金地-2007年上海高行地块项目金地未未来策划报告

金地高行地块企划案2007.5前 言多家知名开发商入驻高行板块：金地集团、农工商集团、仁恒集团、绿地集团、新城集团、证大集团等。位于高行北部近高桥的仁恒家园以 精装修 房面市，这一仁恒集团的品质之作以 万元 单价入市，市场依旧热烈，也开创了区域产品的 国际化先河 。结论：高行楼市已跨入了一个成熟化、品质化发展的时代。品质 “ 大跃进 ” ，高行楼市高行情关于我们本项目位于浦东新区高行镇，位于五洲大道以北，张扬路以西，毗邻轨道交通 6号线五州大道站点。基地东西长约 240米，南北长约 335米，占地面积 96383平方米容积率 1.6，建筑面积可达 154212平方米。产品形象除了注重生活的便捷性，还注重产品的 创新、环保、节能、健康和时尚产品竞争力科学筑家创造全新生活观生态环保节能附加值提升现场产品展示开发商品牌和团队装修品质性价比塑造产品气质创新设计区域交通便捷最佳坐标远景规划其他创造因素通过对产品的分析，我们归结出本项目的几大卖点，依托各环节相互支撑，共同塑造产品的竞争力，展示科学筑家带来的创新居住生活体验。杨浦区高桥高行曹路金桥翔殷路隧道6号线本案从以往的理论和经验上来看：本案的需求相关区域有高行、金桥、高桥以及曹路等邻近区域，而随着翔殷路隧道的通车，使得杨浦区与本案之间的通勤距离咫尺相隔，必将成为本案不可或缺的客群。同时，我们也将与这些板块产生竞争。客户的寻找6号线带来的机会济阳路站灵岩南路站上南路站华夏西路站高青路站东明路站 高科西路站临沂新村站儿童医学中心站蓝村路站浦电路站世纪大道站源深体育中心站 民生路站德平路站云山路站金桥路站博兴路站五莲路站巨峰路站东靖路站五洲大道站北洋泾路站洲海路站外高桥保税区站航津路站外高桥保税区北站港城路站11号线 7号 线4号 线2号线大连路隧道杨浦大桥翔 殷路 隧道联洋碧云本案军工路隧道在售楼盘春江花悦园绿地葳廉公寓金桥瑞士花园旭辉新构想盛景福邸仁恒家园高桥新城锋巢宫寓禹州。金桥国际向心力增强幸福小镇楼 盘 名称 装修情况 规 模（万 ） 价格 交房 时间绿 地崴廉公寓 毛坯 40 8600 08年 9月春江花悦园 毛坯（送装修） 8.2 8700 08年 2月禹洲 .金 桥 国 际 毛坯 20 1000014000金 桥 瑞仕花园 装修 22.2 15000 08年 9月锋 巢 宫 寓 装修 0.4 12000 07年 8月旭 辉 新构想 装修 8.2 13800 07年 12月幸福小 镇 毛坯 33 7900 07年 12月仁恒家园 装修 7.6 11000 07年年底高 桥 新城 毛坯 62.6 6800宝冶地 块江 苏 新城地 块同区竞争装修房产品市场 建立，追求品质感的体现，塑造自身价值和竞争力。杨浦竞争楼 盘 名称 板 块 规 模 均价 交房 时间上海梦想 二期 新江湾城 15万 10500 2008年 2月建德国 际 公寓 新江湾城 9万 9500 2007年 6月新江湾城 1号 新江湾城 28万 14000 2008年 3月翡翠 东 森花园 新江湾城 6.9万 11000 2007年 6月盛世 豪园 中原 25万 10000 2009年星云苑 中原 11万 8400 2007年 8月锦 都玫瑰园 中原 2.9万 8200 2007年 12月海上 硕 和城 黄 兴 30万 11000 2008年 3月东 上海中心 黄 兴 8万 13000 2008年 3月海上花 杨 浦内环12万 12000 2007年 6月宝地 东 花园 (装修 )杨 浦内环30万 16000 2008年 3月申 润 江涛苑 东 外 滩 5万 12000 2007年 12月翔殷路隧道新江湾成板块中原板块黄兴板块东外滩板块内环板块五角场板块8号线10号线上海梦想宝地东花园新江湾城 1号作品盛世新江湾海上硕和城申润江涛苑圣骊河滨苑 军工路隧道大连路隧道杨浦大桥翔殷路隧道杨浦区对本案的主要分流区域主要集中在 新江湾城板块 和 东外滩板块 。本案所在相邻金桥、曹路及高桥，既是竞争区域也是客源集中区域。本项目的入市，以及周边后续即将入市的宝冶、江苏新城等地块，将进一步促使区域整体竞争态势 白热化 、 明朗化 。