世邦魏理仕-复地天津中心项目发展顾问报告-144PPT-2007年

2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津中心项目发展顾问报告（ 终 稿）呈交 :天津复地浦和发展有限公司2007年 4月CB Richard Ellis | Page 2 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 基础分析 商业市场研究 商业竞争分析 商业需求分析 定位分析 商业空间设计建议 招商策略建议 天津城市概况 地块分析CB Richard Ellis | Page 3 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津城市概况 地理概况 地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸 50公里，离首都北京 120公里 中央直辖市之一 城市定位： “ 国际港口城市、北方经济中心和生态城市 ” 天津市城市总体规划 (20052020 年 ) 海河是中心城区和滨海新区的纽带。天津市政府 计划用 10年到 15年的时间，将海河建设成为国际一流的服务型经济带、文化带和景观带 城市总面积为 11,760平方公里，其中市区面积： 178平方公里 行政区划包括 15个区、 3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域天津市区滨海区近郊区 远郊区天津市区图 市区 和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区 东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区 远郊县 宁河县，静海县，蓟县 滨海区 塘沽区，汉沽区和大港区 背靠北京，面向渤海的优越地理位置 城市定位为北方经济中心、国际港口城市、生态城市充足的经济发展空间强劲的城市发展动力CB Richard Ellis | Page 4 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津城市概况 历史概况 天津 600余年的建城史中经历了以下发展阶段：老城厢城市形成期 早期发展期 发展停滞期 恢复发展期 高速发展期15世纪末 19世纪末 19世纪末 19491949年1980年代1980年代 2000年 2000 年 军事重镇和漕粮转运中心 在老城厢地区形成初具规模的城市 形成当时仅次于上海的中国第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心 形成若干租界 河北省会直辖市 1979年后形成目前的辖区范围和区县建制格局 计划经济城市定位模糊发展停滞 沿海开放城市开发区 一定的发展落后于其它沿海城市 渤海经济圈，滨海新区 新的发展机遇，高速发展期传统农业经济 殖民地经济 计划经济 改革开放 市场经济健全 发展法租界现在的天津市区滨海新区 悠久的建城史、早期北方工商业中心 经过停滞、恢复后，迎来高速发展期前所未有的经济高速发展机遇城市遗产的继承及大规模新城的建设CB Richard Ellis | Page 5 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津城市概况人口概况 2006年底常住人口 1075万人，户籍人口 946.31万人。市区人口为 384.57万人 整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入 天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东南方向移动，滨海新区的人口规模快速扩大，显著快于市内六区，和平区、红桥区两地人口负增长 天津市城市总体规划 (2005年 -2020年 ) 提出， 2020年常住人口控制在 1350万人，城镇人口 1210万人，城镇化水平达到 90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为 630万人。 天津外籍人口总数 4万人，其中 2万人是常住人口，以韩国人和日本人为主就业需求和消费能力增加，推动商务和商业设施的发展商业和商务区格局不 断 变化 城市化进程加快 外来人口不 断 增多 人口分布向城区外围扩展，滨海新区、泰达开发区人口增长加快CB Richard Ellis | Page 6 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津城市概况 经济高速发展。天津 GDP从 2000年的 1639亿元增长到 2006年的 4338亿元，期间年均增长率约为 14%，明显高于全国的同期增长水平 人均 GDP突破 5,000美元。 