连锁商圈调查与选店

1连锁商圈调查与选店开 设 连 锁 店 首 先 遭 遇 到 的 课 题 ， 就 是 选 点 （ 选 择 合 适 的 设 店 地 点 ） ， 而 房 地 产 的 价 位 一 直高 居 不 下 ， 尤 其 是 具 有 潜 力 的 商 业 区 地 带 ， 也 到 了 寸 士 寸 金 的 地 步 ， 因 此 房 产 价 值 、 租 金 ，其 涨 幅 比 例 、 租 期 年 限 等 等 ， 都 影 响 了 业 者 在 投 资 策 略 中 的 开 发 定 位 ， 也 攸 关 营 业 额的 预 估 和 软 硬 件 投 资 的 成 本 风 险 ， 所 以 谈 到 开 店 ， 尤 其 是 开 发 策 略 的 正 确 与 否 ， 将 左 右 近 五成 以 上 的 经 营 命 运 。好 的 开 发 策 略 将 领 导 整 个 企 业 迈 向 成 功 之 路 ， 因 此 企 业 总 部 必 须 拥 有 或 能 掌 控 整 个 营 业 地 点不 动 产 动 向 ， 在 将 经 营 权 交 给 加 盟 者 之 前 ， 公 司 必 须 完 成 开 拓 新 点 的 开 发 作 业 。 在 永 续 经 营的 投 资 策 略 里 ， 如 果 能 够 延 长 租 约 期 限 ， 自 然 相 对 地 可 投 入 较 佳 的 营 运 系 统 及 设 备 ， 如 此 才能 确 保 展 店 品 质 的 稳 定 与 产 值 的 提 高 。本 章 内 容 ：1 商 圈 调 查 的 标 的2 商 圈 调 查 的 方 法2-1 商 圈 范 围 划 分 确 定2-2 商 圈 简 图2-3 抽 样 点 及 发 点 之 选 择 确 定2-4 商 圈 特 征2-5 人 潮 状 况 实 地 抽 样 方 式 2-6 消 费 特 征 与 人 口 特 征2-7 商 圈 类 型2-8 预 估 收 入 、 支 出 与 可 能 净 利2-9 建 议 地 点 之 确 定2-10 商 圈 未 来 发 展 潜 力 及 结 论2-11 幻 灯 片 、 投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的3 商 圈 调 查 报 告 方 式4 立 地 要 素4-1 立 地 点 所 在 街 道 评 估4-2 立 地 点 本 身 之 评 估4-3 门 店 预 定 点 之 选 定24-4 挖 掘 金 店 面4-5 屋 主 之 探 查4-6 租 屋 谈 判 需 知4-7 租 贷 契 约 要 件1 商 圈 调 查 的 标 的商 圈 是 活 的 ， 而 商 圈 内 的 人 口 是 门 店 赖 以 生 存 的 衣 食 父 母 ， 因 此 对 于 商 圈 内 的 构 成 因 素 就 是在 经 营 商 圈 前 所 应 了 解 的 要 项 。 所 谓 商 圈 ， 就 是 吸 引 消 费 者 前 来 购 物 的 有 效 范 围 。 然 而 ，随 着 距 离 之 远 近 ， 商 圈 吸 引 力 也 有 所 不 同 。 通 常 依 门 店 预 定 之 远 近 将 商 圈 分 为 主 要 商 圈 、 次要 商 圈 及 辅 助 商 圈 。主 商 圈 是 距 离 门 店 最 近 的 商 圈 ， 也 是 门 店 最 主 要 的 业 绩 来 源 。 通 常 战 业 绩 55-70%。 主 商圈 是 连 锁 企 业 首 要 目 标 ， 也 是 忠 诚 率 最 高 的 顾 客 群 。 次 要 商 圈 占 业 绩 15-25%， 相 对 的 老顾 客 来 店 率 也 低 。 辅 助 商 圈 是 商 圈 的 最 外 围 ， 只 占 业 绩 的 5%， 所 吸 引 到 的 也 都 是 游 离 客人 。而 在 商 圈 调 查 中 所 需 探 讨 的 如 下 数 据 ：1)固 定 人 口 数 :固 定 人 口 是 指 居 住 在 商 圈 内 的 住 户 。2)人 口 密 度 :人 口 密 度 是 将 区 域 内 居 住 人 口 数 除 以 土 地 面 积 所 得 出 之 每 平 方 公 里 居 住 人 口 数 。 密度 越 高 愈 适 合 开 设 门 店 。3)社 会 增 加 率 :指 随 城 市 发 展 而 增 加 的 人 口 数 ， 例 如 新 开 之 市 镇 、 新 区 等 会 纳 入 许 多 外 流 人 口 进入 。