海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告

长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第1页共57页目录第1章总论411项目背景412项目概况513研究结论及建议7第2章项目建设的必要性921项目背景922项目建设的必要性11第3章市场分析1631长沙市社会经济状况1632开福区社会经济发展状况1833长沙金霞物流园区市场分析2134项目房地产市场分析23第4章建设内容及建设规模2641建设内容2642建筑规模26第5章区域位置及建设条件2751项目选址2752自然条件2753建设条件28第6章工程技术方案3061总平面布局3062建筑与结构3263结排水工程3464供配电工程3565弱电工程3766消防3867暖通空调39长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第2页共57页第7章环境保护及节能4171环境保护4172节能42第8章物业管理4681物业管理计划4682机构设置46第9章实施进度计划4791建设工期4792项目实施进度4793施工项目管理47第10章项目招投标49101招标范围49102招标组织形式49103招标方式49104招标公告发布49第11章投资估算与资金筹措50111投资估算50112估算依据50113资金筹措52第12章经济评价53121营业收入及营业税金估算53122总成本费用估算53123财务效益分析53124风险分析53125经济评价结论54长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第3页共57页附件招标基本情况表长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第4页共57页第1章总论11项目背景1、项目名称长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼建设项目2、承办单位概况单位名称长沙金霞海关保税物流投资建设有限公司单位类型有限责任公司（国有独资）单位性质企业法人单位地点长沙市开福区桥145号1栋第一层单位法人凌勤杰单位概况长沙金霞海关保税物流投资建设有限公司成立于2005年7月，注册资本人民币2000万元，主要从事保税物流园的建设和招商引资，房地产投资开发等。3、编制依据长沙市金霞海关保税物流中心一期用地修建性详细规划图；长沙市规划管理局局长办公室会议纪要关于金霞海关保税物流中心规划建设问题长规纪200789号；湖南省建筑设计院长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼方案设计；长沙规划管理局长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼建筑设计方案咨询会会议纪要长规纪2007109；国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第5页共57页法与参数（第三版）；长沙金霞海关保税物流投资建设有限公司企业法人营业执照；工业与民用建筑可行性研究深度要求；建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司编著）；其它有关专业设计规范。4、研究范围本项目申请报告的研究范围如下项目建设背景、项目建设的必要性、市场分析、建设规模及建设方案、建设条件与场地布局、主要工程技术方案、环境保护、投资估算和资金筹措、财务效益与综合效益、项目招投表、可行性研究结论与建议。12项目概况1、项目建设的必要性（1）为响应国家物流产业振兴规划政策的需要；（2）为促进物流行业发展的需要；（3）为应对经济全球化的需要；（4）为改善城市基础建设的需要；（5）为促进区域经济发展的需要。2、拟建地点项目选址于长沙市开福区芙蓉北路与青竹湖大道交汇处的西北角，长沙金霞海关保税物流中心办公楼东侧，占地总面积约50亩。项目区域拥有的公路、铁路、水运和航空的立体交通网络，以及周边的外商城、青竹湖畔小区、青竹湖外国语学校、金霞保税物流中心、开福区物流工业园、高尔夫球场、绿城青竹园、天景名园、湖南省科教科院、湘雅医长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第6页共57页院分院等项目的入驻，为该项目的建设与发展提供了得天独厚的条件。3、建设规模与内容项目总占地面积平方米，规划总建设面积平方米，其中地上建筑面积平方米（包括商务楼建筑面积平方米、写字楼建筑面积平方米）、地下室及人防建筑面积平方米、项目容积率为，绿化率，总停车位个，其中底面停车位个、地下停车车位个。4、主要建设条件项目选址于长沙市开福区芙蓉北路与青竹湖大道交汇处的西北角，该区域地理条件较好，交通发达；项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买。项目建设条件较好。5、投资估算及效益经估算，该项目总投资万元。资金来源申请国家财政拨款万元，自筹资金万元。6、建设进度本项目计划从2007年12月开始到2009年11月全部工程完工，总建设周期为2年。