佛山万科城-整合行销沟通传播策略

佛山万科城 -整合行销沟通传播策略营销任务：如何在不被广泛认同的非豪宅领域贩卖一个高档型物业 ?大佛山的整体市场环境能够赋予传播万科城创造的有利条件。探询 大环境万科城处在怎样的市场环境中？2003年 01月 09日 “大佛山 ” 正式成立，由禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区五个区构成 2004年佛山开始逐步推进 2+5组团的规划建设，而今年政府更是全面加快 “ 2+5” 城市组团建设，尤其是中心组团和大良容桂组团。新成立的禅城区是佛山市委、市政府所在地，也是佛山市的中心城区。下辖原石湾区 城区和南海市南庄镇，南庄政府的声音有利条件一 :大佛山的城市化进程将进一步淡化佛山各自为镇的局面，融合指日可待；有利条件二 :禅城城市核心区及中心主团地位的确立，为南庄片区未来发展缩短时间；有利条件三 :市政的声音及举措为南庄成为未来居住中心创造必要条件。大环境下的南庄自身赋予传播万科城创造的有利条件。自身环境探询 南庄宏观经济增长接近 15，房地产业应处于高速发展阶段。南庄综合实力在全省 1500多个乡镇总名列第七名。城乡居民存款余额 75.07亿元。促进陶瓷产业链向研发、服务、流通等附加值较高的层次延伸南庄镇以吉利河为界，北面将建成禅城区高新技术产业基地，南面以生活居住、会展、物流等第三产业为发展重点经济产业规划有利条件一 :经济 增长 较快，潜在消费力强。有利条件二 :本区域内开发水平较底，豪宅氛围尚未建立，市场留有机会。有利条件三 :未来规划的利好。有利条件一 :大佛山的城市化进程将进一步淡化佛山各自为镇的局面，融合指日可待；有利条件二 :禅城城市核心区及中心主团地位的确立，为南庄片区未来发展缩短时间；有利条件三 :市政的声音及举措为南庄成为未来居住中心创造必要条件。有利条件四 :经济 增长 较快，潜在消费力强。有利条件五 :本区域内开发水平较底，豪宅氛围尚未建立，市场留有机会。有利条件六 :未来规划的利好。看似的机会，如何实现？大佛山给南庄片区带来机遇，但挑战依然存在，回到产品！产品关键点占地 34万平方米，建筑面积约 80万平方米独栋 townhouse高层价格：高层洋房 7000元左右 平米独栋 townhouse10000元左右 平米东平河上游，西樵山下拥有 真正山水资源 的多元化高尚居住社区实现万科 山水造城 的居住真义看看我们面对的竞争环境保利水城千灯湖一号公馆项目区位：南海区桂城千灯湖、海五路与灯湖东路交汇产品类型： 4栋 40层高建筑，共 620套，户型面积约 209-270m2销售价格： 8000-16000元 /m2推广主题：一个新城市中心的诞生万分之一即将万中无一中海万锦豪园项目区位：南海区千灯湖地块，广佛地铁出口处西侧 产品类型：小高层洋房，产品以大户型为主，建筑面积在 150-320m2，并创造了 “ 中庭宽景别墅 ” 和 “ 三错层叠景洋房 ” 两种创新户型销售价格：首期开盘仅 4000元 /m2，现价 10000元以上备注：中海正是借这个项目树立了在佛山的豪宅地位天湖丽都项目区位：禅城区湖景路 8号 (地处 40万平方米调蓄湖 “ 地王 ” 地段，是政府重点规划区域）产品类型：总建筑面积 40万 m2，高层、别墅，共 15栋，一期为 6栋，分三期开发。以 “ 前廊后院” 创新的高品质产品赢得了高端人士的认可，从而成为佛山豪宅的代表楼盘。销售价格：过 10000元 /m2项目定位：现代园林式湖滨豪宅社区雅居乐花园项目区位：禅城区亚洲艺术公园南畔产品类型：总建筑面积 40万 m2，以独栋别墅为主，后期将有高层销售价格：约 20000元 /m2推广主题：让别墅理想回归都市注：雅居乐地产是最早进入佛山地区的品牌发展商之一，至今在佛山已有六大项目在运作，已成为佛山地区较有影响力的品牌地产商之一。丽日玫瑰项目区位：禅城区魁奇一路 11号（惠景城南侧）产品类型：高层，占地 22万 m2，总建筑面积 50多万 m2，共3000多户，户型面积约 112-155m2销售价格：过 8000元 /m2推广主题：一种掌控资本后的生活东方水岸项目区位：禅城区港口路 33号，东平河畔产品类型：多层、小高层、高层 销售价格：约 8000元 /m2推广主题：城市中央，居水之山项目定位：CLD前沿滨水生态社区竞争（劣势）佛山传统豪宅品牌 -中海、雅居乐的地位形成及片区认同和良好居住环境的事实存在。竞争（机会）万科城项目品牌的推动，片区未来的价值提升，拥有纯粹山水资源的城，底于竞争对手的价格优势。拥有 真正山水资源 的豪宅归属，底于竞争对手的 价格 优势。谁来买单？ 消费人群分析（高层）他们是典型的都市精英或中产，事业进入成熟阶段，有家庭，开始体验到自己的丰盛人生。适合他们的房子是非常多的，吸引他们的关键是有没有引领潮流的噱头，如果他们觉得面上有光，即使回家的路长一点也无所谓，压力是大了一点，但是他们始终相信前途是光明的。有非常稳定的职业及社会圈子，有些人非常满足自己的生活，有些人则觉得还远远不够，他们渴望成功的满足感，开什么车，在哪里买了房子是他们混迹于江湖的名