4)日 夜 人 口 数 :由 于 门 店 经 营 是 一 整 天 ， 有 的 更 达 24小 时 ， 因 此 对 于 白 天 流 入 之 人 口 就 非 常 重要 。 通 常 在 办 公 区 或 工 业 区 ， 其 白 天 人 口 是 门 店 业 绩 的 主 要 来 源 ， 但 到 了 晚 上 ， 反 而 上 班 人回 家 后 ， 商 圈 内 人 口 就 明 显 的 减 少 了 许 多 。5)年 龄 、 教 育 程 度 、 所 得 :不 同 的 年 龄 层 结 构 ， 其 对 于 商 品 需 求 偏 好 角 度 亦 有 不 同 。 同 样 的 教 育程 度 也 有 此 情 形 。 而 商 圈 内 人 口 所 得 也 直 接 影 响 到 人 民 支 出 额 度 及 门 店 消 费 的 客 单 价 。6)交 通 :交 通 因 素 与 地 区 考 量 同 等 重 要 ， 因 为 交 通 可 以 带 来 大 量 的 流 动 人 口 ， 提 高 商 圈 内 的 消 费能 力 。 换 言 之 ， 便 捷 的 交 通 关 系 着 人 潮 ， 也 关 系 着 业 绩 的 成 长 。7)大 楼 种 类 :不 同 的 大 楼 有 着 不 同 的 客 户 。 办 公 大 楼 代 表 着 稳 定 的 办 公 人 口 ， 购 买 力 高 。 百 货 公司 及 休 闲 娱 乐 场 所 及 其 营 业 面 积 、 价 格 、 时 间 、 情 况 及 受 雇 人 口 数 ， 代 表 其 所 能 吸 引 的 顾客 ， 亦 即 集 客 力 的 高 低 及 消 费 状 况 ， 可 作 为 企 业 门 店 经 营 的 互 动 指 标 。2 商 圈 调 查 的 方 法2-1 商 圈 范 围 划 分 确 定3商 圈 范 围 的 划 定 因 行 业 类 别 的 不 同 而 不 同 ， 一 般 以 便 利 店 来 说 ， 主 商 圈 大 多 为 50米 ， 次商 圈 为 50-150米 ， 辅 助 商 圈 为 150-250米 。 但 如 果 是 以 选 购 品 为 主 的 专 门 店 或 大 型 店 ， 择 期商 圈 范 围 之 估 算 可 用 车 程 来 计 算 。商 圈 基 本 上 是 没 有 形 状 的 ， 然 而 为 了 方 便 计 划 ， 一 般 事 前 规 划 可 用 圆 形 或 地 形 式 来 为 商 圈 推算 。 例 如 有 以 下 各 情 况 限 制 ， 可 为 商 圈 之 范 围 划 分 点 ：1)商 圈 半 径 以 500 公 尺 为 限 。2)马 路 之 分 界 、 凡 超 过 40米 宽 之 道 路 四 线 道 以 上 或 中 间 有 栏 杆 分 隔 岛 阻 隔 、 主 要 干 道 。3)铁 路 、 平 交 道 之 阻 隔 : 因 铁 路 、 平 交 道 之 阻 隔 ,使 人 们 交 通 受 阻 而 划 分 成 两 个 不 同 商圈 。4)高 架 桥 、 地 下 道 阻 隔 : 因 高 架 桥 、 地 下 道 阻 隔 ， 使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈 。5)安 全 岛 之 阻 隔 : 因 安 全 岛 阻 隔 ， 使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈 。6)大 水 沟 : 因 大 水 沟 阻 隔 ， 使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈 。7)单 行 道 : 因 单 行 道 阻 隔 ， 使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈 。8)人 潮 走 向 : 由 于 人 潮 走 向 之 购 物 习 惯 与 人 潮 流 动 之 方 向 ， 使 该 区 形 成 一 独 立 商 圈 。2-2 商 圈 简 图商 圈 简 图 的 绘 制 目 的 在 于 能 一 目 了 然 所 欲 调 查 的 商 圈 范 围 与 面 貌 ， 通 常 在 绘 制 简 图 会 标 示下 列 地 貌 ；1)周 边 五 百 公 尺 简 图 。