成都龙泉驿西河地块前期初步调研及分析_2008年

西河地块前期初步调研及分析2008年年 3月月 宏观环境研究房地产市场概况4西河地块竞争情况及分析初步价格定位项目风险提示宏观环境研究成都是四川省省会，位于四川省中部的成都平原，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。全市东西长 192公里，南北宽 166公里，总面积 12390平方公里。 成都是四川省省会，位于四川省中部的成都平原，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。全市东西长 公里，南北宽 公里，总面积 平方公里。城市概况宏观环境研究成都经济发展成都市 GDP和人均 GDP保持着高速增长的态势。特别是 2007年，成都市 GDP总量达到 3630亿元 ， GDP增速 32%，正处于经济快速的发展上行通道中。成都 GDP增长宏观环境研究在 2007年度，成都的城镇居民可支配收入增长 27%，达到 16230元 /人。实现快速的高额度增长。 城镇居民可支配收入2020年，成都将形成包括成都 绕城高速公路 以内区域，面积近 600平方公里的 “ 中心城区 ” 这意味着成都将以 多中心组团式 的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市 向 城乡 体化 转变。 主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向 东、南、北 重点发展，依托 新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展 东部新城、南部新城和北部新城 ，形成新的城市架构。 新都、青白江郫县温江双流东升双流华阳龙泉驿宏观环境研究主城规划经过连续多年双位数的高增长后， 2007年，成都市年生产总值 (GDP)呈现爆发性增长，已超过 3000亿元，人均 GDP超过 3000美元。根据国际经验，一个城市的人均GDP突破 3000美元，就意味着这个城市告别低收入阶段，步入了中等发达国家收入水平的新始点。成都以 现代工业（包括电子、现代制造业、高新产业等）为主导 ，各类型优秀和高附加值型产业正成为经济发展的核心驱动力。2007年 6月 7日，国务院、国家发改委批准成都市和重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都经济的发展更增添了额外的动力和强有力支持。宏观环境研究成都宏观经济小结宏观环境研究龙泉驿区位于成都市东部，西连成都平原，东倚龙泉山脉，与三圣乡接壤，境域东西长 29.8千米，南北宽 28.75千米，幅员 558.7402平方千米，人口 48.4万人，其中非农业人口 13.7万人。山区面积占全区总面积的 38.5%，森林覆盖率达35.5%，地表水系发达，地下水资源丰富，是山清水秀的国家环保模范城。 龙泉驿区辖 4街道办事处 7镇 1乡， 4街道办事处分别为龙泉街道办事处、大面街道办事处、十陵街道办事处、同安街道办事处； 7镇分别为柏合镇、西河镇、黄土镇、洪安镇、洛带镇、山泉镇、茶店镇； 1乡为万兴乡。 成都主城区龙泉驿区龙泉驿区域概况宏观环境研究除 2005年受宏观环境影响外，龙泉驿区人均 GDP一直保持 10%以上的增长率。 2006年人均 GDP与 2001年相比增长了近一倍，特别是 2007年 ,增长率达到了 23.67%。经济发展宏观环境研究近年龙泉驿区第二产业在三产中所占比重逐年提高，拥有国家级经济技术开发区 成都经济技术开发区的强劲支撑，正在逐步改变以旅游业等第三产业为主导的传统模式。 产业结构宏观环境研究规模： 规划总建设用地 195000亩，其中居住用地 65110亩，城市居住人口 120万人。定位： 作为成都城市向东发展的主体区域，龙泉组团的功能定位为 “ 城市主要功能区，新型工业、公共服务、居住 ” 。 