青山区城市综合体(5星级酒店)项目可行性分析

项目可行性分析项目可行性分析2011年3月项目可行性分析目录第一章项目基本情况第二章项目区位第三章国务院批复的武汉地区20102020规划第四章武汉市“十二五”规划及高铁经济第五章五星级酒店及发展趋势第六章初步规划方案第七章经营思路的分析第八章开发节奏的控制第九章2010年同业态商业、酒店、写字楼销售情况第十章成本分析第十一章收入分析第十二章现金流量控第十三章风险控制第十四章结论项目可行性分析2第一章项目基本情况一、项目概况本项目位于武汉市青山区友谊大道与工业三路交汇处，项目地块东西宽约145米，南北深约为150米，项目总用地面积16782。南面地形呈半圆形对称式布局，场地较为平整，规划中的轨道交通从基地东北角穿过。本项目初步规划，地上36层，地下3层，地上建筑面积100922，地下建筑面积20416，总建筑面积121338。是集五星级酒店、餐饮，中型商业广场，商务办公楼于一体的城市综合体开发项目。项目可行性分析3项目可行性分析4二、项目规划设计条件1、项目规划净用地面积1678211；2、规划用地性质商业金融业用地；土地分类商服用地；3、用地位置青山区友谊大道与工业三路交汇处4、容积率60；5、计容积率面积10069266（容积率净用地面积）；6、建筑密度应不大于50（现规划条件为不大于35）；7、规划特殊要求该项目涉及轨道设施用地应严格按武汉市有关规定要求执行，并在项目规划设计及实施时征求地铁主管部门意见；根据城市道路景观控制要求，应控制距友谊大道不少于15M宽的绿化带，建筑后退友谊大道道路红线不少于25M。项目可行性分析5第二章项目区位一、项目所在地简介本项目所在地武汉市青山区，位于武汉东南部，南倚东湖风景区，西北濒万里长江，与天兴洲隔江相望，是武汉市中心城区之一，总面积895平方公里，常驻人口60万。该区是全国闻名的钢铁化工生产基地、国家环保产业基地核心区、船舶制造基地、全国循环经济试点区。境内驻有武汉钢铁公司、中国第一冶金建设公司、华侨城、武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院、武汉科技大学、武汉理工大学等20多个大型企业和科研机构。在青山区杨春湖畔耗资140亿元兴建的武汉火车站于2009年12月26日正式建成通车，设有20条铁轨线，11座站台，又是京港高速铁路的重要站点，以武汉火车站为主体，建设服务中部、面向全国的一流综合交通枢纽，功能完善、充满活力的华中陆港。高效、现代的铁路运输服务质量，运营一年多来，单日最大客流量已达到6万人以上。按武汉市发展规划，在不久的未来，武汉站将打造成绿水交融、特色鲜明的生态站区，成为代表武汉21世纪建设水准的精品工程和标志武汉市迈向区域性中心城市繁荣与活力的新名片。计划在2013年3月建成的武汉轨道交通4号线位于武汉市江南，自武昌火车站起，至青山区武汉火车站，途经紫阳东路、傅家坡一路、中南路、洪山广场、中北路、岳家嘴、中北路延长线、二环路、武青四干道，将青山区与武昌区紧密相连，交通将更加便利。近年来，随着天兴洲长江大桥、阳逻长江大桥、二七长江大桥与武汉火车站形成的“三桥一站”的建设，青山的区位优势日益明显。区委、区政府着力推进大开发建设，不断加大招商引资力度，引进“华侨城”等多个大型项目，为青山区的发展带来了新的历史项目可行性分析6机遇。二、项目区域优势及周边配套本项目拥有着得天独厚的地理优势。距武汉火车站和正在建设地铁四号线仅一公里之遥，距兴建的华侨城大型生态旅游度假区不到两公里。距天兴洲长江大桥、三环线不到一公里。而人流如此密集的区域里，像本项目这样的大型城市综合体项目是严重缺乏的。昔日灰蒙蒙的天空，晦暗的老式住宅楼，曾是这个重工业区的“标准色”。现在随着政府大力推行循环经济、按“东工西居”战略的区域规划调整改造，青山正在化茧为蝶，展现出斑斓魅力。电脑城、大型超市、各种品牌店纷纷落户，加上绿化率高的优势，青山区成为武汉又一片建设热土。据统计，目前在建的商住楼达760万平方米，即将动建的旧城改造面积2600多亩，越来越多的武汉人愿意到这里买房。最新城区规划显示，青山区还将打造75公里滨江商务带，占地745公顷，由总部经济区、办公居住区、工业文化创意区、科技研发区、中小企业创业区和体育运动区组成。届时，将吸引大量优秀企业和大批投资者进驻青山区，带动经济发展。青山过去无高级写字楼，无电影院，无四星级以上的宾馆，无大商场，无体育休闲中心的状况即将改变。本项目准确地抓住了这一不可多得的契机，确立了以中型购物广场、五星级酒店、餐饮、商务办公于一体的大型城市综合体的建设方案，建成后势必将带动该区域商圈的形成，为60万青山人和每天6万“高铁”旅客以及大量即将入驻青山的企业，提供中型的购物场所，高服务质量的五星级酒店，以及写字楼进行商务办公。项目可行性分析7第三章武汉地区20102020城市总体规划根据2010年3月8日国务院关于武汉市城市总体规划的批复（国函201024号），相关摘要如下一、城市性质武汉是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。二、城市规模严格控制人口自然增长，加强对人口机械增长的管理和引导。