上海机电城招商企划提案-54PPT-2007年

上海机 电 城招商企划提案营销 管理中心 2007.9.10上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案针对 公司目前 对 “机 电 ”业态 的市 场 定位，本中心根据市 场 的 研 究以及各合作公司的建 议 ，我 们 如何 让 本案能 从 各 竞 争 对 手中 “脱 颖 而出 ” ， 从 而 让 各商家 对 本案 “情有 独 钟 ”。因此，我 们 一致 认为 ：打造本案 独 特的 “差异化差异化 优优势势 ”无疑是本案招商成功的 关 键 ！前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算前言差异化 优势 产 品差异化、模式差异化、功能差异化上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案整体 营销 策划思路 n 产 品 研 究及目 标 群定位n 项 目形象定位及 LOGO建 议n 产 品 传 播主 题 及分 卖 点提 炼n招商策略及 阶 段性推广 计 划n 预 算前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案一、 产 品研究及目 标 群定位分析前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案A楼B楼C楼D楼夹层综 合楼（玻璃房）位于 普陀区 真南路，占地面积达7.6万， 总建筑面积约 121432 ， 容积率为 1.59， 建筑密度约25.2%， 绿化率达 30%（集中绿化率为 20%） 产品简介前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案本案主力特征一览大物流上海四大物流园区之一 “ 西北物流园 ” 物流科技园区 “ 未来岛科技园 ” 中国最大的陆路交易中心 10余家中外大型物流企业聚集。产业聚集 曹安江桥生产资料市场聚集 商圈辐射影响力强城市次中心大交通真南路主干道、中环线、外环线、沪宁高速沪宁铁路、上海西站轨道交通 11号线（祁连山路站）本案桃浦工业园西北物流园曹安路沿线专业市场集中区未来岛科技园区真如城市副中心前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案本案区域项目分布及 SWOT分析12345本案包装印刷城1华盛商务花园2李子园商务区3真新商务楼4上海电子商城5前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案上海国际包装印刷城发 展商：上海金 鳌 房地 产 开 发 有限公司项 目性 质 ：工 业 消 费 品 专业 市 场项 目 规 模： 总 占地 600亩 ；一期 总 建 8.5万 M2产业 主 题 ：包装 类 机械 设备 和原 辅 材料功能 组 合： 规 划 有展 销 中心、 教 育培 训 中心、 会 议 展览 中心、包装 测试 中心等价格： 办 公 6500/M2；商 铺 1600020000/M2物业类型 经营范围或入住客户 单元面积 备注底层展示商铺 包装机械、包装原辅材料 2030 m2 框架结构的展示厅商铺，面积可自由分隔25层商住楼 各类印刷包装生产企业、经销商或商户 150260 m2 商住两用，可以注册综合商务楼 印刷包装类生产企业、知名经销商 120300 m2 为 12层的小高层办公楼配套商铺 银行、便利店、办证服务机构等 200 m2 包装城商业配套前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案上海电子商城发展商：上海电子商城有限公司项目性质：工业消费品交易市场项目规模：占地 600亩，总建面积 50万 M2产业主题：电子产品（电子元件和配件）功能组合：电子产品交易中心，集批零交易、品展示推广、仓储物流、电子商务等功能于一体价格：商铺 1100013000元 /M2物 业类 型 经营 范 围 单 元面 积 备 注一期 13#楼 商铺半 导 体元器件、 电 器元器件、电脑 通信和 数 码产 品1040 m2小面 积 分割， 总 价控制在 1050万元，投 资门槛较 低酒店 办 公 酒店 60 m2 四星 级 酒店， 设 有 300余套客房中心商 业 街商 铺 餐 饮娱乐 、商 业 配套 简 装修前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案华盛国际商务花园 发展商：上海华盛投资有限公司项目性质：综合商务花园项目规模：总建面积 45万 M2物业组合：标准厂房、商务办公楼、酒店、公寓、配套商业等价格：办公 65007000元 /M2项目介绍项目分为东区和西区，东区占地 167亩；以十六层高的综合商务办公楼和十四层高的星级宾馆楼作为标志性建筑，还建有一幢集大型展示采购、配送中心为一体的工业 “ Shopping Mall”; 西区占地面积 193亩，建有十四层高的 “ 再就业培训中心 ” 、都市型标准厂房、 60栋独立商务别墅， 5幢 “ 白领公寓 “ 、 8幢 “蓝领公寓 “项目在售部分属于 “ 华盛国际商务花园 ” 西区三期两幢 7层楼宇中，东幢为办公楼，西幢为酒店式公寓；单元分割面积整层起售为主，办公主力单元面积 1400平方米。