成都西城印象项目策划方案

毕业设计1“西城印象”项目策划书目 录摘 要 .4关 键 词 .4前 言 .6第一章 项目概况 .71.1 土地概况 .71.2 项目所在区域描述 .91.3 项目开发建设概况 .9第二章 投资环境分析 .102.1 宏观投资环境分析 .102.2 中观投资环境分析 .162.3 微观投资环境分析 .23第三章 市场调研与分析 .283.1 购房者总体期望 .283.2 购房者的购房意图 .313.3 购房者对生活配套设施的要求 .323.4 购房者对小区建设的期望 .343.5 购房者对该区域商业投资的预期 .353.6 购房者其他相关信息 .373.7 问卷分析小结 .39第四章 项目所在区域主要竞争楼盘分析 .404.1 项目所在地最主要竞争楼盘分析 .404.2 其它相关竞争楼盘 .42第五章 项目地块分析及经营取向 .445.1 项目 SWOT 分析 .44毕业设计25.2 相关对策 .45第六章 项目定位分析 .466.1 市场细分 .466.2 目标市场定位 .496.3 目标客户定位 .50第七章 产品方案设 计 .537.1 产品功能定位 .537.2 楼盘总体规划 .567.3 小区内各区域规划设计方案 .587.4 各建设部分面积大小 .607.5 商业部分规划 .607.6 户型设计 .61第八章 项目投资分析 .668.1 销售价格的确定 .668.2 建立 EXCEL 成本分析模型 .688.3 成本测算及效益分析表 .688.4 项目效益指标分析 .70第九章 项目实施计划 .719.1 项目整体控制计划 .719.2 项目前期工程实施计划 .729.3 项目工程建设实施计划 .74第十章 项目资金计划 .7510.1 资金使用表 .7510.2 资金收入计划 .7610.3 资金平衡表 .7610.4 收入成本累计折线图 .78第十一章 财务分析 .7911.1 基础数据及其测算 .79毕业设计311.2 经营收入及成本估算 .8011.3 盈利能力分析 .8111.4 偿债能力分析 .8311.5 敏感性分析（风险分析） .8511.6 财务评价结论 .87第十二章 项目市场营销策划 .8812.1 项目卖点及广告语设计 .8812.2 项目主要营销策略 .9012.3 分期营销策略 .9312.4 销售成本测算 .10012.5 营销策划总结 .103第十三章 项目建设及组织管理 .10713.1 项目组织机构与管理范围 .10713.2 建设项目实施管理 .10813.3 前期物业管理和商业管理 .110总结与体会 .111致谢 .114参考文献 .115毕业设计4摘 要1项目选址宗地位于成都市郫县红光镇，占地面积 40,000.20 合 60 亩，土地用途为二类商业住宅混合用地，使用年限住宅 70 年、商业 40 年。土地起拍价为 150万元/亩，成交价为 200 万元/ 亩。2项目开发建设概况本项目规划设计面积为 210400，其中地上建筑面积 159600（住宅面积147600，商业面积 12000） ，地下建筑面积 50800。住宅户数为 1813 户，地下停车位 1270 个。建筑密度 29.5%，容积率 3.99，绿化率 40%。3项目整体进度该项目整体运作时间从 2010 年 1 月至 2011 年 12 月，历时 2 年。项目准备及前期工程从 2010 年 1 月至 6 月，主要用于取得土地和项目立项等前期准备工作。项目建设工程从 2010 年 7 月至 2011 年 12 月。项目市场营销从 2010 年 10月至 2011 年 12 月销售完毕。4经济分析概况本项目是总投资 5.36 亿元，销售收入 7.56 亿元，自有资金 1.6 亿元，贷款1.2 亿元。经测算，项目可获得净利润约 1 亿元，每平米开发建设利润为 478 元。在年基准收益率为 10%的时候，项目净现值可达 5298.18 万元，具有较强的盈利能力、偿债能力和抗风险能力。关 键 词房地产、策划、市场调查、经济分析、市场营销毕业设计5AbstractThe land is located in the HongGuang village of ChengDu city, The net acreage is 40,000.20 (60mu) acres, for the second rank of land use to residential use. The service life is 70 years for residential, 40 years for commercial. Land auction price is from 1.5 million per acre, and bargain on 2 million.The overall operation of the project dates from January 2010 to December 2011, and lasts 2 years. Building project dates from July 2010 to December 2011, lasts 18 months. Sale starts at October 2010 and is expected to be completed in December 2011, lasts 