预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在9912万人左右，城镇化率约84；到2010年，市域常住人口994万人，其中城镇人口7455万人左右，城镇化率约75。到2020年，主城区常住人口为502万人，2010年为440万人。三、规划建设四新、鲁巷、杨春湖三个城市副中心。其中，四新重点建设和培育国际博览、商务办公等生产性服务职能。杨春湖重点建设区域性客运枢纽和旅游服务职能。四、提升武汉铁路枢纽作为全国四大铁路枢纽、六大客运中心之一的地位。规划至2020年，形成以京广客运专线、沪汉蓉快速客运通道、京广线、武九线、汉宜线和武康线为骨架，衔接北京、西安、重庆成都、广州、南昌福州、上海等六个方向的特大型环形铁路枢纽格局。开通联系周边及区域性中心城市的城际列车。项目可行性分析8第四章武汉市“十二五”规划及高铁经济一、根据2010年12月3日中共武汉市委通过的关于制定全市国民经济和社会发展第十二个五年规划的相关内容，摘要如下1、“十二五”时期经济社会发展的指导思想和总体目标经济又好又快发展。地区生产总值突破一万亿元，地方一般预算收入与经济保持同步增长，主要经济指标进入全国副省级城市前列，经济增长质量和效益进一步提高，城市综合实力显著增强。2、积极承担国家发展战略任务，加快建设全国“两型”社会综合配套改革试验区和国家自主创新示范区3、加快以青山区、阳逻开发区和武汉化工区等为主体的大循环经济示范区建设，搞好东西湖国家级循环经济示范区的试点工作，推进生产、流通、消费各环节循环经济发展，打造全国“两型”社会建设典型示范区。4、推进王家墩商务区、杨春湖城市副中心、四新生态新城、汉口沿江商务区、汉正街商贸旅游区、武昌滨江商务区、后官湖生态宜居新城、江夏现代机电装备制造产业基地、汉口北商贸物流枢纽区建设，以天河机场、阳逻港为载体大力发展临空和临港经济，加快培育发展一批特色示范区。加强对功能区建设的组织协调，加快形成国家级开发区、中心城区服务业聚集区和远城区新型工业化示范园区多极支撑的区域协调发展格局。5、建设现代产业体系，提升产业核心竞争力加快发展服务业加快推进武汉国际博览中心、东湖欢乐谷、世贸嘉年华、武商摩尔城等一批服务业大项目建设。完善支持服务业加快发展的政策体系和推进机制，吸引国内外知名服务企业落户武项目可行性分析9汉。积极推进江汉区国家现代服务业综合改革试点，加快建设现代服务业发展示范区。二、武汉市“十二五”期间的交通规划轨道交通对城市面貌的改变以及对房地产市场的影响是显而易见的。作为城市快速路网体系的重要组成部分，轨道交通是连接城市各个片区最重要、最快速的纽带。轻轨1号线已建成运营，并延伸到远城区东西湖区；二期工项目可行性分析10程即将开始勘察招标，将向东西延长111公里，新增7座车站。东延汉口北工程起自1号线起点堤角站，至巨龙大道北汉口北站终点站，线路全长约561KM，全线高架，设车站3座，停车场一处，总投资约18亿西延泾河工程起自1号线终点东吴大道站，至泾河北站终点站，线路全长约55KM，全线高架，设车站4座，停车场1处，总投资约175亿。地铁2号线截至目前，全线除王家墩东站、青年路站还没有开工建设外，已有常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、循礼门站、积玉桥站、螃蟹甲站、名都花园站等8个车站主体结构施工已完成，目前正进入附属工程施工。另有11个车站正在进行或已完成围护结构施工。地铁3号线王家墩中心站工程10月已开建，王家墩中心站为3号线的第12座车站，位于规划中的王家墩商务区核心区域，在商务东路、珠江路、商务西路及泛海路形成的地块中，规划下沉式广场下方，为地下两层站台，其中地下一层是下沉式广场。王家墩中心站造价53亿元，工期为840天。地铁3号线为我市第一条穿汉项目可行性分析11江地铁，全长28公里，设站23座。地铁4号线4号线工业四路站今年元月开工，车站主体结构已完成90。10月11日，4号线首台盾构机从工业四路站成功始发，这意味着4号线即将全线开工，武汉“工”字型地铁网络开始画最后一笔。再过3年，该网络将让武汉三大火车站“握手”。4号线二期工程是武汉第二条过长江地铁，起点位于汉阳黄金口，沿汉阳大道向东过永安堂至钟家村，右转走鹦鹉大道、腰路堤，然后下穿长江后，沿武昌紫阳路东行，至首义路。其中，首义路站拦江路站已于去年先期完成招标，拦江路站去年底开工。地铁7号线2010年9月7号线建设启动，7号线一期是继2号线、4号线二期、8号线之后又一条过长江轨道线。其走向为由金银湖起，经东方马城、常码头、王家墩CBD，沿建设大道、澳门路、三阳路过长江，经武昌老城、武昌火车站至南湖花园。线路全长299公里，设站16座。规划建设期是20142017年。地铁6号线与10号线目前10号线与6号线都尚未开工，但是10号线与6号线交会点上的换乘站唐家墩地铁站8月开建，它位于发展大道与唐家墩路交叉口处。10号线沿着发展大道走，6号线走唐家墩路，两线十字相交，6号线在下，10号线在上。项目可行性分析12从2012年起至2017年，我市每年都有一条新轨道线建成通车。届时，我市轨道交通总里程将达到215公里，跃居全国各大城市轨道交通建设“第一方阵”。武汉地铁的竣工时刻表从2012年开始，每年将有一条地铁线贯通，其中2012年地铁2号线一期建成，2013年地铁4号线一期建成，2014年地铁4号线二期建成，2015年地铁3号线建成，2016年地铁8号线一期建成，2017年地铁6号线一期建成。