湖南益阳大道与大桃北路交汇处项目可行性研究3

湖南益阳大道与大桃北路交汇处项目可行性研究32010年形势展望受价格上涨和担心政策可能变化的预期，些地方的交易量可能仍会波动，但全国市场交易量总体趋于平稳。预计2010年，一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。房价高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓主要城市成交量维持在高位；房价往往滞后于货币政策和成交量；购房者对住房保值增值的预期；09年销售回笼大量资金，开发企业失去快速推盘回笼资金压力；部分城市供不应求。（由于一线城市城市化程度较高，可供开发的土地资源日益稀缺，其中四大一线城市中又以广州、深圳最为明显。）房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。企业资金实力加强后加大供给成为自然选择；国土资源部近期加大“囤地”调查力度；住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工。价格需求供应2、益阳房地产市场分析板块市场分析板块划分根据益阳城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，益阳房地产可分为三大板块，即资阳板块、中心板块、高新板块。资阳板块中心板块高新板块本案资阳板块范围东至白马山路，西南至资江，北至资阳大道。代表楼盘精锐国际新城、马良安居工程、古道街中心板块范围东至长常高速公路，南至益阳大道，西至会龙山，北至资江。代表楼盘香格里拉、北美阳光城、中天国际花园、汇龙苑、秀峰富邦高新板块范围东至长常高速公路，南至迎宾路，西至会龙山，北至益阳大道。代表楼盘梓山湖新城、碧桂园、银色现代城、万城国际板块区域现状对比分析板块区域产品对比分析开发强度较大，目前有多个楼盘正在开发中。北侧配套较为完善，但南侧生活配套缺少自然景观较为丰富，包括市政公园、梓山湖水库等。未来的城市发展方向。高新板块以商业开发为主，开发强度不大。生活配套与市政配套完善。除沿江外，其他地块自然资源缺少。紧邻城市商业中心，交通便利中心板块楼盘数量不多，但存在千亩大盘。区域西部配套完善，但东部配套欠缺。除沿江外，其他地块自然资源缺少。益阳老城区，地段认可度低。资阳板块开发强度配套自然资源地段板块以大三房、四房别墅户型为主，后期有部分小户型以多层、小高层与别墅产品为主，后期小高层、高层、比例加大中高档楼盘为主大中小盘并存高新板块以二房和三房户型为主以小高层、高层产品为主中高档楼盘为主中小盘为主中心板块标准三房为主以多层、别墅为主中高档与低档大盘为主资阳板块产品概述产品类别楼盘档次楼盘规模板块板块区域价格对比分析板块区域发展潜力对比分析由于处于城市发展方向，该区域价格相对较高，多层均价为2000元/，小高层/高层住宅为2500元/，别墅均价4022元/。高新板块该区域虽然处于市中心，配套完善，目前区域均价约在2350元/左右。中心板块该区域价格相对较低，目前该区域多层均价为1800/，别墅均价2800元/。资阳板块价格综述板块城市发展方向，未来的前景看好，众多楼盘的开发有利于区域人气的迅速聚集，但众多楼盘的开发，未来区域市场竞争将更加激烈。高新板块城市核心配套区域，随着该板块可开发用地的减少，住宅的稀缺性将逐渐凸现，价格具有较大的发展空间。中心板块其前景与其他两大板块明显处于劣势，但随着市政配套与生活配套的完善，拥有优良景观资源的楼盘仍将具有一定的市场空间。资阳板块发展潜力板块分级市场分析一级市场（土地市场）正在公告2009101920090922ANAMEBAIDUSNAP96153372701171279工业挂牌200917正在公告2009102620090929BSTYLECOLORWHITEBACKGROUNDCOLOR990099644853044595居住用地挂牌200918正在公告2009102120090929BSTYLECOLORWHITEBACKGROUNDCOLOR99009961350890784480407商居两用实拍200919正在公告2009102120091009BSTYLECOLORWHITEBACKGROUNDCOLOR99009961350890784480407商居两用实拍200920正在公告2009111020091014BSTYLECOLORWHITEBACKGROUNDCOLOR9900996220026057894964工业挂牌200921正在公告2009111220091016BSTYLECOLORWHITEBACKGROUNDCOLOR9900996699726102486748商业用