小洲村旅游项目开发策划书

- 1 -水乡桃源水乡桃源 都市绿洲都市绿洲广州小洲村生态休闲区开发策划方案广州小洲村生态休闲区开发策划方案广东新的科技集团二七年七月策划方案纲要一、项目名称- 2 -广州市小洲村文化生态休闲区二、项目总体定位都市休闲游憩区三、项目总体布局一水三区品字型结构第一区是小洲村水乡村落：岭南水乡村落观光休闲区第二区是瀛洲生态果园：果园观光娱乐区第三区是瀛洲休闲庄园：现代岭南果林水乡度假区四、项目总体形象定位水乡桃源 都市绿洲广州小洲村生态休闲五、客源市场定位以广州市区为核心，以珠三角地区为重点，并积极吸引到广州进行商务、政务和都市旅游的客人六、小洲村村落策划发展目标：珠三角地区最具文化休闲气息的岭南水乡村落形象定位：岭南桃源 休闲水乡 功能定位：水乡风貌游览、水乡文化休闲项目设计：一条风光带、二个宗教场所、三大节庆活动、四大休憩区、五个景点组成一条风光带：“瀛洲渡口东池公祠”的两岸景观带；二个宗教场所：三帝庙、玉虚宫；三大节庆：端节龙舟节、北帝庙会、岭南艺术会； 四大休憩区：瀛洲古渡综合性休憩区、村北入口华台山区域综合性休憩区、简氏大宗祠 东池祖艺术休憩区、西溪简公祠民俗文化休憩区；五个景点：简氏大宗祠、司马府第、岭南水乡百年民俗展览馆、龙舟博物馆、艺术展览馆七、瀛洲生态果园（第二期）策划发展目标：珠三角地区最大的果园休闲乐园主题定位：欢乐果园、浪漫果园、乡野乐园形象定位：都市绿洲 欢乐果园项目设计：果林观赏区、童话果园区、乡土乐园区、瀛洲湖区四大功能区八、瀛洲休闲庄园策划主题定位：果园、乡土休闲庄园形象口号：感受乡土绿色家园客源定位：周末度假市民、广州商务政务客人项目设计：果园乡土度假村、休闲娱乐区策划依据1、 中华人民共和国土地管理法全国人大，1998 年- 3 -2、 中华人民共和国文物保护法全国人大，2002 年3、 中华人民共和国环境保护法全国人大，1989 年4、 广州市果树保护区城市湿地建设实施方案2007 年5、 广州市海珠区小洲村历史文化保护区保护规划2005 年6、 广州市海珠区小洲村河涌景观规划设计方案2006 年第一部分 项目概况小洲村位于广州市海珠区的东南部，是广州“万亩果林”保护区内的村庄，面- 4 -积 4.5 平方公里，南临大学城、生物岛，四面环水，河网纵横，形似小岛，古称“瀛洲” 。小洲村从元朝开村，是具有 1000 多年悠久历史的古村。古村内古树参天，保存着具有典型岭南建筑风格的古祠堂、古庙宇，灰筒瓦脊，砖碑雕刻，别具一格。村内还保存着岭南少有的“蚝壳屋” 。小洲村独特的水乡环境和浓厚的文化底蕴，吸引了众多艺术家来到这里进行艺术创作，成为艺术家们寻觅创作灵感、写生、摄影的首选之地。小洲村委托编制了小洲村历史文化保护区保护规划 ，以加强对小洲村岭南水乡的保护、开发和利用。小洲村被评为“广东省生态示范村” 、 “广东最美丽乡村” ，是省、市公布的 24 个文化名城古村之一。小洲村果林面积 270 公顷，水网面积 30 公顷，是岭南最具特色的水乡。小洲村素有“岭南水果之乡”的美誉，杨桃、木瓜、番石榴、龙眼、黄皮等被称为“小洲五美” 。村内建成了广州市第一个以绿色生态为主题的公园瀛洲生态公园，融合生产、科研和观光等多种功能，每年接待游客超过 10 万人，为现代化都市农业向高层次发展探索了道路。瀛洲生态公园被评为“广东省生态示范园” 、 “广东省科技教育基地” 。 广州市城市建设总体规划（2000-2020） 中将小洲村所在的“万亩果林”确定为城市绿心的三个战略点之一，强化了小洲村的生态功能。万亩果林保护区的中心小洲村地处“广州市南肺中心” ，占据了得天独厚的地理、交通、区域优势，是一个自然资源和人文资源相当丰富的地方，具有良好的旅游开发潜力与价值。第二部分 项目综合条件评价一、区位交通条件评价小洲村位于广州市中部，海珠区东南角，拥有优越的区位条件和交通优势。