房地产行业供应商关系管理研究

Error! No text of specified style in document.1房地产行业供应商关系管理研究摘 要房地产行业作为我国产业结构转型升级过程中的支柱性产业，与国家经济、社会民生息息相关，住房问题是否能够被妥善处理，关系到国计民生的方方面面。现如今，我国房地产行业进入了高速发展后的调整阶段，行业对产业链的整合和提升有着整体需求，但住房难、房价高等问题依然是改革发展过程中的硬伤。持续推高房价的除了建设环节上的硬性支出，还包括房地产供应链各环节间错综复杂的利益节点和其他软性支出，而房地产行业的利益相关性和需求复杂性，导致了房地产行业问题层出，难以根治。本文从供应商关系管理入手，通过一系列方式方法意在降低供应链总体成本，旨在探索一条行之有效的优化供应链策略，引导房地产行业持续稳定发展。本文立足于供应链视角，围绕房地产行业供应商关系管理，通过两种合同管理对供应链进行整体优化。建立更加紧密高效的上下游关系，促使供应链上下游企业协同合作，共同抵御风险，缩减供应链成本，促进行业结构趋于完善。本文在参考了部分文献及国外译著的基础上，结合相关课程内容，进行总体框架搭建。首先，进行相关理论解读，引入供应管理、供应链的“ 推- 拉策略”、合同管理、全局优化、犹豫模糊集等理论，为后续阐述做好理论铺垫。接下来，对我国房地产行业现状进行解读，分析房地产供应链特征，对行业供应商进行分类，建立区别化的供应商关系管理策略。进入本文研究主题后，全面阐述基于全局优化的供应商关系管理策略。中国政法大学硕士学位论文 房地产行业供应商关系管理研究2首先重申房地产行业供应商关系管理的必要性和现实意义，正式引入供应商关系管理概念；其次，引入房地产供应商的选择与评估方法，本文介绍了十一种选择评估方法，对这些方法分别进行说明，分析各方法间的异同点及适用性，提出雷达图理论，应用雷达图获取多属性的决策方向；在完成供应商的选择和拍评估后，我们通过两种合同的搭建预购合同、风险分担合同，提出全局优化策略，实现对该行业供应商关系的有效管理，并客观阐述该方法的不足之处及未来改进方向。在本文的最后，笔者引入了基于犹豫模糊信息的供应商选择方法，从理论意义和模型搭建两个方面进行阐述，旨在通过数学方法，对房地产供应商选择与评估提供另一种思路，以此作为对本文在理论上的提升和创新。本文最后将提出建议和展望。关键词：房地产，供应商关系管理，全局优化，犹豫模糊理论Error! No text of specified style in document.3RESEARCH ON SUPPLIER RELATIONSHIP MANAGEMENT IN REAL ESTATE INDUSTRYABSTRACTThe real estate industry, as the pillar industry in Chinas industrial restructuring and upgrading, is closely linked with the national economy, society, and livelihood, and it concerns all the aspects of national welfare and the peoples livelihood whether the housing problem is addressed properly. Chinas real estate industry has been in the period of adjustment after fast development, and urgently needs upgrading and integration, but the problems of housing difficulty, high housing price and so on are the big flaws in the process of reform and development. What pushes up housing prices are the rigid expenditures in the construction link and also complex interest nodes in various links in the real estate supply chain and other soft expenditures, and the interest relevance and demand complexity in the real estate industry cause endless problems which cannot solved from the root. The paper starts from supplier relationship management (SRM), intends to lower the supply chain cost in a series of modes and methods, and aims to explore an effective optimal supply chain strategy and guide the sustainable and stable development of the real estate industry.The paper, based on the perspective of the supply chain, centers on SRM of the real estate industry, and optimizes suppliers and supply chain through managing two kinds of contracts. It aims to lower the explicit and implicit costs in the process of real estate development, establish closer and more efficient upstream and downstream relationships, advance the collaboration among upstream and downstream suppliers on the supply chain, resist risks together, cut down the supply chain costs, and promote the industrial structure more perfect.中国政法大学硕士学位论文 房地产行业供应商关系管理研究4The paper constructs the overall framework based on reference to some literature and foreign translation works and by combining the related contents in the course of supply chain and logistics management. Firstly, it interprets related theories, introduces the theories of SRM, “push-based” supply chain, contract management, global optimization, hesitant fuzzy set, etc., and lays a theoretical foundation for the subsequent exposition.The paper constructs the overall framework based on reference to some literature and foreign translation works and by combining the related contents in the