银行信贷与房地产泡沫关系分析VIP

广东工业大学华立学院论文题目 银行信贷与房地产泡沫关系分析系 部 经济学部 专 业 经济学 班 级 08 经济学 8 班 学 号 16020808043 学生姓名 梁伟航 指导教师 杨丽 摘 要我国房地产业从 20 世纪 80 年代开始兴起，90 年代发展壮大，近 20 年的发展取得了令人瞩目的成就，不仅很快改善了居民的居住质量，而且推动了中国经济的快速增长，已经成为国民经济的基础产业和支柱产业之一。我国从 1998年房地产价格不断飙升，房地产投资出现了过热的迹象，而银行的信贷支持则对房地产价格推升居功厥伟，不论是房产开发方面还是个人房贷方面。有鉴于美国次贷危机造成的重大损失，我国金融监管机构加强了对银行信贷和房地产业的监控，已相继收缩银根和地根，收到了初步的成效。本文从银行信贷政策对房地产业的信贷支持角度出发来研究银行信贷扩张政策与房地产泡沫的内在关系。银行信贷过度支持是导致房地产泡沫的直接原因。虽然房地产泡沫的形成有许多其他因素的影响，从历史上房地产泡沫的形成中我们都可以看出，银行的信贷支持在其中起着非常重要的作用。信贷的过度支持和过度的资金投入到房地产业中造成了房地产的过度供给。引致房地产价格的快速上涨，并形成泡沫。关键词： 银行信贷；房地产泡沫；对策AbstractChinas real estate industry has made remarkable achievements in nearly 20years,form the beginning in the 1980s to the development and expansion in the 1990s.which is quickly improved the living quality of the residents and promoted Chinas rapid economic growth. Now Chinas real estate has become the prices of real estate has increased too fast. The supply structure of real estate is not reasonable and real estate investment has overheated in some cities, which indicate the risk of real estates bubble. All this are accompanied by varying degrees of economic and financial crisis. Chinas current real estate prices are rising, overheating the signs of investment too much, and the banks credit support and real estate prices are inextricably related. In view of the Unite States sub-prime crisis caused to heavy losses, Chinas financial institutions strengthens the supervision of the banking and real estate credit monitoring, has been shrinking the money supply and root, has received the preliminary results.This article study the relationship of bank credit policies and the real estate bubble and internal mechanism of real estate bubble, from the banks credit policy for real estate credit support, in order to establish the early warning indicators based on the support of the real estate and the bank credit policy and strategies to ease the real estate bubble. This research shows that bank credit excessive support is the direct cause to lead to