2006年天津市人均 GDP达到5177美元，按照世界银行 2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国 31个省 (自治区、直辖市 )中，成为继上海、北京之后第三个人均 GDP达到5000美元以上的地区 固定资产投资稳步上升。 2006年前 9个月天津市全社会固定资产投资达到 1334.9亿元同，与去年同比增长 27%， 2000年到 2005年期间，年均增长率达到 18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势 在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后 5 10年进入高速发展阶段经济概况CB Richard Ellis | Page 7 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津城市概况 近几年来，天津各行业实现协调发展，第一产业在国民经济比重逐渐降低，第二、三产业增长速度较快，已经成为国民经济的主导力量。 2006年各产业所占比例分别为 2.7%， 57.3%， 40% 2000年到 2006年期间，天津市合同外资投资额从 46.0亿美元增长到 81.1亿美元，年均增长率为 9.9%；实际直接利用外资额从 25.6增长到 41.3亿美元，年均增幅为 8.3% 2003年前天津外商投资增长速度较快， 2003年受非典的影响，外商投资下降到近年的最低水平，但 2004年后外商投资又迅速回升 新批准外商投资企业整体上呈上升趋势，截至 2006年底，在津外资企业数量达近万家，其中世界 500强企业达127家，显示了天津对大企业的强大吸引力经济概况 第三产业比重的提升和外资企业在津投资的额度和数量的增加，进一步刺激了天津商业零售业的消费CB Richard Ellis | Page 8 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津城市概况 天津社会消费品零售总额从 2000年至 2006年的平均年增长率为 10.7%。 2006年天津社会消费品零售总额达到1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的 31.3% 由于天津市 GDP近年来快速增长，但对于北京 50的比例，其社会消费品零售总额占 GDP比例较低，天津市商品零售市场具有较大的发展潜力 天津居民消费价格指数从 2000年至 2006年，平均在 100以上，尤其在 2003年后，连续四年高于 100，这说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消费价格表现日趋活跃 同时在 2006年社会消费品零售额构成比例中，批发零售贸易业占天津市整体社会消费品零售总额比例最高，达 84.2经济概况 天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱CB Richard Ellis | Page 9 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津城市概况 2000 - 2006年天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长， 2006年分别达到 14,283元 /年和 10,548元 /年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在 75 - 78之间 在此需要指出的是 ，统计年鉴中公布的人均可支配收入并不能真正地反映出天津居民的生活水平和实际收入，因为政府统计的数据中可能并不完全包括政府工作人员、外资和国营企业员工的金融收入，住房、医疗补贴，奖金等等 按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到 60%以上，处于贫困阶段； 50% - 60%，处于温饱阶段；达到40% - 50%，进入小康；当达到 20% - 40%时，将进入富裕阶段； 20%以下，属于极端富裕 天津的恩格尔系数在 2000年后平稳下降， 2006年综合恩格尔系数为 34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段经济概况 预计未来 ， 随着天津经济的快速发展，人民生活水平不断提高，城镇居民家庭的可支配收入和消费性支出将快速增长，从而刺激消费需求的上升CB Richard Ellis | Page 10 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津城市概况 天津是 中国国内和海外人士主要的旅游城市之一，除 2003年受到 “ 非典 ” 