course of supply chain and logistics management. Firstly, it interprets related theories, introduces the theories of SRM, “push-based” supply chain, contract management, global optimization, hesitant fuzzy set, etc., and lays a theoretical foundation for the subsequent exposition.The research subject of SRM based on global optimization is followed. In the part, firstly, it reasserts the necessity and realistic significance of SRM in the real estate industry, and officially introduces the concept of SRM; secondly, it introduces about 10 real estate supplier selection and evaluation methods, explains these methods, analyzes the difference and similarities as well as applicability of these methods, raises the theory of radar chart, and gets the decision-making directions with the radar chart; then, through constructing two kinds of contracts - forward purchasing contract and risk sharing contract, it puts forward the strategy of global optimization, and objectively sets forth the deficiencies and improvement directions of the method.Lastly, the paper introduces the supply selection method based on hesitant fuzzy information, and elaborates it from the two aspects of theoretical significance and modeling, aims to provide another thinking for real estate supplier selection and evaluation in a mathematical method for the theoretical improvement and innovation, and ends with suggestions and prospects.KEYWORDS：Real estate，Supplier relationship，Overall optimization，Hesitant fuzzy theoryError! No text of specified style in document.1目 录摘 要 .1ABSTRACT .3目 录 .1图表目录 .3第一章 绪论 .1一、研究背景 .1二、研究目的和意义 .1三、国内外研究现状 .2四、研究方法 .2（一）文献研究 .2（二）案例研究 .3（三）定性与定量相结合 .3第二章 相关理论研究 .4一、供应链管理 .4（一）横向一体化与供应链管理 .4（二）推-拉式供应策略 .6二、供应商关系管理 .8（一）供应商关系管理概念 .8中国政法大学硕士学位论文 房地产行业供应商关系管理研究2（二）供应商关系的类型 .9（三）供应商关系的风险和博弈 .11三、合同管理 .12（一）合同管理的目的 .13（二）合同管理的不足 .13（三）合同管理的应用 .14四、犹豫模糊理论 .15第三章 我国房地产行业现状解读 .17一、我国房地产行业背景和特征 .17（一）行业现状解读 .17（二）房地产供应链特征 .18二、房地产行业的供应商关系管理 .19（一）供应商关系搭建要素 .19（二）确定供需关系的流程 .19第四章 基于全局优化的供应商关系管理 .21二、供应商的选择与评估 .21（一）供应商的分类 .21（二）供应商选择原则 .24（三）评估指标 .25（四）常用评价方法概述 .26Error! No text of specified style in document.3（五）雷达图与选择决策 .29二、基于风险共担原则的合同管理策略 .31（一）合同管理的意义 .31（二）实例：销售回扣合同的应用 .32三、房地产供应商的全局优化策略 .33第五章 犹豫模糊理论在供应商关系管理中的应用前景 .35一、理论意义 .35二、理论引述和预备知识 .35三、诱导型犹豫模糊 Hamacher 有序加权几何算子 .38四、犹豫模糊多属性决策方法 .40五、数字案例 .41第六章 结论与展望 .44中国政法大学硕士学位论文 房地产行业供应商关系管理研究4图表目录图 1：推-拉策略边界 .8图 2：供应链伙伴关系与传统企业关系对比 .9图 3 供应商关系分类 .10图 4：企业与供应商的对立因素 .12图 5：房地产供应链主要参与者 .18图 6：供应商分类矩阵 .23图 7：供应商选择准则 .25图 8：供应商选择子准则 .25图 9: 供应商评价方法 .26图 10：供应商评价准则雷达图 .30图 11：供应商评价子准则雷达图 .31图 12：犹豫模糊决策矩阵 .42图 13：归纳变量矩阵 .42Error! No text of specified style in document.1第一章 绪论一、研究背景当下房地产市场形势相较过去已发生巨大变革，在宏观层面上，一方面，近年来国家经济发展增速放缓，国民收入增速普遍低于经济发展增速，普通消费者购买力有限；另一方面，房地产行业不具备强硬的行业壁垒，同行竞争者数量庞大，新进入者不断增加，产品质量参差不齐，行业竞争白热化，给行业参与者带来巨大竞争压力。微观层面上，传统的房地产行业的供应链横纵交叉，错综复杂，供应商选择评估方式简单粗糙，仅从满足采购需求层面进行价格、质量、交货期等方面的比较，注重短期效应，这种供应链管理体系已难以当今形势，失去竞争优势。从宏观方面和微观方面两方面，显示出房地产行业产业结构优化的迫切需求。房地产业的发展具有以下两种特点：第一,由粗放多元的经营方式转变为集约专业经营。就房地产企业而言，因受土地资源的渐少和持续出台的调控政策影响，单纯的土地溢价所带来的收益已然无法支撑其发展。因此，房地产企业需要转变自身的赢利模式，使其由主要依靠土地赢利的粗放模式转变为以服务与产品赢利为主的粗细模式；第二，房地产市场日益健全，完善的管理与竞争手段应运而生。在市场趋于完全竞争的情况下,其所具有的管控手段也出现了较大的改变，逐步从产品出效益向为管理出效益的商业模式进行转变，这同时也反映出行业的成熟和进步。因此,优化产业结构,向成本要效益的模式成为房地产商接下来必将面对的问题。在土地成本逐步透明、市场竞争进一步开放的环境中，房地产行业的参与者们面临着双重压力国家，一边土地价格居高不下，另一边社会大众对降低房价的要求愈加强烈。如何对房地产行业冗长的供应链关系进行管理，降低供应链成本，从全局优化的角度进行供应链整合，是房地产行业能够持续盈利和健康发展所需要迫切研究的问题。中国政法大学硕士学位论文 房地产行业供应商关系管理研究2二、研究目的和意义通过整合国内外在供应商选择和评估领域现有的理论方法，结合全局优化策略，搭建合同管理框架，对供应商关系进行有效管理。基于供应商关系管理，对供应链的上下游的参与者进行有效沟通整合。通过