村东、西、北三面皆有快速路穿过。东邻南部快线，可直达广州南部滨海新区南沙区；西和北距华南快速干线小洲村出口和南环调整公路土华出口分别约 1 公里、2.5公里，沿这两条快速干线可到达广州市区主要地区，交通条件优势。同时，小洲村是广州国际会展中心、天河新城市中心的后花园，是广州大学城、生物岛的前花园。区位条件和交通优势成为小洲村旅游开发最大的驱动力。二、资源条件及现状评价小洲村目前可供开发的旅游资源为小洲村村落和果园两大块。（一）小洲村村落小洲村村落是广州在城市化发展过程中，遗留下来不多的绿色家园。小洲村位于广州“万亩果林”保护区内的村落，一直保持着良好的生态环境，村落四面环水、河网纵横、绿树成荫。小洲村有岭南水乡村落布局、历史遗迹、民俗民风和河涌等资源。小洲村的生态环境、万亩果林、历史遗迹、水乡村落和人文资源等都是小洲- 5 -村进行旅游项目开发的良好发展基本，是符合现代人旅游需求的重要元素。目前，小洲村村落基本上处于无开发的状况。1、资源条件（1）历史遗迹小洲村开村于元朝年间。经过历史的洗涤，小洲村内仍保留着一些明、清和民国期间遗留下来的古祠堂、古庙宇、古民居、古桥、古渡口。这些历史遗迹蕴含着深厚的历史文化内涵，讲述着已经逝去的记忆中小洲村的历史、也讲述着岭南水乡先民的智慧与民风，是现代人追溯历史、了解历史的重要载体。（2）水乡村落小洲村四面环水，村内由珠江河、西江涌、细涌、石岗窖相连，河流成为了小洲村内最大的特色。村内移步一景，榕树、果树、河涌、民居、古桥、古巷、麻石等勾勒出富有岭南水乡的诗情画意，是展示岭南水乡特色的良好地区。（3）民俗民风小洲村民风淳朴、人民安居乐业。优美的环境，淳朴的民风，有如世外桃源，是吸引旅游者的重要吸引动力。民俗资源丰富多样如龙舟节、北帝庙会等，民间工艺如广绣、珠绣等。（3）艺术水乡海珠区是岭南画派的起源地。早在 20 世纪 80 年代，现代岭南画派的代表关山月、黎雄才先生就看中了小洲村良好的生态条件和人文气息在小洲村兴建了艺术村。目前，艺术村村内 60 户人家大多是省市美术界的教授。同时，小洲村吸引了众多艺术家、大学教授到小洲村建立艺术工作室。不少摄影爱好者、美术工作者利用节假日到小洲村进行艺术创作。 2、面临问题（1）小洲村水乡风貌同花都故乡里、珠海岭南水乡和顺德逢简等水乡相比有着较大的差距，现代化色彩过为浓重。（2）小洲村同广州周边的村落没有太大的差别，瓷砖装饰的高楼、别墅已经把原村落包围，从小洲村外围，已经很难感受到小洲村落原来的风貌。进入小洲村原村落，现代民居成为人们视野中最主要的景观。（3）这些古祠堂、古庙宇、古民居规模较小，基本上没有什么内部陈设，可参观内容十分少。就居民建筑而言，小洲村只是一个现代化的村落，没有成片成规模的传统民居聚集和大型民居府第。（4）小洲村内村外的西江涌、细涌、石岗窖等河道狭窄，水面不宽，而且河道淤泥较多。（5）由于村落的原风貌已经遭到较大破坏，小洲村很难象国内著名的古村落景区一样，收取进村门票。- 6 -以上分析，小洲村从古村落这个角度进行旅游项目开发的话，难度十分大，应寻找更加适合小洲村的定位。（二）小洲村果园小洲村的瀛洲生态公园是广州万亩果林的核心部分，正是处在南肺之中、南肾之央。小洲村果园面积 270 公顷。目前，仅开发的瀛洲生态公园占地 60 公顷，还有较大的空间去开发。目前瀛洲生态公园项目开发较为简单，还只是作为村民日常休闲的一般公园，缺乏对于果园资源进行纵深度挖掘，有待进一步对果园资源进行挖掘、包装和宣传。1、资源条件（1）生态环境瀛洲生态公园被人们称为“翡翠宝石” ，宛如在绿树、绿叶、绿荫、绿草和绿水的环抱之中，其四面环水、四季长青、鸟语花香。良好的生态条件是瀛洲生态公园进行旅游开发的最大优势资源。（2）果林资源小洲村果园为广州市现在最大的果林农业生态公园，有 5 万多棵果树。