地挂牌200922历史成交2009101020091010BSTYLECOLORWHITEBACKGROUNDCOLOR990099620003120104000工业挂牌200915结果历史成交2009092820090928BSTYLECOLORWHITEBACKGROUNDCOLOR99009962591365939095工业挂牌200914结果历史成交2009101020091010BSTYLECOLORWHITEBACKGROUNDCOLOR9900996200121057013778工业挂牌200916结果正在公告2009122320091205BSTYLECOLORWHITEBACKGROUNDCOLOR990099638641905156137商业用地实拍200925交易结果终止时间发布时间土地单价（万元/亩）起始价格（万元）土地面积（）土地用途交易类别地块编号二级市场成交量保持强势增长09年11月份仅中心城区办理商品房交易共计547宗，面积683万，同比上涨17764，环比增长5418；房价基数依然偏低，但保持稳步增长至09年10月底，我市商品房成交均价为1918元/，同比增长16，增幅较上月末提高2个百分点。其中非住宅商品房均价3987元/，同比增长7，商品房住宅均价1644元/，同比增长15。中心城区商品房成交均价2297元/，同比增长2568，增幅较上月末提高4个百分点。其中非住宅商品房均价6945元/，同比增长26，商品房住宅均价1987元/，同比增长1876。最低价的电梯房为1800元/，最高的也只不过2880；多层房中为1900元/和1980元/；别墅，价格只是为3200元/左右（碧桂园联排达到4000元/）。本案碧桂园开工建设量稳步提升，竣工量大幅增加至09年11月底，益阳累计施工房屋面积50910万，同比增长14，增幅较上月末提高47个百分点；竣工房屋面积13317万，同比增长82，增幅较上月末提高113个百分点；累计完成开发投资共计4213亿元，增幅较110月提高23个百分点。重点楼盘动态城区赫山区价格2860元实际均价为2400左右位置香格里拉城市花园位于益阳大桃北路物业类型普通住宅容积率314建筑形式高层项目类型高层商住绿化率3168总占地面积50亩总建筑面积12万平方米所属区域赫山区最新活动开盘购房优惠为5000元红包赠送一年物业管理费抽奖精美礼品。香格里拉城市花园世纪金源城区赫山区价格3000元/实际均价为2550左右位置位于益阳大道五洲大酒店旁物业类型商住容积率6547总户数362套占地面积31422停车位300个左右绿化率33项目介绍世纪金源广场沿袭欧式经典建筑风格，由三栋塔楼建筑构成，顶层皇冠型建筑造型和富丽堂皇的入户大堂。项目还配有彩色可视对讲等高档智能化系统。项目整体规划超前，共8种户型，360余套住宅。最新消息世纪金源最后88套顶级住宅发售北美阳光城城区赫山区价格2680元/实际均价为2300左右最低价1980元/最高价2900元/位置北美阳光城位于益阳市大桃北路物业类型商住总户数300余套占地面积60000绿化率46项目介绍项目以140150户型为主力，全部采用现代居家理念设计，大客厅、大厨房、大卧室与双阳台的合理设计。独创性的全景观VHOUSE户型，特设空中庭院，可360度鸟瞰整个城市中天国际花园城区赫山区价格2900元/实际均价为2460左右位置中天国际花园位于益阳桃花仑路建筑形式板楼装修毛坯容积率34占地面积18192周边配套五分钟生活圈益阳商业步行街、步步高超市、金鸿百货、国美电器、万木春购物广场、移动联通、工商银行、赫山菜市场、赫山区政府、赫山人民医院、益阳师范等。龙洲汇龙苑城区赫山区价格2800元/实际均价为2380左右位置龙洲汇龙苑位于龙洲北路288号物业类型商住建筑形式板楼装修毛坯容积率30总户数25980停车位418绿化率34周边配套步步高超市中心医院赫山小学桃花仑小学罗马大帝钻石王朝沃尔玛超市等五、产品建议1、区域分析与项目概况的启示双重个性、双重资源、交通便捷、配套齐全，发展价值优越。区域发展价值支撑体系与全国平均水平相比，益阳城镇居民可支配收入的承受本市房价能力相对较强。表明益阳居民具备承受目前房价水平乃至略高于现在的房价水平。居民购买力支撑体系项目地位益阳精英人文品质示范社区关于竞争硬件资源第一，竞争有限益阳TOP益阳最具发展潜力和实力的两板块枢纽地段的最佳价值宜居代表城市价值与居住价值的双重叠拼2、益阳重点楼盘市调的启示经验借鉴项目机会建筑材料（大多数楼盘外墙出现褪色陈旧）、园林、社区展示成为口碑制造的重要支撑，产生溢价，且客户认可度高；产品仍以刚性需求、舒适型的120140三房/140160四房为主力，市场检验消化快速；170以上大户型，有需求但整体消化缓慢，需要控制比例；市场小户型90100二房，市场供应较少，形成脱销，可适当增加小户型比例。