的影响之外， 天津 市的国内外旅游人数和旅游收入一直保持着良好的增长态势 2006年全市旅游业成效显著，全年接待国内旅游客数 5481万人次，国内旅游收入 603亿元人民币，分别增长 9.3%和 11.2% 同年，海外旅游者 87.7万人次，创汇 6.1亿美元，同比分别增长 18.5%和 19.8%； 海外游客的消费能力较高，他们的消费需求主要来自于住宿、就餐、购物、交通，参观与游玩等方面经济概况 天津国内外旅游人数的逐年增多为天津市零售业的消费能力增强提供了新的动力CB Richard Ellis | Page 11 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2006年国务院通过了 天津市城市总体规划 (20052020 年 ) 总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了 “ 一轴两带三区 ” 的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据 规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位 城市规划与定位天津城市概况 天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇。为其经济繁荣奠定了坚实的基础 根据规划南京路地区的资源得到科学整合，发展空间得到充分开发，城市公共设施得到全面提升，其复合性，多功能的商务、商贸高度聚集功能得以更大发挥CB Richard Ellis | Page 12 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789天津城市概况规划及基础设施概况重点规划发展区域 进展状况CBD 中央商务区 南京路、小白楼，总建面 180万平方米，已完成38万平方米滨海新区总规划面积 2,270平方公里。道路等基础设施投入将进一步加大重点基础设施项目 进度计划天津站改造 整体 2010年建成。京津城际快速客运枢纽地铁 1号线、 9号线中山门滨海新区已建成营运 2号、 3号、 9号线天津站中山门目前已经通过国务院审批，预计分别于 2010， 2010， 2008年投入使用京津第二高速公路 预计 2008年建成京津城际高速铁路 预计 2008年建成桥梁 富民桥、蚌埠桥、赤峰桥、通南桥、慈海桥、 新三条石桥在 2008年前预计完工机场扩建2008年完成 6万平方米扩建，未来总扩建 12万平方米航站楼，预计货运吞吐量增加 3倍港口扩建2020年，天津港年货物吞吐量将达 4亿吨，集装箱吞吐量 2000万标准箱资料来源： CBRE 重点区域开发和城市交通建设将使城市环境未来 510年发生重大变化 京津城际轨道交通的建设 ，加快了天津国际化和城市化的发展进程基础设施条件的大力改善为商业的发展带来了的机遇城市地位的提升、京津一体化将带来生活形态的改变，消费的能力和档次将有进一步的提升同时吸引更多的投资和移民天津近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段CB Richard Ellis | Page 13 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块分析 位于南京路与贵阳路交口处，东至国际商场，南临西宁道，西临贵阳路，北至南京路 地块所在的南京路沿线区域为全市的中心区域，现已发展成为一条公共设施完善、商务商贸集聚的多元化经济带，成为天津市商务、商贸高度发达的标志性区域地块位置核心商业区的区位为其商业开发带来辐射全市的机会优越的地段为多种形态物业提升价值 位于天津城市核心地带 南京路商圈为天津中高端商业设施较为密集的区域 项目东侧商业氛围优于本案所处位置CB Richard Ellis | Page 14 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789居住区 档次参差不齐 其中中高档住宅占 20，如城基中心、同方瞰和平、吉利花园等，多数集中在项目南部和北部 也有较多旧房需要改造商业区 商业氛围十分浓厚 市级商业中心：南京路、滨江道、和平路、东马路、小白楼商圈 特色文化、旅游商业：鼓楼、古文化街、南市政务区和平区政府火车站天津东站商务区主要在南京路沿线，发展成熟，同时小白楼区域也已经形成较成熟的商务区未来项目项目众多，包括各种物业类型，其中以南京路沿线商务和商业用途的物业为主地块分析 地块周边 5公里范围内分布有多种物业类型，其中包括商业区、商务区、居住区、政务区 本地块所处位置是市区商业最为集中的地区，包括 传统核心 商圈，聚集了天津市主要的中高档商业设施 区域的商务环境也非常浓厚，包括成熟的南京路商务带和较成熟的小白楼商务带 区域外围分布了较多的中高档居民区，而中心区域以商业设施为主，住宅所占比重较低 