物业经营管理模拟试题及答案12章

1物业经营管理模拟试题及参考答案第一章 物业经营管理概述一、单项选择题1、 （ ）突破了传统物业管理活动，强调业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展目标的需求。A、物业经营管理 B、物业管理 C、房地产资产管理 D、设施管理2、 物业经营管理活动的管理对象通常为（ ） 。A、公益性物业 B、收益性物业 C、中、低档物业 D、高档物业3、 写字楼分为（ ）等三个等级。A、国家、省级、市级 B、甲、乙、丙C、一级、二级、三级 D、高级、中级、低级4、 （ ）的建筑规模一般在 3 万，以上其服务人口在 30 万以上，年营业额在 5 亿人民币以上。A、区域购物中心 B、地区购物商场 C、市级购物中心 D、居住区商场5、 区域购物中心，建设面积至少要（） 。A、7 万 B、8 万 C、9 万 D、10 万6、 以下（ ）属于真正的别墅。A、联排别墅 B、叠拼别墅 C、空中别墅 D、独立式别墅7、 工业写字楼是指（ ） 。A、工业厂房 B、仓储用房C、高新技术产业用房 D、工业区中研究与发展用房8、 不属于酒店和休闲娱乐设施的物业是（ ） 。A、休闲度假中心 B、康体中心 C、赛马场 D、购物中心9、 物业经营管理的目标，要从（ ）角度出发，在物业经营寿命的全寿命周期里，保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。A、 业主 B、租户 C、经营户 D、顾客10、 在房地产投资信托基金的组织结构下，不属于物业管理企业所承担的责任是（ ） 。A、策划租户的组合及物色潜在租户 B、改善租用物业的环境C、制订及落实租务策划 D、执行租务条件二、多项选择题1、 物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。A、 物业管理 B、 设施管理 C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理 E、 后勤管理2、 （ ）的发展在我国尚处于萌芽阶段。A、 物业管理 B、 设施管理 C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理 E、 房地产成本管理3、 物业经营活动的管理对象，主要包括（ ） 。A、写字楼 B、零售商业物业 C、工业物业 D、出租型别墅和公寓 E、教学楼4、 写字楼包括（ ） 。A、自用写字楼 B、出租写字楼 C、自用、出租复合写字楼 D、政府办公楼 E、民用办公楼25、 零售商业物业包括（ ） 。A、区域购物中心 B、市级购物中心 C、地区购物商场D、居住区商场 E、出租写字楼6、 公寓指包含有许多住宅单元的建筑物，具体类型包括（ ） 。A、复式公寓 B、花园公寓 C、单间公寓D、高层公寓 E、出租型公寓7、 用于出租经营的工业物业通常出现在（ ） 。A、工业开发区 B、工业园区 C、科技园区D、高新技术产业园区 E、商业区8、 酒店和休闲娱乐设施都是为人们商务或公务提供入住空间的建筑，其主要差别表现在（ ） 。A、收费标准不同 B、地理位置不同 C、服务内容不同 D、建筑设计和装潢风格不同 E、服务对象不同9、 在房地产投资信托基金地组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，要承担（ ）责任。A、策划租户的组合及物色潜在租户 B、制订及落实租务策略C、执行租务条件 D、确保所管理的物业遵守国家法规E、租户的安全10、 物业公司在开展自身的管理活动的同时，还要与基金管理公司的（ ）进行有效的配合。A、投资策略 B、现金流管理 C、财务计划D、人力资源管理 E、生产计划第二章 房地产投资及其区位选择一、单项选择题1、 投资者进行房地产投资的主要目的是（ ） 。A、财富最大化 B、抵制通货膨胀C、获得作为房地产业主的荣誉 D、降低投资组合的总体风险2、 以下不属于房地产间接投资的具体形式是（ ） 。A、购买房地产开发投资企业的债券、股票 B、购买房地产投资信托基金的股份C、购买房地产抵押支持证券 D、购买开发房地产3、 房地产开发投资属于（ ） 。A、长期投资 B、短期投资 C、间接投资 D、直接投资4、 以下各项中，不属于房地产间接投资的是（ ） 。A、住房抵押贷款 B、房地产投资信托基金C、房地产投资证券 D、房地产企业债券5、 房地产投资土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（ ）年以上。A、50 B、40 C、30 D、356、 国外研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质有关，一般来说，工业厂房，普通住宅的经济寿命是（ ）年。