合富辉煌-2008济南市商业地产发展研究报告-42页VIP

全程策划专业服务 第1页共42页 诚信为本服务领先 济南市商业市场研究报告 合富辉煌山东公司市场研究部 2008.1.4全程策划专业服务 第2页共42页 诚信为本服务领先 目 录 前 言 3 对济南商业发展与消费的感性认识 4 一、济南市商业市场发展概况 6 1，济南市商业发展历史.6 2，济南市商业地产发展历史.8 二、济南市商业市场现状总体分析 9 1，济南市宏观经济环境分析.9 2，济南市商业市场现状综述.12 3，济南市商业地产现状分析.12 三、济南市重点商圈分析 14 1、综合类商圈.14 1.1 花园路商圈.14 1.2 西市场商圈.16 1.3 经四路商圈.18 1.4 英雄山商圈.20 2、专业类商圈.23 3、泉城路商圈.25 3.1商圈分析.25 3.2从南京新街口看泉城路发展方向.28 3.3区域商业地产个案分析.31 四、济南市商业市场发展方向 36 1，政府商业规划.36 2，商业中心规划解析及预测.40 3，商业地产发展预测.41全程策划专业服务 第3页共42页 诚信为本服务领先 前 言 2003 年，跳跃性增长的外汇储备，不断加大的人民币升值压力，急剧扩大 的居民存款余额，调动了政府加大房地产投资力度，努力拉动内需的积极性。而 商业地产更是提供税收、吸纳大批劳动力，带动制造业、物流业等上下游产业发 展，启动内需、拉动地方经济的引擎。于是一时间，地方政府支持与民间投资冲 动齐头并进，全国范围内刮起了一阵商业地产风，造成了我国很多地区商业地产 的空前繁荣 然而历来商业市场风起云涌，引无数英雄尽折腰 商业地产虚火繁荣的背后是空置率的大幅提高，招商的艰难困境，运营的频 频失利，售后返租承诺的无法兑现，于是，各地上演了诸多业主与开发商， 开发商与运营商，运营商与商家之间的纠纷。 在如此不利的大环境下，济南的商业地产同样步履维艰，至今，没有一份满 意的答卷呈现给依然饱含热情的投资者。事实证明，短视的开发模式已经被投资 者所摒弃，那么面对当前巨大的投资需求市场，我们该如何突破商业地产的发展 瓶颈，提高商业地产的运营成功机率，重拾投资者的信心呢？ 鲜明的主题定位，统一的经营管理被誉为商业地产成功的不二法则。本研究 报告不涉及商业地产项目后期经营管理的分析讨论，而重在从市场的角度，通过 研读商圈的发展历史，业态变化及功能轮转，探究现存诸商业地产项目兴败的根 因，论证符合市场的鲜明定位对于商业地产成败的决定性作用，并试图预测城市 商圈、商业地产的发展前景。全程策划专业服务 第4页共42页 诚信为本服务领先 对济南商业发展与消费的感性认识 济南消费市场缺乏真正的知名品牌。 真正的高端消费人群在济南消费量不大。 休闲娱乐的知名品牌一直没有好的机会进入济南。 部分奢侈品已进入济南，但数量依然不足，引进步伐一般。 济南消费区域档次划分明显，各个商业区也缺乏清晰的定位与主题特色，可 以看出城市多中心商业格局仍需培育，有待成熟后产生商业聚集效应，强化 各中心商业区的商业辐射力。 目前济南的商业区核心区相比较一线城市而言仍存在较大差距，可以说没有 形成高密集商业区。 济南没有真正意义上的步行街，并且步行街规划及运营不够理想。 济南没有国内乃至国际知名百货公司，济南老的传统百货已经逐渐衰败，可 以说缺乏真正意义的购物中心，但是以超市为主国际零售业巨头早已经落户 济南，并在选择二店地址，商业市场逐渐随城市化进程加大快速升级。 类似星巴克的知名品牌在济南选择不到合适的店面，城市还缺乏为中高端商 业品牌经营的良好与成熟的平台。 优良的商业地产项目较少，地方商业运营经验明显有失水准，复合地产运营 能力有待成熟，外地知名品牌商业地产发展商开始逐鹿泉城，寻找发展扩张 机会，与本土发展商展开割据之战。 目前济南社区商业发展较快，华联、统一银座社区店满城布点。全程策划专业服务 第5页共42页 诚信为本服务领先 市区内的大型超市经营尚可，并以逐渐向省内各市地快速拓展。 济南无主题突出的特色商场，相比其他一二线城市，除贵和、银座购物中心 外，济南商业仍感觉保守、传统。 之前开业的伊势丹、圣凯摩登城由于定位不准等种种因素，未能形成气候。 