项目档次偏低，每栋配有一部电梯。目前产证尚在办理 前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案上海国际机电五金城 项目介绍上海 国 际 机 电 五金城位于上海嘉定 国 际 汽 车 城 内 ，商城地址是 宝 安公路 4435号，毗 邻 f1赛车场 ， 时间 嘉定 区 重点三 产项 目之一。 国 际 机 电 五金城是由上海 国际 机 电 五金交易中心有限公司投 资 开 发 20亿 元人民 币 ， 规 划 用地 1100余 亩 ， 总建筑面 积 超 过 70万平方米。上海 国 际 机 电 五金城一、二期市 场 已于 2005年 5月18号 成功 开 业 ， 营业 面 积 达 到 30万平方米，近千商 户 。前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算经营 范 围五金机 电 、建材装 饰 、不 锈钢 制品、 钢 材、板材、油漆涂料、灯饰 灯具、 电 器 线缆 等十 个 交易 区 。经营 状况一期一 楼 商 铺 ，主力面 积为 每 间 48平方米，按商 户 需求分配，租金价格 为 A1 1.30/平方米 /天， A2 1.10/平方米 /天， B 0.98/平方米 /天， C 0.98平方米 /天。一 楼 商 铺 套租租金价格 为 A1 0.56/平 发 米 /天， A2 0.48/平方米 /天， B0.42/平方米 /天， C0.38/平方米 /天。商城每年收取市 场 管理 费 20000元，（收 费标 准是每 48平方米 计 算的），外加保 证 金每年 1000元，无物 业 管理 费 ，广告 费为 每年 320元，沿街商 铺 广告 费 每年 960元，另加 边间费 每年 2000元，商城不 统 一作广告，在政策 优 惠方面因一期招商情 况 火爆，所以商城 并 无 优 惠政策，也无免租期。一期招商已 达 到 97%以上。 上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案项 目商城部分 产 品 SWOT分析之优势（ S）大交通 项 目 紧临 交通干道 真 南路，靠近中 环线 、外 环线 、 沪 宁、 沪 嘉等多 条 高速公路； 建 设 中的 M11线 在距离 项 目 50米 处设 有站点； 项 目靠近 铁 路上海西站， 沪 宁 铁 路 从 旁 经过 。大物流 地 处 上海三大物流 园区 的西北物流 园区 ，靠近 “未 来 岛 物流科技 园 ”，周 边 多家大型物流公司入住， 仓储设 施充足完 备 ，配 载优势 明显 ，每天有超 过 5000辆 的 专车 可 为项 目提供物流配送服 务 。项 目形象 科技大厦和 创业 大厦主 楼楼 层较 高， 从 主要交通干道看， 项目可 视 性 较 强，在 区 域 内 形象 较 突出。丰富 资 源 世界五百强加盟 中 发业 内 知名前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案项目商城部分产品 SWOT分析之劣势（ W）环 境差 项 目周 边 位于老工 业 园区 ， 旧 有工 业 厂 房、 仓库 建筑 较 多；而且，周 边货 运 车辆 通行密集，交通混 乱 拥 堵， 区 域整体 现 状 环 境 较 差，改善 尚 需 时 日。空 间 小 项 目主体已 经 建 设 完成，部分硬件指 标 如承重、 层 高 既 定，可以修改的空 间较 小，上述指 标 不能符合部分机 电产 品 进驻 的要求， 会 给项 目功能定位、 产 品策 划 以及后期招商 带 来 一定限制。规 模小 一期商 场 部分 仅 有 3.6万平方米， 与 周 边 部分大型工 业 消 费 品专业 市 场 的 规 模相比（如 电 子商 贸 城 50万平方米）， 难 以 实现规 模 经济效 应 。定位 晚 项 目立 项 前期缺乏 对产业 市 场 以及房地 产 市 场 的深入 调查 研 究，前期 产 品定位方案科 学 性 较 低， 会 给 后期 经营 定位以及 项 目招商、 销售工作 带 来 较 大 压 力。前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案项目商城部分产品 SWOT分析之机会（ O）产业 机 会 每年 亿 元的行 业产值 ，前景广泛看好。国 际 机 会 中 国 逐 渐 成 为 国 际 上的工 业 采 购 中心，大量 国 际组织 、跨 国 企业 在 长 三角地 区 尤其是上海地 区 的采 购 活 动 越 发频 繁。区 域借 势 紧 靠曹安生 产资 料 专业 商圈，注意力容易集中普陀唯一 项 目是普陀 区 唯一一家入 选 上海市 16家重点扶持的 项 目，政府扶持力度 较 大。前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案项目商城部分产品 SWOT分析之威胁（ T）直接 竞 争 区 域 内 分布有多 个 具有一定 规 模的工 业 消 费 品 专业 市 场 ， 经营产 品 与 本案具有一定重 叠 ，可能 会 分流本案一定 数 量的客 户 。未 来 竞 争 周 边 部分 项 目如 “华 盛 国 际 商 务 花 园 ”即 规 划 有 经营 工 业产 品的 “工 业 Shopping Mall”，且与 本案定位 类 似， 经营 后 将与 本案形成 竞 争 。