成都航空港项目可行性分析报告2007年

航空港项目可行性分析报告1航空港片区简介1992年 航空港的辉煌记忆v 早在 1992年，航空港就成为众多开发商所青睐的开发热土，比起目前的羊西线、桐梓林、双楠、光华、金沙等居家区域还要早 5年。但好景不长，最终因成双路改建为机场高速路，虽缩短了成都到双流的距离，去隔断了人气和商气，给各开发商带来的致命的打击。8年历练 在蛰伏中积蓄潜能v 2000年以来，随着市政配套设施完善众多高校和研究院相继进驻 ，航空港成为了成都少有的教育科研产业基地，拥有强劲的活力，截至 2006年 3月，航空港已累计投入基础设施建设资金 20亿元，建成 26条骨架道路；供水厂 3座，日供水能力 30万立方米；110KV变电站 3座， 35KV变电站 1座；天然气日供气能力 50万立方米；污水厂日处理能力 10万吨，累计引进企业 240家，到位资金 220亿元，建成投产企业 145家，上市公司 5个，累计实现工业总产值 201.64亿元，工业增加值 75.7亿元，入库税金 10.9亿元，利润 7.4亿元 .2006年释放潜能楼市腾飞 v 如果说，机场高速路的建设阻挠了房地产开发，那么拓宽建设机场路辅道，则为航空港楼市插上了腾飞的翅膀！去年，机场路辅道拓宽至 40米，两边还有 15米宽的景观绿化带，机场路不再是 “绊脚石 ”，变成了航空港板块的黄金通道，也激发了航空港释放积蓄了 8年的潜能，房价也才能在一年多时间里，从 2500元 /平方米涨到 3500元 /平方米 .种种迹象已充分表明，政府相关部门非常重视航空港 成都门户区的开发建设，而众多大型财团对这一区域发展也充满信心，也使众多投资置业者看到巨大商机，开发商更是趋之若鹜 . 2项目概况v 项目情况：位于城南航空港片区，北距机场路 500米，南距川大 1公里，东邻大众汽车职工别墅园区，西接宗申 流溪丽园和上优水岸v 交通情况：附近有 300， 304， 806， 804B， 813公交线v 规划情况 ：土地面积：12亩， 7966.49平方米目前建筑情况：2栋多层住宅楼， 7层，六通（水、电、气、光纤、电话、路），4/2/2有七套， 3/2/1有 14套， 2/2/1 有 49套，总共 70套。 v 周边配套：省警官总医院，成都商业银行，中国银行，白家信用社，家园国际大酒店，航空港管委会，比邻四川大学江安校区，成都信息工程学院，西南民族大学，棠湖外语实验学校v 周边楼盘：上优水岸，新航印象，宗申 流溪丽园，久福居，书香尚品，川大河畔，翰林楠城 ，温哥华花园 。 3项目位置情况本案4本案项目区域楼盘分布情况5项目 SWOT分析优势：w 西临黄忠路，出行动向较为便利，有 804B公交车w 地块介于高新区、双流县城之间，为项目开发提供稳定的潜在客源基础w 地块方正，有利于坡地景观的塑造w 地处各大高校中间地带，是各高校教师置业的理想之地w 项目本身自带部分建筑及景观，可巧加利用，在节省前期成本的同时，有利于前期项目的塑造6项目 SWOT分析劣势 ：w 原有地块的 2栋建筑对产品规划，有一定程度限制w 项目西南面为大件路，过往车辆以重型机车为主，废气、环境污染严重w 目前项目周边生活及商业配套较为缺乏，w 地块东南方向为农民回迁房，受其素质影响，会对产品的品质提升有一定影响w 项目在双流县域内及高新区等周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力 7项目 SWOT分析机会：w 按照成都市 “住宅开发中心南移 ”的规划格局，会加快区域相关基础设施配套的建设，无形之中可提升项目自身的价值w 区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，基本吻合项目生活居住理念的设计w 航空港本身区位优势及高新区的规划优势，已引发区外人士的关注和现实购买实践，可为项目提供一定的客户来源w 区域现有各类水景楼盘，其营造过于表面化，为项目提供了潜在机会w 寻求鄙司，建立良好的合作伙伴，使区域市场运作日趋规范，为项目开发提供一个健康的发展机会8项目 SWOT分析威胁 ：w 项目面积过小，很难开发出大型高档楼盘吸引客源，相对周边楼盘竞争力将大大折扣w 在售楼盘及待开发楼盘较多，规模大且品牌高，客源分流、并会对项目推出时造成一定的竞争压力w 地块周边区域尚有大量待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜在竞争威胁w 区域客源需求理念的转换需要一个时间，新进项目易面对日趋缓慢的销售压力 9项目 SWOT分析建议w 项目原有 2栋建筑、景观，可采用因地适宜改造，以最大可能节省开发成本w 沿大件路可适当建绿地、隔离带，弱化大件路路噪音、污染等问题w 考虑购买力因素及区域现有商业的空白，建议采用集中商业形式，可考虑建设区域商业形态w 引进先进的保安监控设备，确保社区安全的同时提升社区的居住品质。