7、主要技术经济指标序号项目单位指标1项目总占地地面积M22项目总建筑面积M221地上建筑面积M2211商务楼M2212写字楼M222地下室及人防建筑面积M23建设期4总投资41固定资产长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第7页共57页42流动资产5项目投资财务内部收益率6项目投资回收期7借贷偿还期8投资利润率9投资利税率10资本金财务内部收益率11资本金投资回收期12绿化用地面积M213绿地率14建筑密度13研究结论及建议1、研究结论（1）项目的建设符合长沙市总体规划（20012020）的要求，而且项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进。（2）项目建设有利于促进湖南省、长沙市物流业的发展，具有提高城市综合竞争力、拉动区域经济良性循环的功能。（3）项目功能设计与金霞保税物流中心、开福区物流工业园、高尔夫球场等建设项目配套，将成功推动区域产业的快速发展，有利于项目区域的招商引资。（4）项目利用成形的水、电、交通、通讯、信息网络等基础设施，符合区域经济的整体规划，有利于开福区的城市建设和经济发展。（5）项目可有效地盘活当地的土地资源，促进地区商务经济的发展，对于提高人们的生活质量有着非常重要的作用。（6）项目建设总投资估算为万元，经测算，所得税后项目财务内部收益率，所得税后项目投资回收期为年，才财务上可行。（7）从项目的敏感性分析计算来看，项目具有一定的抗风险能力。2、建议（1）工程质量是项目生命线，建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购，通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择合格的施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第8页共57页（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。综上所述，本项目是可行的，但项目建设单位应加强开发建设过程中的成本与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第9页共57页第2章项目建设的必要性21项目背景1、长沙开福区简况长沙市开福区位于“楚汉名城”长沙市的北部，辖长沙市经济开发区管委会（正县级），洪山管理局（副县级）、青竹湖生态（科技）产业园（副县级）、金霞保税物流园、12个街道办事处和2个镇，面积188平方公里，人口42万，是长沙市面积最大、人口最多的城区。开福区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江一桥、二桥和长石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，京广铁路、京珠高速贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的经纬图轴。开福区人文荟萃，集山、水、园林、寺庙于一体，环境优雅，风景秀丽，旅游资源丰富，娱乐设施齐全。这里有香火缭绕的古开福寺，环境优雅的烈士公园，革命故地清水塘，闻名中外的“西汉文明”，风光旖旎的月湖水上公园，还有中南地区最大的“世界之窗”、“海底世界”，国际标准的青竹湖高尔夫球场，气势恢宏的国际影视会展中心等。开福区发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区。随着区委、区政府“紧紧扣住以人为本，倾力提升城区价值，培育壮大服务经济，全面构建和谐社会”发展战略的实施，这里正成为一块亮点纷呈、人气飙升、商机无限的投资热土。以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市建设高潮迭起，以松桂园、中山亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、新火车北站为依托的保税物流园区、青竹湖外商城建设全面启动，带动着工商业发展和城建开发的全面长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第10页共57页提速，吸引了麦德龙、普尔斯马特、新一佳、华银旺和等大批国内外知名企业安营扎寨。2、长沙金霞经济开发区概况长沙金霞经济开发区是湖南省人民政府批准的十大重点省级开发区之一，长沙市物流产业唯一核心园区，国务院批准的长沙市总体规划近期重点开发区，同时还是湖南省唯一集水运、公路、空运、铁路、管道五元化网络交通优势于一体的开发园区。长沙金霞经济开发区地处长沙市开福区北部，总规划面积3496平方公里，四至范围为南起捞刀河，北至沙河，西临湘江，东至中青路。在产业布局上，形成了以金霞物流中心为经济引擎的“一主、三次”的发展格局。“一主”，即核心区，以开发区金霞组团为核心，主要发展物流产业，同时布置功能齐全的物流服务设施。“三次”，指开发区高岭组团、鹅秀组团和配套的青竹湖组团，其中高岭组团重点发展物流商贸业，形成大型综合性物流贸易和工业基地；鹅秀组团重点发展房地产和商贸业；青竹湖组团重点发展物流会展、旅游休闲等配套产业。在产业发展上，以物流产业为主导，带动相关商贸、大运量工业、房地产业共同发展。开发区自成立以来，公共基础设施配套逐步完善，累计完成投资40亿元，其中有长沙新港、长沙金霞海关保税物流中心、长沙铁路新北站等三个为全市、全省提供生产性服务的公共基础设施项目。长沙新港是交通部确定的全国28个内河主枢纽港口之一，设计港口年吞吐量2000万吨，其中集装箱56万标箱，件杂重件货物490万吨，建筑材料30万吨，建设货运泊位14个，其中千吨级泊位13个，用地面积75公顷，总投资87亿元，现已完成一、二期工程投资46亿元。