项目可行性分析13三、武汉高铁经济时代来临未来5年，将武汉基本建成为全国性综合交通枢纽，健全“铁、水、公、空”一体化的综合交通体系，全面提升武汉的对外交通集聚辐射能力。武广客专途经20余个城市，近1亿人口，未来广东、湖南、湖北三省的经济互动作用不可小视。物流、旅游、制造业以及房地产业，将从高铁开通中得到较大机会。广东与湖北的物流往来将加强，其中武汉的冷链物流将有机会大发展。同时沿海因土地、劳动力等成本上升，一些劳动密集型产业正向内地迁移。高速铁路的开通，有助于两地制造业的互动。目前，广深港高速铁路正在修建，武广客专与之衔接后，武汉到香港的铁路单程将缩至5小时左右，两大区域间的旅游产业会得到较大推动。高铁经济已有成功案例。2010年4月，合武客专开通后，武汉到上海、合肥、南京的动车组上座率一直在九成以上。其中旅游人群占到相当比例，武汉人到南京游览，合肥人到三峡游玩都相当普遍。武汉与合肥两地旅游局还约定，每年互送60万游客。项目可行性分析14未来武广客专带来的旅游、度假经济规模同样可观。而随着武汉至石家庄的高铁建成，武汉将成为中国高速铁路的中心枢纽，全新的“高铁经济”将极大提升武汉的凝聚力与吸引力，武汉将成为中国高铁经济的“先行军”。武广高铁开通后，将逐步形成以武汉为中心的1小时中部城市群。中部地区人口众多且资源各异，各个城市群之间发展不平衡，但在经济结构、产业结构方面有着相似性。目前，中部各省之间的合作越来越密切，比如一年一度的中博会。随着合作深入，真正意义上的1小时中部城市群必将形成。武汉应该发展高端产业，抢占制高点。从宏观角度来看，武广高铁的最大意义，是提供了缩小沿海和内地的区域经济差异的可能，同时将大力推动产业化转移的时程。当你到另一座城市的时间比你横穿这座城市的时间还要短，而且所耗费成本更低时，你就会异地投资。广东作为中国经济开放的前沿，GDP总额超过35万亿元，相当于湖北与湖南两省的总和。针对武广高铁，广州与武汉研究制定了促进产业转移的政策措施，首批项目24个、总投资1176亿元。中国两大经济带分别是长三角与珠三角，武汉谁也靠不上。但是武广高铁与合武高铁的开通，武汉变成了长三角与珠三角的联结点，左右逢源。相信随着产业化转移的逐步推进，武汉城市圈的影响力将会沿江入海。一条联结南中国的“高铁经济带”，初具雏形，呼之欲出。项目可行性分析15第五章五星级酒店的现状及发展趋势一、武汉市五星级酒店市场分析1、武汉市五星级酒店现状据武汉市旅游局统计，目前，武汉市共有挂牌五星级酒店11家，另有达到五星级标准的酒店7家左右。5个中心城区拥有的五星级酒店达16家之多，是武汉五星级酒店的主要分布区域。武汉五星级酒店地理位置情况详见图11。图11武汉部分五星级酒店地理位置关系图武汉五星级酒店基本情况详见下表11。城市名人大酒店洪广建国大酒店项目可行性分析16表11武汉五星级酒店基本情况一览表项目酒店地址开业时间星级客房规模管理公司类型马克孛罗江岸区2008五星标准363马克孛罗酒店集团商务明珠豪生江岸区2006挂牌五星393豪生国际酒店集团商务香格里拉江岸区1999挂牌五星484香格里拉酒店集团商务华美达天禄硚口区2000挂牌五星308华美达国际商务新华诺富特江汉区2002挂牌五星323雅高酒店管理集团商务锦江国际江汉区2007挂牌五星400锦江国际酒店公司商务城市名人江汉区1997挂牌五星326城市名人酒店集团商务新世界江汉区2008五星标准327新世界酒店集团商务光明万丽武昌区2007挂牌五星300万豪国际酒店集团商务最佳西方五月花武昌区2003挂牌五星285最佳西方酒店管理集团商务凯旋门华天酒店武昌区2005五星标准247华天集团商务东湖大厦武昌区2002挂牌五星168自行管理商务洪山宾馆武昌区2010五星标准369自行管理商务保利白玫瑰武昌区1998挂牌五星371自行管理商务洪广建国武昌区2007五星标准405首旅建国酒店管理公司商务雄楚国际洪山区2007五星标准178自行管理商务华美达光谷洪山区2006挂牌五星288华美达国际商务碧桂园凤凰酒店汉南区2010五星标准331自行管理商务从图11和表11可反映出武汉五星级酒店具有如下主要特征（1）五星级酒店分布相对集中武汉市现有五星级酒店大都分布在长江两岸传统中心的江汉区、江岸区和武昌区，集中在汉口解放大道武广商圈、汉口建设大道西北湖金融商圈、武昌中南洪山广场商圈、武昌徐东路商圈等几大商圈。几大酒店圈扎堆有个共同点，即都聚集在金融商业或是文化中项目可行性分析17心，由此可见对酒店而言，地理地置无疑是最为关键的。（2）五星级酒店引进的国际酒店品牌较多，服务水平逐渐走高目前进入武汉市的外资酒店品牌已超过10家，其中主要代表品牌包括万豪国际酒店集团公司旗下的万豪、万丽；最佳西方酒店管理集团旗下的最佳西方；雅高集团旗下的诺富特；温德姆集团旗下的华美达等。国际酒店品牌的进入不仅在硬件设施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向，同时也加剧了五星级酒店之间的竞争。（3）五星级酒店发展迅速1997年，武汉市建成第一家五星级酒店，随后多年，武汉五星级酒店发展缓慢，新建五星级酒店不多；但2006年后，武汉五星级酒店的建设突飞猛进，发展迅速，酒店数量有较大幅度的增长。