大部分项目园林水平相对较低，缺乏明确的园林印象，外部景观与内部联系较弱，园林仍有巨大的提升空间；产品舒适度较好，但创新度普遍一般，产品有着较大的挖掘空间；当前配套概念初级，会所、服务配套基本空白，有较大的市场机会；物业服务也相对初级，而消费者对物管日益注重，物业服务必然升级，项目有较好的市场机遇。新型建筑材料使用较少，有较大的市场机会。3、产品建议差异化1户型创新，性价比挖掘，差异化价值建立壁垒3、产品建议与市场主流使用面积保持一致，通过赠送，缩小购买面积，增加实用面积，差异化竞争。益阳整体赠送面积较少，市场主力消化面积在120140，通过赠送面积，缩小购买面积，直接与同档级产品差异化竞争。赠送可通过，空中庭园、格栅、错层送露台、阳台的方式增加使用面积。127左右三房，赠送后实用面积在145，可实现四房功能。赠送的空间可以直接改房或设置为空中庭园或室内小型享受空间细节，提升居住空间整体的舒适性、享受性。引入益阳市场目前还没有的，居住舒适度高、同时又适宜投资和精英白领婚房或改善性居住的小复式。形成差异化竞争。益阳目前市场上没有同类户型竞争。小复式，居住舒适度高，总价小，销售压力小，同时也适合投资。复式空间，功能分区动静河里，互不干涉，独享私密领地。可赠送两层通高入户花园、客厅、观景大露台等。差异化下的户型定位510赠送后达到160左右140四房203010纯小复式90100二房100100合计2顶层复式，赠送露台可达150左右120复式2首层单位，赠送后可达200左右160四房6中间层，赠送后可达140左右120三房多层3040赠送后达到140左右1201401020赠送后达到120左右90100三房7080510赠送后达到100左右7090两房高层合计面积比例面积说明面积区间户型物业类型差异化2园林先行，园林建立壁垒强化社区园林理念，革新市场认知。当前市场上项目园林水平普遍较低，定向开发小区园林则基本处于绿化阶段，园林提升空间大。当前市场项目园林建设严重滞后，无法形成情景体验感，本项目可考虑园林先行，与社区本身建立联系，革新市场对园林的全面认知体验感。地形狭长，适宜建立轴向的主题景观带。差异化3社区会所、风情商业街、娱乐配套整体升级建立壁垒明确提出会所概念，设置有针对性的娱乐、运动功能配套。以MINIMALL的概念协同风情商业街、会所一起形成近外向型的社区公共配套设施，组成社区邻里中心，提升社区生活品质。差异化4物管服务提升竞争力将物管服务系统化、标准化，提升符合身份的相应服务，通过服务来强化差异感。当前市场物管服务水平一般，缺乏标准化、系统化的服务。引进标准化、系统化的高品质物管，通过展示将能迅速的建立起市场差异化认知，树立首席精英社区服务标准与服务符号。差异化5建筑材料，建筑立面新型建筑材料使用较少，有较大的市场机会。建筑外立面独具特色（托斯卡纳）。多层点塔高板智能中空百叶STUCCO涂料差异点6人文精神从精神层面整体提升社区理念和层次，人文环境、建筑环境相互融合，建立项目的人文壁垒。为项目确立一个人文主题，既是社区住户所向往的社区人文，也是社区树立新的市场标杆的精神符号。项目同时隶属于城市一级商业中心和城市一级商务中心，双重个性让其具有很强的社会中坚阶层的精英属性，项目或可作为代言益阳的精英人文品质示范生活区。我们都是精英，我们要过着精英式的生活。高赠送产品，实用面积销售面积，新式小复式户型。产品轴向主题景观带、MINIMALL式风情商业街及会所、新型材料、托斯卡纳建筑外立面硬件、配套建立全新价值体系项目属性1益阳首席精英人文高品质示范生活区项目属性2MINIMALL式风情商业街精英社区人文传承人文双重个性、双重资源、交通便捷、配套齐全，发展价值优越。区位六、住宅及商业开发建议1、住宅开发建议住宅规划住宅由高层（23层、18层）、多层（6层）三种建筑形态构成，住宅层高为3米。建筑朝向大部分控制在南偏东15度内，未来规划中可根据具体的设计调整朝向。建筑朝向注重景观资源最大化。通过对宗地位置整体分析及参照规划要点，各形态建筑的分布位置如下高层建议主要分布于宗地的南侧和东侧，楼栋间可作为小区的主要景观分布地点之一。多层主要分布于宗地的西侧或集中规划；建设工期分为二期开发；一期，首先开发宗地南侧和东侧；二期，开发宗地西北侧；三年实现全部销售；25年实现销售面积85；3年实现全部销售；2、商业开发建议商业体量控制在1000015000MINIMALL式风情商业街；特色餐饮、精品商业和中高档服务行业是重点引入对象；可借势桂苑、世纪金源广场等，以中小型集中商业的形式，如综合性超市，设置一个社区商业中心，扩大商业影响力；七、投资收益分析（暂略）八、综合分析与建议1、SWOT分析项目连接城市核心大本营的赫山区与城市发展方向