长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第11页共57页长沙金霞海关保税物流中心是湖南省人民政府决策、报国家海关总署审批的中南地区第一家保税物流中心，规划用地面积100公顷，总投资10亿元。为了完善金霞海关保税物流中心内企业提供更好的商品展示和交易平台，完善物流中心的服务功能，带动开福区招商引资进程，长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼作为长沙金霞海关保税物流中心的配套项目，其建设具有重要意义。本项目建设的内容主要为商务写字楼，项目的建设将进一步完善物流中心的配套服务功能，带动金霞海关保税物流中心商务、办公、旅游、餐饮、住宿、广告、通讯、交通灯杆相关产业的发展，促进区域经济的繁荣。22项目建设的必要性1、为响应国家物流产业振兴规划政策的需要2009年2月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过物流业调整振兴规划，物流业正式跻身“十大产业振兴规划”。作为服务业的重要分支，物流业与此前提出振兴规划的九大产业有着密切的联系，有人把它称为“国民经济的血脉”。2008年，金融危机以来，在上游制造企业运量萎缩和运输成本提升的双重压力下，目前已有超过四成的物流企业利润下降，甚至亏损，部分地区中小物流企业开始退出物流市场。与这些小企业相比，大型物流公司的日子也不好过，业务的大量萎缩，让许多公司不得不将企业的目标定为略亏就是盈利。因此，有业内人士表示，2009年，有可能是中国物流业发展30年来最为困难的一年。物流业调整振兴规划亮点主要是一条主线建立现代物流体系和五个要点扩大物流市场需求、支持物流企业发展、优化长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第12页共57页基础设施布局、加强行业基础工作、改善物流政策环境。正是在这种大背景下，长沙市委市政府提出要充分发挥省会城市的优势，把长沙建设成为大物流、大配送的中心，为建设物流中心提供了良好的政策和服务环境。长沙金霞海关保税物流中心作为金霞物流区的核心区，按B型保税物流中心的运作模式进行建设，实现保税仓储、国际物流配送、进出口贸易和转口贸易等多项功能，成为中部地区重要的国际物流转换枢纽、连接国内国外两个市场的物流集结点，它的建设是长沙乃至中南地区对外开发的重要标志，对于提高企业资本运营效率、拉动区域经济快速发展、实现中部崛起有重要的战略意义。为了为物流中心区内企业提供更好的商务、办公、住宿以及商品展示和交易平台等配套服务功能，进一步完善中心的基础配套设施，改善投资环境，带动开福区招商引资进程，促进区域经济的发展，在长沙金霞海关保税物流中心建设商务写字楼显得十分必要。2、为促进物流行业发展的需要长沙是全国十大物流配送中心试点城市，以湖南省及中部地区为重点，规划建立面向全国、连接世界的开放型市场网络体系，构筑中部地区的物流航母。金霞物流保税中心是中南地区第一加（B型）保税物流中心，也将是中南地区最大的现代保税物流中心，随着金霞物流工业园等项目的建设，必将引进一批具有优质产品的生产企业在此落户，设立供销窗口，推广优质产品，展示企业品牌，享受园区内优惠政策。商品展示在促进经贸交流和扩大出口等方面有着及其重要的作用，其专业化、市场化、国际化水平越来越高，参展企业和规模也越来越大。由此，为保税物流中心建立配套的商务服务中心显得尤为重要。项目充分利用区域内已形成的水、电、交通、通讯、网络等基础设长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第13页共57页施，在保税物流中心周边建设商务写字楼，为保税区提供商品展示和交易场所、商务写字楼、生态酒店、休闲娱乐中心、会所、商场、超市等办公及生活配套设施，为入园企业的招商、外事接待等提供高品位的服务、为进一步提升金霞海关保税物流中心的整体服务功能，完善其基础配套设施建设，增强城市的影响力和拉动力，长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼的建设是十分必要的。3、为应对经济全球化的需要在世界经济全球化趋势日益明显的今天，全球性的企业并购浪潮正推动着国际贸易加速向全球化方向发展，并带动了世界各国物流企业的联合、兼并与重组，大型跨国物流企业的出现，加速了物流产业与网络信息技术的结合，使物流产业的业态发生了革命性的变化。我国自加入WTO以后，服务业市场准入扩大，使国内物流产业融入全球性的物流产业国际化、大型化和信息化的浪潮中，并对国内贸易及生产布局产生深远影响，从而加速我国参与国际分工与经济全球化的进程，为物流产业的发展提供持续扩张的市场空间。本项目建成后，将引进先进的经营理念和管理水平，合理规划，充分利用现有资源优势，整合服务功能，提高服务质量，为将长沙金霞海关保税物流中心打造成国内国际一流的物流服务中心起到积极作用，以适应经济全球化对我国物流业的客观要求。4、为改善城市基础建设的需要长沙市是我省政治、经济、文化和科技中心。根据长株潭城市群区域规划，到2020年，我省将把长、株、潭三个城市建设成为一个750万人口的大城市群，到2050年，人口要超过1000万人，届时我省也将拥有一个规模足以与现代一流大城市媲美的城市群，从而增强我省长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第14页共57页经济的核心竞争力。按照长株潭城市群区域规划的设计，未来长株潭城市群，将形成省域中心城市群、区域次中心城市、重点镇和一般建制镇的4级结构。