A、40 B、45 C、50 D、557、 房地产并不能产生效益，也就是房地产的收益是在使用过程中产生的，这包话说明了（ ） 。A、房地产投资的周期性 B、房地产投资的各异性3C、房地产投资的依赖性 D、房地产投资的适应性8、 下列选项不属于房地产投资弊端的是（ ） 。A、流动性差 B、投资数额巨大 C、投资回收期长 D、进入门槛低9、 以下说法中错误的是（ ） 。A、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小B、当实际收益超出预期收益时，就称为该投资有增加收益的潜力；而当实际收益低于预期收益时，则称为投资面临是风险损失C、一般来说，房地产的投资风险会涉及变动和可能性，而变动又常常用标准方差来表示。因此标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大D、人们通过计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，就可以计算获取预期收益可能性的大小10、 以下说法中错误的是（ ） 。A、通货膨胀风险又称为购买力风险B、当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严峻的购买力风险C、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大D、以固定利率借出一笔资金不会面临通货膨胀的风险二、多项选择题1、 房地产投资形式有（ ） 。A、直接投资 B、间接投资 C、长期投资D、短期投资 E、中期投资2、 房地产间接投资包括（ ） 。A、房的产企业债券和股票投资 B、投资于房地产投资信托资金C、房地产置业投资 D、购买开发房地产E、购买住房抵押支持证券3、 下列属于房地产投资特性是（ ） 。A、位置固定性或不可移动性 B、寿命周期长C、适应性 D、专业管理依赖性 E、不相互影响性4、 在房地产开发投资过程中，需要投资者具备的经验和能力有（ ） 。A、规划设计 B、工程管理 C、市场营销D、良好的信誉 E、项目融资5、 下列属于房地产投资优点的是（ ） 。A、相对较高的收益水平 B、能够得到税收方面的好处C、易于获得金融机构的支持 D、能抵消通货膨胀带来的影响E、流动性好6、 房地产投资的风险主要体现在（ ）几个方面。A、投入资金的安全性 B、期望收益的可能性C、投资项目的流动性 D、资产管理的复杂性E、投资回收期较长性7、 通常情况下， 人们把风险划分为（ ）等几个方面。A、对市场所有的投资项目均产生影响的风险 B、投资者无法控制的系统风险C、市场供求风险 D、可以由投资者控制的个别风险E、仅对市场内个别项目产生影响的风险8、 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，这些系统风险具体包括（ ） 。4A、通货膨胀风险 B、市场供求风险 C、周期风险D、变现风险 E、担保风险9、 房地产市场周期波动可分为（ ）几个部分。A、开端 B、复苏与发展 C、萧条 D、繁荣 E、危机与衰退10、 当房地产市场繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现（ ）等现象。A、持续时间较长的房地产价格下降 B、交易量锐减C、新开发建设规模收缩 D、给房地产投资者造成损失E、交易量增加第三章 房地产投资分析技术一、单项选择题1、从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用购置的房地产，通过（ ）活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。A、物业管理 B、出租 C、出售 D、再投资2、 从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋（ ）获得一定量的货币收入。A、出租 B、出售 C、闲置 D、出租或出售3、 某商店店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款 20 万元由投资者用现金支付，如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后年净现金流量为 2、8 万元，则该项目投资的税前现金回报率是（ ） 。A、7 B、4、7 C、14 D、3、54、 现金流量图是用以反映投资项目在（ ）内运动状态的简化图式。A、一个月 B、半年 C、一定时期 D、一个周期5、 房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先支付的（ ） 。