（4）五星级酒店类型较为单一，功能向多元化发展武汉五星级酒店基本上为商务型酒店，酒店类型单一。但酒店功能逐渐增强，从最初的住宿变成了集旅游、商务、会展于一体的“多功能厅”，并朝多元化的方向发展。（5）五星级酒店数量偏少，且等级偏低武汉五星级酒店数量相比一线城市差距较大，例如上海目前挂牌五星级酒店约41家，五星标准酒店约120家；北京挂牌五星级酒店约54家，五星标准酒店约140家。而相对于武汉市的市场总量和发展趋势，武汉市五星级酒店在全国同类城市中只是中等水平，还远没有达到饱和状态。目前进入武汉的国际五星级酒店品牌多为国际酒店集团旗下的二线品牌，而像希尔顿，喜达屋旗下的喜来登、威斯汀，温德姆旗下的温德姆，雅高旗下的索菲特等五星品牌在已开业的酒店中尚未出现。2、武汉部分五星级酒店客房配置情况在武汉18家五星级酒店中，酒店客房设施建设较有特色的有11家，基本代表了武汉五星级酒店客房设施的建设水准，具有较强的市场竞争能力。武汉部分五星级酒店客房情况详见表12、表13。项目可行性分析18表12武汉部分五星级酒店客房情况一览表（一）项目马克孛罗明珠豪生香格里拉华美达天禄诺富特华美达光谷客房数量363393484308323288单21713825797227103双1381742078584112客房结构套881221261273标间面积约45约37约40约32约28约38备注行政套房13间另有23间公寓，18间可出租办公室小套房44商务套房44，会所套房3819间酒店公寓表13武汉部分五星级酒店客房情况一览表（二）项目锦江国际城市名人五月花华天酒店光明万丽客房数量400336285247300单25012713566188双11016810013690客房结构套4041503522标间面积约37约28约30约39约33备注行政房61间单间24间,双间37间行政客房51间；豪华套房16间；总统套房1间；公寓5间表12和表13反映出武汉五星级酒店的客房配置具有如下特点（1）客房规模五星级酒店的客房规模普遍较大，其客房数量普遍在300间以上，项目可行性分析19且表现出档次越高、客房规模越大的特征，如马可孛罗、明珠豪生、香格里拉、锦江国际等酒店的客房规模均在350间以上；（2）客房结构五星级酒店的客房结构差异较大，但大部分酒店的单间数量多于标间数量，其中马可孛罗的单、双比约为151，香格里拉酒店的单双比约为11；新华诺富特的单双比约为271，华天酒店的单双比约为051。部分酒店的套房比例也有较大差异，其中马可孛罗、香格里拉、新华诺富特的套房比例均在5以下，而明珠豪生、华美达光谷的套房比例约为20，华美达天禄更是达到了40。（3）标间面积大部分酒店的标间面积在30M2以上，其中马可孛罗、明珠豪生和香格里拉的标间面积在36M2以上，达到了国家白金五星酒店对客房面积的评定标准。3、武汉部分五星级酒店配套设施配置情况上述11家五星级酒店配套设施基本反映出五星级酒店对配套服务的要求，具有典型意义。武汉部分五星级酒店配套设施情况详见表14。表14武汉部分五星级酒店配套设施一览表配套设施酒店中西餐厅宴会厅多功能厅咖啡厅/酒吧健身中心室内游泳池网球场KTV/棋牌按摩/桑拿/SPA马克孛罗明珠豪生（旋转餐厅）香格里拉华美达天绿新华诺富特华美达光谷（旋转餐厅）锦江国际城市名人五月花项目可行性分析20华天酒店（旋转餐厅）光明万丽表14反映出五星级酒店为适应人们日益增长的需求,已不再是仅仅提供住宿的场所,而是从衣食住行、视听娱乐,到运动健身、商务购物、医疗美容等各方面提供服务,各项设备设施日趋完善。提供更有特色的设施服务，将是更多吸引客户，从同质化竞争中脱颖而出的一个重要环节。3、武汉部分五星级酒店会议设施配置情况上述11家五星级酒店的会议设施配置也颇具代表性，具有较强的会议接待能力。武汉部分五星级酒店会议设施情况详见下表15、表16。表15武汉部分高星级酒店会议设施情况一览表（一）项目/酒店马克孛罗明珠豪生香格里拉华美达天禄诺富特华美达光谷客房规模间套363393484308323288数量个121111面积327660/4851600/6601600428700/350层高M1033/3177456最大会议容量人300600/3501800350350700多功能厅最大宴会容量人380160/140300120260数量个12111面积400200/150405170330大会议室最大容量人380160/140300120260数量个13312中会议室容量人20060/70/100601108070数量个955824小会议室容量人1030254030501560101245会议室总数个1110111166会议室总面积约874约1815约3265约1534约828约1608项目可行性分析21表16武汉部分五星级酒店会议设施情况一览表（二）项目/酒店锦江国际城市名人五月花华天酒店光明万丽客房规模间套400326285247300数量个11131面积456/152365（另有1560中庭）275/152644/462/462577/164层高M638384/38/3858最大会议容量人450350350600/350480多功能厅最大宴会容量人3601000250400/270数量个11面积186580大会议室最大容量人160400数量个1222中会议室容量个7080/7080/10080数量个16552小会议室容量个40204030/5040/5012/36会议室总数个410885会议室总面积约960约966约1700约1372表15和表16表明武汉高星级酒店的会议设施配置具有如下特点（1）会议总面积酒店会议设施接待面积相差较大，以会议设施总面积1000M2为项目可行性分析22限，可分为高、低两种接待能力，随着酒店档次的提高，会议设施的面积有增大的趋势。