深圳市铭豪家居中心定位策划招商策略报告-97PPT

1本报告严格保密铭豪家居中心 策划报告*2本报告严格保密u 业态业种合理组合，实现可持续性经营我们的目标我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。u 短期内实现成功招商u打造项目华南家居第一品牌，树立公司形象3本报告严格保密思维导图基础研究 招商策略项目分析市场分析 项目定位发展历程市场格局项目总体定位消费群体定位商家访谈项目对比分析项目基本概况功能业态定位成功要素家居商业调研市场背景分析招商核心思路关键时间节点未来发展趋势项目 SWOT 分析 招商营销推广租金与收益测算4本报告严格保密传统家居市场经历的三个发展阶段：零散商业向专业市场和大型物流园区配送市场转化家居市场三个发展阶段：第一阶段：街铺传统建材一条街和零散街铺为主；以分散零乱、规模小 、 无统一规划为特征；第二阶段：卖场大型家居装饰 、 建材等形成的专业市场 ；形成了 体量较大 、 有一定市场规模、 引进品牌商家的区域市场特征；第三阶段：大型园区（配送中心）以结合物流配送、展示分销、强势品牌汇聚为特征的现代大型物流园区家居市场。5本报告严格保密广东凭借其经济 、 地理位置的优越条件，家居装饰建材等规模化市场在全国处于领先地位；市场主要集中于广州、深圳两地；据不完全统计，两地聚集了多个世界 500强 、 90多家国内外知名家居品牌商家。借助发达的交通和便捷的现代物流运输条件，各大商家一方面立足广东 、珠三角 深挖市场；一方面辐射华南，放眼全国；激烈的市场竞争呈现高规格、高标准的升级版格局。主要知名品牌商家 ：香江、金海马、富之岛、好百年、百安居、乐安居、新时代、超凡家居 广东市场格局：以广州、深圳为主要根据地的国内外品牌商家上演升级版市场竞争6本报告严格保密深圳家居市场格局：领先国内，专业卖场和大型园区配送中心市场共存大体量家居专业卖场和大型家居物流园区（配送中心）共存，构成目前深圳家居市场格局。l 大型家居专业卖场分布：主要集中在福田南和南山福永两个片区；特征：以独立的大体量商场为主，装修高档，进行统一招商统一管理，驻场商家以国内品牌为主，辐射范围区域和市级；经营品种涵盖家居、建材、装饰材料等；l 大型物流园区家居批发配送中心分布：主要在清水河笋岗物流园区；特征：依托升级转型的大型物流园区背景，形成了大商圈的产业和行业聚集效应，商场以厂房改铺为主，汇集国内外超级品牌商家，辐射华南地区甚至全国。7本报告严格保密以周边产业链和国际买家采购需求为基础，深圳搭建大型交易平台的市场空间依然广阔l 采购需求国际家居行业、家居巨头（百安居、宜家、欧倍德、美克美家）等对中国市场的采购需求； 需求主要有 几个方面：直接产品出品、直接产品采购、贴牌生产、合资生产等；l 提供产品广东境内存在以形成家居建材生产的产业链，如中山古镇的灯饰、佛山海南地区的瓷砖产业、顺德家私产业、开平五金水暖器材、云浮石材产业、深圳家居家私设计产业等。以满足国际家居巨头采购需求为契机，提供产品交易的平台，深圳尚存差异化市场机会8本报告严格保密区位商圈交通条件管理服务规划设计大型家居送中心关键四要素：区位市场 、 交通条件 、 规划设计和管理服务区位、商圈区域经济：城市主要经济圈层；市场支撑：需求潜力广阔的市场支撑商圈地位：所处商圈市场基础好，具有广泛的知名度交通条件空间交通条件：通达性好，高速路网发达，城市主干道两边或离主干道 5分钟车程内现状及未来规划：属于城市规划主要方向规划设计设施规划设计：满足商家特定需求的高规格、高标准化，建筑层高 4.5米以上整体规划业态布局：空间布局、业种分布达到最大合理化管理服务统一性：统一招商、统一管理、统一形象、统一宣传：由 1家管理公司负责管理与招商持续性：提供持续的专业化经营服务大型商家成功要诀 ：鲜明的市场定位；突出的经营主题；独特的经营模式；准确的经营内容；舒适的购物环境；持续的管理服务 。 