A、土地 B、资金 C、人力 D、物力6、 房地产置业投资，包括（ ）两部分。A、房地产购置和出售 B、流动资金投入和房地产出售C、房地产开发和出售 D、房地产购置和流动资金投入7、 房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其价值逐渐以（ ）形式计入出租经营成本。A、折旧 B、待摊 C、预提 D、分摊8、 在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成（ ）周转。A、多次 B、一次或多次 C、两次 D、一次9、 物业可以获取的（ ）租金收入称为潜在毛租金收入。A、一次性 B、实际 C、最大 D、未来10、 房地产置业投资的现金流分析中，有效毛收入的表达式是（ ） 。A、有效毛收入实际租金收入空置和收租损失其他收入B、有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入C、 有效毛收入实际租金收入空置和收租损失其他支出D、 有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他支出11、 净运营收益的表达式是（ ） 。A、净运营收益有效毛收入运营费用B、净运营收益实际租金收入运营费用5C、 净运营收益有效毛收入发生的所有费用D、 净运营收益实际租金收入发生的所有费用12、 物业还本付息的责任和抵押贷款还本付息运营费用的关系是（ ） 。A、还本付息是运营费用 B、还本付息不是运营费用C、部分还本付息是运营费用 D、不能确定13、准备金是业主或其委托的物业管理公司（ ）存入的用于支付未来费用的资金。A、年初一次性 B、年末一次性 C、不定期 D、定期14、 我国房地产投资经营中，营业税的税率为（ ） 。A、10 B、3 C、5 D、715、 物业管理条例中将住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称为（ ） 。A、专项维修资金 B、专项准备金C、专项资金 D、非住宅物业准备金二、多项选择题1、 房地产投资活动可以从（ ）两个方面考虑。A、实物形态 B、现金流出 C、现金流入D、货币形态 D、现金价值2、 对于房地产投资项目来说，现金流入通常包括（ ） 。A、销售收入 B、出租收入 C、利息收入D、税金收入 E、贷款本金收入3、 在房地产投资中，能改变潜在毛租金收入的因素有（ ） 。A、利息 B、租金 C、税金D、出租面积 E、成本4、 直接影响净运营收益的项目有（ ） 。A、有效毛收入 B、运营费用 C、准备金D、抵押贷款还本付息 E、所得税5、 我国房地产投资运营过程中，企业纳税的主要税种有（ ） 。A、增值税 B、经营税金及附加 C、城镇土地使用税D、教育费附加 E、企业所得税6、 下列关系式中表述正确的有（ ） 。A、净运营收益有效毛收入运营费用B、税后现金流税前现金流所得税C、税前现金流净运营收益抵押贷款还本付息D、有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租金损失其他收入E、税后租金流净运营收益抵押贷款还本付息所得税7、 资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（ ） 。A、投资利润率 B、通货膨胀率 C、风险因素D、利率 E、社会变革8、 利率有具体类型有（ ） 。A、单利 B、复利 C、名义利率 D、实际利率 E、活期利率 9、 在我国，下列项目中的利息以单利计算的有（ ） 。A、个人储蓄存款 B、住房抵押贷款 C、国库券D、房地产开发 E、国债10、 在我国，下列项目中的利息以复利计算的有（ ） 。6A、 个人储蓄存款 B、住房抵押贷款 C、国库券D、房地产开发 E、国债第四章 收益性物业价值评估一、单项选择题1、 收益性物业是指能（ ）产生租赁收益或其他经济收益的物业。A、短期内 B、长期内 C、直接 D、间接2、 对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（ ） 。A、是否具有直接产生经济收益的能力 B、目前是否正在直接产生经济收益C、曾经是否正在直接产生经济收益 D、将来是否正在直接产生经济收益 3、 中华人民共和国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，它对租赁合同的效力（ ） 。A、不影响 B、影响 C、增强 D、减弱4、 物业要有价格需要具备有用性，它是指物品能够满足人们的某种需要，在经济学上，“有用”指的是（ ） 。A、经济价值 B、使用价值 C、社会价值 D、利用价值5、 物业的稀缺性是指物品的数量，没有多到使每个人都可以随心所欲得到它，这种缺乏是（ ） 。