税收政策在房价调控上的作用研究

I税收政策在房价调控上的作用研究摘要本论文沿着“问题的提出税收政策介入房价调控的理由房地产税收政策现状现行税收政策在房价调控上的作用分析如何对现行房地产税制进行改革和完善”的逻辑主线，在认识中国房地产市场问题现状的基础上致力于研究政府的税收政策介入房地产市场的有效性和必要性，分析市场和政府政策在我国住房价格形成机制上的各自作用，对相关房地产税收政策的科学性和有效性进行有针对性和有侧重的探讨和评价，并试图提出税收政策调控房价的建议。第一章是税收政策调控房价的理论依据，为下文的分析和探讨奠定基础。先从政策问题的构建入手，通过对中国现阶段房地产市场发展现状的认识，发现并构建政策问题;再从政策科学的角度探讨政府税收政策介入房价市场的有效性，寻找税收政策对房价发挥作用的着力点;最后从行政学中社会公平、服务型政府以及和谐社会等角度阐述政府调控房价的责任和必要性。最后回答第一个科学假设。第二章主要研究中外调控房价所采取的税收政策。先介绍中国的地产税收政策的现状，分析其作用并进行评价;再介绍国外较为成功的房价调控政策，通过比较，分析其具体政策及政策效果，并结合我国国情探讨国外经验对我们的借鉴意义。第三章着重分析我国的一些典型、重要的税收调控政策，研究这些税收政策在房价调控上的作用，探讨其有效性。本章将有详有略，对房价影响较大的税收政策重点研究，如营业税、房产税、土地增值税、物业税等，而不是很重要的则是一笔带过，如契税、印花税、消费税等。在分析各种税收作用的同时，结合对税收各方相关主体的利益分析，探讨相关税收的可行性。本章是论文的重点内容。本章最后总结税收政策在房价调控上的有效性和局限性，回答第二个科学假设。第四章是对策建议部分。在明确税收政策改革的原则和方向的基础上，结合第三章对各种税收政策作用的分析，试图提出政府通过税收政策调控房价的政策建议，力求探索一套科学合理的房地产税收体制。本章是本论文的核心内容，也是有可能创新的地方。最后是论文的结论。II关键词:税收政策房价调控作用建议III目录税收政策在房价调控上的作用研究 -I摘要 -I关键词:税收政策房价调控作用建议 -II目录 -III税收政策在房价调控上的作用研究 -1导论 -1一、选题意义 -1二、文献综述 -2三、研究思路 -3四、研究方法 -5五、创新之处 -6第一章税收政策调控房价的理论依据 -7第一节税收政策问题的出现 -7一、中国房地产市场发展概况 -7二、当前中国房地产市场特点 -9三、房地产税收政策问题构建 -11第二节税收政策介入的有效性 -13一、房地产税收政策着力点锁定 -13二、房地产税收政策有效性分析 -17第三节税收政策介入的必要性 -19一、调控房价是维护社会公平的需要 -19二、调控房价是发展服务政府的需要 -20三、调控房价是建设和谐社会的需要 -20第二章中外调控房价的税收政策 -22第一节中国房地产税收的基本概况 -22一、中国房地产税制现状 -22(一)现行房地产税收简介 -23(二)现行房地产税收分类梳理 -24二、对中国当前税制的总体评价 -25(一)我国现行税制的主要效用 -25(二)我国现行税制存在的问题 -25第二节外国房地产税收的经验借鉴 -27一、国外房地产税制概况 -27二、国外房地产税制经验总结 -30本章小结 -32第三章我国房价调控的税收政策作用分析 -34第一节房地产营业税 -34一、房地产营业税的承担 -35二、二手房交易营业税的积极作用 -37三、营业税各方主体的利弊权衡 -39第二节房产税 -40IV一、现行房产税存在的主要问题 -41二、改革房产税的政策建议 -42三、改革后房产税对各方利益影响 -43第三节土地增值税 -44一、土地增值税对房地产调控的积极作用 -44二、土地增值税对稳定房价作用的经济学分析 -46第四节物业税 -48一、物业税对稳定房价的作用分析 -49二、现阶段开征物业税的障碍 -50第五节其他税种 -51一、消费税 -51二、契税 -52三、印花税 -53四、土地闲置税 -53本章小结 -54第四章我国房价调控的税收政策建议 -56第一节房价调控的税收制度构建原理 -56一、房地产税制设计一般原则 -56二、房地产税收调控房价的独特视角 -58第二节我国未来房地产税收制度构想 -60一、我国房地产税收政策改革建议 -60二、未来我国房地产税收制度体系构想 -64结论 -67参考文献 -68一、专著 -68二、论文 -691税收政策在房价调控上的作用研究导论一、 选题意义在我们国家和谐社会的构建过程中，诸多亟待解决的社会问题日益凸显，目前社会上一些关乎国计民生的重大问题已经得到了政府的关注，如过高的房价与老百姓基本的住房需求之间已经形成了尖锐的矛盾，与我们和谐社会的主题不协调，这个问题也已经纳入了政府的视野。