2010年5月西安房地产市场研究报告_60PPT_招商地产

西安房地产市场报告2010年 05月发展部 周楚玲1报告结构第一部分 宏观经济与城市规划第三部分 2009年西安商品房市场分析第五部分 总结 第二部分 2009年西安土地市场概况第四部分 2010土地出让、成交及商品房住宅成交情况2第一部分 宏观经济与城市规划n宏观经济n城市规划341.1 西安 GDP走势图2009年西安市经济继续保持稳步回升的运行态势，工业生产加快回升，固定资产投资场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，货币信贷趋于稳健，物价运行基本平稳，经济形势总体回升向好，但经济回升的基础还有待更加稳固。 51.2 GDP、人均 GDP增幅对比单位：元单位：亿元61.3 主要城市 GDP、人均 GDP增幅及城市对比排名 26位单位：亿元09年西安市 GDP2719.10亿元比上年增长 24.16%， 全国排名 26位 。人均 GDP达到了 32351元， 全国排名 36位 ，较 2008年增加 10619元，折合成美元，人均 GDP为 4737美元，接近 5000美元大关。按照世界银行的标准，人均 GDP达到 5000美元就意味着打到了中等收入国家平均水平。如果按照联合国的标准，如果人均 GDP达到 3000美元到 10000美元之间，就意味着国民经济达到相当实力，现代化建设进入到关键时期。以上表明：西安城市经济实力稳步增长，城市潜力日益彰显。1.4 西安各区县 GDP占全市比重西安共 9区 4县， 09年 GDP比例占 10%以上的有 5个区。按排名， 雁塔区 504亿元，总量排名首位，占 19.2%。 莲湖区、未央区、碑林区、新城区 分别占 12.8%、12.7%、 11.5%、 10.7等。全年财政总收入 397.63亿元； 2009年西安城镇居民 人均可支配收入 18963元（ 与武汉、沈阳、成都基本持平 ） ，同比增长 24.7%，全年居民消费价格 (CPI)比上年下降 0.3%。 781.5 各区县固定资产占全市比重雁塔区 ：总量首位， 投资百亿打造鱼化工业园， 打造 10个商圈，计划 到 2011年，完成固定资产投资100亿元以上，引进企业 100家以上，实现总产值 60亿元以上，形成未来西安南城又一产业高地。 未央区 ：总量第二，将重点建设张家堡商圈，大力培育三桥、北客站、六村堡、大明宫、徐家湾、龙首村等区域商业中心 。莲湖区 ：总量第三，主要 打造 3个超广域商圈； 4个广域商圈：及 5个区域商圈。 长安区 ：总量第四，近几年以西高新二次创业为依托，区域开发实现全面升级，并形成了以西北大学、陕西师范大学、西安邮电学院、西安外国语大学等全国高校为龙头的科教产业群；以陕西日报、华商报、陕西师大出版社、陕西省档案馆、国土资源西北勘察设计院等单位为龙头的文化科研产业集群；第四军医大学西京医院、吉源医院、陕师大附中、附小及幼儿园等服务产业，布局和配套功能齐全。1.6 西安基本情况行政格局1、西安市辖 9个市辖区：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、长安区、阎良区、临潼区 。 4个县：蓝田县 、周至县 、户县 、高陵县 。市人民政府新址定于未央区 。2、辖区总面积 9983平方公里，其中市区面积为 3582平方公里，建城区面积 369平方公里。 3、常住人口 843.46万（截止 2009年末），其中城镇人口 565万，市区户籍人口549万，市区常住人口 646.23万 (截止 2008年底 ) 。西安另有 7个统筹城乡资源改革示范开发区和基地，统称 “ 四区一港两基地 ” ，分别是：1、国家级西安高新产业开发区 （简称：西安高新区） 1991年成立的首批国家级高新区 2、国家级西安曲江新区 （西安曲江国家级文化产业示范区） 3、西安沣渭新区 4、西安浐灞生态区 5、西安国际港务区 6、西安阎良国家航空高技术产业基地 7、西安国家民用航天产业基地 9行政区划图101.7 西安城市总体规划概述2008-2020总体规划2008年 5月 6日，国务院正式批复 西安城市总体规划（ 2008年 2020 年） 。这是西安城市总体规划的第四轮修编到 2020年。1、到 2020年，西安市域总人口规模为 1070.78万人，西安主城区城市人口规模将达到 528.4万人，城镇体系将形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。 2、全市城镇建设用地规模控制在 865平方千米以内，主城区的城市建设用地总规模控制在 490平方千米以内，人均城市建设用地为 92.73平方米左右。 3、廉租房和经适房纳入近期建设规划 4、以历史文化名城为核心，形成 “ 一环、三片、三街 ” 等保护体系。 优化主城区布局，凸显 “ 九宫格局、棋盘路网 构建 “ 一城、一轴、一环、多中心 ” 的布局特色 。发展目标1对外交通 建成面向国际的中国西部航空枢纽，国内重要的公路、铁路交通枢纽，西部最大的物流中心。构筑以航空、铁路、高速公路为骨架的综合交通运输网络，确立辐射全国的快速、便捷的客货运交通枢纽地位。 2城市交通 建立以轨道交通、普通公共交通为主，多种交通方式相结合的城市综合交通系统。