15 months.This project is invested by the Jue Company which inputs 536 million for total construction funds, of which 160 million is its own funds, and 120 million is borrow from band. After calculation, the total net profit on investments can achieve 100 million. And when Ic is 10%, the NPV can achieve about 53.98 million.After analysis and measurement, project implementation schedule is reasonable and profit margin satisfies the basic requirements. So it is worthy of the investment.Key words Real estate、Planning 、Market research、Economic analysis、Market promotion毕业设计6前 言通过大学本科四年期间对房地产相关知识的学习，在大四的最后一学期，通过自主完成一份全过程房地产策划，熟悉并掌握本专业相关知识。房地产策划是一个经济性、政策性、技术性、创新性极强的复杂综合过程。通过这次设计有利于熟悉掌握房地产策划的全程编制过程；熟悉房地产相关政策、法规；熟悉市场调研方法和程序；熟悉成本核算的相关技术知识；熟悉项目财务评价的相关内容；熟悉房地产市场营销的相关流程，并能制定市场营销方案；最终培养我们严谨的逻辑思维和创新思维，增强实际工作能力。本次策划主要内容及具体操作步骤如下：（1）首先通过对以往课程的复习，熟悉房地产项目全程策划的流程及其内容；（2）通过互联网，选择符合设计要求的待开发地块；（3）用观察法、询问法、问卷调查法，对选择地块所在区域进行市场调研与分析；（4）根据前面搜集市场信息和网上所的资料，进行投资环境分析及 SWOT分析；（5）根据以上资料，对市场进行细分，锁定目标客户，确定产品方案；（6）根据项目规模和规划设计条件，编制合理的项目实施进度；（7）运用工程经济和工程财务相关知识，编制投资分析，经济评价和资金使用计划；（8）通过所学市场营销知识，并结合本案特点，编制项目市场营销策划方案；（9） 运用工程项目管理相关知识，编制房地产项目全过程管理方案。毕业设计7第一章 项目概况1.1 土地概况1.1.1 土地基本资料（1）宗地编号 暂无（2009 年 5 月 1 日成都市国有建设用地使用权出让预公告）（2）宗地位置 成都市郫县红光镇（西华大学北侧）（3）净用面积（平方米） 40000.20 平米（合 60 亩）（4）土地用途及使用年限 城镇混合住在用地，住宅 70 年，商业 40 年（5）净用地拍卖起叫价（含出让金） 预计起拍价 150 万/ 亩（成交价 200 万/ 亩）（6）竞买保证金 暂无（7）备注 住宅、商业综合表 1-1：土地基本资料表1.1.2 土地规划设计条件（1）容积率 1.0-4.0（2）建筑密度 总50%，高层30%（3）建筑高度 低于 100 米（4）绿地率 20%表 1-2：土地规划设计条件表1.1.3 宗地位置该宗地位于成都市郫县红光镇广场路，北临红光镇城区，东接信息工程学院银杏学院，南靠省属重点学府西华大学，西通老成灌路红光广场。生活配套设施较为完善，交通便利，成灌路、羊西线沿线、沙西线延线均可直达。该地毕业设计8块距城中营门口 20 分钟，步行可到地铁 2 号线站口。该地块处于高新西区北面，地块升值潜力巨大。图 1-1：项目所在区域位置图毕业设计9图 1-2：项目宗地地形图1.2 项目所在区域描述典型学院式生活配套已经成熟，医院、银行、中小学校、沿街商业等应有尽有，并可轻松共享 2850 亩的校园景观和人文环境。具体配套状况如下表：相关配套 配套设施概况公建配套 中餐厅、超市、洗衣房小区内部配套 水岸花园、中庭花园、入户花园中小学 西华大学、红光镇小学、红光镇中学、幼儿园 综合商场 农贸市场、特惠超市旗舰店、西城商业广场、西城超市银行 农业银行、工商银行医院 红光镇医院公共风景区 沱江河畔风景、校园人文风景表 1-3：项目所在区域配套设施状况表总面积：60 亩毕业设计101.3 项目开发建设概况本项目从 2010 年 1 月开始实施，2010 年 6 月开建，2011 年 12 月底完工。根据项目建设进度和成都市商品房预售条件，本项目从 2011 年 1 月开始预售。主要规划设计指标 指标设计条件 实际指标大小土地使用面积 总面积 40000.20 平米 11800 平米建筑面积 不超过 160000 平米 159600（地下 50800）平米商业面积 12000 平米住宅面积 147600 平米住宅户数 1813停车位个数 占总户数的 70%以上 1270建筑密度 总50% ，高层30% 29.5%建筑容积率 小于 4.0 3.99建筑高度（楼层） 低于 100 米 最高层不超过 90 米（18 、27 层）绿化率 大于 20% 40%表 1-4：项目概况表第二章 投资环境分析2.1 宏观投资