在建及规划项目较多，未来该区域的城市环境和城市面貌将有更明显的改观 物业类型多样，商业气氛浓厚 商务氛围已经形成，并以高档写字楼物业为主项目商业的发展应借助于区域浓厚的商业气氛，扩大其在全市的辐射力成熟的商务带将为本项目提供了大量的具有高消费能力的客群地块周边物业环境CB Richard Ellis | Page 15 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块分析地块周边物业环境劝业场百货大楼居住区商业区政务区商务区本项目CB Richard Ellis | Page 16 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块分析地块周边物业环境 紧邻本项目的主要物业如下图所示资料来源： CBRE居住区商业区商务区本项目主要物业 物业类型对本项目影响1 国际商场（美美百货） 商业天津早期知名商场之一，也是目前天津最高档商场之一，为本项目的发展提供良好的商业氛围和知名度，但同时也是本项目的最大竞争对手2 伊势丹 商业 定位于中高档购物中心，在天津已经形成了较高的知名度和认可度，对本项目影响很大3 吉利大厦 商业 对本项目产生一定的竞争影响4 庄吉商业中心 商业 中档购物中心，可提升商业氛围，但对本项目产生竞争较小5 滨江道商业街 商业 提升区域商业氛围，吸引商业人流6 津汇广场商务商业拥有天津知名甲级写字楼，有助于共同提升地块的商务氛围，同时其津乐汇商场一方面为本项目提供了优质商业客流，另一方面对本项目有一定的竞争7 国际大厦 商务 作为天津项级写字楼为本项目提高了大量的优质客源正开发项目 物业类型规划用途及对本项目影响8 诚基中心 公寓 为本项目提高了大量的优质客源9 和黄项目 综合 将建大型购物中心和写字楼等，提高区域商务商 业氛围，对本项目有潜在竞争10 君隆广场 综合 主要以写字楼、酒店、少量配套商业为主，对项 目影响较小11 吉利花园 公寓 为本项目提供稳定客流从物业层次来看，本项目周边商务和商业物业均属于天津中高档次水平，利于提升项目知名度充分利用目前项目所在区域内的超高商业人流量优势，同时设法扩大辐射范围未来周边多个高端综合体项目的开盘对本项目产生很大影响 本项目周围汇聚了天津较商端的写字楼和较高档次的住宅，为区域商业的发展提供了稳定的优质客流 以国际商场和伊势丹为主的中高档、高档商场为本区域营造出良好的中高档消费氛围和商业环境CB Richard Ellis | Page 17 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789距离 商业区 商业定位1-2公里 南京路商业区 全市最具影响力的中高档商圈滨江道商业街 全市最繁华的商业中心，以中低档为主和平路商业街2公里 小白楼商业区 借力于天津商务中心，主要定位中档的商圈东马路商业区 区域商业中心，服务周边新建小区南市商业区 以传统文化、旅游、餐饮为主的特色商业区地块分析资料来源： CBRE 本项目地处天津商业最核心区域，集中了天津最主要的商圈和大多数的大型商业设施 项目周边约一公里范围内主要分布了南京路商业区、滨江道、和平路商业街。从区位认知上本项目应属于南京路商业区的一部分 项目周边滨江道和和平路商业区构成了很浓的商业气氛 项目北部商业的成分较为复杂，除了主流商业外，包括了较多的传统文化特色商业 南京路商业区 -市 级 、具辐射和聚焦功能的中高档商业中心 滨江道及和平路商业区 -全市最具人气的，且具有历史特征的中低档商业中心应提升档次，一方面要与中高档的商业环境相融合，另一方面要避开中档商业可能的竞争借助南京路已有的商业氛围，增强知名度较高档次的商业定位将有效地避开小白楼及东马路等商业区域的竞争影响地块周边商业环境CB Richard Ellis | Page 18 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块分析周边交通环境及地块可达性机场 距天津滨海国际机场约 20公里火车站 距天津站约 5公里地铁 地铁 1号、 3号公交 项目附近有两处集中公交站点 滨江道站，汇集多条公交线路，辐射全市各个方向城市主干道 南京路是区域的主干道，也是天津市最繁忙的城市主干道之一，成为联接天津商务商贸中心的交通枢纽资料来源：天津市规划局资料来源： CBRE站点 滨江道站线路867、 659、 600、 954、 657、618、 673、 606、 631、 639、 643、 906、 632、 840、 503、 3、 45、50、 842、 865、 851、867、 847、 50、观光 2路校线 3等 紧邻南京路天津中央商务区与中心商业区的主要通道 项目周边道路交通发达，去往各个方向都能到达 地铁上盖，为本项目带来利好交通环境有利于本项目开发商业物业，特别是利用南京路的优势道路、地铁、公交的多重优势有利于提升本项目商业的辐射能力CB Richard Ellis | Page 19 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块分析 南京路是连通天津市商业与商务的主要干道，车流繁忙。