城市广场可行性研究报告

香港老船夫家居集团湛江生产基地项目可行性报告可行性研究报告广州市建筑艺术设计有限公司2011年12月香港老船夫家居集团可行性研究报告编制单位广州市建筑艺术设计有限公司设计、咨询证书编号A144017359总经理张颖审定项培年项目负责人宋志红主要编制人员宋志红马大鹏叶峰目录第一章总论1一、项目背景1二、项目开发单位概况3三、项目申请报告编制依据5四、研究结论5第二章市场分析7一、房地产投资环境分析7二、滁州房地产市场总体分析11三、滁州中心区房地产专业市场分析12四、滁州购房客群分析14五、项目自身条件分析15六、SWOT分析16七、项目定位17第三章建设选址与建设条件20一、项目选址20二、区位分析21三、地块现状22四、建设条件25第四章项目开发技术方案33一、规划设计33二、建筑设计36三、结构设计37四、暖通设计38五、给排水设计39六、燃气设计41七、电气设计42八、弱电和智能化设计45第五章节能方案分析49一、编制依据49二、能耗分析50三、能源供应状况51四、能耗指标52五、节能措施52六、节能效果55第六章环境和生态影响评价57一、项目所在地环境现状57二、项目建设对环境的影响和对策59三、项目建设对生态环境影响的结论63四、地质灾害影响分析64第七章组织机构与人力资源配置65第八章进度计划66一、工程进度安排66二、工程进度甘特图67第九章项目招投标方案68一、招标范围68二、招标组织方式68三、招标投标区域68四、招标方式68五、招标公告的发布与媒体68六、项目建设招标程序69七、注意事项73八、预期目标73第十章安全与消防74一、危险因素分析74二、安全措施74三、消防措施75第十一章投资估算及资金筹措78一、投资估算78二、资金筹措79三、贷款与偿还计划79第十二章经济评价80一、财务评价80二、国民经济评价83第十三章财务风险分析85第十四章评价结论与开发建议86附表附表1主要技术经济指标表附表2总投资估算表附表3建筑安装工程估算表附表4投资使用计划与资金筹措表附表5销售收入、销售税金及附加估算表附表6租房收入和经营税金及附加估算表附表7酒店运营收入及成本费用估算表附表8损益表附表9财务现金流量表附表10借款还本付息表附图附图1项目地理位置图附图2项目总平面图附件附件1企业法人营业执照注册号341100000058498附件2、土地拍卖协议第一章总论一、项目背景1、项目名称中央商务区城市广场2、项目开发单位置业有限公司3、项目建设地点该项目位路。4、项目建设规模该项目规划用地面积33000万平方米，建设用地面积33000万平方米，总建筑面积XXXX万平方米，地上建筑面积XXXX万平方米，其厂房XXXX万平方米、厂房体验馆XXXX万平方米、商务办公写字楼XXXXX万平方米、体验酒店XXXXX万平方米，地下总建筑面积XXXX万平方米，容积率XXXX，建筑覆盖率XX，建筑绿地率XXX，停车数量XXXXX辆，建筑高度XXXX米，广场面积XXXX万平方米。5、项目投资本项目总投资3000万元，其中工厂费用500万元，工厂建设其他费300万元，体验馆费用100万元，材料费用300万元，办公楼和渡假体验酒店1000万元，基本预备费800万元，建设期利息120万元6、资金筹措本项目资金来源有一自筹2000万元，二申请银行贷款1000万元。7、主要评价指标1以老船夫首期投资项目所带来的产品销售收入为准，500套/年的产量可为老船夫创造约13千万的销售收入，加上工艺品、礼品、装饰材料等服务、产品销售收入，预计一期投资项目总共能产生约5千万的销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区、商铺等设施投资，一部分以租金体现，一部分以铺位销售体现。在税收方面，以增值税、消费税、营业税、所得税等税费项目计算，预计能为税务部门增加35百万元的税收。8、项目建设期16个月。二、项目开发单位概况1、单位名称香港老船夫家居集团2、住所香港九龍長沙湾東京街31號恒邦商業大厦6033、法定代表人梁寮生4、注册资本500万元5、实收资本500万元6、公司类型有限责任公司（法人独资）7、经营范围家居用品8、单位简介香港老船夫家居集团（以下简称“老船夫”）系在香港注册成立的一家以家居产品生产销售为一体的股份制企业，拥有来自台湾、香港、意大利、澳大利亚等国家和地区的国际产业资本以及专业的设计营销团队，旗下品牌为“老船夫”。“老船夫”以企业雄厚的综合实力为平台，拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具、船木整体橱柜、衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发、生产制造、规模销售等系统的“智慧型、创新型、科技型”朝阳产业。“老船夫”以生产、展示、营销、服务的多角架构为基础辐射中国、进军国际。我们独有的行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成的“永久商业”模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品、设计、装饰集成化的创新概念原创性、订单式、礼品化的产品消费概念优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心，以此奠定老船夫华南地区的规模生产与创意设计优势，并满足香港老船夫集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为老船夫创设南部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。四、研究结论1、香港老船夫家具项目符合规划，符合国家扩大内需，鼓励消费，稳定家具市场的政策。2、该项目能够改善附近居民的就业，提高居民生活水平，受到广大居民的积极支持，促进和谐社会的发展。