w 产品建议上可适当考虑成都地区或沿海地区精品高档楼盘 产品的区域移植，以填补市场之空白w 区域市场的启动尤为重要，可考虑与当地品牌如久居福项目进行联动。 10区域楼盘分析v区域界定： 本次调研范围为航空港辖区，北靠川藏路，西临长城路，南至川大路v样本类型： 八个竞争项目 v分析要素：重点分析点为户型面积及配比、销售价格、物业情况、媒体通路等，以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息 11区域楼盘分析楼 盘 名称占地面积 /总 建面 积 /容积率户 型配比 单 价（ 元 / ）总 价 区间上优 水岸28800 55000 1.8 83-15183.4： 2/2/183.9： 2/2/196.9： 3/2/1104.7： 3/2/1116.6： 3/2/2118.5： 3/2/2118.9： 3/2/2122.6： 3/2/2150.5： 4/2/2（ 3/3/2）151.5： 4/2/2（ 3/2/2）151.9： 4/2/2 (3/3/2)3500 2952.8万12区域楼盘分析楼 盘 名称占地面积 /总 建面积 /容积 率 户 型配比 单 价（ 元 / ）总 价区 间新航印象12020 21515.8 1.79 7815878.2： 2/2/186.99： 3/2/199.84： 3/2/2107.9： 3/2/2116.2： 3/3/2120.8： 3/2/2123.7： 3/2/2126.4： 3/2/2134.1： 3/2/3158.8： 4/2/23600 2856.813区域楼盘分析楼 盘名称占地面积 /总 建面积 /容积率户 型配比 单 价（ 元 / ）总 价区 间宗申 流溪丽园46669 85000 1.8 8614285.49:2/2/186.57： 2/2/187.16: 2/2/188.4： 2/2/189.66： 2/2/1119.33： 3/2/2125.36： 3/2/2129.54: 3/2/2142.52： 4/2/2均价： 3600 31-55万14区域楼盘分析楼 盘名 称占地面积 /总 建面积 /容积 率 户 型配比 单 价（ 元 / ）总 价区 间久福居 153341 4500003.9 7816080： 2/2/184 ： 2/2/187 ： 2/2/189 ： 2/2/190 ： 2/2/1111 ： 3/2/1115 ： 3/2/1114： 3/2/1130以上： 4/2/23700 28.859.215区域楼盘分析楼 盘名 称占地面积 /总 建面积 /容积 率 户 型配比 单 价（ 元 / ）总 价区 间书 香尚品10000 40000 0.4 51-12451.19： 1/1/171.16： 2/2/165.03： 2/2/173.93： 2/2/193.40： 2/2/180.08： 3/2/195.87： 3/2/1124.58： 3/2/13300 16.837.216区域楼盘分析楼 盘名 称占地面积 /总 建面积 /容积 率 户 型配比 单 价（元 / ）总 价 区间川大河畔50854.76 99600.58 1.85 78-18678.61:2/2/193.75:2/2/185.93:2/2/180.22:2/2/1146.17:3/2/1 跃99.60:3/2/1 99.8:3/2/1 131.16:3/2/1 跃110.9:3/2/1108.31:3/2/1121.14:3/2/1121.03:3/2/1117.35:3/2/1123.79:3/2/199.32:3/2/1124.53:3/2/1160.80:别 墅 跃131.86:别 墅 跃186.86:别 墅 跃153.70:别 墅 跃4000 31.864.817区域楼盘分析楼 盘名 称占地面积 /总 建面积 /容积 率 户 型配比 单 价（元 / ）总 价区 间翰林南 城 2 104627 1580001.7 76-19380.88： 2/2/176.6： 2/2/188.17： 2/2/193.02： 2/2/189.26： 2/2/181.50： 2/2/188.82： 2/2/177.2： 