其中长株潭城市群核心地区为省域中心城市群，由长沙、株洲和湘潭3市城区以及长沙县城区、望城县城区、湘潭县城区和株洲县城区以及若干小城镇组成，承担省域中心城市的功能；韶山、浏阳、宁乡、醴陵、湘乡、攸县、茶陵、炎陵等8个城区，是省域中心以外，具有县和县级以上地域范围意义的区域次中心城市，梨等47个镇为重点镇，另外的85个镇为一般建制镇。长株潭城市群的核心城区建成后，将达到4500平方公里，将形成3个功能区，分别是北核功能区、东南副核功能区、西南副核功能区。这3个功能区将成为湖南经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区和现代化、生态化的网状城市群，共同搭建起长株潭现代大城市群的坚实载体，并带动湖南经济的蓬勃兴起和昌盛繁荣。金霞物流区就是在长株潭一体化背景下产生的，在规划布局上也可以概况为“一主、一次、三组团”的结构。“一主”即核心区金霞组团，规模两万人、1087平方公里，以发展仓储、加工、配送、包装、信息、服务等现代物流于一体的第三方物流产业为主，同时布置功能齐全的物流服务设施。“一次”即高岭物流商贸中心，重点发展物流商贸业，形成为核心区服务的大型综合性物流贸易基地。“三组团”是指丁字、鹅秀、青竹湖三个组团、其中丁字组团重点发展加工工业和大运量工业；鹅秀组团重点发展生活居住、商贸、办公、旅游等多功能相结合的现代服务产业；青竹湖组团重点发展会议、会展、洽谈、居住、旅游、酒店业。本项目的建设将带动区域内房地产、交通、旅游、休闲、购物等城市基础设施的建设，这对于美化城市环境、增加城市功能均具有现实意长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第15页共57页义。5、为促进区域经济发展的需要世界经济全球化，扩大了各国市场的对外开放、国际资本和国际产业向中国梯次转移，这些都为我们提供了良好的发展机遇。要实现经济的发展和振兴，就必须构筑外向型经济平台，培育、营造外向型经济载体。金霞保税物流中心的建设是长沙乃至全省和中南地区对外开放的重要标志，是树立开放的窗口形象，扩大招商引资成果的有效载体。有研究显示，湖南省每单位GDP产出需要189个单位的物流额作为支持。北城是长沙大物流的迅速崛起，必将对长沙建设区域性中心城市和提速湖南经济产生重大的战略影响。北长沙物流业发展，必将填补湖南经济发展链条的空白，促进大工业集中和内外贸易的发展，使长沙长沙乃至湖南的发展空间进一步扩大，也将为长沙城市发展提供新的利润源泉。随着长沙市的发展壮大，商贸流通业务急剧增加，这也势必为开福区大进大出型物流通业和加工制造业开辟广阔市场。项目建成后，可以在金霞海关保税物流中心为湖南特别是长株潭三地企业提供便捷服务的同时，提供更为有效的商品展示与交易等服务平台。项目将在科学规划、精心设计、合理布局的基础上，通过进一步完善项目区域内道路、给排水官网、燃气管网以及供电和通讯等基础设施和商务写字楼、生态酒店、休闲娱乐中心、会所、商场、超市等配套设施，通过完善的投资环境和各种政策优势，吸引更多的企业入驻。项目的建设，可以促进企业间的联合与协作，加快企业技术创新步伐、发挥品牌效应、形成规模优势、增强企业的抗风险能力，提高产业的市场竞争力、促进区域经济发展。长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第16页共57页第3章市场分析31长沙市社会经济状况长沙市位于湖南省东部偏北,湘江下游和长浏盆地西缘。东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面积118195平方公里，其中城区面积556平方公里。人口6465万2006,其中市区人口220万。地域呈东西向长条形状，地貌北、西、南缘为山地，东南丘陵为主，东北以岗地为主；山地、丘陵、岗地、平原大体各占四分之一。土壤以板页岩风化物为主，夹有红土、砂砾岩等土壤。位于浏阳境内的大围山七星岭海拔16079米，为辖区最高处；岳麓山的云麓峰海拔3008米，为城区最高点。长沙属亚热带季风性湿润气候，四季分明。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。全年无霜期约275天，年平均气温168172，年平均总降水量14224毫米。水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达808亿立方米。除了湘江外，还有汇入湘江的支流有15条，主要有浏阳河、捞刀河、靳江和沩水。最大的水库为宁乡境内的黄材水库和浏阳境内的朱树桥水库。湘江为长沙最重要的河流，由南向北贯穿全境，境内长度约75公里。湘江也南北贯穿了长沙城区，把城市分为河东和河西两大部分。河东以商业经济为主，河西以文化教育为主。2001年10月10日市政府驻地由河东藩正街迁至河西观沙岭，力在发展河西的长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第17页共57页经济以平衡长沙两岸。长沙是湖南省“一点一线”建设的核心城市，长株潭经济一体化的核心城市，主城区与株洲、湘潭相距均不足20公里。长沙正在加速创建“一小时经济圈”，同时长沙也加入了武汉经济协作区，与各个中部城市进行经济合作。湖南也加入了广东的“泛珠三角”，接受广东的经济辐射。长沙的高等教育比较发达，拥有4所211工程“重点大学”即国防科学技术大学、中南大学、湖南大学和湖南师范大学，有3所进入985工程，数量上与上海和西安并列第二。国防科技大学是最好的军事院校之一，在计算机领域十分突出。中南大学在材料、机械、冶金、医学和桥梁隧道工程等领域研究占有重要地位。长沙最重要的景点是岳麓山及其附属景点、岳麓书院、天心阁、湖南省博物馆（马王堆汉墓出土文物等）、湖南第一师范、刘少奇故居等。