the real estate bubble. Although the forming of real estate bubble has a number of other factors, form the history of the formation of the real estate bubble, we can see that the banks credit 目 录1 绪论 .11.1 研究背景 .11.2 研究 目的 .11.3 研究方法 .11.4 研究意义 .12 房地产泡沫导论 .22.1 房地产泡沫的定义 .22.2 房地产泡沫的特征 .22.3 房地产泡沫的危害 .23 银行信贷理论 .43.1 银行信贷的概念 .43.2 银行信贷资产管理理论 .44 广东银行房地产信贷发展现状及风险分析 .64.1 广东房地产业发展现状分析 .64.2 房地产市场泡沫的成因及分析 .64.3 银 行 信 贷 对 房 地 产 泡 沫 成 因 的 影 响 .75 银行应采取的信贷政策 .95.1 认真研究政策，规避风险 .95.2 建立监管制度 .95.3 严防贷款资金被挪用 .95.4 加强项目贷款抵物的管理 .95.5 对高价房实行高比例首付 .107 结论 .11参考文献 .12致 谢 .131. 绪论1.1 研究背景近些年来，在我国市场化改革快速发展的背景下，房地产业得到了快速的发展，已经成为拉动我国经济增长的支柱产业，它的发展状况对我国经济发展有着紧密的关系。但是目前我国房地产业由于过快的发展而产生了诸多的问题，经济过热和消费者的追捧，导致我国房地产泡沫日益膨胀，加之我国宽松的房贷政策使得我国正在积聚系统性的金融风险。1.2 研究目的房地产投资风险与银行信贷风险高度相关。房地产业的发展的资金来源 20%来自于国内银行贷款。此外，银行业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为贷款的抵押担保对象，房地产行情冷暖、价格涨跌会导致银行业资产价值出现大幅波动，如果房地产出现风险处理不当，一旦泡沫破灭，极有可能出现巨大的金融资本的损失，甚至可能出现银行危机和货币危机，直至危及整个金融体系的安全。如 09 年的国际经济危机，其根源是由于美国房地产泡沫破灭，房价连续下跌，次贷风险日益暴露，使欧美金融体系遭受严重损失造成的。因此，弄清房地产泡沫与银行信贷风险的相关度问题，对防范金融风险有着至关重要的意义。1.3 研究方法量化我国房地产泡沫，然后通过研究房地产价格和银行信贷风险的关系，间接的反应出房地产泡沫破灭给商业银行信贷业务带来的风险。1.4 研究意义本文从房地产泡沫的界定和房地产形成的机制出发，探寻房地产泡沫形成的原因，并从影响房地产业发展的众多因素中，选取了银行信贷政策为切入点，提出了信贷的过度扩张是导致房地产泡沫的观点，对银行信贷政策和房地产泡沫的内在关系与机制进行了系统研究，为政府调控房地产市场，引导住宅消费，推进房地产业发展提供决策依据。2 房地产泡沫导论2.1 房地产泡沫的定义美国著名经济学家查尔斯P金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。2.2 房地产泡沫的特征1.房 地 产 泡 沫 是 房 地 产 价 格 波 动 的 一 种 形 态 ； 2.房 地 产 泡 沫 是 指 房 地 产 价 格 呈 现 出 的 陡 升 陡 降 的 波 动 状 况 ， 振 幅 较 大 ；3.房 地 产 价 格 波 动 不 具 有 连 续 性 ， 没 有 稳 定 的 周 期 和 频 率 ； 4.房 地 产 泡 沫 的 产 生 主 要 是 由 于 投 机 行 为 ， 是 货 币 供 应 量 在 房 地 产 经 济系 统 中 短 期 内 急 剧 增 加 造 成 的 。 泡 沫 经 济 的 两 大 特 征 是 ： 商 品 供 求 严 重 失 衡 ， 需 求 量 远 远 大 于 供 应 量 ；投 机 交 易 气 氛 非 常 浓 厚 。 房 地 产 泡 沫 是 泡 沫 的 一 种 ， 是 以 房 地 产 为 载 体 的 泡沫 经 济 ， 是 指 由 于 房 地 产 投 机 引 起 的 房 地 产 价 格 与 使 用 价 值 严 重 背 离 ， 市 场价 格 脱 离 了 实 际 使 用 者 支 撑 的 情 况 。2.3 房地产泡沫的危害房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投 资 回 报 率 。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产泡沫行 业 集 聚 ， 投 机 活 动 猖 獗 。 