及时有效地化解这些矛盾，维护社会稳定，促进社会和谐，成为政府和学界面临的重大而严峻的课题。从政府的职能来看，我国政府正在向服务型政府转型，面对普通民众遇到的住房难的问题，政府有责任为老百姓服务。因此，出台相关政策调控房价，维护普通民众的根本利益，政府责无旁贷。本论文试图以政策的视角(以税收为例)来研究政府和市场两种力量在住房价格决定机制上的作用、各自优势与局限，以及两者的配合和协调，试图探索税收政策在房价调控上的有效做法，充分发挥税收政策在房价调控上的主导作用。1、现实意义房价问题已经成为社会关注的热点问题，住房难成为困扰国计民生的重大问题，百姓的住房需求与过高的房价之间的矛盾成为和谐社会建设过程中极不和谐的因素，如果得不到有效解决，势必延缓和谐社会的进程。目前我国的高房价并不是完全由市场因素导致的，很多方面是市场自身无法解决的，需要政府出台相关的政策来进行调控。制定有效的调控政策、稳定我国房价、维护老百姓的切身利益成为政府责无旁贷的义务，也是我国建设服务型政府必须做到的。从这个意义上讲，出台有效的税收政策、稳定房价水平，对政府和老百姓都有重大的现实意义。2、学术意义2政府政策在行政管理过程中发挥着重要的作用，可以说政策是行政机关进行活动最重要的手段之一。然而政策的制定和执行却是一个复杂的过程，受政策主体、目标取向、活动过程、行为规范等多种主客观因素的制约，要使政策有效实施并取得成效，必须在相应的政策环境中，对政策制定、政策执行、政策评估、政策监控等多个环节进行严密分析和科学论证，并结合形势发展不断改善。在政府政策调控房价的过程中，涉及多种利益主体、复杂的政策环境、多种政策工具，在这个过程中，试图综合利用不同的政策手段来稳定房价，对我们深刻理解政策、提高政策水平、促进政策理论发展具有重要的意义。二、 文献综述本论文的选题有较强的现实性和前沿性，并有明显的学科交叉的痕迹，国内外对该问题进行专门研究的专著多是从某一个角度对该问题有所涉及，因此，本论文的参考文献也是多散见于不同领域的著作。改革开放之前的计划经济时期，住房作为一种社会福利由国家进行统一分配，限制、禁止个人建房买房，福利性实物分房使房地产不可能形成产业，因此几乎没有相关税收政策对房地产调控作用的研究。从 1979 我国住房制度改革开始至今，我国房地产发展经历了起步、发展、回盘调整、膨胀直至出现“泡沫”的曲折历程。随着改革开放的不断深入，我国房地产业的发展与经济和社会发展的关联性日益增强，因此公共政策对房地产的影响研究引起国家和学者高度的重视，国内学者也做了不少研究。谢经荣在房地产经济学一书中介绍了房地产税收的基本知识，介绍了税收转嫁、税收效应和税收原则，介绍了我国税收体系的演变和现状，介绍了国外房地产税收现状和发展趋势，并对我国房地产相关税收的历史演变以及当前的主要相关税种进行了重点描述;曹振良在房地产经济学通论中从房地产的可持续发展、预警、法律法规、政策角度研究了房地产经济宏观调控问题，对土地税收的理论依据、税种进行了介绍，进行了土地税收的经济分析；张永岳等编写的房地产经济学介绍了房地产经济宏观调控中的货币政策、财政政策、法律手段以及房地产业中的行政管理和计划管理；季朗超在非均衡的房地产市场一书中从非均衡理论的角度对全国和部分重点地区的房地产市场3进行了了实证研究，提出了非房地产市场发展目标模式以及实现目标模式的四个要素；张红编著的房地产经济学从经济学的角度对房地产市场的政府干预进行了研究，着重分析了房地产立法和价格管制、房地产领域的计划和规划控制以及土地储备制度、住房政策、税费政策等房地产政策，并进行了评价；杨继瑞的房地产新政一一现状、展望与思考介绍了房地产税，剖析了开征房地产税对房地产市场供求关系的影响及对房价的影响；王洪卫，陈散，戴扬编著的房地产租费税改革研究介绍了我国房地产领域租费税的发展和现状，进行了总体评价，通过与国际税制的比较分析和税制改革的博弈分析，得出了我国房地产租费税的改革思路；蒋黎暄编著的房地产经济学介绍了房地产税收的经济学原理，分析了我国房地产税制现状，简单描述了国外房地产税收的经验，并对我国房地产税制的改革提出了自己的看法。