文化古迹岳麓书院、马王堆汉墓、开福寺、古麓山寺、云麓宫、天心阁、北津城遗址、长沙窑遗址、走马楼简牍、白沙古井、禹王碑、陶公庙、浏阳文庙。风景区岳麓山、橘子洲、世界之窗、湘江风光带、植物园以及山鹰潭度假村和石燕湖度假村，大围山国家森林公园、道吾山风景区、灰汤温泉和黑麋峰景区。2008年，全市实现地区总产值突破（GDP）3000亿元大关。比上年增长151。分产业看，第一产业实现增加值17238亿元，增长68；第二产业实现增加值156741亿元，增长168，其中工业实现增加值131127亿元，增长192；第三产业实现增加值126119亿元，增长143。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长04、80、67个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为26、530、444。按常住人口计算，人均GDP达45765元，同比增长140。全年经济平稳运行，四个季度的GDP累计增幅分别为144、148、150和151。长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第18页共57页经济结构调整实现重大转变。与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低06、66个百分点，二产业提高72个百分点。三次产业结构由上年的63450487调整为57522421。全部工业增加值占GDP比重为437，比上年提高85个百分点。非公有制经济贡献增强。全市非公有制经济实现增加值166100亿元，占全市GDP的比重达553。非国有经济固定资产投资139989亿元，增长304，占全社会固定资产投资的比重达747，占比比上年提高04个百分点。私营企业进出口总额为3261亿元，增长494，占全市进出口总额的比重为631，提高95个百分点。财政收入保持快速增长。全年地方财政收入34221亿元，比上年增长304，其中财政一般预算收入20557亿元，增长178。财政一般预算支出25927亿元，增长188。全年居民消费价格比上年上涨63，上涨幅度提高04个百分点；商品零售价格上涨63，上涨幅度提高18个百分点。城市居民消费价格上涨52，上涨幅度提高03个百分点；城市商品零售价格上涨39，上涨幅度提高16个百分点。原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨120。工业品出厂价格上涨93。固定资产投资价格上涨99。房屋销售价格上涨67。土地交易价格上涨90。房屋租赁价格上涨06。物业管理价格上涨03。32开福区社会经济发展状况开福区位于“楚汉名城”长沙市的北部，辖1个副县级洪山旅游区管理局、12个街道办事处和个镇，面积188平方公里，人口42万，是长沙市面积最大、人口最多的城区。开福区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江一桥、二桥和长石铁路桥飞架湘江两岸，长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第19页共57页霞凝深水港码头通江达海，京广铁路、京珠高速贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的经纬图轴。开福区人文荟萃，集山、水、园林、寺庙于一体，环境优雅，风景秀丽，旅游资源丰富，娱乐设施齐全。这里有香火缭绕的古开福寺，环境优雅的烈士公园，革命故地清水塘，闻名中外的“西汉文明”，风光旖旎的月湖水上公园，还有中南地区最大的“世界之窗”、“海底世界”，国际标准的青竹湖高尔夫球场，气势恢宏的国际影视会展中心等。开福区发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区。随着区委、区政府“倾力拓展城区面积、精心营造商务中心、培育壮大支柱产业、全面提升开福形象”发展战略的实施，这里正成为一块亮点纷呈、人气飙升、商机无限的投资热土。以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市建设高潮迭起，渐渐隆起的高楼大厦，逐步完善的基础设施，使该区已呈现出现代化大都市的轮廓；以松桂园、中山亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、新火车北站为依托的青竹湖外商城建设全面启动，带动着工商业发展和城建开发的全面提速，吸引了麦德龙、普尔斯马特、新一佳、华银旺和等大批国内外知名企业安营扎寨。开福区人文荟萃。楚汉名城从这里发祥，闻名中外的西汉文明、香火缭绕的千年古刹开福寺、革命故地清水塘、影视明珠金鹰城等历史遗存和现代文明在这里交相辉映。开福区商机无限。在区委、区政府“倾力拓展城区面积、精心营造商务中心、培育壮大支柱产业、全面提升开福形象”发展战略指导下，开福区的城市化进程正以前所未有的步伐加速推进，商务中心强势成长，新兴产业活力迸发，全长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第20页共57页区呈现出如火如荼的发展态势。广阔的发展空间和一流的投资环境，吸引了麦德龙、家乐福、崇光百货、梅塞德斯奔驰等众多世界一流知名企业来区投资兴业，伴随着以霞凝深水港、湘江大道、月湖水上公园、金鹰文化城、芙蓉北路、四方新城、青竹湖外商城等为代表的42个重点工程的实施，开福区正凸现巨大的商机，成为长沙新一轮的投资热点。