泡 沫 经 济 时 期日 本 大 企 业 的 高 额 利 润 许 多 来 源 于 土 地 投 机 和 股 票 投 机 带 来 的 营 业 外 收 益 ，结 果 放 松 了 对 本 企 业 的 经 营 和 管 理 ， 造 成 企 业 素 质 的 普 遍 下 降 。 日 本 企 业在 高 速 增 长 时 期 ， 通 过 以 银 行 借 款 为 中 心 的 间 接 融 资 方 式 来 扩 大 其 设 备 投 资 。1987 年 以 后 ， 在 股 价 和 地 价 上 涨 的 引 诱 下 ， 都 大 幅 度 转 移 到 了 权 益 融 资 和 投机 土 地 的 筹 资 方 式 上 。 大 量 的 资 金 向 房 地 产 业 流 动 ， 意 味 着 生 产 性 企 业 缺 乏足 够 的 资 金 ， 或 者 说 难 以 用 正 常 的 成 本 获 得 生 产 所 必 须 的 资 金 。 一 方 面 ， 地 价 上 涨 导 致 投 资 预 算 增 加 ， 在 高 地 价 市 区 进 行 投 资 无 利 可 图 。如 日 本 东 京 进 行 道 路 建 设 时 ， 征 用 土 地 的 费 用 高 达 总 造 价 的 43.3%， 个 别地 段 高 达 99%。 这 进 一 步 造 成 了 公 共 投 入 的 相 对 缩 减 ， 形 成 经 济 发 展 的 瓶 颈 ；另 一 方 面 ， 由 于 城 市 地 价 持 续 高 涨 ， 土 地 作 为 人 们 心 目 中 最 安 全 、 收 益 率 最高 的 资 产 被 大 量 保 有 ， 使 得 本 来 就 稀 少 的 土 地 大 量 闲 置 或 者 低 度 使 用 ， 土 地投 机 的 倾 向 日 益 凸 现 。 同 时 ， 由 于 房 地 产 价 格 的 上 涨 ， 房 地 产 持 有 者 与 非 房地 产 持 有 者 、 大 都 市 圈 与 地 方 圈 的 资 产 差 距 越 来 越 大 ， 招 致 社 会 分 配 新 的 不公 ， 严 重 挫 伤 劳 动 者 的 积 极 性 ， 带 来 了 深 刻 的 社 会 问 题3 银行信贷理论3.1 银行信贷的概念银 行 信 贷 是 银 行 将 自 己 筹 集 的 资 金 暂 时 借 给 企 事 业 单 位 使 用 ， 在 约 定 时 间内 收 回 并 收 取 一 定 利 息 的 经 济 活 动 。 信 贷 ， 即 信 用 、 借 贷 。 银 行 信 贷 指 以 银 行 为 中 介 、 以 偿 还 计 息 为 条 件的 货 币 借 贷 。 以 银 行 为 中 介 ， 界 定 了 信 用 形 式 及 其 发 展 阶 段 。 只 指 借 贷 通 过 银 行 进 行 ，而 不 是 企 业 之 间 的 商 业 信 用 、 财 务 发 债 的 国 家 信 用 、 个 人 之 间 的 民 间 信 用 、商 家 与 消 费 者 之 间 的 消 费 信 用 ， 更 不 是 前 资 本 主 义 社 会 的 高 利 贷 。 现 今 的银 行 ， 以 发 展 成 为 专 门 化 、 独 立 化 的 金 融 中 介 ， 专 司 存 款 货 币 经 营 的 间 接融 资 ， 可 以 与 证 劵 信 用 、 商 业 信 用 、 消 费 信 用 等 相 结 合 ， 将 其 纳 入 自 身 循 环 。3.2 银行信贷资产管理理论银行信贷资产管理理论包括：商业性贷款理论，资产可转换性理论，预期收入理论。商业性贷款理论：商业贷款理论(commercial-loan theory) ，商业性贷款理论也叫生产性贷款理论，它是商业银行资产理论中的一部分，它为保证商行资金的高度流动性，其贷款应是短期的和商业性的。商业贷款理论是最早的资产管理理论。由 18 世纪英国经济学家亚当斯密在其国富论一书中提出的。商 业 贷 款 理 论 认 为 商 业 银 行 的 资 金 来 源 主 要 是 流 动 性 很 强 的 活 期 存 款 ， 因此 其 资 产 业 务 应 主 要 集 中 于 短 期 自 偿 性 贷 款 ， 即 基 于 商 业 行 为 能 自 动 清 偿 的贷 款 ， 以 保 持 与 资 金 来 源 高 度 流 动 性 相 适 应 的 资 产 的 高 度 流 动 性 。 短 期 自 偿性 贷 款 主 要 指 短 期 的 工 、 商 业 流 动 资 金 贷 款 。 由 于 这 种 理 论 强 调 贷 款 的 自动 清 偿 ， 也 被 称 作 为 自 动 清 偿 理 论 ； 又 由 于 该 理 论 强 调 商 业 银 行 贷 款 以 商 业行 为 为 基 础 ， 并 以 真 实 商 业 票 据 作 抵 押 ， 因 此 也 被 称 为 “真 实 票 据 论 ”（ real-bill theory） 。资产可转换性理论：第 二 次 世 界 大 战 以 后 ， 美 国 因 军 费 需 要 ，