沿南京东西方向车流均可进入地块 贵阳路是该区域的次级车道，利于南北车辆到达本项目 锦州道、西宁道路面较窄，为单行线，一定程度上会影响车辆进入本项目地块 地块车流可达性好 人流主要集中在南京路东西两侧，并且滨江道步行街人流目前对本项目地块有直接的支持 地块人流非常通畅地块车流人流的可达性均较佳车辆入口可设在次要道路，贵阳路和西宁道周边交通环境及地块可达性CB Richard Ellis | Page 20 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块分析 北侧滨江道商业街建有许多欧洲古典风格商贸设施，突出了天津城市特殊的历史特点 项目在区域的东西侧视野较为开阔，具备成为城市地标的潜力 项目的北侧无高层建筑，可视性极佳，应作为本项目的主要立面和标志性的展示面 项目南侧虽有吉利花园遮挡，但影响效果不大周边景观环境及地块可视性 上佳的现代及欧式建筑环境 优越的可视性 地标性地标展示面：西侧、北侧为主，东侧为辅商业展示面：南京路CB Richard Ellis | Page 21 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地块分析规划指标及地块形状规划指标占地面积 10,800平方米 用地性质 公建（ 40年）总建筑面积 151.900平方米 东塔建筑面积 30,820平方米西榙建筑面积 53,360平方米 裙楼建筑面积 36,200平方米容积率 8.52 总高度 185米地上层数 49层 地下层数 3层优势 规模大，具备一定的规模优势 地块形状比较方正，便于建筑布局 地块开发组合物业类型多样，功能和客源互补劣势 项目地块处在南京路国际商场西侧，地块西侧商业氛围减弱，进而影响项目人流互动 项目地块南侧与吉利花园太近，影响商业展示效果，同时影响停车面积重大挑战解决方案资料来源：复地集团增加地下车位增强北侧商业的展示效果CB Richard Ellis | Page 22 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 基础分析 商业市场研究 商业竞争分析 商业需求分析 定位分析 商业空间设计建议 招商策略建议 整体商业市场 区域商业市场CB Richard Ellis | Page 23 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789整体商业市场研究范围重点区域重点业态和平、南开、河西购物中心、百货商业规模： 基本在 10000平方米以上研究时间： 2003 2006年市场参数： 供应量、售价、租金、入住率其它区域其它业态河东、河北、红桥底商、商业街较优品质大卖场专业市场研究时间： 针对目前的存量和分布市场参数： 典型的租金、售价、空置率商业规模：约 3.2万平方米可能发展业态包括：购物中心及休闲娱乐业态天津商业分布集中在： 和平、南开、河西商业代表性购物中心、百货及周边优质街铺注：本报告除特别说明外，租金指不含物业管理费，按使用面积计算的首层租金成交价；售价指按建筑面积的成交价CB Richard Ellis | Page 24 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789整体商业市场历史供应 天津全市范围内商业市场整体供应量仍未达到饱和 整体市场尚不成熟，面临较大规模的结构调整从全市整体上看，商业物业开发仍有很大潜力，包括新增供应和旧设施的改造资料来源： Westfield Group资料来源： CBRE根据天津市商业局和统计局数据，截止 2006年底，天津市商业总体供应量为 1,200万平方米。 2003年以来平均每年新增商业面积 75万平方米，平均年增长率约 10%。略低于 GDP和社会商品零售总额的增幅根据天津市常住人口计算，人均商业面积约为 0.9平方米，与发达国家相比仍有较大差距，随着经济水平的发展仍有很大增长空间目前天津商业存量中有相当比例存在设施老化、业态落后的现象，未来将面临拆除、改造或业态调整CB Richard Ellis | Page 25 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789整体商业市场 截至 06年底，天津市区各类大型商业项目供应量约为 360万平米 南京路、滨江道 -和平路、东马路、南市等商圈为大型商业项目的集中供应区域 03年后，大型综合商业有明显的增加，平均每年新增 50-60万平方米 由于友谊新天地、奥城商业广场、古玩城等大型项目的开业， 2005年达到供应高峰 类型构成上，超市、家居建材、家电等大型卖场所占比例最高，为 30%。