大型物流功能 ：商流 、 物流 、 信息流 、 资金流融于一体；交易、 仓储 、 运输 、 加工配送 、 信息传导 、 增值服务。9本报告严格保密通过准确定位，寻找差异化的经营，做专做强，利用规模化优势做旺市场品 牌 积 聚准 确 定 位挖掘自身优势，吸引、聚集最大量的知名品牌商家进驻，形成市场号召力，扩大市场知名度和影响力产 品 结 构 进行资源整合 、 相关产业行业链接，优化产品结构，形成非单一业态的核心、亮点商品升级组合以高度专业化水准规划设计；专业化统一招商管理、 提供高水准经营服务专业化运作家居市场成功操作四个基本规律10本报告严格保密思维导图基础研究 招商策略项目分析市场分析 项目定位发展历程市场格局项目总体定位消费群体定位商家访谈项目对比分析项目基本概况功能业态定位成功要素家居商业调研市场背景分析招商核心思路关键时间节点未来发展趋势项目 SWOT 分析 招商营销推广租金与收益测算11本报告严格保密深圳房地产市场带动家居业的发展随着国民经济的快速稳健发展，全国各地的城市化进程加快，珠三角地区的进程日新月异，而深圳特区的步伐更是走在了前列。房地产的大量开发带动了相关产业链中家居装饰业的蓬勃发展，家居业的商业价值急需释放。需求旺盛表明深圳家居市场存在增长空间据深圳市国土局统计，近 5年深圳每年房地产投资金额保持在 400亿以上； 住宅供应量保持在 700万 左右；商品房价格总体呈上涨趋势， 且上升幅度快， 2006年房价上涨率 31.31%，全市均价9230元 / 。表明了深圳房地产需求量旺盛，家居市场存在持续增长的空间。 市场背景分析 深圳房地产的大量开发带动了家居行业的蓬勃发展，家居业的商业价值急需释放12本报告严格保密年份 2003年2004年2005年2006年供应量 85.28 163.04171.84 192.9增长率 12.28%91.18% 5.40%12.26%龙岗历年住宅供应量 (单位：万 ) 龙岗房地产市场起步相对较晚，近两年特区内土地资源稀缺 ,开发商纷纷转战关外，龙岗、宝安房产得以迅猛发展。由于利好预期，龙岗成为深圳未来地产发展的重点区域。目前开发量明显超过市区，所占份额越来越大， 2006年占总开发量的 27%。房地产市场的快速发展，带动了家居市场需求将急剧扩张。龙岗房地产起步晚，但潜力大，年增长率高；房地产快速发展直接拉动了家居业的市场需求13本报告严格保密龙岗历年商品房均价涨浮趋势 (单位：元 / )年份 2003年2004年2005年2006年均价 3487 4172 5288 6457增长率 19.64%26.75%22.11%龙岗区的商品房价格总体呈上涨趋势， 且上升幅度快，客观上讲，房价的变动反映了城市经济发展、人口增长、居民收入水平的提高。商品房价格涨升为家居市场租赁价格的走高提供了市场基础。龙岗房地产价格稳步上涨，为家居商业租赁价格产生拉动作用14本报告严格保密深圳家居产业现状深圳家居行业国际贸易发达，具备三大条件：国际地理位置：深圳是中国对外开放的窗口，海陆空交通发达，毗邻国际大都市香港，具有不可替代的经济地理位置；也是中国特别是华南地区人流、物流、经贸通往世界和世界通往中国的重要门户和通道 。 