香格里拉的会议设施面积最大，现配有1600M2的多功能厅，是目前武汉市各五星级酒店中最大的宴会厅。（2）会议室配比各酒店均配备了大、中、小三种不同类型的会议室，会议室总量一般在10间以下，以中小型会议室居多，一般配有5个左右的小型会议室。4、武汉部分五星级酒店客房经营情况武汉部分五星级酒店客房经营情况详见表17、表18。表17武汉部分五星级酒店客房经营情况一览表（一）酒店名称马可孛罗明珠豪生香格里拉华美达天禄诺富特华美达光谷平均出租率626563756470平均房价（元/天）680660780650700720房价及出租率变化情况经营比较稳定，房价在当地最高表18武汉部分高星级酒店客房经营情况一览表（二）酒店名称锦江国际城市名人五月花光明万丽华天酒店平均出租率4565757065平均房价（元/天）750400480700580房价及出租率变化情况房价较高，出租率低经营历史长，房价较低；经营稳定，出租率较高表17和表18表明武汉五星级酒店的客房经营具有如下特点（1）酒店房价这些酒店的平均房价相差较大，其中香格里拉酒店的平均房价最项目可行性分析23高，达到780元，城市名人酒店的最低，只有400元左右；酒店的管理品牌及地理位置对酒店的房价影响较大，酒店的管理品牌对酒店的房价贡献较大，国内酒店品牌的认同度较低；地理位置优越的酒店房价普遍较高，如江岸区的酒店房价在武汉属中上水准；（2）客房出租率这些酒店的客房出租率较高，普遍保持在6570之间，部分酒店的出租率达到75；一般情况酒店房价对客房出租率的影响不显著，部分酒店房价虽高，但出租率仍有保障，如香格里拉、光明万丽和华美达光谷等酒店，说明武汉市有一定的高端酒店客房需求；同时，位于商业区的五星级酒店出租率普遍较高；5、武汉五星级酒店客源市场分析（1）五星级酒店客房客源分析武汉五星级酒店客房客源构成情况如下商务客源武汉市是重要的制造业基地，已形成了以钢铁、汽车、机械制造光电子和食品物流业为主的产业结构，五星级酒店的商务客源所占比重大，约占客源总量的55。会议客源随着经济的高速发展，必然带动城市的商务会议、研讨会议和产品推介会等众多规模不同的会务活动，一般情况五星级酒店的会议客源约占客源总量的10。旅行团客源武汉酒店的旅游客源主要靠各旅行社推介，海外客源多选择在国际品牌管理的四星级、五星级酒店入住，部分消费力强的国内旅行团也会选择档次较高的酒店入住。五星级酒店的旅游客源约占客源总量的15。网络订房客源及自来客约占12；政务客源及其他约占8。（2）五星级酒店餐饮客源分析武汉居民餐饮消费虽讲究排场但又非常理性，大多倾向于消费价项目可行性分析24格适中而环境较好的场所，婚宴等重大喜庆活动一般选择在星级酒店举办，很少选择社会餐饮场所。武汉五星级酒店餐饮客源构成情况如下商务宴请企事业单位商务活动的日趋频繁使餐饮宴请消费同步上升，商务宴请客源比较倾向装饰豪华、就餐环境好的地点消费，约占餐饮客源总量的40。政府客源近年来，各级政府均比较重视招商引资工作，为体现招商工作诚意，在高星级酒店中举办的政务活动与日俱增多，政府客源约占餐饮客源总量的20。市民宴请武汉的婚宴消费市场和年夜饭市场逐年扩大，越来越红火，近年比较流行在星级酒店举办宴席。市民宴请多为本地居民消费，约占餐饮客源总量的20。会议客源会议客源的餐饮宴请消费是五星级酒店餐饮收入重要来源，尤其在年尾时段和会展期，是宴会的高峰期，会议客源约占餐饮客源总量的10。其他客源本地高消费客人和外来高消费游客等，约占餐饮客源总量的10。（3）五星级酒店客源地分析境内客源近年来，到武汉参加商务活动和旅游的人员以江、浙、京、粤、湘、豫、皖等地居民为核心部分，特别是中部城市群的商务客源互动的潜力巨大，重庆、上海、四川等省以旅游观光客人占多数，是国内客源的重要部分。国内其他地区目前到武汉参加商务活动和旅游的客流量虽然不大，但随着以后旅游线路的增多和城市的发展，其后续的巨大人口潜力不可忽视，应该作为境内客源的机会市场予以重视。项目可行性分析25境外客源境外客源主要来自美国、法国、日本、德国、英国、意大利、新加坡和马来西亚等国家；同时，由于香港、台湾与内地紧密的经济联系，在武汉已有较多的港、台资企业，所以每年也有相当数量的客源。二、武汉市在建和规划的五星级酒店统计及分析1、武汉在建和规划的五星级酒店统计根据有关资料显示，武汉目前在建和规划的五星级酒店共计15家，如下表21所示。表21武汉在建五星级酒店一览表序号项目星级区位建筑面积1洲际酒店超五星武汉新区国际博览中心旁13万2凯悦酒店白金五星王家墩商务区武汉中心项目6484层3万达威斯汀酒店六星武昌积玉桥488万4楚天粤海国际大酒店五星黄鹂路原湖北日报办公楼43万5华尔登大酒店五星东西湖10万6藏龙滨湖壹号大酒店五星江夏区16万7希尔顿酒店五星徐东路与中北路交汇处宜家国际广场475万8万达五星武汉经开万达广场18层9武汉豪生国际酒店五星武汉开发区珠山湖大道4万10联发半岛酒店五星武汉开发区后官湖6层11绿地超五星武昌绿地中心项目可行性分析2612世贸五星世贸锦绣长江13瑞安五星瑞安汉口天地14泛海五星泛海城市广场6万15华润五星华润CBD项目据有关消息，美国温德姆酒店集团旗下白金五星品牌“温德姆”计划2011年入驻光谷。