恒隆广场开业后将会给济南商业带来巨大的冲击。 泉城路商圈仍是济南主要的商业核心区，并且随着各大商家的进入将会逐渐 扩大。 本土零售企业受到了刚刚进入的，国内以及国外的知名零售企业有力竞争， 但是目前本土企业仍保持着一定优势，但是优势越来越小。 济南需要注入新鲜的商业运营模式，需要吸纳极具号召力的品牌激活目前的 商业现状。 感性之余，我们客观的针对商业市场资讯及发展动态与 趋势进行阐述与分析。全程策划专业服务 第6页共42页 诚信为本服务领先 济南市商业市场资讯跟踪报告 一、济南市商业市场发展概况 1，济南市商业发展历史 济南是一座有着悠久文化历史的老城，因处于南北水陆的中心和省会所在， 兼之风景名胜独特，自古商业及文化娱乐业发达。 一个城市商业的繁荣繁华程度直接与这个城市的商业态的发展程度相 关。济南早期的商业业态多为沿城市街道布置的小型商店，这些小店铺聚集在一 些主要的街道上，从而形成了早期的商业街。如聚集瑞蚨祥、精一照相馆、文和 楼烤鸭店、燕喜堂、广立顺等诸多闻名全国老字号的芙蓉街。这样的商业街及商 业业态是最初期，也是人们最为熟悉的购物方式。 传统的商业零售形态受到第一次较大冲击是源于上世纪初百货公司的出现。 以商品工业化生产为基础的商品零售形态百货公司的问世， 开启了近代商业 的发展历程。济南大观园商场与人民商场、济南第一百货、百货大楼、山东华联 曾并称为济南市属商业的“五朵金花”， 主营业态全部是综合商业。 计划经济时代， 它们的市场份额曾占到95以上，一直到上个世纪的90年代初，仍占据济南商 业的半壁江山。全程策划专业服务 第7页共42页 诚信为本服务领先 随着市场经济的发展，上世纪90年代中期，济南商业进入了第二轮行业洗 牌期。“超市要革百货的命”，概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。 百货公司逐渐丧失了竞争力，昔日的五朵金花已有三朵完全凋零，埋没在商 业发展的进程中。 济南第一个仓储式超市世购广场的出现引发了省城商业业 态革命。随后，济南出现了万嘉隆、绿地等多家超市，而2001年大润发的入济， 则掀起了省城大卖场的繁荣局面，随后沃尔玛、家乐福、易初莲花纷纷抢滩，目 前，济南已有大型超市20余处 另一方面，以室内步行购物环境为主的购物中心，因其舒适的购物环境，集 合百货公司、超市及专卖店的综合业态，倡导一站式服务的经营理念迅速赢得了 市场。1997年贵和购物中心、2000年银座地下购物广场的开业标志百货业态进 入革新阶段； 以三联家电、国美、苏宁、大商为代表的专业连锁店大量出现，业态分布更 加集中全程策划专业服务 第8页共42页 诚信为本服务领先 90年代初期 大而全 的百货店 济南百货 大观园 人民商场 济南华联 山东联 济南一百 专卖店 业商场 三联家电 超级市场 世界购物广场 新国道 万嘉隆 绿地、将军 大润发 上海联华 专业店 银座商城 贵和购物中心 一站式超级 购物市 银座地下广场 沃尔玛 家乐福 90年代中期 90年代中期 96-97年 2000年始 2，济南市商业地产发展历史 最初的商业地产是以旧厂房、旧仓库的重新拆改扩建，出租商铺经营，但 商业地产的本质特征统一规划、商业建筑设计、专业物业管理与推广、出租 经营，却一一具备。 0.0 50.0 10.0 150.0 20.0 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 房地产投资额 62.10 76.40 89.70 10.2 121.1 160.0 商业房 2.03 2.0 6.41 14.60 10.20 15.8 占地产开发比 例 3.27%2.62%7.15% 13.25 % 8.42%9.8% 201 年 202 年 203 年 204 年 205 年 206 年 近年的房地产投资数据显示，济南从 2003 年起，真正意义上的商业地产， 即开发商拥有物业产权，也开始物业分割销售，才开始进入发展阶段。2003 年 至今，虽然只有短短 5 个年头，济南市的商业地产发展却已可明显分为 3 个阶 段。短时间内，如此大的变化，这也表明城市商业地产极不成熟。 