其次为百货、购物中心 天津市区大型综合商业近年增长过快，总量有过剩的危险 大型商业现有存量分布不均衡，集中在市中心很小的区域内商业集中区域内的大型商业物业将面临激烈市场竞争，落后的及过于超前的业态的生存受到威胁，细分市场成为增强竞争力的主要方式资料来源： CBRE资料来源： CBRE主要商业类型构成CB Richard Ellis | Page 26 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789整体商业市场 商业街 目前较具影响力的商业街有 8条，主要集中在传统核心商圈内，总体经营档次低 百货 /专卖店 目前共有大型百货（专卖店） 32家，50%以上集中分布在滨江道 -和平路商圈 友谊路、南马路、南京路商圈内分布高档、中高档百货 购物中心 主要分布滨江道 -和平路、南市、东马路商圈 奥运商圈内供应呈放大趋势商业街1 和平路商业街 3 鼓楼商业街 5 小白楼商业街 7 友谊路风情街2 滨江道商业街 4 南市食品街 6 天津服装街 8 上谷商业街百货 /专卖店 /购物中心1 友谊商厦 9 Inbase滨江道店 17 万达商业广场 25 东方商厦2 国际商场 10 米莱欧男人店 18 Inbase和平路店 26 华钜商厦3 米莱欧吉利店 11 米莱欧女人店 19 新世界购物中心 27 嘉华国际商业中心4 津汇广场 12 滨江商厦 20 远东百货 28 奥城商业广场5 伊势丹 13 中原百货 21 滨江金耀广场 29 友谊新都市百货6 伊都锦 14 劝业场 22 凯旋门百货 30 八里台新文化广场7 麦购休闲广场 15 圣奥商厦 23 滨江购物中心 31 阳光广场8 友谊新天地 16 百货大楼 24 天津商场 分布集中于核心商圈 未来项目仍然集中在市中心的主要商圈，同时外围将有部分项目入市核心商圈竞争加剧，新商业项目的开发要慎重百货、购物中心 未来竞争激烈市区现有项目百货 /专卖店 /购物中心 /商业街9CB Richard Ellis | Page 27 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789整体商业市场 现有专业市场物业 13个，共计 43万平米 主要分布在大胡同、东马路、鼓楼、鞍山西道等商圈 业态主要以古玩、轻纺、小商品、电子数码为主 以突出传统文化定位的商业项目数量在一定比例，目前经营状况参差不齐专业市场1 天津龙门轻纺商厦 6 文化小城 11 百脑汇2 天津轻纺万象城 7 美博城 12 颐高数码广场3 古文化街 8 估衣街 13 赛博数码广场4 古玩城 9 大胡同商业区5 通庆里 10 沈阳道古物市场 部分专业市场受政府干涉影响较大，经营状况不甚理想未来，专业市场将逐渐外扩，而核心商圈内的供应量有限单体规模增大，超大型项目占一定比例资料来源： CBRE市区现有项目专业市场CB Richard Ellis | Page 28 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789整体商业市场 食品、日用品类大型超市主要分布在居民集中区域，形成社区商业的主体，在全市范围内均匀分布。目前其布点已基本完成， 05年以来开店速度放缓。预计未来发展重点在市区内尚未布点的典型居住区内及市区外围的新兴居住区 家居建材类大型专业店多分布在中环以外，特别是市区东南方向。其中建材类卖场占比较高，而家居类卖场较少，特别是以时尚、中高品质为主题的家居类卖场较少 电器类大型专业店以国美、苏宁为代表，其分布特征与食品类超市类似 家乐福、沃尔玛、华润万家超市占大型超市主导地位。新进入的韩国易买得（ E-Mart）扩张强劲，预计在 07年还将新开 2家新店 经营模式： 开发商持有，商业运营商租赁经营（如万达沃尔玛） 开发商与商业运营商合建（如：泰达与韩国新世界合资成立易买得超市） 商业运营商购买物业（如华润万家紫金山店） 大型卖场的租金普遍较低，其中电器类专业店承受价格、租金的水平略高。大型超市、专业店基本不存在空置问题类型 数量 规模平方米租金元 /天 *平方米超市 41 691,800 0.8 1.6家具、建材 16 905,500 0.8 1.3电器 57 267,000 1.6 2.1总计 1,864,300注：大点表示该区域有多家同类型的门店，小点表示该区域有一家大门店（研究样本包括市区内全部大型卖场，含部分低品质项目） 分布格局不够均衡 市场表现较为稳定 整体发展水平较低，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内其它有较大影响力的品牌总量和分布格局上尚有发展空间引进新品牌有较好的市场机会 分布格局基本平衡，市场表现稳定 从网点分布基本饱和 国际及全国性品牌占据较大市场份额城市发展，新的社区建设为大型综合超市带来新的发展机遇大型超市家电、家居建材卖场资料来源： CBRE大型