蔡甸区计划在“十二五”期间投资建设8个五星级酒店会所。2、武汉未来五星级酒店发展定性分析在国家中部崛起战略、“18”武汉城市圈两型社会试验区等城市发展大背景下，武汉市经济更加开放，开始走向国际化、专业化，商务活动日益频繁，由此武汉五星级酒店也将开始步入一个扩张发展时期，酒店管理更专业化，并逐步走向国际化、特色化，其发展特征如下（1）五星级酒店分布更加均衡随着武汉三镇经济发展的逐渐均衡，五星级酒店由传统的四大主要聚集地逐渐向外扩张。东湖高新、沌口开发区甚至包括远城区的东西湖区和汉南区都有规划或在建的五星级酒店，尤其作为未来武汉城市建设发展重点的王家墩商务区更是五星级酒店布局的重点区域。（2）五星级酒店由单一建筑发展成城市综合体的子项目新建和拟建的高星级酒店，与传统五星级酒店建设模式有所不同。现在挂牌的11家五星级酒店，几乎都是所在区域的地标建筑之一，并且八成都是一栋孤零零的酒店大楼，几乎单纯地经营酒店。香格里拉、华美达、明珠豪生等莫不如此。而新建五星级酒店，已经不再是独立的一栋楼，它成了开发新项目中的一个子项目，包括积玉桥万达项目、武汉国际博览中心、王家墩商务区武汉中心项目、瑞安汉口天地、世贸锦绣长江、绿地中心等，几乎都不再是一个单独的酒店物业。（3）武汉旅游业的发展将刺激五星级酒店的快速扩张从武汉市旅游局统计数据，2009年武汉市共接待国内外旅游者项目可行性分析276000余万人次。北京到武汉的高铁有望今年建成通车，且武汉将迎来辛亥革命周年纪念，而未来5年，武汉将新添东湖欢乐谷、世贸嘉年华、武汉极地海洋世界等一大批旅游景点，武汉将再次面临游客“井喷”现象。根据武汉旅游业“十二五”规划，到2015年，预计国家5A级旅游景区达到3家，4A级旅游景区达到20家，A级景区总数达到40家，全市接待入境旅游者突破200万人次，接待境内旅游者达到16亿人次，实现旅游总收入和外汇收入分别突破1600亿元和8亿美元，旅游业发展将成为武汉国民和经济社会发展的战略性支柱产业。武汉将打造成中部地区最大的商务会展型和都市休闲型城市，中部地区旅游中心城市，成为具有滨江滨湖特色的旅游目的地、中部地区旅游集散地和文明出游的旅游客源地。武汉旅游业的发展将极大刺激五星级酒店的快速扩张。（4）武汉会展业的发展将极大拉动五星级酒店的需求武汉市每年举办超过200多个5万平米以上面积的展会，吸引超过2500万人流。会展业在产业经济带动比例是19，也就是带动了宾馆、餐饮、旅游、交通、购物等整个服务贸易的快速发展。随着经济全球化的发展，武汉市以其良好的区位优势和发展潜力，成为对众多国内外会展企业颇具吸引力的重要城市。武汉会展业的发展直接带动了对五星级酒店的旺盛需求。（5）五星级酒店将成为投资者提升物业品质的一种手段五星级酒店不但能够直接起到拉动物业品质、提升物业价值，并且带动周边地产升值的作用，而且为投资者提供较稳定现金流，提升地产商的企业形象，因此目前新建和规划的高星级酒店，大多已不再是一家单纯的酒店物业，而成为开发商提升物业价值、销售开发项目和商业运营定位的手段。三、武汉未来10年高星级酒店市场预测从1999年武汉第一家五星级酒店开业至2010年，挂牌五星级酒店仅为11家，客房共计3646间，总体样本量不足，预测模型所得出的数据有较大偏差，因此以下统计数据包含了武汉市中心城区所有挂牌四星级以上酒店的建设情况，并以此为基础，对未来10年武项目可行性分析28汉高星级酒店市场进行预测。1、武汉市未来10年高星级酒店供给情况预测（1）武汉市19992008年高星级酒店供给变化情况由于省旅游局缺少2009年、2010年相关数据统计资料，因此预测模型的基础数据统计了1999年2008年十年间武汉市中心城区所有挂牌四星级以上酒店及新建的高星级标准酒店客房数，其高星级酒店客房供给变化情况详见表31。表31武汉19992008年高星级酒店客房供给变化情况一览表年份1999200020012002200320042005200620072008客房规模间/套3159398141114782549256536040716885529540根据以上历史数据绘制高星级酒店供给情况变化详见图31。通过图31可以看出武汉1999年2008年的平均增长速度虽然达到117，但与国内其它城市相比略显偏低。国内一线城市中的北京、上海、深圳等地表现出更快速发展的特征。武汉高星级酒店客房数呈现非直线的增长趋势，即某个时间段增长较为缓慢，但另一个时间段却增加明显，如20032005年变化不图31武汉1999年2008年高星级酒店供给变化图项目可行性分析29大，但20062008年客房数增长十分迅速。武汉市2006年2007年高星级酒店发展十分迅速，这两年的平均增长水平分别达到187、193。（2）武汉市未来10年高星级酒店供给情况预测20092010年由于全球范围内爆发的金融危机严重影响了投资增长速度，武汉高星级酒店的增长速度也随之逐渐放缓。根据武汉在建及规划的高星级酒店情况，未来35年高星级酒店扩张的速度将逐渐加快。