同质化竞争态势 差异化创新理念，树立区域新生板块标杆效应关于客群本案的物业形态包括：高层、 townhouse小高层、情景花园洋房；从面积上来看又可分为两个面积段： 90 以下和 140-155 之间，绝大多数为 90平方米以下的产品。鉴于可能为全装修产品，我们初步测算：主力户型总价将在 80-130万元左右，花园洋房在 200-300万左右。洋房 户 型540套 面 积 附加高 层户 型832套 面 积 附加地下室 庭院 露台A1 154 75.99 53.56 B1 88 4.32A2 142 45.91 30.66 25.8 B2 65 6.366.24 16.8 B3 87 4.32A3 115 39 C1 86 4.32A4 89 24.39 C2 55 2.8A5 89 屋 顶 花园 80.53 C3 74 6.3C4 86 5.7高 town253套 面 积 附送面 积 D1 89 4.3289 22.85 D2 85 8.39D3 87 4.32如何将两个不同层面的客户群体结合起来？成就 + 满足 豪宅 /别墅舒适 + 优越 有品位的生活安全 + 归属 住的窝富豪中产、小资平民阶层圈层意识高层、 Townhous小高层： 以白领主体的准中产花园洋房： 中产中的新贵族本项目目标客户区域企业多为知识创新、知识制造、科学技术、专业服务、咨询服务类公司，这些企业是上海前沿经济的热点，现代服务业的代表，可能容纳了上海最庞大的知识经济群体。寻找共性此类人的主要特点为：较高的学历；职业为全职状态，收入成长性较高；以家庭为组成单位，以工作和家庭为核心的时间安排；生活方式有鲜明的 “ 文化定位 ” 偏向；欣赏时尚、品味和格调，追求生活方式的多样化；关注生活质量和品位；休闲娱乐以时尚、健康、交流为原则；客群的心理需求及功能需求寻找共性：家的感受 (时尚的、舒缓的、温馨的、健康的、和谐的 )个性追求 (前沿的、文化的、品位的、格调的、可标榜的）功能需求 (环保的、科技的、实用的、超值的、品质的 )我希望一间属于自己的书房。因为可以放下我所有喜欢的书和他的 DVD。我把搬入新家，当作一次机会去描述一个我一直向往的情形。 有新鲜的感觉。理想状态的生活品质应该是自豪的，舒适的，健康的，新鲜的，与众不同的。我很满意，朋友们也都很喜欢。他们有着强烈的自我认同与自我判断我们要激发起他们对生活方式的再审视我们要倡导一种面向未来的生活，一种接轨世界的健康、可持续生活，一种高质素、高性价比的品质生活。World国际化Green生态Party派对Diversity多元Fashion时尚Create创新Health健康Value价值Free自由世界籍健康态精装生活核心定位：金地 彩虹域案名 1：Rainbow Territory精彩你生活解读彩虹域 彩虹 这是一个如同雨后天空彩虹的 7彩的家园，清新自然又充满想象力。彩虹的包容之意能涵盖项目丰富、活力与品质的生态健康社区内涵。“彩虹 ”与从事环境保护运动的 “彩虹勇士号 ”同名，同时与我们项目所倡议的生态环保概念相通。域有地块界定之意；同时也是对金地 未来域产品的品牌延续。精彩你生活彩虹域带来的是一种清新、自然、放松释怀的生态健康的生活；这是一种有着创新生活理念，与众不同的生活；一个充满想象力的丰富多彩的空间，不但给予你现在精彩的生活，同时也是一个匹配你精彩人生的品质家园。命名思路：分案名依据彩虹的 7种色彩为基础，体现项目多彩空间及环保、活力、品质的生态健康社区内涵。 花园洋房（桔园）基于 “彩虹域 ”色彩的直接联想；花园洋房的未来主力业主将以年龄层稍长人群为主，硕果累累的桔园是成就的表现同时也是对成功人生的犒赏。 小高层 townhouse（ 紫微座）紫微星是一大吉星，象征 君王、皇帝。与产品高层 townhouse 被人仰视的形象接近；与未来业主（从事职业为与代表未来社会发展紧密相关的金融科技行业，从事的行业让他们成为未来社会发展的中坚力量）气质相仿。 高层（青蓝街区）取自 “青出于蓝而胜于蓝 ”之意 ,寓意未来入住业主的远大抱负；挺拔的高层形象与外立面冷峻色调也与青蓝街区相协调。 会所商业（红盒子）直接取自外立面颜色与形象，而盒子也有收纳丰富的含义，能够涵盖将来商业形态包