2007郑州金水区旧城改造项目可行性分析报告

谨呈 粤华投资1、省级商业中心 （电子专业领域内立足华中，辐射西北、华北） 2、大型都市综合体 （建筑面积过百万，物业功能包含商业、住宅、商务） 3、大型旧改项目 （涉及拆迁面积达十万以上，含住宅与商业）4、存在定向领先客户 （项目内部有十一万平米旺盛的商业在营面积） 战略前奏 项目定性1、本项目的成败，不仅仅维系于项目收益、销售速度、市场影响力，而应包括社会的共同认可 （村民、政府、商户）；2、本项目绝非单纯的地产项目，而是 承担着区域与城市发展功能的复合设施 ；3、 商业（尤其是现有商户）是综合发展的原点 ，是项目增值、快销的关键；4、本项目的运作成败， 70%力气将花在前期 ，后期仅仅是营销组织战略前奏 梳理思路主要观点1、如何使现有商业顺利升级、扩容、并长期保持活力？n自然发展而来，由零散的、不同建筑类型的、多个区域级商业组合而成n此类规格，很容易因城市变迁、市场发展而被取代、分散（案例：南昌、长沙）2、如何依靠商业驱动，使各物业协调发展、项目整体增值？n由于存在领先客户，所以项目实现顺利招商、销售不是问题n关键在于定位的前瞻性，使各功能部分协调发展，为项目带来更高、更长期的收益3、如何定义项目，得到社会各方普遍认可？n村民关心的不仅仅是物业赔偿，而是通过此次商业升级，获得长期稳定的收益来源n政府关心的，应是项目为区域、为城市带来什么主要待解决问题 思路的原点核心问题合成解决以上核心问题，招商、销售、价值最大化、获得各方认可将顺理成章，并能够在长期发展中控制风险找到最合适的商业驱动力，并使各功能部分协 调发展，保持长期活力 综合发展战略研究工作思路与进程第二阶段n案例研究n体量分析p案例调研p成功模式研究p项目整体开发战略p各物业体量分析 体量分析专项研究报告 第三阶段n物业定位n发展建议p分项发展战略及定位p分项物业发展建议p分期开发原则与滚动开发建议p启动区物业发展建议p项目营销组织建议 定位与物业发展建议报告 第一阶段n市场调研p宏观经济背景、城市研究p房地产市场调研p住宅市场调研p商务市场调研p商业市场调研p酒店业市场调研p区域调研p项目经济测算 市场调研报告 经济测算 工作项目工作任务工作成果200703/9 至今工作200703/25200704/06200704/30调研工作说明 市场调研十个工作日 （ 2007.03.092007.03.18 ）一、项目调研共计 131个（住宅 30，写字楼 52，商业 40，酒店 9）住宅市场：郑东新区 联盟新城、中央特区、百合公寓、老街、阿卡迪亚、立体世界、第一大街 / 中原区 帝湖花园、金源第一城、绿都城、威尼斯水城、凯旋门、茜城五月天 E立方 / 管城区 康城棕榈泉、康桥花园、金色港湾、美景天城、富田太阳城、方圆创世纪、克拉城 / 金水区 建业 森林半岛、曼哈顿广场、普罗旺世、中原数码港、思达大户、银基王朝、广汇 PAMA、圣菲城、正弘旗、非常国际商务市场：文化路 金贸大厦、国奥大厦、联盛大厦、模具大厦、金国大厦、创新大厦、中科信息大厦 / 花园路 信息大厦、融元广场、中国人寿保险大厦、新世纪大厦、郑花大厦、邮政大厦、河南新闻大厦 / 经三路 注协大厦、鑫苑商务中心、金城国际广场、卡萨、江山 .商界、财富广场、思达数码大厦、冰熊大厦、绿洲商务大厦、豫烟大厦、广汇国贸大厦、经纬大厦； / 东风路 汇宝大厦、河南科技数码港、百脑汇、中关大厦、汇科数码广场； / 农业路 国际企业中心、豫博大厦、富凯大厦、益华大厦、济源大厦、省汇中心、光大银行大厦、兴业大厦、晨光大厦、海特大厦、英特大厦、银丰商务港、报业大厦、投资大厦、海关大厦、正弘旗、浦发国际金融中心； / 其他区域 新时空、绿地峰会天下、未来大厦、顺驰第一国际商业市场：城市商业 二七商圈、经纬商圈、碧沙岗商圈、郑东商圈、火车站商圈、文化路商圈、北环商圈、城西商圈、城东商圈、大上海城、金智 万博商城、世贸商城四期、水岸花木城、宝龙城市广场、天旺广场 / 区域专业市场 