小洲村种植的水果知名的有：红果杨桃、岭南木瓜、胭脂红番石榴、尚书怀荔枝、石硖龙眼、鸡心黄皮等。小洲村已经成为广州市较有名气的盛产水果的村子，周末都有广州市民到小洲村进行果林观光、采摘水果。2、面临问题（1）果园属于广州绿色走廊的重要保护地区，很难在果林内进行较大规模的旅游项目开发。在保护果林的条件下，如何进行有效合理的利用开发是项目开发的前提和基础。（2）果园开发如何突破一般的观光、采摘的产品开发模式，挖掘出新的市场需求，开发出新的产品是瀛洲生态果园开发的关键。三、客源市场分析（一）市场发展趋势随着人们收入的提高及带薪假日的延长，越来越多的居民已不满足于在各个旅游点之间长途跋涉、疲于奔命的旅游方式。休闲旅游日渐成为旅游市场的消费主流。休闲旅游是休闲经济的一种类型，是休闲消费的一种方式，它反映的是一种自然、健康的生活态度，是一种全新的生活方式。目前，我国旅游市场发展已经发生深刻变化：散客多于团体，近距离旅游多于远距离旅游。国内居民旅游地选择特点较为明显，形成了近距离选择环城市群休闲带进行休闲旅游，中远距离选择热点旅游目的地进行观光度假旅游。因此，城市居民越来越多选择在城市周边进行休闲旅游。当前，在城市郊区形成的环城游憩带休闲产品发展尤为迅猛，已成为国内居民休闲旅游的重要区域。- 7 -小洲村地处于国内最重要的客源地之一的珠三角城市群中间，处于广州都市郊区。小洲村良好的生态环境、水乡风貌、成片果林和艺术氛围等十分适合于作为城市居民业余休憩区域。（二）环城休闲旅游特点随着我国旅游业的迅速发展和人们消费理念的改变，人们越来越多的选择环城休闲旅游。休闲旅游项目的特征是：崇尚自然，追求舒适，以人为本。环城休闲旅游者的旅游行为模式有以下几个方面的特点：反复驻留。休闲作为一种心灵感受和一种生活状态，对厌倦了都市生活的游客形成一种持续性需求。全感体验。休闲旅游项目强调休闲功能属性的完善，以及对游客视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉全方位的体验进行凸显和包装。参与者。参与各类休闲项目，能给游客带来持久感受。凸显个性化。运动、文化、游乐、养生、科考、感受自然、体会农村生活等等，不一样的体验带给游客同样的愉悦。（三）珠三角都市群休闲市场珠三角都市群是我国市场经济最发达的地区之一，已经步入比较宽裕的小康社会。据资料统计，2006 年广州市人均 GDP 达到 8014 万美元，深圳市人均 GDP 达到8613 美元，东莞市人均 GDP 达到 50170 美元，中山市人均 GDP 达到 5327 多美元、佛山市人均 GDP 达到 6328 美元、惠州市人均 GDP 达到 3157 美元、珠海市人均 6641美元。根据国际旅游组织的统计标准，人均 GDP 超过三千美元的国家或地区就属于旅游业进入快速发展阶段。2006 年，珠三角都市群人口约 3000 万人，其中广州市常住人口加流动人口达到 1200 万人，佛山市人口 580 万人，东莞市人口 656 万人，深圳市人口 820 万人。当前，旅游已经成为市民生活的重要组成部分，珠三角地区市居民出游率位于全国前列。目前，珠三角都市群居民的观光旅游已经得到极大的满足，休闲度假旅游需求正在迅速扩大，珠三角都市市民休闲需求市场旺盛。四、竞争环境分析在1999年黄金周假日开始以后，广州市及珠三角地区的休闲旅游发展迅速。目前，广州市及珠三角地区已经成为我国环城市游憩休闲带最为成熟的地区之一，休闲项目发展成熟、类型丰富，都市居民休闲消费旺盛。因此，小洲村旅游项目的开发面临着激烈的竞争。小洲村面临着来自三个方面的竞争压力：同类型休闲项目、环城市游憩带休闲项目、都市休闲项目。岭南水乡类休闲项目的竞争：当然，在广州市2小时休闲圈内，同小洲村村落类似的、开发较成熟的村落有花都故乡里、德庆的金林水乡和中山岭南水乡，待开发的村落有顺德杏坛镇逢简村、古朗村等。