2)标 出 重 要 建 筑 物 及 楼 别 金 融 大 楼 ， 办 公 大 楼 。3)着 名 门 店 及 影 响 生 活 形 态 之 地 段 特 征 戏 院 、 百 货 公 司 。4)人 潮 汇 集 之 地 段 门 店 群 及 大 型 集 客 场 所 超 级 市 场 娱 乐 区 之 同 等 类 。5)标 出 竞 争 店 或 同 性 质 门 店 所 在 之 位 置 、 抽 样 点 之 所 在 位 置 。6)可 与 本 企 业 连 锁 店 有 互 补 作 用 之 门 店 。7)政 府 重 要 之 行 政 中 心 。8)车 站 、 加 油 站 、 学 校 、 停 车 场 、 市 场 、 公 园 等 特 定 族 群 会 集 场 所 。9)标 出 街 道 之 行 进 方 向 单 行 道 方 向 。10)标 出 未 来 促 销 活 动 发 之 地 点 。2-3 抽 样 点 及 发 点 之 选 择 确 定1)抽 样 点 之 选 择A办 公 人 口 或 上 班 族 汇 集 之 地 点 未 来 适 合 设 店 之 地 点 。B人 潮 走 向 汇 集 地 点 。4C固 定 人 口 较 集 中 流 动 之 地 点 。D可 能 形 成 未 来 的 门 店 群 之 地 段 。F预 定 三 四 个 抽 样 点 。E其 中 尽 量 以 一 个 抽 样 点 为 同 性 质 之 门 店 。2)发 点 之 选 择A.主 消 费 群 走 动 频 繁 之 点 。B.次 消 费 群 走 动 频 繁 之 点 。C.区 分 消 费 群 活 动 频 繁 之 时 段 。2-4 商 圈 特 征2-4-1 门 店 特 色 及 分 布 情 况1)建 筑 形 态A.于 主 要 门 店 街 ， 主 要 干 道 上 的 建 筑 其 建 筑 高 度 。B.新 大 楼 与 旧 式 建 筑 的 分 布 。C.目 前 的 改 建 情 况 。D.一 三 年 内 可 能 改 建 的 趋 式 。2)行 业 形 态A.于 主 要 门 店 街 、 干 道 之 行 业 类 型 。B.以 何 产 品 为 主 ， 贩 卖 产 品 之 层 次 。3)分 布 家 数A.以 抽 样 点 之 并 行 道 路 为 主 要 调 查 对 象 。B.主 要 道 路 之 门 店 分 布 明 细 包 含 将 门 店 分 门 别 类 记 录 ， 并 将 其 统 计 填 入 明 细 表 。C.于 主 要 干 道 、 大 马 路 、 相 同 门 店 之 家 数 。D.门 店 汇 集 地 带 的 概 述 。E.以 门 店 辅 助 店 、 竞 争 店 正 确 所 在 位 置 标 注 于 商 圈 简 图 。2-4-2 住 宅 特 色1)建 物 形 态A.实 地 了 解 于 本 商 圈 内 住 宅 区 的 建 筑 形 态 、 建 筑 高 度 ， 楼 数 、 建 筑 型 式 为 新 式 或 旧 式 及 分 布区 域 。B.目 前 的 改 建 情 况 。C.一 三 年 内 可 能 改 建 的 趋 式 。2)分 布 情 况5A.实 地 了 解 该 区 之 实 际 住 户 与 建 筑 物 之 分 布 情 况 。B.将 该 商 圈 分 为 门 店 区 ， 以 甲 为 代 码 、 辨 公 区 甲 为 代 码 、 新 式 住 宅 区 以 乙 为 代 码 、 旧 式 住 宅 区 以 乙 为 代 码 、 文 教 区 ， 以 丙 为 代 码 。C.于 简 图 上 分 别 划 定 区 域 ， 制 作 商 圈 。D.并 于 图 上 注 明 建 筑 物 之 楼 别 。2-4-3 集 会 场 所1)场 所 类 型A.本 商 圈 内 汇 聚 人 潮 之 场 所 类 型 。B.聚 集 人 口 类 型 。2)动 线A.人 潮 汇 集 流 动 的 路 线 。B.人 潮 汇 集 流 动 的 主 要 方 向 。2-4-4 竞 争 者 分 析1)卖 场 气 氛 : 本 区 内 对 本 企 业 较 有 影 响 性 的 竞 争 店 ， 其 卖 场 气 氛 、 购 物 环 境 、 服 务 态度 。2)来 客 数 : 该 竞 争 店 每 日 之 成 交 客 户 数 。3)平 均 消 费 额A.