百脑汇、汇科数码广场、科技市场中关大厦、科技市场展销中心、河南科技市场、创新大厦、新派电脑城、电子大厦、各类经营电子的街铺；其他区域专业市场 新亚、迪信通、长远、八方通讯、中州、国讯、各类电器卖场通讯专柜、各类商超卖场通讯专柜、郑州国际通讯城、通讯器材大世界、豫泰通讯城； / 区域商业市场 餐饮 12家、休闲会馆 10家、大型超市卖场 6家、汽车交易市场 2家、电器卖场 4家、图书交易市场 2家 13酒店：五星级 裕达国贸饭店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店区域市场酒店 新香江温泉酒店、中洲商务酒店、索克快捷酒店、博维海鑫商务酒店、丰乐园大酒店二、深度访谈（深入访谈有效问卷样本 53份）创新大厦 10份、百脑汇 10份、科技市场中关大厦 8份、科技市场展销中心 6份、河南科技市场 9份、电子大厦 6份、汇科数码广场 2份、街铺 2份调研思路城市、经济与规划房地产市场大势商业市场研究住宅市场研究商务市场研究酒店市场研究郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划城市经济指标： GDP进入快速增长通道，发展势头良好房地产发展与 GDP增速之间的关系小于 4% 45% 58% 大于 8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展城市经济指标：第三产业比例一直低于第二产业，对房地产发展尤其是价格的上升有一定制约作用房地产发展与第三产业比重之间的关系小于 30% 3050% 大于 50%客户结构单调，市场平淡市场产品结构不清晰，发展不确定客户多元、交易活跃、产品丰富郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划城市人口与收入：人口基数大，但户籍人口自然增长幅度不高，本省外地人已成为城市的半壁江山；人均收入稳步增长，基本分享 GDP增长的红利郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划原有城区北移东扩CBD、高尚住宅区、副CBD、大型生态湖区与湿地城市规划：东扩、北移为城市发展带来新的空间，但北部的规划与产业支撑不足，在直接竞争中落于东部下风郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划1、城市经济与人均收入快速增长，外来移民迅速增加，为房地产高速发展带来机会2、第三产业比例不高，将在一定程度上制约房地产尤其是价格的进一步上扬3、本项目所处区域在规划上有一定利好，但相比东部的发展将显得较为滞后郑州项目市场分析：一、城市、经济与规划调研思路城市、经济与规划房地产市场大势商业市场研究住宅市场研究商务市场研究酒店市场研究郑州项目市场分析：二、房地产市场 商品房批准预售与销售面积郑州市近年商品房批售面积和销售面积均大幅提升，从 04年起，当年销售面积均大于批售面积，表明郑州房地产市场需求强劲，市场供不应求。 2006年全市商品房批售及销售面积均集中爆发，其中批售面积达 783.5万平米，销售面积达 787.32万平米。同比 05年涨幅分别达到 40%和 48%。郑州项目市场分析：二、房地产市场 各物业类型销售面积住宅销售面积涨幅明显， 06年达 715.44万平米，同比涨幅达到 52%；商业销售面积自 01年起稳步增长，涨幅均达 10%以上；办公物业自 04年起逐步加大放量，至 06年达 20万平米。住宅历年销售面积办公物业历年销售面积商业历年销售面积郑州项目市场分析：二、房地产市场 商品房销售价格郑州市商品房均价截至 06年达到 3212元，比较 00年上涨达 71%，自 04年起年均涨幅均超过8%，其价格上涨幅度和速度均位居全国同类城市前列。