政策风险 国家对房地产宏观调控力度逐渐加大，而项目又是工业用地性质，产权分割销售、商铺使用权销售可能对招商产生风险 。前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案项目商城部分威胁劣势如何规避1、 项 目周 边环 境通 过 加强自身形象建 设 以及 导 引系 统设 置，另外 对 客 户阐 述浦陀 区 未来 规 划 进 行 规 避；2、 对 于其他 竞 争 对 手 来 讲 ， 项 目商 贸 部分体量不占 优势 。今后在推广中可强 调总 体体量，不就商 贸 部分 单 独 阐 述。另外可 讲项 目的 扩 展性放在二期，待一期市 场经营 局面打 开 后，二期可以 顺势扩 大商城 规 模；3、 对 于 项 目所 属 板 块 市 场 不 热 的缺点，我 们 可以舍弃之前桃浦 概 念，重新提出 “泛曹安板快 ”概 念。 这样 既 可以借曹安商圈的 辐 射影 响 ，又可以 将 本案放置在曹安板快商圈的 国 际 生 产资 料采 购 中心的大 概 念下。前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案目标群定位 上海各机 电 市 场 有 转 迁 意愿的商 户 上海各机 电 市 场 有另 开 新店的商 户 上海各机 电 厂 家 上海各机 电 厂 家 经销 商 华东 各知名机 电 市 场 商家（有 进 入上海市 场 意愿） 部分港台知名五金 厂 家及 经销 商 部分 国 际 知名五金 厂 家及 经销 商主要目标客户前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案目标群分析经过 前期我 们对 上海市 几 个 成功 专业 批 发 市 场 : 北京路 专业 批 发 市 场 、嘉定 国 际 五金城、九星批 发 市 场 、新光彩批 发 市 场 的 调查 ,并 做了 这 几 个 市 场 商家的 问 卷 调查， 从 中分析得出：前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案目标群分析经过对 沪 上几 个 专业 市 场 商家的 调查 ，通 过 左表得知：商 户倾 向于目前 传统 的街 铺 形式以及 经营环 境更为 舒适、高 档 的商 场 。 经营户经营模式意愿分析前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案 经营户起租年限意愿分析对 于大多 数 的商 户 ， 2年左右的起租期是最 为 恰 当 的。左表中 2-3年的比率很高，但其中通 过访谈 得知： 2年左右的意愿由于 选项 的原因没 有准确反映出 来 。 5年 以上 基本很少 这 与 商家 对 商 场 的影 响 力和后续 的良好的 经营 管理及自身 经营 有关 .很多商家都表示，如果免租期长 或租金 优 惠的 话 ，很多商家 起租期 时间 可以延 长 。 目标群分析前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案目标群分析 免租期意愿分析商家 对 免租期的 时间 集中在 1年 -1年半占整 个 比例的 43%,半年 -1年也占了很大的比例 达 36%。对 于免租期商家主要考 虑 初期的营 运 成本 ,和商 场 的成熟度 。 对于免租的最低 时 限，市 场 的最低接受度在半年。而通 过 左表得知，商家 对 于免租期也 较为 冷 静 。两 年以上免租期的市 场 ，他 们 一般不 会 考 虑 ， 这样 的市 场 一般很难 成市。前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案目标群分析大部分商家租 赁 面 积 集中在 3150平米 ,占整 个 面 积 段的一半 ,这 是跟所 经营 的 业态 有 关 ,很多商家都希望把自己的 产 品都展示出 来并有 储 藏的功能 .11-30平米和 51-80平米面 积 段商家所占的比例基本一致 . 免租期意愿分析前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案目标群分析与 其他商 业 一 样 ，机 电 五金商家对 于首 层 作 为 其 经营 楼 层 的意愿较 高。 这对 于本 项 目 来 讲 ，地下和二 层 、三 层 的招商抗性无疑 会加大。如何在租金、免租期、面积设 置 组 合上下重力，无疑是商城二、三 层 以及地下招商成功的根本 楼层意愿需求分析前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案目标群分析 楼层意愿需求分析朋友介 绍 、 户 外广告、 报纸 成为 商家 获 得招商信息的主要通道，其中朋友介 绍 所占的比例较 高，同 乡 群聚在商家所占比例很高。 因此，必要的广告宣传 、活 动 行 销 至 关 重要，口碑传 播 将 更成 为 重中之重。前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案客户需求总结经营模式起租年限免租时间经营面积经营楼层商城、街铺首层、二层三层、地下商场 一至两年半 年 至一 年 半五 十 平 米上下前言 整体思路 产 品及受众 形象及 logo 传 播主 题 阶 段性策略 预 算上海机上海机 电电 城招商企划提案城招商企划提案经营能力要求知名度、影响力、可视