2008年，全区实现地区生产总值2533亿元，增长155，增速同比回落12个百分点。第一产业实现增加值42亿元，增长19；第二产业实现增加值692亿元，增长129，其中全部工业增加值为406亿元，增长185；第三产业实现增加值1799亿元，增长167。经济结构不断优化。2008年三次产业结构比为1727371。在GDP增幅中，第一、二、三次产业分别拉动003、336、1211个百分点。三次产业的增长贡献率分别为03、216、781。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入1626亿元，比上年增长25；完成财政一般预算收入131亿元,比上年增长20。地方财政收入保持高基数上的高增长，全年净增收入325亿元。区级财政总收入占GDP比重达64，实现了质量和效益的同步提升。为民办实事目标全面完成。市委、市政府下达开福区的关系民生的省、市的27项为民办实事工程建设全面完成，其中有8项超额完成目标任务。在就业促进、扶贫解困、教育助学、社会保障、医疗卫生、百姓安居、道路畅通、环境治理等领域效果显著。居民收入增长较快。抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入18136元，比上年增加2198元，增长138。在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升133；人均经营性收入按从业成员计算同比上升573。城市居民人均消费性支出12923元，增加1291元，增长11，服务性消费支出3358元，增长长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第21页共57页154。社会保障工作稳步发展。2008年全区城镇新增就业人员16882人；转移农村富余劳动力2025人；城镇零就业家庭实现动态就业援助100农村贫困家庭转移就业援助264户；新增就业培训1930人；城镇居民医保参保人数103083人；城镇居民医保覆盖率达95。33长沙金霞物流园区市场分析国家物流产业振兴规划提到物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。为应对国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，特制定本规划，作为物流产业综合性应对措施的行动方案。规划期为20092011年。进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。2008年，全国社会物流总额达899万亿元，比2000年增长42倍，年均增长23；物流业实现增加值20万亿元，比2000年增长19倍，年均增长14。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为165，占GDP的比重为66。物流业发展水平显著提高。一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第22页共57页194下降到2008年的183，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。物流基础设施条件逐步完善。交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2008年底，全国铁路营业里程80万公里，高速公路通车里程603万公里，港口泊位364万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。物流业发展环境明显好转。国家“十一五”规划纲要明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第23页共57页加深，物流业作为重要的服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身发展的剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了不利影响。物流产业振兴规划为长沙金霞物流园区提供了良好的市场前景。本项目作为金霞海关保税物流中心配套服务设施，具有商务、办公功能，还可以为海关保税物流中心提供产品展示、推广、营销、交易等系列配套服务。项目利用其独特的区位优势，不但可以服务于金霞海关保税物流中心内企业的商务需要，而且还可以带动长沙旅游、餐饮、交通、服务等相关产业的发展，创造就业机会，在推动经济快速发展的同时，也调整了城市经济结构。34项目房地产市场分析长沙作为中部大市之一，先天条件可谓相当优越，但在建国以后很长一段时间，长沙逐渐放慢了前进的步伐。如今，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，城市化浪潮迅速席卷中华大地。借助中国腾飞的良好契机，长沙凭借自身的很多优势厚积薄发，逐渐走出低谷。从长沙城市发展来看，长沙近几年发展有目共睹，不论是经济还是城市建设，都突飞猛进。近年来，长沙各方因素稳定，经济发展稳健，20022007年GDP总量环比增长率均保持在15以上，2007年GDP一举突破2000亿元，达到21903亿元；2007年长沙城市居民人均可支配收入、消费性支出分别为16153元、12288元，在中部6省居首位，比中部排名第二的城市人均收入多出了1800余元；2007年城乡居民人均可支配收入增幅，超过长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第24页共57页居民消费价格指数（CPI）的上涨幅度10个百分点以上。