A、主观缺乏 B、客观缺乏 C、绝对缺乏 D、相对缺乏6、 西方认为，投资物业最重要的是（ ） 。A、区位 B、价格 C、供求因素 D、品质7、物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的是（ ） 。A、距离 B、可及性 C、方便性 D、周围环境8、 物业的两个价格之一是使用它一定时间的价格，经济学是称为（ ） 。A、源泉价格 B、服务价格 C、使用价格 D、更换价格9、 人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（ ） 。A、经济价值 B、社会价值 C、交换价值 D、使用价值10、 如果所有的投资者对某一物业未来收益能力等方面做相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值之间存在关系是（ ） 。A、投资价值市场价值 B、投资价值市场价值C、投资价值市场价值 D、任何情况下，投资价值市场价值二、多项选择题1、 物业按照是否产生收益划分，可分为（ ） 。A、短期收益性物业 B、长期收益性物业 C、收益性物业D、非收益性物业 E、中期收益性物业2、 影响收益性物业的价值高低的主要因素有（ ） 。A、未来净收益的大小 B、获得净收益期限的长短 C、获得净收益的连续性D、获得净收益的可靠性 E、获得净收益的途径3、 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样具备的性质有（） 。A、专有性 B、有用性 C、稀缺性D、有效需要 E、多用性4、 物业价格与一般物品的价格共同之处有（ ） 。A、都是价格，用货币来表示 B、篮子容易受交易者个别因素的影响7C、都有波动，受供求因素的影响 D、都是按质论价，优质高价，劣质低价E、由卖方决定价格，买方对其无影响5、 物业的区位是指物业的空间位置，以下各项与物业的区位有关的有（ ） 。A、物业的地理坐标位置 B、物业与重要场所的距离C、物业的交通情况 D、物业的周围环境，景观等E、从其他地方到达该宗物业的可及性6、 物业价值量大，寿命长久，其存在的交易方式有（ ） 。A、交换 B、买卖 C、租赁 D、增送 E、索取7、 物价价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别影响，以下各项属于个别因素的是（ ） 。A、个性 B、偏好 C、讨价还价能力D、感情冲动 E、综合能力8、 同一物业对于不同的投资者之所以会有不同投资价值，是因为（ ） 。A、收益结果不同 B、经营费用不同 C、税收状况不同D、投资者个人预期不同 E、开发成本不同9、 按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地合用权出让的成交价格分为几类，其中有（ ） 。A、规定成交价 B、招标成交价 C、拍卖成交价D、挂牌成交价 E、商讨成交价10、价格单位的构成要素有（ ） 。A、货币 B、面值 C、价格 D、数量 E、体积第五章 房地产市场与市场分析一、 单项选择题1、 下列各项中不属于影响房地产市场转变的社会经济力量的是（ ） 。A、信息通信技术水平的高低 B、生产和工作方式的转变C、国外房地产市场发展状况 D、自然环境及政治制度的变迁2、 关于需求曲线的形状，以下描述正确的是（ ） 。A、一条平行于横轴的直线 B、一条平行于纵轴的直线C、一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线 D、一条具有正斜率的向右下方倾斜的曲线3、 一般来说，收入的增加会使得需求曲线的移动方向（） 。A、向左 B、向右 C、向上 D、向下4、 下列因素中，当其他条件不变时，其变化不能促使商品住宅需求曲线向右移动的是（ ） 。A、居民对出租住宅需求的增加B、居民预期未来住房抵押贷款利率下降C、居民收入增加D、由于土地资源的限制，不可能有充足的商品住宅供给5、 下列对供给曲线的描述，正确的是（ ） 。A、 一条平行于横轴的直线 B、一条平行于纵轴的直线C、一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线 D、一条具有正斜率的向右下方倾斜的曲线86、 下列因素中，当其他条件不变时，其变化不能促使商品房供给曲线向右移动的是（ ） 。A、银行降低贷款利率 B、降低土地使用权出让金收取标准C、开发商预计未来房价会大幅度上升 D、北京成功获得 2008 年第 29 届奥运会主办权7、 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（ ） 。A、国家的经济体制 B、消费者的需求C、开发商 D、代理商8、 对房地产市场划分的主要方式是（ ） 。