深圳经济条件：深圳经济发达，城市基础设施完善，会展经济全国领先，具备整合珠三角乃至全国家居行业的实力。家居产业基础 ：深圳与周边的珠三角城市已经形成了全国著名的家居建材产业密集带，其中陶瓷、玻璃、涂料、门窗、橱具、家具、铝合金型材、照明灯饰和各种新型材料的生产量均已位居全国第一。 深圳为珠三角家居产业提供国际交易平台，对外贸易发达15本报告严格保密深圳家居国际贸易优势集中在家具和灯饰两大业种，其他业种出口贸易逐步成长深圳家具出口快速攀升，出口品种日趋多样化，出口市场日益扩大。广东家具 总销售额占全国的 1/3， 出口额接近全国总出口额的50%，而深圳占据了广东家具出口的一半份额，并且一般贸易出口超过加工贸易出口。 2005年广东家具产业销售额为 1020亿元，出口额为 56.58亿美元，总销售额占全国的 1/3，深圳在 2005年出口家具 29.3亿美元，同比增长 33.6。家具行业：灯饰生产企业主要集中在珠三角地区，其中深圳（主要集中在龙岗区）、中山等地最具规模，灯饰是深圳的传统优势出口产品。据统计， 2006年深圳灯饰出口额超过 1亿美元。灯饰行业：建材产品：深圳及珠江两岸已经形成了全国著名的建材产业密集带，深圳建材出口获商机。香港是全球建材建机供应链在亚太地区的重要环节全面，通过展会整合深港两地建材行业的产业优势和市场优势，为出口创造国际性交易平台 。 其他家居行业，如五金、木地板、洁具等，目前则出口较少，或主要是产品进口、技术引进。16本报告严格保密深圳家居市场 集中分布在三大片区，主题定位、经营档次、消费者定位等方面各不相同经过长足发展，深圳的家居市场集中分布在三大片区：笋岗片区、福田南片区和由南山延至福永片区，构筑成一个牢固的 “ 铁三角 ” 。各个片区市场的发展又呈现出迥异的方向和特色，满足不同消费者的需求。 深圳家居市场现状福田南片区和南山 -福永片区：大型专业批发市场为，以较大单体商业卖场机经营为主要特征；笋岗片区：大型物流园区，发挥产业集聚效应，辐射范围广，国内外品牌大商家林立。17本报告严格保密市场转型期：2000年深圳市政府正式将 笋岗片区 确定为全市重点建设的六大物流园区之一，笋岗 清水河片区开始由仓库区向物流园区转型。国内外知名商家竞相进驻：建材行业 - 百安居深圳首家店落户笋岗，随后，乐安居继之开设一家 10,000多 的大型建材市场； 家居行业 -以经营中高档家居为主的好百年开设了营业面积达 60,000 的核心店，创当时单体营业面积亚洲记录； 家具行业 -金宝莱、富来居等名牌产品也纷纷在其间开设店铺。 超大型综合性家居物流大市场 ：国内外 知名商家竞相进驻的 笋岗片区 同时，原有 香江、金海马急剧扩张。除原有的笋岗香江家居城、笋岗香江办公家具批发中心、笋岗金海马家居商场、笋岗香江装饰材料城、笋岗金海马物流配送中心等五大主题门店外，又新开设出一个 40,000 的香江家居博览中心，定位中高档国际家居名牌店，全面弥补金海马集团在市场布局中的产品结构断层，与其原有的三大家具卖场融为一体、形成互补，共同组成 20万 的超大型综合性家居物流大市场。 笋岗 -清水河片区是深圳目前最大家居物流集散地，片区内家居卖场星罗棋布，高档品牌汇集18本报告严格保密福田南片区家居市场是在总部经济的催动下近两年才形成，高端家居是发展方向整体区域优势：深圳福田中心区，在政府主导的高起点规划下，日成为新兴的 “财富洼地 ” ：世界 500强企业中有 30多家在中心区设立了机构和办事处；会展中心形成了一个以上百亿产值计算的新的经济形态会展经济； CEPA的实施，深港财富在此交汇，人流、物流、资金流均以前所未有之势向这一片区聚集； 华强北电子商圈的强大辐射力将会让家居消费受益匪浅；会展经济的带动，这能够吸引到来自世界各地的客商；加上该片区人口众多，高档写字楼、住宅楼比邻而立，成为金领、白领以及港人北上的首选。