解 该 食 品 店 的 各 类 客 数 与 消 费 金 额 比 例 。B.根 据 此 比 例 再 分 别 乘 其 价 格 。C.加 总 后 求 其 平 均 值 即 为 平 均 消 费 额 。4)营 业 额来 客 数 平 均 消 费 额 每 日 营 业 额 。每 日 营 业 额 每 月 工 作 天 数 每 月 营 业 额 。2-5 人 潮 状 况 实 地 抽 样 方 式 2-5-1 平 日 及 假 日 的 人 潮 状 况1)将 一 周 之 时 间 区 分 为 2段 周 一 周 五 及 周 六 、 周 日 、 国 定 假 日 。2)以 AM7 PM12点 每 两 小 时 细 分 为 一 个 小 段 。3)以 15分 钟 为 其 抽 样 时 段 之 样 本 ， 并 计 算 其 抽 样 点 之 实 际 经 过 人 数 、 机 车 、 汽 车 、 助 动 车 、脚 踏 车 。4)抽 样 时 将 人 潮 分 为 青 少 年 、 上 班 族 、 家 庭 主 妇 。65)将 每 抽 样 之 数 ， 转 变 成 以 2个 小 时 之 人 潮 流 动 数 。例 ： 以 15分 钟 为 抽 样 得 该 抽 样 点 人 数 为 ， 将 Y8 Z， 则 为 其 可 能 之 人 口 流 动 数 。6)将 其 数 字 依 时 段 填 入 人 潮 流 动 抽 样 表 。7)将 人 潮 流 动 抽 样 之 数 字 以 线 图 表 示 人 潮 分 布 图 。2-5-2 人 口 、 住 家 户 数 推 算1)固 定 住 家A.该 商 圈 建 筑 物 来 推 算 当 地 住 家 户 数 。B.以 户 数 得 当 地 预 估 人 口 数 。C.将 各 抽 数 样 点 人 口 数 平 均 减 当 地 人 口 数 得 外 来 流 动 人 数 。2)办 公 户 数A.计 算 该 区 的 公 司 家 数 。B.该 区 公 司 家 数 (10 20) 该 区 办 公 人 口 。C.该 区 办 公 人 口 即 为 该 区 的 半 固 定 人 口 。2-5-3 交 通 状 况1)公 共 车 之 往 返 方 善A.经 过 该 商 圈 公 车 之 起 站 与 经 过 路 线 。B.经 过 该 商 圈 公 车 之 将 行 驶 路 线 与 终 点 站 。2)下 车 后 之 走 向A.为 转 车 之 目 的 行 径 的 路 线 。B.为 休 闲 、 购 物 之 目 的 行 经 的 路 线 。C.为 回 家 之 目 的 行 经 的 路 线 。3)未 来 交 通 运 输 系 统 的 影 响A.捷 运 系 统 的 出 入 口 ， 可 能 带 动 的 人 潮 。B.重 要 道 路 可 能 拓 宽 辟 建 ， 带 动 的 人 潮 。2-6 消 费 特 征 与 人 口 特 征1)该 区 住 户 人 口 所 得A.高 所 得 ， 达 平 均 国 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 。B.中 上 所 得 、 达 平 均 国 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 。C.平 均 每 户 全 年 收 支 情 况 表 与 图 。2)该 区 往 来 、 居 住 人 口 的 消 费 习 惯7A.对 便 利 性 、 服 务 品 质 及 门 店 气 份 的 诉 求 概 况 。B.习 惯 消 费 (大 型 连 锁 店 、 点 心 食 品 面 包 店 、 传 统 式 饮 食 店 )。C.年 龄 分 配 情 形 。D.教 育 程 度 分 配 表 与 图 。3)外 来 流 动 人 口 之 消 费 习 惯 、 特 征A.年 龄 分 布 情 况 。B.消 费 的 种 类 。C.所 得 的 高 底 。2-7 商 圈 类 型1)集 中 型 商 圈A.商 圈 内 流 动 人 口 多 (每 分 钟 约 30 40位 以 上 )。B.商 圈 内 住 宅 人 口 (约 24000以 上 )。C.区 内 的 建 筑 物 高 且 密 集 。D.门 店 集 中 且 范 围 大 。E.与 本 产 业 有 互 补 性 的 门 店 多 ， 且 规 模 大 (大 型 购 物 中 心 、 超 级 市 场 、 百 货 公 司 ） 。