3、该项目市场定位准确，产品品质精良，品牌优势明显，市场前景广阔。4、该项目建成后能给地方政府增加税收，增加就业岗位，能够促进人民消费，扩大内需。5、该项目能够完善城市功能，提高城市文化、商业、娱乐等功能水平。综上所述，该项目可行。第二章市场分析作为民众的大宗消费品，在人民生活水平迅速提高，住宅建设飞速发展的情况下，家具市场容量巨大，行业的平均利润率远高于社会平均利润率，因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的一个。我国家具产业经过20多年的高速发展，生产、销售、技术水平、产品质量和经济效益都得到了全面提高，实现了从传统手工向现代工业的转变；生产和出口得到了较快发展；产业集群和特色区域逐渐形成；原材料呈现多元化；带动了相关产业的协调发展。另一方面，技术进步日新月异，产品需求日趋多变，市场竞争日益激烈，这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境的制造方式与生产经营方式。我国家具行业规模和产值一直稳定增长。2010年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，2010年全年家具行业产量7703283万件，工业总产值达9667亿，比2009年增长了32左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品、服装、家电、家具后的第四大产业。当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说，既是一个良好的机遇，也是极大的挑战。尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。在欧美等发达国家，生态环保、天然质朴家具越来越受欢迎；而在东南亚地区，木质家具向来拥有广阔的市场。在全球大环境下，过去近百年的时间里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严重破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。同时，各种家具造成的室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染、装饰装修污染之后的第三大污染源。随着环境观念深入人心，未来的家具市场将是以环境保护为特征的绿色消费，顺应当前低碳经济的发展浪潮。老船夫家居的核心产品船木家具，正是按照绿色消费的观念，倡导简朴、自然的生活，将舒适与环保完美结合起来；加上老船夫家居极具国际化的创意设计，令古老的船木焕发新生，以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好的生态弥补性，更是纯实木家具的另一个重要产品类别；船木家具休闲、时尚、独特的艺术气质，迎合了当前大部分人的消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。1011二、唐山房地产市场总体分析唐山经济的快速稳定发展，为房地产市场的发展提供了基础；近年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场发展形势良好。在经济快速增长的刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕“经济强城、文化名城、宜居靓城”的建设目标，唐山城市形象有望不断改善，对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义；同时随着曹妃甸港口建设力度的加大，滨湖新区规划的提出，唐山对外的吸引力也逐渐加强，未来外来人口的进入，有望为房地产市场注入新的需求。12未来随着国内经济的回暖，以及京津唐区域经济的长期向上的走势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上的。三、唐山中心区房地产专业市场分析1、住宅市场分析唐山20052006年市场销售量约在80100万平方米之间。2007年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下滑，实际销售面积仅在30万平米左右。而2008年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在30万平米50万平米之间，同比往年大幅下滑。2009年至2010年，唐山市中心区（路南、路北区）住宅可销售面积（现房、期房、手续不全项目），预计年供应量将达到200万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求的压力下，预计2009年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调的压力。预计唐山市2009年随着经济回暖后以及宏观市场环境的逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于20072008市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当的情况下，预计2009年总体消化能力应达到100万平米左右。2、写字楼市场分析唐山目前在租售的写字楼项目只有不到10个，分布于新华西道，13北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模的商务办公区。