高端家居市场：2004年，在总部经济的催动下，家居业迅猛发展，家居巨头纷至沓来，金海马国际家居世博中心、乐安居等纷纷进驻，强势推出了一系列高档家具。福田南片区 片区寸金寸土、租金较高， 高端家居必然是发展方向，且 对全市的辐射力度将会越来越强。 19本报告严格保密南山 -福永片区家居市场因房地产开发西移而形成，目前正形成类似笋岗家居物流商圈p交通改善，城市规划西移，南山成为房地产开发中心：滨河大道的开通，以及西部通道的建设和未来地铁的架设，深圳房地产市场中心逐渐西移，南山已成为房地产市场主力军，而家居建材市场随之快速发展，且辐射力远至福永等关外地区。金海马、乐安居、集美堂、百安居、世纪中心等众多家居商场入驻南山，香江家具批发中心、博皇国际家居广场等入驻福永，并不约而同地将产品定位在中档价位。 p南山 -福永的家居市场正逐渐形成类似于笋岗家居建材圈的氛围：片区内家居建材商家众多，据不完全统计，以香江家居为主体，至少有 10家家居集团 在此设立分店；二是区域已逐步构筑起了一条完整的产业链，装修建材、中档家具、家居用品等产品一应俱全，并且已拥有较完整的物流体系和售后服务配套，具有强大的区域辐射力。20本报告严格保密中部物流组团分区的定位、大运利好为龙岗物流 、 商业提供了发展机遇p城市功能定位：功能定位：特区综合服务功能外溢区，全市重要的物流基 地；重点发展产业：发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业和家电、玻璃、眼镜等优势产业。p组团总体布局结构：以深惠路为东西向重要的城市发展轴，促进布吉、横岗片区城市功能的融合；以布澜路 平吉大道 平新大道为导向的南北发展轴（物流及产业发展轴），推动平湖与布吉片区的城市功能融合。p大运举办利好：“申大 ”成功， 2011年大运会在龙岗举行，片区城市改造力度将加大加快，大规模的政府投入和民间投资将为片区带来翻天覆地的变化。龙岗家居市场21本报告严格保密龙岗片区家居市场集中在龙岗中心区附近，受诸多因素促进，区域性大型家居配送中心即将形成龙岗区家居市场发展阶段：零散街铺：龙岗家居建材市场以传统的建材一条街和零散街铺为主，经营状况存在小、散、乱的的特点。专业卖场：2002年开始，百安居、家乐园、美家天地、富安居等多家大型建材卖场进驻龙岗中心城，单店平均面积达 20000 ， 龙岗区家居建材市场格局得以改变，大型家居建材卖场成主流发展方向。未来发展：龙岗中心城已成为关外最大家具建材消费集散地之一，众多知名品牌商家云集，区域中建材大卖场达 6家 、总经营面积 10万平米， 已形成一定规模的家居市场； 随着深惠路扩宽改造、地铁 3号线动工、奥体中心规划实施、高交会馆和两所大学迁移至龙城，龙岗地产将面临着区域性的升级换代，家居建材业将会面临着更大的发展空间，更多家居建材卖场还将蜂拥而至，区域性的家居市场有望形成 。可以判断，深圳 -龙岗有望形成笋岗以外另一个区域级大型家居 、 物流配送中心；目前龙岗家居市场面临整合升级、飞跃发展的重大历史机遇。22本报告严格保密乐安居嘉豪家居国际广场铭豪家居百安居家乐园美家美地片区典型卖场龙岗家居主要大型卖场：百安居、美家天地、家乐园、乐安居、嘉豪国际家居广场龙岗片区的家居市场主要分布在龙岗中心城和布吉两地，两地经济基础较好，房地产相对发达，为家居市场的发展创造良好条件。