郑州项目市场分析：二、房地产市场 各物业类型销售价格销售价格近年快速上涨趋势明显，其中：住宅价格达 2974元，比 05年增长 23%；写字楼价格达 4200元，比 05年增长 7%；商业价格达 7636元，比 05年增长 5%，较为平稳住宅历年销售价格办公历年销售价格商业历年销售价格郑州项目市场分析：二、房地产市场 相关结论1、供求关系上：全市近年来销售面积均大于当年推售面积，供不应求，市场供求的矛盾为全市房地产发展带来市场机遇。2、住宅销量自 01年上涨， 06年飞升，同时价格涨幅尤为明显；未来城市内的开发将以旧改为主，供应量受到一定阻碍，因此供不应求或供求相当局面将在 35 年内持续存在。3、办公自 04年逐步放量，未来随着郑东新区 CBD的建设以及其他城区改造项目的动工，办公物业的供应量还将持续快速增长态势，未来商务市场竞争将较为激烈。4、商业 02-06年处于集中井喷时期，销售量涨幅均超过 40%， 06年达到 51.88万平米；但销售价格属于稳步上升，涨幅不明显，说明城市商业的放量带来的竞争较为明显。调研思路城市、经济与规划房地产市场大势商业市场研究住宅市场研究商务市场研究酒店市场研究郑州项目市场分析：三、商业市场： 1、城市商业格局（商圈分布）主要商圈：三大零售商圈、二大批零兼营商圈、三大批发商圈、一个正在形成中的商圈二七商圈火车站商圈文化路商圈北环商圈城东商圈碧沙岗商圈经纬商圈 郑东商圈城西商圈2个3个1个批零兼营零售商圈潜力商圈分布：零售主要在城中老城区，批发除火车站商圈外，其他均分布在城市外围3个 批发商圈郑州项目市场分析：三、商业市场： 1、城市商业格局（经营品种分布）服装、餐饮、小商品、休闲娱乐在城内，建材、家居、汽车及相关、花卉、果蔬在外围商圈名称 商圈性质 主要范围 经营品牌与品种 历史沉淀二七商圈 零售 二七路、人民路、太康里、西大街等靠近二七广场部分北京联华、丹尼斯、金博大、百年德化等；服装、餐饮、珠宝、钟表、休闲娱乐等，品种齐全城市发展的正中心，城区的原点，历史最悠久的商圈经纬商圈 零售 纬一路至纬四路，经三路至经七路餐饮（食街）、休闲（酒吧）、生活配套类购物为主老城区，轻闲悠闲的氛围，自然形成碧沙岗商圈 零售 友爱路、百花路一带 生活配套类商业为主 随着西区城市人口的增加而逐渐自然发展起来郑东商圈 零售 运河以北，各大社区商业配套及宝龙城市广场串联而成商超为龙头，带动餐饮、休闲娱乐 随着 CBD的发展而成形，目前氛围不成熟火车站商圈 批零兼营 火车站周边 银基商贸城、世贸商城、锦荣服装城、天荣时装城、钱塘衣城、敦睦路、国际小商品城；服装、轻工业小商品因省会辐射全省，围绕着火车站而逐渐发展起来，老商圈文化路商圈 批零兼营 文化路、东风路 河南科技市场内各商场经营电子产品、文化路街铺经营生活配套电子类产品因高校集中而发展起来北环商圈 批发 北环路、国基路 汽车交易市场、花卉、古玩、茶叶等 因北环交通发达而发展城西商圈 批发 中原路为中心的西部新老城区及部分郊区建材、棉纺、图书、果蔬等 因城市化的进程而发展城东商圈 批发 城市东南部新区 建材、家居、汽配、医药等 因城市化的进程而发展郑州项目市场分析：三、商业市场： 1、城市商业格局（在售项目）有影响力的项目均为有品牌影响力的大商场（批发类）或大商家（零售卖场、商业街）项目名称 位置 规模 规划 商家 租售价格 租售状况大上海城 二七路、人民路之间占地 6.9万建面 28万分六区，一期推出上海商城、金街国美、铜锣湾、奥斯卡影城等1F内铺 2.8万 ，2F1.4万3F0.9万集中商业出租90%， 13F 售80%金智 万博商城火车站对面 建面 6.5万 -15F 为商业， 712F 为商务自营小商品市场1F外铺 6万， 内铺34 万 ， 2F2万，-1F1.5万世贸商城四期火车站南侧 建面 10万 裙楼为市场，上部为 30F的写字楼自营服装市场 / 目前登记中水岸花木城中原路交西四环总建面 120万一期商业 1.6万纯市场类铺位 自营花卉市场 所有铺位 0.9万宝龙城市广场郑东新区龙湖环路占地 20万建面 25万主题商业、街区、独立公寓家乐福为龙头 均价 1.3万 ， 1F外铺 2.7万天旺广场天明路交东风路占地 3.4万建面 6.6万主题商业、街区 