天津华侨御景湾汇报初审

华侨 御景湾我是谁对手的选择PK出招这场仗怎样打方案结构一、城市环境分析一、城市环境分析四、竞争环境分析四、竞争环境分析五、五、 项目定位项目定位 六、六、 项目发展建议项目发展建议七、整合营销计划七、整合营销计划 八、整合营销策略八、整合营销策略二、区域环境分析二、区域环境分析三、项目特点分析1、区域二级市场调研报告2、区域三级市场调研报告3、天津酒店式公寓调研分析4、 天津涉外住宅调研分析5、天津华侨情况调查分析5、整合营销计划表6、物业服务发展建议7、售后服务建议书附件目录城市环境分析继珠三角、长三角之后，中国第三个区域经济合作版块 环渤海经济圈呼之欲出。 核心城市 -天津天津的城市发展定位 国际港口城市和北方经济中心。 、 中心城区 价格持续走高，主流产品供不应求，项目销售周期 相对缩短。、 梅江片区 被中心片区项目分流大量客户， 销售速度趋缓天津房地产市场最近出现的现象：火爆的原因1、 都市核心，不可再生2、 城市回归。3、 出行便利 ,配套健全 .4、 购买、租赁需求旺盛天津市中心城区竞争格局天津湾老城厢奥运南京路沿线梅江南海河沿线各中心区域版块特点：代表项目，板块价格板块 价格 特点 发展问题 代表项目老城厢 7200-7500 是天津城市的 发 源地，具有深厚的 历 史、文化底 蕴 。人文基 础 教薄弱，各种配套条件短期内无法将其打造成高端板 块富力城、后 现 代城、 11号公 馆 、富 顿 中心、海河沿线 6500-8000依托海河所特有的城市地位、 优 越 环 境和 发 展特点，未来是天津高档住宅的重要 载 体区域。开 发 周期 较长 ，影响整体区域提升海河大道、海河之子、 泰达城。南京路 五大道沿线 -10000中心区分板 块 是天津政治、经济 、文化中心，区域内 商业 配套、交通 设 施、教育医 疗资 源极 为发 达。未来住宅土地供 给 稀缺、区域人口密度大、交通压 力大，整体自然 环 境相对较 差。犀地、 赛顿 中心、 诚 基中心、 奥运 -8000依托奥运全力打造一个天津国 际 化的功能区域， 该 区域将集旅游、居住、休 闲 、国 际 交流、 赛 事于一体，是天津国 际化 发 展的重要潜力区域。发 展建 设 中，区域配套有待 进 一步完善。时 代奥城、阳光 100、 方正山海天 梅江 梅江南 -7500依托原生 态 水系，自然 环 境优 越；政府行 为 影响大，区域开 发规 模大、开 发 速度快；天津中心区域外的 标 志性富人区，区域 项 目众多， 项 目整体档次 较 高。区域城市配套 设 施建 设不足，短期内很 难满 足 业主的生活需要。海逸 长 洲、卡梅 尔 、 天 鹅 湖、 华 厦津典1、 居民购买力增强， 总款需求增幅较大。2、 政策平稳利好， 支持楼市升温。3、 海河开发战略 及城市基础建设工程刺激 房地产交易市场。4、主题开发， 热点广泛。5、 地铁、 CBD效应推动 城市中心 ,(价格 )一路走高。理解城市 :6、 高层 跃起 ,多层 退市。7、产品含 金量不断提升 (智能 节能等 )。8、竞争加剧 ,行业利润进一步受到挤压。9、 高端产品 供应增速 放缓 ，中端市场 异常 活跃 ，尖端产品 空间巨大，供应相对 不足 。1、 价格走高2、建筑走高3、客户走高“ 三高 ” 形成理解城市 :客户类型 产品档 次 代表项 目 市场供 应 结论1、 外籍、华侨、海归等人士、 2、 外来、本地看好市中心发展潜 力的投资客 3、 社会名流4 、成功人士尖端奥城 赛顿中心少 形成机 会1、高舒适度改善型客户 2、私营业主 3、投资客户高端主流犀地 诚基中心大 竞争激 烈1、刚性需求 2、为子女教育便利的外区域人群 3、区域改善型客户中端主流富力城 后现代城少 形成机 会理解客户 ：客户分级 ：纯高端客户5%中高端客户20%中端主流客户 43%低端客户32%中端主流项目高端主流项目尖端项目， 区域环境分析好风好水旺地 河西天津市中心城区之一天津市的东南部位于海河西岸总面积 42平方公里人口近 80万交通 给区域新的契机建成后的解放南楼立交桥河西区立体 交通政治活动中心区经济活动中心区涉外活动中心区河西区 区位优势对于天津市的整体发展来说， 河西区 具有重要战略意义 06年，大河西 5大亮点5大亮点 -彰显强劲发展势头 ：亮点 1 区域经济快速增长 2005年全区完成生产总值 68.74亿元，比 2000年增长 173.21%，年均增长 22.26%，比 “ 九五 ” 时期加快 1.06个百分点，创历史最高水平。 欧尚环渤海建筑材料中心亮点 2 区域建设日新月异区域主干路网框架基本形成 “ 九横九纵 ” 的格局，东南半环快速路、解放南路与黑牛城道立交桥、解放南路与郁江道立交桥、大沽南路与珠江道立交桥、海河大桥等一批道路桥梁相继建成，增强了路网的贯通能力 。新型住宅小区解放南楼立交桥亮点 3 百姓生活节节攀高 2005年，河西区居民家庭人均可支配收入达到 12000元左右，比 2001年同口径增长 32.39%，年均增长 7.27%。 2005年，河西区居民家庭消费性支出达到 9500元左右，比 2000年增长 47.08%， 亮点 4 社会保障完善 亮点 5 文教卫生硕果累累 借景拓宽改造和解放南路立交桥的建成，有效的沟通了外环线和中环线的交通，带动了周边环境的发展变化。她 肩担世界名品家居建材和大型物流区集散的重任，每日承担着极大的人车流量，来往客商云集。解放南路：50年代建成的解放南路历史2005年的解放南路现在07年的发展中NEXT引擎 天津湾天津湾五星级酒店高档公寓商务办公大型商业大型景观市民广场易买得 已经签约，国际品牌 入主购物中心客户类型 产品档 次 项目 市场供 应 结论1、外籍、华侨、海归等人士 2、外来、本地看好区域发展潜力的投资客 3、社会名流尖端 少 形成机 会1、区域高舒适度改善型客户 2、私营业主 3、投资客户高端主流海天尚景 大竞争激烈1、区域拆迁的刚性需求 2、为子女教育便利的外区域人群 3、区域改善型客户中端主流富裕广场 少形成机会区域客户分析：1、 河西区城市区位凸现 .区位价值不断提升2、 引擎 “ 天津湾 ” 的启动 -高端涉外居住群落对本项目的利好支持。3、 区域物流商贸区形成， 事业、企业单位云集。4、区域 周边在售和待售项目多为高端主流产品、市场供给形成机会。5、 CBD辐射范围区域，大量潜在尖端需求客户，租赁、购买需求旺盛。6、客户对该区域认可度不断提升，尤其是尖端客户。结论 :项目特点分析占地面积： 7862.3平米规划性质：公寓容 积 率：总套数 : 352套建筑密度： 36.6绿 地 率：不小于 25停车位： 300个（地下： 271，地上： 29个，地下自行车停车位： 610个）特色卖点： 1、家居远程遥控2、 1000平米独立会馆3、屋顶露天游泳池5.975技术指标