2008年GDP突破了3000亿元大关，全年城市居民人均可支配收入18136元，比上年增加2198元，增长138。在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升133；人均经营性收入按从业成员计算同比上升573。城市居民人均消费性支出12923元，增加1291元，增长11，服务性消费支出3358元，增长154。社会保障工作稳步发展。房地产市场方面，近年来长沙房地产投资不断走强，尤其是住宅业发展较为迅速；产品品质升级，居住环境得到了很大的提升。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。从2002年到2005年的房地产投资来看，每年都保持一定的比例增长，20032005年间投资速度增长最快，三年增速均保持在40以上。由于受国家宏观调控政策的影响，2007年同比增速3591，增长速度趋于健康合理的水平，但增幅也有109亿元，房地产投资额超过400亿元，创下近年来新高。其中，住宅投资和住房消费的不断增长，是推动长沙市国民经济快速发展的重要动力。在房地产开发高位增长的同时，商品房供需基本平衡，销售面积稳步上升，价格持续上涨。2007年长沙市商品房销售面积为894万平方米，供需比为105；销售价格由2006年的2991元/平米上升至3601元/平米。自2002年以来，外地品牌房地产开发商纷纷入驻星城，五个行政区全面开发，产品升级加速。在对市场进行分析总结的同时，从宏观层面、地域层面、供需层面、规划层面、城际比较和房价研究等六个方面对长沙房地产市场发展进行展望。首先从整体大环境看，中国社会发展稳定，经济持续向好；第二，长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第25页共57页近年来，长沙区域吸引力不断加强，经济愈发活跃；第三，市场需求呈现刚性，发展空间巨大，市场供应结构发生改变，中小户型将成主力，产品不断升级，由规模化走向精品化，且由于价格基数低，未来上涨空间大；第四，珠三角产业转移、中部崛起、“92”泛珠三角城市群等规划利好不断，促进行业发展；第五，从城际比较来看，长沙在中部六省中，人均收入排第一，而房价收入比2005年为408，2006年为387，是中部六省最低。根据对深圳、武汉、昆明等典型房价迅速上升城市房地产相关指标的比较研究可以发现，房价上涨需要满足的驱动条件长沙一一俱备。基于以上条件可以判断长沙基于中部崛起的战略刺激，经济发展更加迅猛，地产价格洼地状况必将改变。长沙的土地价格将持续上涨，房地产开发成本提高；长沙的城市化水平不断加速、居住消费结构向着发展型、享受型升级，多方因素造成刚性需求，住宅市场规模期待攀升；长沙政府以构建现代化大长沙为目标，按照“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”的构想，将来房地产开发范围将扩大，长沙地产市场热点区域也将随之增多。总之，未来长沙的房地产市场在大背景的影响下将会呈现处良好的发展势态。这为本项目的建成和发展提供了更多的市场机遇。长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第26页共57页第4章建设内容及建设规模41建设内容长沙市金霞海关保税五路中心商务写字楼建设羡慕建设内容主要为商务写字楼和项目配套的服务社会（如车库、停车场、广场、配电间、物业管理用房等）以及相应的道路、绿化、市政管网设施等。42建筑规模项目占地面积平方米，规划总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米、地下室及人防建筑面积平方米。项目地上建筑主要由商务写字楼组成，面积为平方米。根据项目所处的地理位置及城市规划条件，项目规划容积率，建筑密度，绿化率，总停车位593个，其中地面停车位129长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第27页共57页个、地下停车位464个。第5章区域位置及建设条件51项目选址该项目选址于长沙市开福区芙蓉路与青竹湖大道交汇处的西北角，长沙金霞海关保税物流中心办公楼东侧，占地面积约50亩。随着长沙实施“兴南拓北”的重大开发计划，以及长沙火车货运站的北迁，北城芙蓉北路、湘江大道一期、黄兴北路、展览馆路、319国道长沙城区路、湘江大道二期，特别是青竹湖大道、太阳山路的修建通车，建设区域路网不断完善，交通十分便利。而且随着周边的外商城、青竹湖畔小区、青竹湖外国语学校、金霞保税物流中心、开福区物流工业园、高尔夫球场、绿城青竹园、天景名园、湖南省科教院、湘雅医院分院等项目的入驻，为该项目的建设与发展提供了得天独厚的条件。长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第28页共57页52自然条件1、气温年平均气温172最冷月平均气温47最热月平均气温293极端最高气温406极端最低气温1132、降水量年平均降水量13945MM月最大降水量1925MM3、湿度最冷月平均相对湿度81最热月平均相对湿度754、最大积雪深度20CM5、最大冻土深度5CM6、年雷暴日数495D7、风冬季平均风速27M/S30年一遇最大风速237M/S最多风向及频率七月SW2一月NW318、全年日照时数16671小时9、长沙地区地震烈度项目位于长沙市开福区青竹湖生态科技（产业）园内，根据国家长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第29页共57页地震局、建设部2000年版中国地震动参数区划图，长沙市地震烈度为6度。