23本报告严格保密商场名称 百安居龙岗店地理位置 龙岗龙城街道龙平西路和龙城中路交界处市场定位 面向龙岗广大消费者 ,以及而二手房的单项安装服务商业面积 11500 商场布局 单层式卖场 ;店中店销售模式项目简介百安居公司实力排名欧洲第一、世界第三的建材超市，在全球超过 14个国家和地区拥有500多家连锁店 ,在已深圳投资 4家分店百安居龙岗店是龙岗区首家国际装饰建材连锁店，目前已成为家居装潢建材市场中的佼佼者 24本报告严格保密商场名称 美家天地龙岗店地理位置 龙岗中心城龙城大道与龙平中路交汇处市场定位 面向龙岗广大的半成品建材消费者商业面积 20000 商场布局 三层卖场 ;体验式建材卖场项目简介该项目位于传统家装商业商场的新商圈核心地段 ,商场共三层，商场软、硬件一流，环境幽雅舒适美家天地实行独立经营，统一管理、统一推广的经营管理模式，是龙岗目前规模最大、品类最全、档次最高的一站式超大型家居建材购物广场 25本报告严格保密商场名称 家乐园装饰材料市场地理位置 龙岗龙城龙翔大道和吉祥路中路交汇市场定位 家居装饰材料专业市场商业面积 25000 商场布局一站式购物项目简介项目处于人流、物流、资金流、信息流汇聚之地，是目前龙岗区投资最多、规模最大、经营品种最齐的装饰材料市场之一家乐园提供一站式完全家居装饰 ，是目前龙岗区投资最多、规模最大、经营品种最齐的装饰材料市场之一26本报告严格保密商场名称 乐安居布吉店地理位置 龙岗区布吉镇大芬油画村前行 50米左转市场定位 布吉片区时尚装饰材料专业市场商业面积 近 20000业态分布 分为陶瓷生活体验馆、地板生活体验馆、厨房 生活体验馆、卫浴生活体验馆等项目简介该项目被誉为 “ 深圳首家家居体验名店 ” ，目前为布吉片区最大的一家建材专业市场乐安居布吉店位于繁华的东大街，与民润超市、KFC等业态互补，满足布吉 120万人的消费需求27本报告严格保密商场名称 嘉豪国际家居广场地理位置 龙岗区布吉镇布龙公路旁（原布龙收费站旁）市场定位 集家具、建材于一体的大型家居广场，定位于经营 中高档家具建材商业面积 50000业态分布 主要分为三大块家具经营区 23000 ，建材经营区5000 ，近 10000 的仓库。硬件设施 外立面改造、增加车位、中央空调、音乐照明等购 物设施，购物环境整体改善车位 200多个 铺位格局 四面分布品牌专柜，中间 采取敞开式的商品布局项目简介2006年重新改造之后，嘉豪国际家居广场从而一举成为布吉拥有知名家具品牌最多、场地面积最大的中高档家具零售商场之一嘉豪国际家居广场是目前布吉片区最大的中高档家居商场之一，也是龙岗区单店面积最大的建材商场28本报告严格保密深圳的家居市场分布目前集中在三大片区：笋岗片区、福田南片区和由南山延至福永片区；我司就这三大片区以及宝安部分典型的家居商场展开了细致调研，从而为本项目的定位提供比较科学的依据。笋 岗福 田 南南 山深圳家居市场调研南山福永和福田南片区走专业市场路线，笋岗片区则是深圳最大物流、展示园区29本报告严格保密项目概况项目位置 泥岗东路与宝安北路交汇处发展商 翠丰集团 百安居中国有限公司 管理费 /元 / 临街长度 /m 100m 实用率（ %） 90%建筑面积 / 22000 电梯及扶梯（部） 1对，货梯 1部开业日期 2002年 3月 停车位数量（个） 约 300个铺位形式 街铺 开放式内铺 主力铺位实用面积 / 周边配套 大型停车位、物