唐山实际供应的办公类物业不足20万平米，皆是单栋中小规模的物业，且写字楼无论形象、设备设施或管理上都没有可圈可点的地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住1年以上的写字楼入住率只有5070左右，客户主要是唐山当地的一些商务流通类公司、小型设备科技类公司，以及一些广告、咨询等中小公司等。写字楼是第三产业的经济载体，同样，第三产业的发展是写字楼市场的主要需求来源，从唐山的产业结构看，第三产业占经济的比例32，第二产业占58，是典型的工业型城市，第三产业发展相对落后。从第三产业就业人数的增长率看，近三年的平均增长率为46，且近年增长率逐年降低，故就写字楼的需求潜力而言，唐山市场的写字楼市场空间有限。3、公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式的酒店式公寓，基本是偏办公的SOHO公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。4、商业市场分析唐山商业格局呈一轴一线多点，“轴”是指整个新华道，“一线”14指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局，“多点”指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区、远洋城商业区、小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场、西部商业功能区辐射范围较小。四、唐山购房客群分析1、唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈“哑铃”形状。由于唐山产业结构形式，富裕人群较多、集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在3545岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他们的影响已经比较小。而中间人群，即中产阶层、白领客群总体比重很低。底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。2、需求特征从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。以前唐山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好，所以现在标榜上风上水、环保、生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。15五、项目自身条件分析1、地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段的“城市核心地段”稀缺性和较高的开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。2、规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场、写字楼、酒店、学校等公共建筑，地块中央和东界、南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。项目商品住宅部分目前共规划15栋楼，其中11栋2433层板楼，2栋24层点式楼，2栋2433层板塔结合的楼。住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团5栋楼，四周用2层高的底商作围合。项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的舒适感不足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上的影响。3、周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。项目为16综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边发展起到一定的促进作用。六、SWOT分析优势S1、项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中的中心位置。2、项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。3、万达集团是全国知名开发集团，项目具有一定的品牌效应。4、目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。5、项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。6、项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。7、项目是唐山城市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商场、步行街、星级酒店、高档写字楼、高档住宅，各物业互相促进、复合创生更大的升值潜力。劣势（W）1、项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。2、目前房地产整体市场不容乐观，预计12年内仍处于低谷期，项目的销售压力较大。3、唐山的写字楼市场一直不佳，项目的写字楼销售难度大。174、唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。5、项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住的舒适度较低。机会（O）1、房地产宏观政策有继续朝促进产业发展的方向前进。2、唐山经济快速发展，人民收入的快速增长，房地产市场需求潜力较大。