当高星级酒店达到一定数量后，其扩张速度又会逐渐放缓并保持相对平稳。基于以上考虑，我们选用指数曲线模型预测武汉未来10年高星级酒店的增长情况，详见表32。表32武汉未来10年高星级酒店客房供给情况预测表年份2011201220132014201520162017201820192020客房规模间/套130201459216354183292054223022258022891832388362752、武汉市未来10年高星级酒店需求情况预测（1）武汉20002009年旅游接待人次由于一个城市高星级酒店接待人次与当年旅游人次之间存在一个较为稳定的比例关系（行业经验），因此可根据武汉市20002009年10年的旅游接待人次情况对武汉未来10年高星级酒店的总体客房需求情况进行预测。武汉市20002009年旅游接待人次情况详见表33。表33武汉20002009年旅游接待人次一览表年份2000200120022003200420052006200720082009旅游接待人次万1970223124842121263929433329394243346266（2）武汉市高星级酒店出租情况项目可行性分析30根据武汉市旅游局提供的数据，对武汉市高星级酒店实际经营情况分析如下2006年、2007年武汉市挂牌四星及挂牌五星级酒店的平均出租率分别为6923、7053，6527、7256。据统计，武汉挂牌四星级及挂牌五星级酒店客房比例约为21。2005年高星级酒店数量相对较少，其客房出租率略高于2006年和2007年，所以保守估算2005年高星级酒店的整体客房出租率为65；根据保守性原则，预测的实际出租率将略低于官方提供的数据。由于缺乏武汉市2008年高星级酒店平均出租率统计资料，因此利用国家旅游局发布的全国高星级酒店平均出租率数据进行处理，见表34表34全国高星级酒店平均出租率一览表年份2005200620072008五星级660366464645727四星级650964363245989综合以上数据及分析方法，测算出武汉市2005年、2006年、2007年、2008年高星级酒店的整体出租率分别为64、62、61、58。（3）武汉市未来10年高星级酒店需求情况预测根据以上四年武汉市高星级酒店的客房出租率，结合当年高星级酒店的客房数量及当年武汉市总体旅游接待人次，测算出的系数分别为00479、00487、00483、00466。【测算系数（当年高星级酒店客房数当年平均出租率365）/当年旅游接待人次】分析结果显示该系数较为稳定，且将存在一个较小幅度的增加，主要原因如下供给方面近年来，武汉市的高星级酒店客房数增长较快，高星级酒店客房所占比例增加，旅游者对高星级酒店的选择自由度增强，因此，入住高星级酒店的比例增加。项目可行性分析31需求方面随着国民经济的稳步发展，各类旅游者的消费能力增强，其对高星级酒店的需求逐步增强，因此，选择入住高星级酒店的比例逐步提高。根据以上分析结果，预计后5年该系数稳定在0049，可采用该系数对高星级酒店的总体情况进行预测。由于武汉市旅游人次的变化也呈非线性增长，因此，采用曲线模型进行预测。通过四种曲线模型的预测结果与历年实际旅游人次进行对比；发现三次曲线的拟合效果最好，其拟合的数据与历年历史数据基本吻合；二次曲线、增长曲线及指数曲线对历年的数据的拟合效果略逊色，但它们拟合数据的变动情况更平缓，受单个数据的影响较小。历年来接待旅游人次拟合情况详见图32。从经营角度出发，对未来旅游人次的增长速度应适当采取保守的原则进行估计，这样可降低酒店未来的经营风险。基以上判断，采取指数曲线对武汉未来10年高星级酒店需求情况进行预测。武汉未来10年的旅游人次及高星级酒店客房需求情况图32历年接待旅游人次拟合图项目可行性分析32详见表35。表35武汉未来10年旅游人次及高星级酒店客房需求预测表年份2011201220132014201520162017201820192020旅游人次万78108717972610844120801349114948165031843120384客房需求间77838692970810843121101352615106168721884421045武汉未来10年高星级酒店供给及需求预测情况详见表36。表36武汉未来10年高星级酒店供给及需求预测表年份供给预测需求预测平均出租率预测20111302077830602012145928692060201316354970805920141832910843059201520542121100592016230221352605920172580215106059201828918168720582019323881884405820203627521045058表36显示武汉市高星级酒店的出租率水平将稳定在60左右，该水平反应的是整体出租率，但各酒店间会存在较大的差异。与普通商品相比，酒店的客房供给存在较大的刚性，这是因为酒店的投资及建设需要一个较长的建设期，酒店建成后，其推出市场也存在一定的障碍。因此，当客房需求发生变化时，酒店的客房供给短期内不会出现多大的变化。项目可行性分析33未来一段时间，武汉市高星级酒店的增长可能由数量扩张期转入结构调整期，将淘汰一部分经营历史长、硬件设施落后的酒店；在高星级酒店数量偏少或经济发展迅速的新兴区域建设一些高星级酒店；建设一些富有特色的度假村等。