世纪华联、豪客来等1F外铺 2.5万， 内铺 1.5万 ， 2F0.9万， 3F0.5万街铺销售 90%价格以火车站为中心点，向外围递减，批发零售类规律相同郑州项目市场分析：三、商业市场： 1、城市商业格局 主要结论4、本区域属于城市商业与外围商业的结合部，传统上商业档次不高；在专业市场上具有品牌号召力，但城市类商业辐射力较低2、城市类商业主要集中在城市中部，未来东部将大量发展，而北部较为缺乏3、专业市场分散在城市正中心与外围，已基本成型，且各自具备历史沉淀、品牌号召力1、全市商业面积约 300万，按非农人口（ 257万）约 1.17/人，属中等水平，低于国际饱和度标准（2.6/人），且考虑到省会城市的辐射能力，此数据仍有发展潜力郑州项目市场分析：三、商业市场： 2、区域专业市场（分布状况）专业市场全部为电子类产品，主要分布在交叉口的南段与东段河南科技市场数码港赛博 2店 街铺 汇科数码广场 街铺 百脑汇河南科技市场河南科技市场展销中心科技市场中关大厦街铺创新大厦赛博 1店新派电脑城街铺电子大厦二手大世界街铺街铺街铺东 风 路文化路区域内共有 9个集中的科技电子市场，其中交叉口南段 3个、东段 5个、西段 1个郑州项目市场分析：三、商业市场： 2、区域专业市场（在营总量）在营专业市场实际经营面积为 7.88.5 万，含各市场上方办公仓储约 1919.5 万项目名称 建筑面积 商业经营面积 出租率（含办公物业）百脑汇 100000 2750030000 75%汇科数码广场 72007800 36003900 50%科技市场中关大厦 2520027000 84009000 98%科技市场展销中心 33003600 33003600 100%河南科技市场 900010000 45005000 80%创新大厦 2820028800 1880019200 95%新派电脑城 7201200 7201200 40%电子大厦 1080011200 81008400 85%各类经营电子的街铺 32904610 32904610 98%合计 187710194210 7821084910 84%（商业经营）区域内的办公仓储总面积约 1819 万（不含居民住宅出租），与经营面积比为 2.3： 1；出租情况良好的为中关大厦、展销中心、创新大厦、电子大厦郑州项目市场分析：三、商业市场： 2、区域专业市场（商户及经营品种）在营商户约 13501400 家之间，平均经营面积为 5861 /户（含店中店）经营品种 科技市场创新大厦中关大厦展销中心 百脑汇电子大厦新派电脑 汇科 街铺 合计电脑及配件 53 123 48 94 141 7 23 12 501各类耗材 6 23 20 20 7 76PC DIY 30 3 20 97 14 164通讯、数码 17 35 6 16 73 6 6 8 167音像及软件 1 14 11 3 27 3 8 3 70网络 4 12 2 7 2 27数码服务 12 1 1 14办公及耗材 28 31 42 40 36 177维修与二手 6 1 111 20 138智能设备 4 13 17货运 2 2店中店 2 1 1 4合计 115 270 96 175 385 187 17 79 33 1357主要品种依次为：电脑及配件、办公及耗材、通讯数码、 PC DIY、维修与二手郑州项目市场分析：三、商业市场： 2、区域专业市场（租金表现）1F价格为 120400 、 2F为 80120 、 3F为 5080 、 4F为 3050除百脑汇外，价格表现良好的市场基本为出租情况良好的市场，主要集中本项目地块内5F一般作为办公仓储，暂不将其纳入商业租金的计算项目名称 1F 2F 3F 4F百脑汇 300400 80150 80120汇科数码广场 120150 6080 3050科技市场中关大厦 200300 100200 5070 3040科技市场展销中心 150200 100120 4050河南科技市场 50100创新大厦 150400 80120 5080 3050新派电