2003、2004 起步： 2003 年济南市第一个典型的商业地产新世纪明珠广场进入市场，开启了济 南商业地产开发的先河。受商业地产高额回报的利益驱使，多家开发企业涉足商 业地产，商业房投资额大幅攀升，促进了济南商业地产迅速进入繁荣期。 2005、2006上半年 繁荣： 2005 济南市在售、在租商业项目供应总量较大，达到 165.2 万平方米，市 场需求火爆，形成供需两旺的局面。雅诗装饰广场、三庆世纪财富中心、新世纪全程策划专业服务 第9页共42页 诚信为本服务领先 商城、嘉汇环球广场、之江商城、明珠新世纪商业广场、时代商业广场、以及北 园地区即将启动的新项目济南世纪商贸城等项目的相继开盘， 其体现出来的大体 量、规模化、品牌化和专业化等特征，标志着济南商业地产也将迎来一个真正意 义上的品牌时期“大盘时代”。 2006年商业地产四处开花，不仅有城市成熟商圈的海蔚广场、圣凯摩登城、 汇泉地王广场等，甚至带动了周边市区如章丘的香港街一期、长清的大学商业 街等一系列商业地产的开发，似乎商业地产多中心的格局显现，一片繁荣。 2006下半年调整： 2006年上半年的繁荣景象并未在下半年持续，各商铺突然间仿佛卖不动了。 一方面前两年过度开发导致市场商业地产供应出现饱和状态， 另一方面现有商业 地产经营的不成熟让投资者由热情追捧转为持币观望。 但是销售困境还没有将开 发商逼到降价的地步，商铺价格仍然在稳中略有上调。 二、济南市商业市场现状总体分析 1，济南市宏观经济环境分析 济南市近年经济发展快速，在积极促进消费的政策环境下，全市消费品市场 呈现需求旺盛、销售活跃和亮点突出的特点，社会消费品零售额总量及增幅连创 新高，为城市商业的发展奠定了基础。 （1）、国民生产总值 经济快速发展 商业亟待繁荣 历年GDP及其增长率 0 50 100 150 200 250 202年 203年 204年 205年 206年 207年1-9 月 （ 亿元 ） 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% GDP 增长率 历年人均GDP（元） 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 201年 202年 203年 204年 205年 206年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 人均GDP（元） 增长率 206 年济南市经济增长平稳快速，近些年来 GDP 与人均 GDP 均保持两 位数的增长速度，而且上升势头明显，具有很大的提升空间。全程策划专业服务 第10页共42页 诚信为本服务领先 206 年城市 GDP 首次突破 200 亿元大关，位列十五个副省级城市第 11 位。人均 GDP 达到 4565 美元，按照国际城市商业发展标准，当城市化 水平达到 70%以上时，超越商业范畴的广义商业如 SHOPINGMAL、旅游地 产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展 和区域进步的新动力。 经济的稳定及持续发展坚定了消费者信心，给各种商业投资活动注入 活力，同时为房地产市场的高速发展提供了前提条件。 （2）、三产情况 三产稳步提升 发展潜力较大 历年GDP中三产总值 0 50 100 150 200 250 第三产业 第二产业 第一产业 第三产业 438.6525.8 593 653.2757.880.1 1038 第二产业 418.643.2509.1608.8721.9 864 102 第一产业 95.0197.1798.74103.3120.6132.4145.1 200 201 202 203 204 205 206 历年三产比例 0% 20% 40% 60% 80% 100% 200年 201年 202年 203年 204年 205年 206年 第三产业 第二产业 第一产业 第一产业 145.1 亿元，增长 6.0%，对经济增长贡献率为 3.5%，拉动 GDP 增长 0.6 个百分点；第二产业 101.8 亿元，增长 17.2%，对经济增长 贡献率为 4.7%，拉动