，已越来越难找到符合要求的土地。由于可供销售房产的存量没有大幅增加，导致上半年万达商业地产销售额同比减少。“万达商业地产主要是住宅依赖型和销售依赖型，在调控形势下，万达业绩肯定受影响。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示，“另外，万达经过几年的快速发展，在规模上已基本铺开，下一步将逐渐由规模转向质量，放缓扩张速度也是其合理的选择。”在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，虽然万达有较强的政府资源，但较低的租金回报率是其发展中的一个障碍。另外，随着越来越多的房企涌向商业地产，未来商业地产将面临“血的洗礼”。关于万达商业地产租金回报水平，万达方面反复强调其近几年租金回报在逐步增长。在2011年3月的一次商业地产论坛上，王健林曾公开表示，“万达商业地产租金并不比业内平均水平低。”“尽管万达的租金处于行业平均水平之上，但与恒隆、大悦城等相比仍有差距。”王永平表示，“万达扩张速度快，但其运营、管理|3并不出色。万达在商业地产领域的位置跟零售业的沃尔玛状况比较像。知名度高，规模最大，但业绩并非最好”。赵丽燕认为，与成熟的商业地产公司（新鸿基、凯德商用、新世界等）在中国的经营相比，万达的累计经营面积已超过任何一家公司，但其租金收入和占总收入的比例却远低于这些第一梯队的公司。“对比成熟的商业地产公司或多或少地借助资本市场来取得发展资金，万达在资本市场的借力明显不足。”在万达商业地产租金部分还没有完全培养起来之前，万达的资金来源主要靠银行贷款和销售回款。不过，目前来看，销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已被用到极致了。“万达需要股权融资方式，不能光靠贷款。而其几百万平方米的持有型物业价值，只有通过上市才能释放。”一位投行人士表示。然而，万达的上市之路阴差阳错、一波三折。令王健林心焦的不仅是急欲进军资本市场而不得，国内商业地产整体形势的不景气亦让他担忧。在上半年工作会上，王健林坦言，“中国的经济困局已反映到消费环节。一是消费人次下滑。以前每年每个广场的人流同比增长两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢；二是客单价下降。无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比都在降；三是商家减少开店。过去超市、快时尚品牌开店是来者不拒，给多少店开多少店，但今年商家的开店计划大幅度减少。”另辟蹊径之谋商业地产不景气及上市之路受阻情势下，王健林将目光转向文化和旅游产业。在他勾画的版图里，万达将加大在文化和旅游领域的投资。到2020年，万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。向文化、旅游业转型，正如王健林所言，类似“厨师改看兵法”。上半年，万达已迈出实质性步伐。5月，万达斥资31亿元并购AMC，目前已获中美两国审批，并购8月底将完成。同时，其进军俄罗斯旅游业亦有实质性动作。在外界看来，斥资31亿美元，超过70%的高溢价并购AMC，万达似乎做的是亏本买卖。“如果所有人都看得明白，一定不是赚钱的买卖。就像所有人都去炒股，一定是最危险的时刻。万达管理层这么聪明，不会愚蠢到做赔钱买卖。”王健林显然有自己的算盘。|4“目前，万达院线正冲刺IPO。不过，院线上市可能牵涉过多关联交易，通过中国证监会的审批可能有困难。并购AMC成为独立第三方，可为其上市做储备。”黄立冲表示，但他同时认为，AMC可能助力万达上市，也可能拖累万达，美国院线和国内院线经营是两码事，在经营管理上要有一套先进的管理方式才行。“王健林所畅想的规模做大后的谈判能力、广告提价都会提高，未必能顺利如愿。”黄立冲所担忧的是，之前AMC的规模就足够大，但仍然会亏损。难道万达接手后有了规模就能保证提高议价能力？除了并购AMC，令人瞩目的还有万达欲进军俄罗斯旅游业。在国内市场，万达联手泛海、一方集团等打造的长白山国际旅游项目已于7月28日开业。据王健林透露，万达将斥资200亿元在北京打造以文化旅游为主题的文化旅游城，目前设计概念已基本完成，并已向北京市相关部门进行了汇报，预计明年春天正式开工。“这个项目将作为万达创新的大品牌重点推广。”王健林说，城市综合体已经有模仿者，旅游度假区可能有模仿者，文化旅游城杜绝模仿者。“将来它会成为一个即使有图纸，别人也不敢做的项目，会在全球范围内申报知识产权。”对此，一位长期跟踪万达的证券分析师表示，实际上，万达商业地产在发展中一直遭遇的尴尬是，出现了越来越多的同质化竞争。王健林现在非常注重知识产权保护，其在最新的项目里融进了更多复合型的功能和概念。“拓展上下游产业越多越难复制。”“王健林的高招在于，其可能将万达旗下相关业务分别打包上市，而在分拆上市之前要做的，就是得做出规模。”上述不愿具名的证券分析师表示。正略钧策管理咨询顾问赵丽燕则认为，与其说万达转型或多元化，不如说万达是通过分拆商业地产中的关键业态或主力店，从而达到融资和资源整合的目的。7月25日，万千百货更名为万达百货，按照万达的发展计划，万达百货到2015年将开业110家店，成为中国最大的连锁百货企业。充分整合文化、旅游、百货等旗下资源，王健林正为打造一个更大的商业王国做准备。不过，万达在旅游、文化领域的大手笔，外界在震惊之余，也颇多诟病万达仅靠贷款资金能否支撑这么大的支出？“万达进军海外文化、旅游产业，与国家战略相契合，在资金上会得到一定支持。另外，目前国内文化、旅游产业多数是打概念，还是以住宅为核心。”一位不愿具名的业内人士表示。