2008年连云港港城新世界营销策划报告57PPT-14M

连云港 “港城新世界 ”营销策划报告华厦伟业 上海金贝2008年 1月一 产品解读二 客群解读三 案名建议四 广告总精神五 阶段推广部署六 系列 VI展示七 广告表现产 品 解 读区位 :雄踞新区核心，展望城市未来u位于两大城区交汇之处，扼守新浦新城区核心地段，毗邻市政府和市博物馆，为区域规划之重。u行政、文化和居住中心的倾斜，港城新世界势将成为区域性的商业金融中心。商业环境 :商机暗涌，成就未来商业巨擎 u新浦老城区商业项目云集，商业体量趋于饱和。u新城区集中式纯商业缺乏，商机无限。u港城新世界抢占商机，弥补市场空缺，引领港城高档商业的发展步伐。人气 :人气势不可挡，前景蔚然可观 u成熟社区环绕，大专院校云集，皆是浓厚商业气氛的可靠保障。u与规划兴建中的凤凰新城咫尺相望，无形中积聚潜在的庞大消费群体。规划 :时尚街区规划，一站式休闲享受u 高档时尚街区系统规划，彰显休闲时尚，把控潮流脉搏，倡导个性文化，是缤纷业态与个性消费的统一。u Soho与小户型公寓点缀其间，户型方正，面积配比适中，身处繁华，自有一番小天地。是时尚人士，个性居住、灵活投资的首选。建筑 :现代简约，凸显时尚气息u流畅明块的线条，勾勒城市动感天际线。u中西元素交相辉映，筑就港城时尚地标。配套 :成熟齐备配套，投资潜力强劲u项目周边公共居民生活配套齐全，有助未来商业氛围的建立。u未来势将形成强大的人流与车流，极具投资潜质。产品定位 :新城核心集购物、餐饮、休闲、商住于一体精致动感新街区定位释义 :u新城核心 新城新气象，新城新形象；u精致 4 万方紧凑布局，辅以灵巧 SOHO公寓；u动感 多功能的融合，活力时尚；u新街区 开放式 BLOCK街区规划，突破原有商业模式。客 群 分 析区域分析：新浦区是连云港的政治、经济和文化中心，其中，老城区作为经济中心的地位短期内不会改变，而行政、文化和居住中心将逐步转移到新城区，新区规划为地区性的商业、金融中心。由于老城区的商业体量趋于饱和，整个新城区的功能定位上将成为老城区功能缺乏的补充，形成未来连云港一级中心功能带。本案位于未来新城区的中心位置连云港城市特征：既质朴又时而透出精明的味道；既追求物质享受又对精神生活有所期骥；既有保守的一面又对先进事物包容接纳；连云港向都市生活迈进！国际都市生活方程式：P assion 激情E ntertainment 娱乐R omance 浪漫F ashion 时尚E legance 优雅C hic 潮流T rend 趋势（前瞻）国际都市生活方程式： 完美的生活 PERFECT=激情 + 娱乐 + 浪漫 + 时尚 + 优雅 + 潮流 + 趋势（前瞻） =Passion +Entertainment +Romance +Fashion +Elegance + Chic + Trend 客源类型分析：都市生活人群物业形态多样，客群层次参差。客群的共性在于融入连云港的城市性格。商业、商务部分面向广大投资者，总体处于中上层面；SOHO与小户型公寓则面向时尚的都市白领。潜在消费群 需求动机 需求产品 关注点高收入客源公寓是价格驱动、被动需求居多；商业商务是投资升级、主动型需求居多SOHO与小户型公寓 /中小面积商铺、商务 环境、交通、配套、公寓总价 /商业环境私营客源 改善投资、办公需求 以中小面积商铺、商务为主距离、户型、价格周边乡镇富裕客源方便工作 /投资 皆有 距离、环境、配套、商业氛围本地投资客源 对新区未来升值空间看好皆有 配套、商业氛围 /价格成长空间长三角地区投资客源关系客 /外地客投资获利商铺、商务 优惠条件 /价格成长空间客群基本描述：高收入客源u 年龄： 26-45岁u 来源：连云港u 特点描述： 企事业单位、公务员、医生等中高收入群体，有较强经济基础。不满足单位居住安排，想改善住宅环境或拥有私人固定居所。 对产品和生活配套要求比较高，追求高品质生活。 有车阶层，对区域配套交通关注度不高。 客群基本描述：其他四类客源细分u纯投资类 本地投资客源、长三角地区投资客源；u投资保值类 私营业主客源；u投资 /自住类 周边乡镇富裕客源。客群基本描述：u 纯投资类 有较强经济基础的城市中产阶级，手中有闲散资金需要寻找投资渠道，看重产品价值而非价格，同时对区域的发展潜力有足够的信心。u 投资保值类 有经济基础，具备较强抗风险能力，有一定投资心理，但投资目的不很明确，注重升值潜力。u 投资 /自住类 关注快速交通与产品升值潜力，认同板块发展，非纯投资客，在一定情况下，转变为自住消费。u 自用型客户群 都市中的年轻新贵；u 投资型客户群 本地以周边，乃至长三角区域广泛的投资客户。 更多的思考：u针对 “新城中心 ”的商业商务核心优势，投资者多会选择 “买 租 ”，长线型投资方式。u从上述客源分析得出，项目所在区域周边乡镇客源、邻近城市的客源也是本项目的主力客户群之一，在本案具体的营销推广过程中，必须将周边客源纳入重点宣传推广的对象之中，进行有针对性、区隔性、实效性的宣传工作。 案 名 建 议 案名建议： 港 城 新 世 界u新城区零坐标u坐拥新城区黄金地段，扼守未来中央板块；u经济发展地理区位的先天优势；u完善的配套，充沛的人流，成就未来都市核心。广 告 总 精 神商业中心 + 时尚公寓领舞港城的倾城之作40000平米经典钜献 广告总精神：魅力之都 动感之都魅力新城，动感生活总精神阐述：u新城新气象，新城新形象，立足新城区，升华新城区。u购物休闲，时尚生活在港城新世界，魅力无限。 u前沿居家，自主办公在港城新世界，动感十足。主推广告语：港城新世界新城核心 /集购物、餐饮、休闲、商住于一体 /精致动感新街区乐在此！爱在此