F.交 通 频 繁 ， 车 辆 流 量 大 。G.商 圈 类 型 ： 办 商 、 商 办 、 商 住 、 商 业 、 办 住 。2)分 散 型 商 圈A.商 圈 内 流 动 人 口 少 。B.商 圈 内 腹 地 分 散 。C.区 内 的 建 筑 物 普 通 、 老 旧 且 高 度 楼 以 下 。D.门 店 分 散 且 范 围 小 。E.与 本 产 业 有 互 补 性 的 门 店 少 ， 且 规 模 小 。F.交 通 不 频 繁 ， 车 辆 流 量 少 。G.商 圈 类 型 ： 住 、 住 商 、 住 办 、 办 、 办 住 。2-8 预 估 收 入 、 支 出 与 可 能 净 利1)以 抽 样 点 之 实 际 平 方 米 数 与 租 金 之 调 查A.与 目 前 承 租 人 洽 询 。B.与 所 有 人 洽 询 。2)预 估 每 次 消 费 金 额A.先 评 估 商 圈 抽 样 点 适 合 开 何 类 型 之 店 。B.连 锁 店 依 商 圈 类 别 所 划 分 之 市 场 定 位 。83)每 日 来 客 人 数 预 估A了 解 各 店 之 人 潮 数 。B以 各 店 之 来 客 各 店 之 人 潮 数 100% 各 店 之 入 店 率 。C再 以 求 出 的 入 店 率 该 商 圈 抽 样 点 之 人 潮 数 预 估 客 户 数 。D未 来 再 依 商 圈 之 消 费 年 龄 、 习 惯 、 所 得 的 变 动 可 能 对 来 客 数 之 影 响 而 做 正 （ 负 ） 百 分 比 之 修正 。4)可 能 业 绩A预 估 消 费 金 额 可 能 客 户 数 可 能 每 日 营 业 金 额 。B可 能 每 日 营 业 金 额 30 可 能 每 月 营 业 金 额 。5)固 定 费 用A预 估 固 定 薪 资 费 用 。B折 旧 费 用 预 估 。C其 它 固 定 费 用 预 估 。D预 估 固 定 费 用 。6)预 估 变 动 成 本A预 估 管 理 月 费 。B销 货 成 本 。C总 变 动 费 用 。7)预 估 净 利A可 能 月 营 业 业 绩 租 金 固 定 费 用 变 动 总 费 用 预 估 净 利 。B本 预 估 净 利 为 税 前 净 利 。8)损 益 平 衡(固 定 费 用 租 金 )(1 变 动 成 本 )2-9 建 议 地 点 之 确 定1)依 上 述 抽 样 人 潮 与 抽 样 地 点 所 得 之 可 能 净 利 。2)并 分 析 可 能 的 未 来 发 展 情 况 。3)将 可 供 本 企 业 开 设 门 店 之 地 段 或 区 间 一 一 注 明 。2-10 商 圈 未 来 发 展 潜 力 及 结 论2-10-1 发 展 情 况1)未 来 政 府 的 行 政 中 心 、 大 型 休 闲 集 客 场 所 的 建 造 。2)未 来 捷 运 系 统 、 交 通 运 输 中 心 所 在 点 。3)大 型 办 公 大 楼 、 商 业 中 心 等 之 建 造 。94)该 商 圈 之 未 来 转 变 情 况 。A人 口 年 龄 层 之 转 变 。B消 费 习 惯 的 未 来 改 变 情 况 。C人 潮 汇 集 的 可 能 变 动 地 段 。2-10-2 结 论根 据 以 上 各 种 调 查 的 资 料 ， 最 后 于 结 论 时 ， 最 好 能 明 确 的 将 资 料 整 理 出 下 列 五 项 重 点 加 以 说明 ：1)点 应 设 在 何 处 ， 何 阶 段 合 适 开 店 。2)何 种 商 品 组 合 之 配 合 。3)顾 客 的 形 态 。4)租 金 状 况 。5)集 会 场 所 。2-11 幻 灯 片 、 投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的2-11-1 幻 灯 片 制 作 方 式 及 目 的1)针 对 能 显 示 商 圈 特 征 之 对 象 为 主 。A商 圈 的 界 线 （ 如 ： 大 马 路 、 高 架 桥 等 ） 。B住 宅 区 的 建 筑 形 态 。C办 公 区 的 建 筑 形 态 。2)门 店 区 的 行 业 分 布 。A抽 样 点