2/2/192.93： 2/2/192.87： 2/2/188.8： 2/2/192.87： 2/2/188.79： 2/2/13500 26.667.518区域楼盘分析楼 盘名 称占地面积 /总 建面积 /容积 率 户 型配比 单 价（元 / ）总 价区 间翰林南 城 2104627 1580001.7 76-193139.9： 3/2/1157.47： 3/2/1103.33： 3/2/1112.66： 3/2/1128.72： 3/2/1107.93： 3/2/1103.20： 3/2/1107.93： 3/2/1119.64： 3/2/1102.61： 3/2/1124.63： 3/2/197.83： 3/2/1136.86： 3/2/1108.37： 3/2/1103.62： 3/2/1112.66： 3/2/1113.14： 3/2/1146.47： 3/2/1117.73： 3/2/1115.20： 3/2/1124.59： 3/2/1151.92：别3500 26.667.519区域楼盘分析楼 盘名 称占地面积 /总 建面积 /容积 率 户 型配比 单 价（元 / ）总 价区 间温哥华花园 2113587 258500 2.27 80 185101.13： 2/2/186.38： 2/2/190.59： 2/2/189.62： 2/2/1121.27： 3/2/1128.91： 3/2/1130.15： 3/2/1116.70： 3/2/1121.47： 3/2/1126.27： 3/2/1125.83： 3/2/1125.09： 3/2/1107.19： 3/2/13400 20区域楼盘分析楼 盘名 称占地面积 /总 建面积 /容积 率 户 型配比 单 价（元 / ）总 价区 间温哥华花园 2113587 258500 2.27 80 185137.95： 3/2/1128.91： 3/2/1135.93： 3/2/1134.25： 3/2/1108.05： 3/2/1110.75： 3/2/1143.26： 3/2/1109.95： 3/2/1161.17： 别150.89： 别181.96： 别168.32： 别182.59： 顶跃3400 28.9-62.921区域楼盘分析1.产品面：v 区域物业形态以混合社区为主，以多层、小高层为主。v 户型以三房为主、户型面积在 110-130平米为主v 户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业需求向提升品质阶段相吻合，且户型是适度放大。v 区域产品多为新盘、且产品规模大22区域楼盘分析2.客源面：v 三类客群并存，且以自住需求为主v 区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工作人士；二是邻近区域的欲提升居住质量的人士；三是外地人士，三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个不容忽视的客源来源渠道为团购。v 区域客源对诸如品质、品牌等表现出一定的关注度23区域楼盘分析3.销售推广面：v区域价格涨幅较大，主要表现为景观和朝向对价格的影响v据官方消息，在一年时间内，航空港片区从2005年的 2500元 /平方米涨到 2006年的 3500元 /平方米。目前仍在持续增长。v商报、华西报是楼盘推广的主要手段24区域楼盘分析 楼 盘 名称 建筑面 积（平米） 占地面 积（平米） 物 业类 型 主力 户 型 均价（元 /平米） 总 价（元 /平米）上 优 水岸 55000 28800 多 层 2/2/1， 3/2/13/2/2， 4/2/2 3500 2952.8万新航印象 21515.8 12020 多 层 2/2/1， 3/2/13/2/2， 3/2/34/2/236002856.8宗申 流溪丽 园 8500046669 多 层 2/2/1， 3/2/24/2/2 360031-55万久福居 450000 153341 高 层 2/2/1， 3/2/1 3700 28.859.2书 香尚品 40000 10000 商住楼 1/1/1， 2/2/13/2/1 3300 16.837.2川大河畔 99600.58 50854.76 多 层小高 层 2/2/1， 3/2/13/2/1跃 ， 别墅400031.864.8翰林楠城 158000 104627 多 层 2/2/1， 3/2/1别 墅 ， 顶跃 3500 26.667.5温哥 华 花园