完善主城区道路系统，形成 “ 一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线 ” 的道路网格局。 11西安城市总体规划 主城区12西安城市总体规划 综合交通131号线计划 2013年开通， 2号线双向短轨通， 2010年 5月 31日全线轨通。 3号线 2011年开工， 2015年通车。 141.8 西安城市 2009年市政 主要动态151.9 西安城市 2010年 1-5月份主要事件16第二部分 西安土地市场分析n2009年土地市场概况n2010年土地市场趋势172.1 西安土地市场概况05年以前西安土地总成交单价总体上相对理性，成交单价在 500-700元 / 浮动， 06-07年商住用地成交单价呈上升趋势，楼面价升至 1000元 / 以上，同比上升 50%。09年西安土地交易面积达 10979亩，较上年同比增长47%。其中住宅为 6603亩，同比增幅近 60%。 招拍挂住宅用地楼面价已超过 1000元，从 09年下半年拍卖的部分普通住宅用地来看，楼面地价基本上集中在 1600-2000元 / 不等。182.2 2009年西安土地市场成交情况2009年土地成交概况出让宗数 成交宗数 底价成交宗数 住宅用地宗数 商业用地宗数144 88 79 58 242009年商住成交土地面积一栏表 公开出让土地面积（万 ）公开出让 折合亩数（亩）成交面积（万 ）成交折合亩数成交面积 比例（）成交金额（亿元）成交金额比例 （）住宅 440.23 6603 426.44 6397 61.24% 110.81 84.33%商业 68.23 1023 59.72 896 8.58% 11.43 8.70%192.3 2009年西安各区土地市场成交分析2009年各区域成交土地面积与楼面地价的分析 1、城南区成交面积跃居全市第一，成交土地面积为 145.6万，规划建筑面积 429.9万，其中曲江板块依然是城南的重点区域，成交 25宗，成交面积占城南总成交的 84%。城南区楼面地价为 1288元 / ，仅次于城内；2、城东区由于浐灞板块土地集中成交，成交面积位居第二位，成交面积为 120.3万，规划面积为 304.7万，楼面地价为 765元 / ；3、城北区土地成交量较去年有较大提升，但城北区土地涉及过多的拆迁，外来企业考虑到运作难度，不得不放弃城北。 2009年全年城北区招拍挂市场土地成交面积为 50.77万，规划面积为 190.9 位居全市第三；4、高新区土地成交主要集中在高新区，由于可供开发土地有限，高新西扩成为必然。 202.4 2009年西安重点地区土地成交情况2009年住宅用地成交面积区域月度对比 在区域住宅的交易月度分布中，可以看出 曲江、浐灞和城北 地区住宅土地市场表现活跃。 212.5 2009年西安各区土地成交地价分析2009年各区域成交地价分析 尽管没出现地王，西安的地价却保持稳定上涨的趋势，但各个区域之间的低价差距不断拉大。 2009年除了长安区外，西安其他所有区域的平均地价都超过 100万元 /亩，其中城南区和城内区平均地价更是接近 250万元 /亩 ，特别是城南区地价已经超过土地季度稀缺的城内区，成为西安市场平均地价最高的区域。这种地价相对稳定上涨的态势也在很大程度上决定了西安房价上涨的幅度。预计今年城东区和高新区地价将保持稳定，而城南区随着曲江外扩，作为中高端项目集中区域势必会抬高地价；城北区在大明宫效应的持续热炒下，整体地价也将快速上升。 222.6 2009年西安土地市场容积率分析2009年挂牌地块容积率分析从 09年通过成交土地容积率来看， 2.4-3.5之间的地块面积占到了土地放量的 50%，所以 09年入市项目将以高层、小高层为主；容积率在 4.0以上的地块占到了15%， 高容积率的土地呈现增长趋势 ；容积率 1.6以下的低容积率地块出让面积占 21%，但大多数为工业性质用地，其中住宅用地仅有两宗，都处于区间区域，未来低密度产品竞争较小。成交地块容积率232.7 2009年西安土地市场十宗 “ 最 ”242010年西安土地供应区域分布 2010年西安土地供应主要在这几个热点区域，以及城中村改造带来的土地，集中在三环沿线区域。 252.8 2010年西安市土地市场供应分析 一、 2010年商品房新增市场供应表（万 ）2010年西安市各类住房建设量预计约为 1198万，同比 09年持续增长，商品住房依然占据绝对比例，保障房计划开工面积有不同程度的下降。 26二、区域市场 -西安商品房市场 2009年各区域供求比 2.9 2010年西安市土地市场需求分析 09年各个区域供不应求的局面将在 2010年得到改善，各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断缩小，西安市场也将迎来区域均衡化发展的新阶段。 272.10 2009年西安市土地市场小结 1、从 2009年 1月份开始西安市土地市场的成交土地均价一直维持在缓慢上涨。2、关于市场的热点区域和热点交易类型。从 2009年12个月的成交数据分析可以看出， 2009年西安市土地市场成交最热点区域是 曲江、浐灞和城北 三个地区，这源于经济回暖的影响，对于土地类型而言，浐灞地区在 2009年商业用地的交易量