3、项目地块和北面的开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区有东移一步的趋势。威胁（T）1、目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。2、市政府对房地产开发的整顿规则的不确定性。3、项目对面的开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目的潜在的竞争威胁。4、由于煤炭、钢铁价格的持续下降，唐山富裕阶层的收入受影响较大，影响其购房积极性。5、城市核心有向西和向北分化的趋势，对项目长远的发展可能不利。七、项目定位1、住宅总体定位（1）住宅市场定位18从项目的唐山城市背景、市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够的产品均好性。因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。（2）住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。客户来源主要包含两部分市中心区消费群体、郊县消费群体。较凤凰新城等新兴区域，外郊县的高端客户群比重将大大增加，同时由于地缘关系产生的城市东部区域的客户比重也会偏大。从客户行业特征来看，目标客户群主要包含四类2、写字楼定位目前唐山写字楼市场总体尚不成熟，现有中、低档次写字楼市场矿产、钢铁、建材等私营企业中高层四类目标客群银行、电信、电力、钢铁等大型垄断企业中高层高新科技产业、流通业、服务业中的高收入阶层政府中高级公务员事业单位中高级管理19消化速度较慢，唐山高端写字楼市场尚为空白，预计市场空间也较小，但是潜在供应量较大。因此建议本案写字楼部分产品结构应适当丰富产品线以降低市场风险。写字楼部分选择地块北侧西段写字楼作为高档写字楼产品，提高项目整体档次和形象，填补唐山高端写字楼市场空白。目标客户主要包含投资者、唐山主导产业链条中的经销商，主要包含大型钢铁、建材、汽车类等经销商，以及外地大型企业驻唐办事处。中档SOHO类部分选择地块其余写字楼类作为SOHO类产品，具有办公及自住两种功能，户型面积基本单元在5070平米，可灵活自由组合，建议精装修。目标客户群主要包含投资者，钢铁、建材、汽车类等经销商，以及外地企业驻唐办事处，本地中小型服务类企业、商贸服务公司。20地块第三章建设选址与建设条件一、项目选址该项目位于唐山市路南区新华道南侧，国防道北侧，文化路东侧，增盛路西侧。该项目规划用地面积2127万平方米，建设用地面积2127万平方米，总建筑面积10460万平方米，地上建筑面积8860万平方米，其中大商业1400万平方米、酒店400万平方米、写字楼1400万平方米、住宅3300万平方米、回迁部分2360万平方米，地下总建筑21面积1600万平方米，容积率418，建筑覆盖率46，建筑绿地率7，停车数量3000辆，建筑高度999米，广场面积094万平方米。二、区位分析项目位于唐山市核心区，抗震纪念碑东侧，紧邻城市主干道新华道与建设路。建设路唐山市的迎宾景观大道，全长1038公里，是唐山市首条实行“绿波”管理的道路。新华道1985年完成建设，路面宽50米，全长955公里，也被称为“唐山的长安街”。抗震纪念碑位于建设路与新华道交汇处，建成于1986年唐山22抗震10周年之际，原为无人认领的地震遇难遗体安葬地，现为唐山人文化娱乐活动的重要场所。目前唐山人对于该地块总体评价较好，很认可该地段的“城市核心地段”稀缺性和较高的开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。三、地块现状该地块处于唐山市中心地段，东至增盛路、南至国防道、西至文化路、北至新华道。原有居住区于1984年竣工入住，大部分为二层建筑，地块四周多为沿街商业区。23目前地块主要部分基本拆迁完毕，剩余部分为南侧建筑及东侧少量商铺，地块由北至南形成一定坡度，内部有一定数量的原生树木。南侧一面的建筑及东侧的部分住宅较破旧，西侧大钊公园的绿化度较高，北侧与其他三侧形成鲜明对比。下图为北侧新华道及百货大楼24下图为西侧文化路下图为东侧增盛路下图为南侧国防道25四、建设条件1、气候条件唐山市地位于华北冲积平原东北隅，北枕燕山，南邻渤海，受海洋性气候与季风性气候控制，属半大陆性气候。夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥多风，极端最高气温396，极端最低气温210，年平均气温111，平均降雨量614MM/A。冰期由每年12月冻结，融解于次年3月，冻结期约45个月。冻土深度为0608M。最小降雪厚度为40MM，最大降雪厚度为190MM。常年以东风为主，冬季多为偏北风，最大风速为25M/S。2、地质条件（1）地层概况工作区处于燕山南麓，属山前冲洪积平原区，地面标高1926M，区域地层序列从新到老为新生界至太古界。其中前寒武系均出露于开平煤田北部及东北部。开平煤田的寒武系、奥陶系、石炭系、二迭系已建立起我国北方重要的标准地层剖面；石炭系、二迭系为主要含煤地层。奥陶系构成了含煤盆地的基底。（2）区域地质构造概况本区大地构造位于燕山台褶带南缘的开滦台凹，该台凹主要由中元古界至上古生界组成，晚古生界石炭、二迭系沉积环境稳定，发育齐全，沉积层厚1200M的煤系地层。中生代燕山运动强烈，形成一系列褶皱和断裂，并缺失中生界，也无岩浆运动。褶皱具隔挡式特点，背斜窄，走向断层发育，向斜宽。褶皱轴走向均为北东，主要有丰台26背斜、车轴山向斜、碑子院背斜、开平向斜。新生代以来，南北构造分异明显，南部下沉，上新统第四系向北层层超覆，并伴随断裂活动形成鸦鸿桥凹陷、新军屯唐山凸起、唐山东断凹等构造。（3）水文地质条件区内分布有第四系孔隙水，奥陶系岩溶水，碎屑岩裂隙水，它们之间存在着不同程度的水力联系。