10、工程地质条件长沙地域结构属于长衡丘陵盆地，以平岗为主，山丘兼而有之，呈弧形状态、背东朝西分布。拟建场地据初步勘察无不良地质现场，但目前尚未掌握详细的工程地质勘探工作，下一步应与相关部门接洽，尽快开展这一工作，以便为工程设计和建设提供可靠的地质资料。53建设条件1、物料供应项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可就近采购供应。路面基层稳定土基层材料选用级配良好的砂性土，可根据需要就地取材。路面下垫基层采用石灰、砂子，可在就近购买。2、基础设施城市给排水水管线均已敷设到场地附近，电源可以利用现有线路接入，各种建设基础设施比较完备，完全能满足项目建设的需要。3、场地条件拟建的项目地势开阔，工程地质条件较好，需要拆迁的建筑物较少。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第30页共57页第6章工程技术方案61总平面布局1、设计原则（1）本项目建设必须遵守国家建设的有关法律、法规和方针政策，并适应长沙市开福区社会经济发展状况，坚持因地制宜、经济适用的原则，做到坚固安全，管理方便，功能齐全，美观庄严。（2）应充分考虑本项目建筑的性质对周边环境的特殊要求，统一规划，合理布局，应做到建筑物各部分之间的有机结合，统筹兼顾，相互协调，同时充分利用原有的设施，厉行节约，避免浪费。（3）坚持科学态度，积极采用新技术、新材料，体现经济合理，技长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第31页共57页术先进、安全可靠。（4）合理规划建构筑物的间距，在满足节能、环保、防灾、防盗等国家颁布的安全规范、规程的前提下，尽量利用地形，节约用地，节省投资，加快工程建设进度。（5）道路系统和交通组织。合理布置长沙金霞海关物流保税中心的出入口、内部道路系统以及活动场所。（6）绿化系统布局。拟建商务写字楼绿化率应该符合长沙开福区城市绿化的要求。（7）平面布置上严格按照消防的有关规定，做到有序、畅通、循环的消防通道，与相邻单位及建构筑物的间距必须满足消防的防火间距要求。（8）环保方面应注重生活污水和噪声的处理问题，做到生活污水排放与噪声处理均达到规定的标准。2、规划布局本工程规划用地约4公顷，西侧为已建的综合办公楼；另外在用地东侧靠近芙蓉北路的位置还将规划一栋高层建筑。由此可见，本工程在总平面布置上，是针对整个用地内由3栋建筑组成的建筑群的总体设计。因此，在设计之初，便确定了“以本工程为切入点，全局考虑用地内建筑物的相互关系，提升空间环境品质”的规划原则。通过对现场情况的分析和研究，提出了以下的解决方案首先，通过对不同空间、不同功能的归类和合并，将3栋建筑做“品”字型布置，而商务写字楼作为最重要的一个部分，靠近南向青竹湖大道设置，而其它2栋建筑则靠用地北向布置。商务写字楼平行于青竹大道，并退让其道路红线248米，北距保税长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第32页共57页区红线672米，西距保税物流中心办公楼242米。其次，根据上述的布局，在用地范围内形成了2个不同使用性质的广场空间1、综合办公楼（已建）和商务写字楼在用地向西形成办公广场，这样就提高了综合办公楼前已形成的景观绿化广场的利用效率，将功能相近的两个建筑有机地、合理地联系在了一一起。2、利用商务写字楼的裙房部分和拟建建筑，在用地靠近芙蓉北路和青竹湖大道的交叉口处，形成一个商业广场，便于今后在此营造出良好的商业氛围。同时也体系出建筑对城市空间的尊重，减小了建筑物对城市道路交叉口的压迫感。3、主要技术指标规划主要技术指标见表61序号项目单位指标1项目总占地地面积M22项目总建筑面积M221地上建筑面积M2211商务楼M2212写字楼M222地下室及人防建筑面积M23绿化用地面积M24绿地率5建筑密度6停车位个62建筑与结构1、标准和规范建筑结构可靠度设计统一标准GB500682008长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第33页共57页建筑工程抗震设防分类标准GB502232008建筑抗震设计规范GB500112001（2008年版）岩土工程勘察规范GB500212001建筑结构荷载规范GB5000920012006年版混凝土结构设计规范GB500102002混凝土结构耐久性设计规范GB/T504762008建筑地基基础设计规范GB500072002砌体结构设计规范GB500032001（2003年局部修订）地下工程防水技术规范GB5011082001高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002多孔砖砌体结构技术规范JGJ1372001（2003局部修订）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）建筑工程设计文件编制深度规定2008年版2、抗震设防建筑结构的安全等级二级地基基础设计等级甲级建筑物耐火等级一级地下室防水等级二级设计使用年限50年3、荷载基本风荷载035KN/基本雪荷载045KN/办公用房2KN/长沙金霞海关保税物流中心商务写字楼可行性研究报告第34页共57页走廊、门厅、楼梯客房部分2KN/公共部分25KN/住宅楼面活荷载2KN/厨房楼面活荷载2KN/厕所楼面活荷载2KN/楼梯楼面活荷载15KN/挑出阳台荷载25KN/车库荷载25KN/4、立面设计立面设计要求建