这些水乡村落在水乡风貌更加有特色，在古建筑保护方面更加完整。从水乡风貌角度来说，这些水乡村落比小洲村更具吸引- 8 -力。环城市游憩带休闲项目的竞争：据不完全统计，广州市1小时休闲圈内有城市公园、湿地公园、温泉度假村、农业休闲山庄、主题公园、漂流、历史遗迹文化休闲等类型的休闲项目近100个，形成了较完善的环城市游憩带休闲旅游项目体系。知名的休闲项目有长鹿农庄、香江野生动物园、从化温泉等。都市休闲项目的竞争：在同一时间内，消费者对于休闲项目的选择具有极大的排他性。消费者面临着多样化的休闲项目选择，看电视、逛街、打牌、上咖啡厅等都是消费者可以选择的休闲项目。第三部分 项目策划原则根据对项目综合条件的分析，本策划书确立以下项目策划原则：1、整体性开发原则。把小洲村作一个旅游目的地来进行开发，而不是单纯的景点。对小洲村村落、瀛洲生态果园一并开发，开发成一个综合性的旅游休闲区，形成小洲村旅游项目核心吸引力，使都市市民到小洲村进行休闲旅游能获得全方位和独特性的感受，充分挖掘都市市民的住、行、游、娱、购、体、疗、学、悟等需求，延长都市市民的停留时间，提高小洲村旅游综合效益。对小洲村村落、小洲村果园进行整体性开发，使小洲村成为一个综合性的休闲度假区。2、保护性开发原则。小洲村处于广州市万亩果林保护区的重点区域范围，是广州的南肺。村落古建筑和果林不仅是小洲村项目开发的核心资源和实现小洲村永续发展的重要依托，也是需要进行重点保护的对象。在坚持保护好古建筑和果林的前提下，项目策划按照广州市海珠区小洲村历史文化保护区保护规划和广州市果树保护区城市湿地建设实施方案等规划进行旅游项目开发，实行开发与保护都市休闲项目竞争环城市游憩休闲项目竞争岭南水乡类项目竞争小洲村文化生态休闲- 9 -并举，充分发挥其经济和社会价值。同时，在维护瀛洲生态果园“南肺”功能和保护小洲村村落古建筑的情况下，改观果园面貌，对果园进行绿化、美化，治理河涌，改观小洲村村落面貌，重现小洲村水乡旧有风貌。保护好果园生态和村落古迹3、和谐共赢原则。小洲村旅游项目开发要实现旅游业带给小洲村村民更多的利益，带领小洲村村民奔小康，从而实现旅游项目开发村民、村委会和开发商三方共嬴的局面。一是通过小洲村旅游项目的开发带动相关产业发展，如工艺品生产、商业购物等，吸引村民积极从事与旅游业相关的产业，解决小洲村村民就业问题；二是安排部分村民参与到小洲村旅游管理公司工作，从事各种服务工作；三是实现果园的经济效益最大化，使村民从果园经营中获得更多的经济效益。将小洲村的水乡风貌、生态环境和果林资源作为休闲吸引核，打造都市休闲游憩区4、市场导向化原则。小洲村作为距离广州市区最近的水乡生态村落区域，我们坚持作一个都市休闲游憩区来开发，并充分适应当前都市休闲旅游的特点，利用小洲村良好生态环境、果园资源和岭南水乡遗风等，挖掘都市果林生态休闲、文化休闲需求，把小洲村打造成一个适应都市市民日常休闲游憩的区域。5、情境化体验化设计原则。资源价值的体现，必需形成可消费、可远程传播和销售的产品。最受游客欢迎的游憩方式，是情境化、体验式、娱乐化的产品。因此，我们对于小洲村项目设计坚持情境化、体验化和娱乐化原则，用故事、用情感意境展示景观，用娱乐化手段包装项目，用体验性项目丰富游人感受。同时，项目设计坚持生态景观化、景观游乐化、建筑生态化、游乐康体化等。第四部分 项目定位一、项目名称和发展愿景项目名称：广州市小洲村文化生态休闲区依托水乡村落和万亩果园资源，打造集水乡风貌观光、水乡文化休闲、果园休闲娱乐和水乡住宿餐饮等功能于一体的综合性生态休闲区。发展愿景：广州市城市旅游名片、珠三角地区著名都市休闲胜地、广州市青少年教育基地，广东省生态旅游示范基地二、总体布局和功能定位总体布局：“一水三区”品字型结构总体功能：都市文化生态休闲“一水”：即连接三片的西江涌- 10 -“三区”：即品字形