（4）工程地质条件根据唐山市长青楼小区及周边区域整体改造规划用地地质灾害危险性工程地质勘察报告，场区内共布设的8个3145690M不等的工程地质钻孔揭露的地层岩性主要为密实的砂性土和粘性土互层；按其沉积环境、物理力学性质及工程特征进一步划分为14层。现将工程场区的岩性自上而下描述如下（图38、9、10、11、12）第层杂填土层底埋深0320M，层底标高173248M，层厚0320M。杂色，松散，稍湿，含较多砖块、灰渣及石子，局部为素填土。堆积时间大于10年。第层粉质粘土层底埋深1151M，层底标高171239M，层厚0439M。棕黄色，可塑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，局部夹粉砂，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为120KPA。第层粉砂层底埋深3553M,层底标高140218M，层厚1533M。27灰黄色棕黄色，稍湿湿，稍密中密，以长石为主，石英次之，磨圆度差，分选差，局部含土质成份较高，地基土承载力特征值为160KPA。第层粉细砂层底埋深50105M，层底标高122197M，层厚1259M。灰黄色棕黄色，湿，中密密实，以长石为主，石英次之，磨圆度差，分选差，局部含土质成份，夹粉质粘土薄层，地基土承载力特征值为180KPA。第层粉质粘土层底埋深7396M,层底标高119182M，层厚1536M。灰黄色，可塑，局部软塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，局部含量较高，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为120KPA。第层粉质粘土层底埋深108168M,层底标高48145M，层厚1372M。棕红色，局部棕黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，见铁锰结核及钙质结核，具锈染，地基土承载力特征值为150KPA。第层粉土层底埋深136160M,层底标高33119M，层厚2350M。灰黄色，湿，密实，摇震反应中等，干强度低，韧性低，含砂粒，局部夹粉质粘土，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为170KPA。第层粉砂28层底埋深160213M,层底标高0688M，层厚2257M。灰黄色棕黄色，湿，密实，以石英、长石为主，含暗色矿物，磨圆度较好，分选一般，地基土承载力特征值为200KPA。第层粉质粘土层底埋深175227M,层底标高3479M，层厚0940M。灰黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，局部夹粉细砂层，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为180KPA。第层粉砂层底埋深170289M，层底标高8283M，层厚1565M。灰黄色，湿，密实，以石英、长石为主，含暗色矿物，磨圆度较好，分选一般，夹粉质粘土及粉土薄层，地基土承载力特征值为240KPA。第层粉质粘土层底埋深193352M，层底标高15960M，层厚1977M。棕黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，见铁锰结核，偶见钙质结核，具锈染，地基土承载力特征值为180KPA。第层粘土层底埋深212395M，层底标高20241M，层厚0866M。棕红色，硬塑，光滑，干强度高，韧性高，含砂砾石，以粗砂及细砾为主，下部富集，含较多铁锰结核，地基土承载力特征值为210KPA。第1层粉质粘土层底埋深370426M，层底标高148233M，层厚2431M。灰黄色，硬塑，光滑，干强度中等，韧性中等，含钙质结核，29具锈染，夹少量碎石块及石屑，地基土承载力特征值为220KPA。第层残积土层底埋深248569M，层底标高37607M，层厚08143M。灰白色，局部紫红色，含风化碎石块，成土状，遇水软化，地基土承载力特征值为250KPA。第层石炭二叠系基岩揭露深度315549M，揭露厚度41175M。基岩主要为砂岩、泥岩、灰岩，倾向东南，倾角45度左右。泥岩褐色，强中风化，岩芯呈碎块及碎屑状，裂隙发育，局部具锈染。砂岩灰白色，强中风化，砂粒主要以中细粒石英、长石为主，下部颗粒较粗，硅质胶结，磨圆分选一般，岩芯中轴夹角4555，岩芯呈块状，下部呈短柱及柱状，较破碎。灰岩青灰色，强中风化，局部夹泥灰岩，岩芯中轴夹角4550。顶部裂隙发育，泥质充填，分布有溶蚀洞隙及破碎带，被粘土密实填充。7号孔401413M，431490M为溶洞，粘土密实充填。该现象在电成像探测剖面264中也得到验证。根据综合钻探及波速测试分析结果，评估区岩土体工程地质条件良好，属于可进行建设的类场地土。3、土地及规划条件该项目用地面积为31902亩，位于路南区增盛路西侧、新华道南侧，大连万达集团股份有限公司通过国有建设用地使用权挂牌出让30竞得该块国有建设用地使用权。使用期限为商业40年、住宅70年。该地块规划指标为项目容积率约为43（地上建筑面积），地上总建筑面积不少于91万平方米（其中住宅不多于53万平方米），该地上建筑面积不因用地面积变化而调整。项目包括大型商业中心、一座超五星级酒店、高档办公和居住功能。建筑密度不大于50。4、交通条件项目北侧紧邻新华道，距离建设路仅500米，交通快速便利；项目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，7路、28路等多路公交均可到达。315、生活配套设施条件该项目位于城市中心地段，步行尺度内生活配套设施十分完善。主要生活配套设施如下商业主要沿新华道分布的百货大楼、三利购物中心、尚座商业街等。医疗妇幼医院、老年病医院、同济医院、工人医院及中医医院等。教育西山路小学、市八中、警察学校、河北理工大学等。