从以上可以看出，研究税收政策在房价调控中的作用和角色，我国学者主要集中在政策对房地产的宏观调控方面，在税收政策方面的研究起步晚，研究水平高，对现实政策问题的研究不深，并且更很少有学者集中精力对近年来国家的税收政策对房价的影响进行深入细致的研究。本论文正是从房地产税收政策对调控房价的作用的角度来进行研究。三、研究思路1、概念梳理(1) 房地产税收沈晖认为，房地产税收是指以房产和地产为课税课题或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。陈多长认为，所谓房地产税收，是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的无偿性、强制性的征收活动。这两种定义并无本质区别，它们所界定的课税对象都包括房地产领域所产生的产权和行为。在这里要特别指出的是，我国房地产领域存在着租、费、税混乱并存的问题，实践中以税代租、以费代税、以费挤税的现象十分普遍，本文是以房地产税收作为研究对象，地租、费不在本文考察范围之列。（2)房价房价，顾名思义就是房屋价格的意思。但是本文所研究的不是广义上的房4屋价格。国家统计局在统计房地产价格的时候，会对商品房(包括住宅和非住宅)、公房进行分类统计，本文所研究的房屋仅指商品房中的住宅用房，不包括工厂、写字楼等商业用房，当然也不包括带有保障性质的经济适用房和廉租房等。这是因为，首先，商业用房属于生产过程中的固定资产投资，是再生产的生产资料，不在消费领域，与我们关注的居民住房问题并不直接相关;其次，经济适用房和廉租房并不是在竞争市场自由流通，受价值规律影响不大，税收政策对其影响很小，因此也不在本文的研究范围。2、研究模型本文的理想研究模型是假设在市场因素和其他宏观调控手段不变的情况下，改革现有的税收体制(自变量)，研究房价的变化规律(函数)，得出税收调控政策对房价的影响和作用。这是一种理想状态的、抽象出来的模型，在现实中是难以去实践和检验的。3、研究框架本论文的研究框架如图 1 所示:5本论文的核心思想在于追求在住房价格形成机制上市场手段和政策手段的无缝隙对接，构建一种常态化、合理化的良胜运转的调控房价的税收体制，与市场产生有机的合力，共同构建一套与和谐社会相适应的住房价格系统。因此，下面的内容是贯穿于整篇论文的关键因素，是论文的骨架和灵魂。(1)两个科学假设决定住房价格的有两种主要力量:市场力量和政府力量。两个科学假设即是:一、单靠市场力量不足以完全稳定房价;二、单靠政府力量不足以完全稳定房价。论文将分析这两种力量各自在房价形成机制上的作用，从而得出结论:单靠任何一方力量都不足以完全控制我国房价。要有效控制房价，必须将这两种力量有机结合。(2)一个核心命题在分析市场和政府各自作用的基础上，我们发现调控房价必须充分发挥二6者的力量，使市场和政府政策形成必要的张力;同时要将二者有效结合，既各有所为，又互相制约，使二者形成一种合力。在这种张力和合力的基础上，构建一种常态化、合理化的良性运转的房价调控机制，这就是我们提出的核心命题。四、 研究方法1、理论研究与实证研究相结合，以实证研究为主分析国家的房地产税收政策必须以我国的现实情况为基础，涉及大量我国住房市场的状况、政府调控房价的手段等，这些都离不开大量材料和数据做支撑。因此，在本文的写作过程中，有大量的理论探讨的内容，但仅仅从理论的角度去研究房价政策是远远不够的，那样研究视野将会受到限制。所以本文将在理论研究的基础上，将研究视野拓展到我国目前的住房市场和政府政策，运用实证研究的方法，力争使文章在有骨架的基础上有血有肉、充实丰满。2、比较分析法研究过程中，我们将参考国外的房地产税收政策以及不同地方的不同房地产税收政策，由于政策环境不同，房地产税收政策也不可能完