A、按地域范围划分 B、按房地产类型划分C、按增量存量划分 D、按交易形式划分9、 按存量增量细分的房地产市场被划分为三级市场，其中不包括（ ） 。A、土地使用权出让市场 B、土地转让，新建商品房租赁市场C、存量房地产交易市场 D、后勤管理市场10、 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易不包括的是（ ） 。A、赠予 B、买卖 C、租赁 D、抵押11、 报告期的房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的（ ）表示。A、平均数 B、中位数 C、众数 D、大数12、 下列各项中，表示国内生产总值的是（ ） 。A、GNP B、FMP C、GDP D、GFP13、 下列表述中，属于房地产市场供给的特点是（ ） 。A、富有弹性 B、具有同质性C、低垄断性 D、供货方主体间的竞争不充分14、 下列表述中，不属于房地产市场需求特点的是（ ） 。A、同质性 B、广泛性 C、多样性 D、购房开支巨大15、 下列各项中，不是市场交易特点的是（ ） 。A、法律程序严密 B、交易费用高 C、耗时短 D、需专业人员服务二、多项选择题1、 房地产市场的运行环境包括很多方面，其中有（ ） 。A、社会环境 B、自然环境 C、房地产法律制度环境D、国际环境 E、政治环境2、 下列市场条件的变化会导致对商品住宅需求变化的有（ ） 。A、收入的变化 B、生活必需品价格的变化 C、消费者对未来预期的变化D、政府政策的变化 E、人口的变化 3、 下列各项中，反映和描述房地产市场状况的指标有（ ） 。A、供给指标 B、需求指标 C、市场价格D、市场交易指标 E、供求比例4、 下列各项中，属于国家生产总值表现形式的有（ ） 。A、消费形态 B、变换形态 C、收入形态D、产品形态 E、价值形态5、 在实际核算中，国内生产总值的计算方法有（ ） 。A、生产法 B、耗用法 C、收入法 D、支出法 E、预算法6、 下列人员中属于就业人员的是（ ） 。A、宗教职业者 B、现役军人 C、个体户主9D、私营业主 E、学生7、 下列各项表述中，属于房地产市场特性的是（ ） 。A、房地产市场供给富有弹性 B、房地产市场的需求具有广泛性和多样性C、房地产价格总体不易变动 D、房地产价格总体呈向上波动的趋势E、房地产市场交易程序复杂，交易费高8、 政府干预房地产市场的政策目标通常包括（ ） 。A、实现房地产市场持续健康发展B、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间C、确保房地产市场价格的低水平D、满足特殊群体的需求E、满足大众的需求9、 实现房地产市场持续健康发展的主要标志有（ ） 。A、市场供求总量基本平衡 B、供求结构基本合理C、市场价格基本稳定 D、居民住房基本在城镇地区E、政府调整合理10、 宏观调控房地产市场的手段有（ ） 。A、土地供应政策 B、金融政策 C、住房政策D、价格政策 E、税收政策第六章 租 赁 管 理 一、单项选择题1、 以下关于房屋租赁特点的描述中，不正确的是（ ） 。A、房屋租赁不转移房屋的所有权 B、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋C、房屋租赁是一种经济要式契约关系 D、房屋租赁关系因所有权的转让而终止2、 我国规定的不得租用或变相租用城市私房的是（ ） 。A、企事业法人 B、居民个人 C、私营个体户 D、单位职员3、 物业管理中最常见租赁类别是（ ） 。A、长期租赁 B、短期租赁 C、定期租赁 D、意愿租赁4、 物业管理中，短期租赁的租期一般是（ ） 。A、三个月以内 B、六个月以内 C、一年以内 D、两年以内5、 物业管理中，长期租赁的租期一般是（ ） 。A、三年及三年以上 B、五年及五年以上C、七年及七年以上 D、十年及十年以上6、 通常在长期租赁中采用的租金是（ ） 。A、净租 B、毛租 C、总租 D、百分比租7、 大型购物中心或超市常采用的租金是（ ） 。A、 净租 B、毛租 C、总租 D、百分比租8、 在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（ ） 。A、包租转租模式 B、出租代理模式 C、委托管理模式 D、自管理模式9、 下列情况下，可以出租的房屋是（ ） 。A、已抵押，未经抵押权人同意的 B、权属有争议的C、享有房屋所有权的 D、共有房屋未取得其共有人同意的10、 在市场经济条件下，决定物业租金水平高低的因素是（ ） 。A、同类型物业的市场供求关系 B、物业出租经营成本10C、业主希望的投资回报 D、用户的需求水平11、 下列各项中，不属于房地产周期中某一阶段的是（ ） 。A、过量建