绿化大钊公园、凤凰山公园等。政府市委、市政府、市人大市政协等。6、市政基础设施条件唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分区明确，市政设施配套，环境清新优美，现代化水平较高。城市自来水普及率、燃气普及率、污水集中处理率、供热普及率分别达到100、984、81和646，32均居全国同等城市领先水平。项目电力、给水、污水、雨水、热力、燃气、电信等市政基础设施均能满足需要。7、施工条件项目所在地能实现“七通一平”的施工条件，工程建材也供应充足。33第四章项目开发技术方案一、规划设计1、规划理念新城市主义借鉴欧美的发展经验，功能多元化，居住功能必不可少，避免城市空洞化；多元化的城市综合体（HOPSCA）本项目的定位为一个将大型商业购物中心、商务办公、五星级酒店、大型市民活动广场、高尚居住社区结合为一体，提供一个多元化的、具有独特风韵的城市空间。2、设计原理以城市总体规划为依据，对唐山市城市格局进行分析，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为唐山市区内一道亮丽的城市风景线。坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合。创建大型商业购物中心、商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心。充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个34地块和周边地区的活力。合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值。按国际成熟的商业模式与消费心理组织商业室内空间，结合商业室内步行街与中庭的设计，体现公共空间的公用性、舒适性和休闲性。3、规划创意以城市综合体理论为基础，结合用地现状，在保持城市总体规划及文脉的基础上，充分发挥土地自身内在价值，构筑城市新地标。城市化、信息化、国际化的快速发展为城市发展带来新的课题，传统的开发模式已无法满足高度综合、高效率、大容量的服务。其次，回归文化性与人性化的追求，价值观的多样性，要求城市的居住区具有区域中心的功能，形成了对城市复合功能的集约性要求，即酒店、商务、商业，休闲、市民活动等多功能的综合，形成彼此互为补充的“城中城”。这就是城市发展的新模式“城市综合体”（HOPSCA）。4、总体规划布局唐山万达广场功能结构分为七个片区，其中A区为大商业、B区为五星酒店与写字楼、C区为学校区、DEF区均为高档住宅区、G区为回迁住宅区。项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场、写字楼、酒店、学校等公共建筑，地块中央和东界、南界是住宅部分，包含住35宅和住宅底商，如下图5、规划指标序号项目名称数量单位1规划用地面积2127万平方米2建设用地面积2127万平方米3总建筑面积10460万平方米4地上总建筑面积8860万平方米其中大商业1400万平方米36酒店400万平方米写字楼1400万平方米住宅3300万平方米回迁部分2360万平方米5地下总建筑面积1570万平方米6容积率4187建筑覆盖率468建筑绿地率79停车数量3000辆10建筑高度999米11广场面积094万平方米二、建筑设计主要建筑一览表序号建筑名称单位数量126层写字楼5层商业裙房栋2230层写字楼5层商业裙房栋1330层写字楼4层商业裙房栋143层步行街条1525层五星级酒店栋1625层写字楼5层商业裙房栋175层学校13783层幼儿园192433层板楼住宅栋111024层点式楼住宅栋2112433层板塔结合住宅栋21233层点式住宅栋6132层沿街商业沿街三、结构设计1、结构概况名称结构形式基础形式结构安全等级高层建筑框剪桩筏基础二级裙房建筑框剪桩筏基础二级多层公建框架筏基础二级多层底商框架筏基础二级2、建设地区基本数据基本风压（KN/M2）基本雪压（KN/M2）标准冻深（M）地面粗糙度045040080C类3、抗震设防标准38抗震设防烈度抗震设防类别结构安全等级地震分组抗震等级8度（020）丙类二级第一组一级四、暖通设计1、供热系统本项目所需热源为城市热力管网，共设置四个换热站。地块A设置一个换热站，地块BC合用一个换热站，地块DF合用一个换热站，地块EG合用一个换热站，换热站设置在地块地下室内。地块A热负荷指标为50W/M2，总热负荷为14000KW；地块BC热负荷指标为50W/M2，总热负荷为11800KW；地块DF热负荷指标为35W/M2，总热负荷为5775KW；地块EG热负荷指标为35W/M2，总热负荷为5775KW室外管路直埋敷设，热力站设气候补偿器，二次管网采用集中质量调节。2、室内系统室内二次热媒均为低温热水。购物中心大商业和酒店设置中央空调系统，热媒温度为60500C，购物中心大商业空调系统主要采用全空气系统，并设排风机，过渡季节能满足全新风运行，排风机设热回收装置。酒店主要采用风机盘管加温控阀和三速开关系统，以利于节能。空调水系统采用二次泵变流量。住宅，公寓和小学校设散热器采暖系统，热媒温度为85600C。住户和公寓供暖系统采用共用立管的分户独立系统形式，分户计量。学校采暖系统为单管垂直顺流加39三通跨越。供暖和空调系统设高低区，系统补水定压均在换热站集中解决。住宅内设分体空调，由用户自行解决。3、制冷系统本项目所需冷源为人工冷源，机组分别设于地块A和BC地下室内，采用离心制冷机。主机选择考虑容量和台数的合理搭配，使系统在部分负荷运转时也处于相对高效率状态。制冷剂采用环保冷媒。地块A冷负荷指标为120W/M2，总冷负荷为16800KW；地块BC冷负荷指标为80W/M2，总冷负荷为3200KW。