四、五星级酒店投资成本预估1、国际酒店行业一般经验数据国际饭店业的一般标准，五星级饭店每间客房的投资成本在1520万美元之间，四星级饭店每间客房的投资成本在1014万美元之间平均盈亏平衡点65出租率投资回收期810年投资回报率1012平均房价按照1定价法，即平均一间客房投资的12、国内酒店行业一般经验数据国内酒店行业的经验数据五星级饭店每间客房的投资成本在2030万美元之间，四星级饭店每间客房的投资成本在1825万美元之间平均盈亏平衡点5860出租率最佳出租率7580投资回收期1012年投资回报率89平均房价相当于本城市同等档次房地产的平均价格的1/103、武汉五星级酒店投资成本该投资成本估算参考武汉国际博览中心洲际酒店（超五星）投资估算的有关数据，并做相应调整。序号工程或费用名称单位数量及工程量单价备注1建筑及装饰工程11结构工程酒店建筑面积250012装饰工程酒店建筑面积121外立面装修酒店建筑面积1000项目可行性分析34第六章初步规划方案本方案设计理念主要是在保持酒店及商业建筑自身个性的同时，与周边环境共同营造良好的城市景观和街区界面，内部空间力求高效灵活，符合现代商业及酒店空间的要求，建筑造型现代时尚，通过对简单形体的变异，创造悦动的视觉元素。本方案总体规划结合项目用地现状关系，充分考虑了项目地块所在区位的重要性与周边环境，力求将酒店设计结合到城市形态中去，成为城市环境中的标志性建筑。建筑主体由裙房和塔楼组成，方案设计31层为地下空间，18层为裙楼，936层为塔楼。一、方案总平面设计本项目方案设计地上建筑面积100922，其中中型商业49745，酒店31530，办公用房16047。由于规划要求，北侧122酒店客房、公共及餐饮娱乐酒店建筑面积4000含客房设施、家具及软装饰2设备购置及安装酒店建筑面积21供配电及照明酒店建筑面积40022给排水酒店建筑面积24023空调系统酒店建筑面积40024弱电系统酒店建筑面积200安防监控、电视电话、广播、电子信息显示及查询、综合布线等25消防及自动喷淋系统酒店建筑面积12026供气系统酒店建筑面积1203酒店设施设备酒店建筑面积31厨房设备酒店建筑面积20032洗衣房设备酒店建筑面积150合计9330项目可行性分析35建筑退后友谊大道有一定距离，所以此次设计利用规划用地北侧友谊大道的临街优势，并结合城市现有环境，尽可能的将商业部分延北面临街面布置，设置了八层裙房，商业，酒店等各种物业形态相互促进，形成完善的商业环境。总平面设计上将936层塔楼部分放置于规划用地的西北角，既有利于超高层的消防，同时也使得超高层综合楼更加挺拔，建筑形象更为完整。二、外立面方案本项目外立面设计运用了现代而经典的设计风格，赋予了五星级酒店，百货总店与高档名品店各自独特的代表性，同时又有整体均衡和谐的节奏和韵律。裙房采用大面积轻质玻璃幕墙，通透明快，优美大方，塔楼运用运用呼吸式太阳能玻璃幕墙，使得整体布局的格调相一致，并体现了强烈的艺术感及时代感，构成一道靓丽的风项目可行性分析36景线。建筑顶部透明玻璃体造型，精雕细琢，瑞丽晶莹，诠释了本项目尊贵的城市地位。本项目的造型，色调高雅，空间层次丰富有序，充分考虑了不同方位的视觉效果，既尊重了城市环境又体现了建筑内在的魅力，而且从布置和布局上强调酒店文化与高科技的结合，并通过时尚优美的几何形状展现出建筑艺术与技术的完美结合。方案一项目可行性分析37方案二项目可行性分析38三、建筑功能分区裙房16层为中型商业广场，东西南北各个方向均设有出入口，项目可行性分析39出入口处设有大堂，空间通透顺畅，开朗明快的共享空间强调了入口的气势，通过简单连贯的购物流线，将所有的商务空间联接起来，起到引导不同人流的作用，使得购物流线清晰通畅，同时商场里结合自动扶梯设有共享长廊，丰富了购物环境，为顾客增加购物趣味。各间店铺的径深及购物流线均只有一跨的深度，极大的提升了商铺的价值。项目可行性分析40项目可行性分析41裙房的78层为酒店的大堂及酒店的相关配套设施，包括高档餐饮，名品店，大型宴会厅，可开启屋面的恒温游泳池以及健身理疗等休闲娱乐会所等。裙房屋面设有屋顶花园，提供休闲绿化空间，提升酒店及办公空间的品质。项目可行性分析42塔楼1024层为酒店用房，设有客房381间及豪华总统套房，并拥有典雅的大堂豪华行政楼层的酒廊，会议中心及五星级的尊贵项目可行性分析43个人服务设施。本项目竖向交通依据办公，酒店，购物等不同人流来进行分区布置。通过合理的空间组合，形成互不干扰，快捷有序的功能流线。项目可行性分析44塔楼2536层为办公用房，建筑面积16047。办公空间采用大空间，大柱网布置形式，可根据需要灵活布置，体现现代办公楼高效智能化的特点。项目可行性分析45第七章经营思路的分析一、五星级酒店同行营运模式从投资和管理的运营角度，目前国内外投资和管理五星级酒店主要有以下几种模式1、投资方自己经营、管理酒店优点（1）投资者可以在所有权、管理权、经营权等各方面对酒店进行严格控制；（2）不必向经营者支付酬金或者支付网络销售费用，可以使投资者的收益最大。缺点（1）投资者必须拥有良好的酒店经营管理团队，知名度较高的品牌形象以及完善的销售体统渠道，否则酒店经营管理的风险会很大。2、投资方自己经营管理，同时通过加入全球网络预定系统获得支持优点（1）投资方拥有独立的所有