4、通风和防排烟系统住宅和公寓卫生间设排气扇，厨房设抽油烟机；地下车库设机械通风和排烟系统；酒店和写字楼靠外墙的楼梯间设机械加压送风系统，消防电梯前室设机械加压送风系统，加压风机设于屋面。住宅靠外墙的楼梯间自然排烟，消防电梯前室设机械加压送风系统；商业部分的防烟楼梯间设机械加压送风系统。超过20米无自然通风的内走道和长度超过60米的内走道设机械排烟；面积超过100M2经常有人停留的或可燃物较多的地下室和地上无窗房间设机械排烟。五、给排水设计1、给水系统本项目所需给水水源从市政管网引入，并设中水回用系统。室外给水管道双路引入并环状（与室外消火栓合用管道）。给水和中水系统采用变频加压分区供水，并充分利用市政管网水压。给水加压泵房设于E地块地下室。中水加压泵房设于EG地块地下室。给水和中水40系统均设水表计量。住宅和公寓内热水系统采用电淋浴器。酒店考虑集中热水供应，热水采用太阳能系统并设辅助热源。小区绿化浇洒用水和道路广场浇洒按面积2L/M2D，住宅人均用水定额取120L/人D，每户计算人数30人，商业按1人/4M2。未预见水量和管网漏失按最高日用水量的10考虑。生活总用水量为1730M3/D。2、室内系统本项目住宅和公寓水表设于户门外公共空间管井中，水表采用卡式水表。商业给水水表设置室外水表井或地下室水表间。3、消防系统室内消防系统为临时高压，消防用水量按项目内最大的一座建筑物考虑，同一时间内考虑一次火灾。地块A和BC做一套集中区域消防加压泵房和消防水池消防水池540立方（只含室内消防水量），设于地块A地下室内，室内消火栓用水量40L/S，室外消火栓用水量30L/S，火灾延续时间3H；酒店、写字楼设自动喷水灭火系统，按中危险I考虑，火灾延续时间1H；车库和商业设自动喷水灭火系统，按中危险II考虑，火灾延续时间1H。地块DF和EG做一套集中区域消防加压泵房和消防水池消防水池350立方（只含室内消防水量），设于地块E地下室内，室内消火栓用水量30L/S，室外消火栓用水量20L/S，火灾延续时间2H；本项目消防系统分区。消防水箱和增压稳压设备设置在最高楼屋顶水箱间。水池容积应满足在任何情况下消防用水不被他用。4、排水系统住宅和公寓室内污废水分流，废水经处理后冲厕和绿化浇洒。污41水汇合后有组织排到市政污水管网。污水量按生活用水量的90考虑，计1557M3/D。室内系统设置专用通气立管。小于10层的污水管设置伸顶通气管。地面以上污废水为重力流排水，地下室污废水采用潜污泵提升。5、雨水系统设计重现期为1年，综合径流系数055。屋面雨水经落水管到地面后与地面雨水汇合排放到小区内雨水管网。小区内布设雨水井，沿小区路设雨水口，汇总后经小区管网排放到市政雨水管网。六、燃气设计1、气源气源由城市天然气管网供给，天然气热值为8400千卡/NM3。2、系统考虑室外景观影响，本项目设置调压箱。在地块D、E、F、G内各设一个，中压管道经调压箱后低压入户。地块A、B根据用气位置在室内设调压装置。3、用气量住宅每户12M3/户日，酒店按02M3/床日（日工作小时数为6）。4、室外管网管材使用无缝钢管，管道敷设采用直埋方式，坡度03，加强防腐。天然气由市政管网供应。42七、电气设计1、强电部分（1）A地段供电电源及用电负荷A本区域建筑面积共计35万平方米。其中地上建筑面积28万平方米，地下建筑面积7万平方米，地上建筑包括步行街638万平方米、万紫千红百货277万平方米、综合楼138万平方米、娱乐楼148万平方米；地下建筑包含超市16万平方米，其余为车库。该区域总用电量预计为28000KVA。B该区域负荷分类本区域为一类高层建筑。一级负荷其商场营业厅、门厅、公共楼梯、主要通道照明、餐饮照明、电影院用电（不包括空调用电）及事故照明为一级负荷，其中消防负荷消防报警及联动控制系统、气体灭火、消防泵、喷淋泵、消防防排烟风机、消防电梯。变配电室、消防泵房、消防控制室、各层楼梯间前室、疏散楼梯及相应的公共区域的应急、疏散照明等以上负荷均为一级负荷；客梯电力、自动扶梯、空调机房用电为二级负荷；其余负荷等级为三级负荷。C根据该建筑负荷等级及该地区供电情况由城市外网引进四路不同110KV区域变电站的10KV双路电源，按一级负荷供电。（即当一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。在该建筑内设置两个开闭站，10KV配电系统采用单母线分段运行，两路高压设自投装置采用电气互锁；在该地段设置十个变电所。其中商场变压器负荷率不超过70，当一个变压器故障时，另一个变压器能担负所有43的一、二负荷。低压母线采用单母线分段系统。各不同功能建筑分别由各自独立变压器供电，消防负荷采用双路供电，末端互投的供电方式。双路电源采用电气和机械互锁。D用电计量方式商业建筑采用高供高计，写字楼及步行街采用高供高计且各户设独立预付费电表。（2）B地段供电电源及用电负荷A本区域建筑面积共计116万平方米。其中酒店地上建筑面积4万平方米，地下建筑面积1万平方米；写字楼地上建筑面积42万平方米，地下建筑面积24万平方米，该区域总用电量预计为10000KVA。B本小区该区域负荷分类本区域一类高层，其中高层酒店电子计算机、电话、宴会厅电声、新闻摄影、录像电源、宴会厅、走道、餐厅、娱乐厅、门厅、高级客房、康乐设施照明、地下室污水泵、雨水泵电源、部分客梯电力为一级负荷，其中消防负荷消防报警及联动控制系统、气体灭火、消防泵、喷淋泵、消防防排烟风机、消防电梯。变配电室、消防泵房、消防控制室、各层楼梯间前室、疏散楼梯及相应的公共区域的应急、疏散照明等以上负荷均为一级负荷；其余负荷等级为二级负荷；写字楼其商场营业厅、门厅、公共楼梯、总值班室、主要通道的一般照明、各种场所事故照明、消防电梯、客梯、紧急广播、防烟及排烟设施、消防泵、喷淋泵、火灾自动报警、自动灭火装置等消防电力设备，以及电话总机房、变电所、计算机房等部位为一级负荷；重要办公室、会议室为二级负荷，其余负荷等级为三级负荷。44C根据该建筑负荷等级及该地区供电情况由城市外网引进四路不同110KV区域变电站的10KV双路电源，按一级负荷供电。（即当一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。10KV配电系统采用单母线分段运行，两路高压设自投装置采用电气互锁；在酒店及写字楼内各设置一个变电所，变电所内选用1250KVA的干式变压器4台。两台变压器分列运行；低压母线采用单母线分段系统，消防负荷采用双路供电，末端互投的供电方式。双路电源采用电气和机械互锁。D用电计量方式酒店建筑采用高供高计，写字楼采用高供高计且各户设独立预付费电表。（3）C、D、E、F、G地段供电电源及用电负荷A本区域住宅建筑面积共计42万平方米，底商建筑面积共计72万平方米，地下总建筑面积共计8万平方米，小学及幼儿园建筑面积为11万平方米。住宅用电设备容量按每平方米50W考虑，底商按每平方米80W考虑，小学及幼儿园按每平方米35W考虑。该区域总用电量预计为20000KVA。B本小区该区域负荷分类住宅为一类高层，小学及幼儿园为多层民用建筑。一级负荷住宅内消防电梯等消防用电、应急照明及公共照明；普通电梯及生活水泵为一级负荷，其余为三级负荷。C根据该建筑群负荷等级及该地区供电情况由城市外网引进四路不同110KV区域变电站的10KV双路电源，按一级负荷供电。（即当一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。在该建筑45群内设置两个开闭站，10KV配电系统采用单母线分段运行，两路高压设自投装置采用电气互锁；分别在D、E、F、G地段设置四个变电所。各变电所内选用1250KVA的干式变压器4台。两台变压器分列运行；低压母线采用单母线分段系统。各单体高层住宅由变电所单独引进低压线路，由低压配电至各用电点，消防负荷采用双路供电，末端互投的供电方式。双路电源采用电气和机械互锁。C10KV高压电源电缆直埋分别引入两个开闭站。D用电计量方式住宅每单元各层设电表箱，每户设独立预付费电表。（4）避雷接地本建筑群属于二类防雷建筑物，接保护地采用TNS系统。接地装置采用强、弱电联合接地，接地电阻小于等于1欧。建筑物做总等电位联结和卫生间附助等电位联结。电梯的外露可导电部分、桥架均做好接地。各种弱电设备设专用接地线。变电室的高低压柜用4X40的镀锌扁钢做好接地。每栋建筑在电源进线处设SPD浪涌保护器，以防止雷电波引入。八、弱电和智能化设计随着人们生活水平的不断提高，家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化以及逐步建立现代家庭办公的趋势使“智能小区“的出现成为必然。根据建设部颁布的全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点积极疏导则，小区内智能化系统由三个子系统组成（一）安全防范子系统461、对讲防盗门系统在各单元入口安装防盗门和对讲系统，以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户遥控开启防盗门，有效的防止非访人员进入住宅楼内。2、保安巡更管理系统在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线。保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点兵进行记录。（二）物业管理信息系统利用小区内的高速局域网，建立小区物业管理网站，利用计算机网络向住户发布信息，方便与住户的沟通，提高物业管理服务水平。（三）信息网络子系统1、计算机网络系统小区内建立高速局域网并接入INTERNET局域网采用星形布线，住宅楼内采用超五类铜导线布线，室外采用光纤。2、电话系统电话网络系统主要从住宅小区智能化对电话网络功能的要求和用户的实际情况出发，对电话接入网进行设计。电话网作为业务网与用户端之间灵活、安全、综合的接入系统得到了广泛的重视和应用。作为小区通信网络的建设同样是接入网作为基础。住宅小区通信网络应能支持语音、数据、图像等业务信息的传送。除了满足住户对于电话、计算机、远程信息服务等业务的需求外，还需要解决小区内的通信网络与公用通信网络的接口问题，即建设一个开放性的网络，将小区建成一个安全、便利、舒适、节能、娱乐的生活和工作环境，造福于用户。47根据今后电话网络的发展要求，电话系统接电话模块交换局方式设计，预留电话模块交换局机房，以便将来小区用户达到一定规模时，将电信局模块引入小区，实现内部免费拨打电话功能。本系统可根据用户的需要申请保密电话、传真电话和国际国内长途电话等功能。根据用户的要求和今后的发展需要，方案中每户按2条电话外线配置，用于业主电话业务和用于业主开通INTERNET网或ISDN等业务；小区整体按住户数X25配置。3、有线电视接入系统随着有线电视（CATV）技术的迅速发展，也促进了卫星电视广播的发展。作为有线电视重要节目源的卫星电视，与现已发展起来的城市和地区的大范围联网的有线电视网络构成了电视综合信息和娱乐的广播网，比无线电视有更大的优势容量大、频道多、传送图像质量高、覆盖面广、以及能实现多功能双向服务等。这对居住区智能管理系统的有线电视接入网提供了十分便利的条件。居住区有线电视系统设计为750MHZ双向传输、光纤同轴混合网，750MHZ的带宽可以传输55个模拟频道节目，并提供了200MHZ的数字信号传输带宽，上行频段565MHZ提供足够的带宽用于上行信号的传输，完全满足有线电视系统双向传输的要求，光纤同轴混合网满足了系统对带宽的要求（光纤的带宽在10GHZ），对系统性能有很大的提高，同时也满足了未来系统对干线传输的性能要求，保护了投资，又比较经济（用户分配系统采用同轴电缆）。4、消防报警及联动根据高层民用建筑设计防火规范，本高层住宅公共区域及底48商部位采用控制中心报警系统。在建筑群物业首层设消防控制中心，当火灾发生时可控制各种消防设备动作，并切断非消防电源。并设有消防紧急广播系统。5、