重点 发 展 职 能：大型制造业 基地、区域交通枢 纽 与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休 闲旅游区、特色 农业 示范区。 结构布局： 全区总体空间发展布局为 “ 一主、一区、三片 ” 。一主： 龙泉主城区。包括龙泉街道、大面街道、同安街道、柏合镇和洛带镇部分区域，是都市新区的主体，是成都市城市功能区的重要组成部分。发展方向是以管理、金融、商贸、居住、文化、体育、教育等功能为主的综合性功能区。一区： 国家级经济技术开发区。包括现规划的 30平方公里区域及预留的向南发展区域。发展方向是坚持走新型工业化道路，成为成都市最重要的工业集中发展区之一。 龙泉城市规划三片：成都东部洪十片区、北部物流片区、东部生态片区成都东部洪十片区：包括十陵街道、大面街道等绕城高速路以西区域。洪十发展片区为成都中心城区七个环间片区之一，发展方向是建设以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城区。 北部物流片区（项目所在区域）： 包括西河、黄土、洪安以及洛带部分区域为主体的北部片区。发展方向是成为辐射成渝经济带及西部地区的现代物流基地。 东部生态片区：包括成环路以东的山区丘陵地带。发展方向是以生态环境建设为主，保护性开发为辅，建成人与自然和谐发展的城市绿肺。宏观环境研究 龙泉驿城市规划成都龙泉西河镇幅员面积 25平方公里，辖 9个行政村， 107个村民小组， 1个街道居委会，全镇总人口 3万余人，其中：农村人口 2 6万余人。西河是成都市东部组团的北翼新区、成都市中心城区的规划居住区，国家级 100个试点小城镇之一、成都市 14个优先发展重点镇之一，东距洛带古镇 10公里，西距成都市中区 9 5公里，南距成都市经济技术开发区龙泉驿 10公里。北距成渝铁路龙潭寺火车站 10公里，西河地势平坦，地质结构稳定，水、电、气充足，通信畅通，服务机构齐全。西河镇机构设置齐全，基础设施完善。镇内设有邮政、电信、税务所、工商所、派出所、银行、卫生院、中小学和省级重点职业中专学校。场镇饮用水采用了自动化供水设备；镇内有 3口浅层天然气井，日供气量为 5万立方米。 宏观环境研究 西河镇区域简介 宏观环境研究房地产市场概况4西河地块竞争情况及分析初步价格定位项目风险提示竞争分析 范围界定根据位置、交通、产品等竞争关系分析，本项目地块处于 西河镇 ，其受到洪十板块与 龙泉大版块的环状竞争和挤压，更多的受洪十板块的影响 。洪十本案同安东山世纪广场西河大面龙泉竞争分析 洪十片区城东新规划的直接辐射受益者 o 地位： 虽然起步晚于城东的核心版块区，但作为腾笼换鸟规划实施的辐射受益者，目前正在完成城市角色的快速转换；o 供给： 近期供给激增，同时土地拍卖价格也超过 1000万 /亩；o 需求： 区片内有效实际供应不足，市场相对需求旺盛；o 价格： 消费者趋之若鹜导致区域价格迅速攀升，一年内价格上浮超过 20%，目前已达到 5700 6500元 /平米；o 产品： 多为容积率 3及以上的高层城市公寓，中等面积经济户型为主；o 趋势： 依托稳固的城市根基及开发集中入市，市场持续升温，未来与近郊地区的价格差距将进一步拉大。竞争分析 洪十片区案名 位置 开 盘时间建筑面积容 积率 建筑形 态主力 户 型面 积 区 间 销 售价格销 售情况上东阳光龙 泉 驿 区洪河大道北路2006-06（ 2期）2006-10（ 3期）2007-03（ 3期 2批次）2007-12（ 3期 4批次）200000平方米 2.44 3栋 18层 ，15栋 11+1层 70-2002期开 盘 ： 30003期开 盘 ： 37002批次开 盘 ： 38504批次开 盘 ： 57002批次住余 5%， 4批次据销 售良好。卓锦城锦 江区成龙 大道一段 9号2005-5-28（ 1期）2006-5-13（ 2期）2007-9-01（ 3期）2008-3（ 3期 调 价）13255000平方米3.00 18层 、 24层 70-2001期开 盘 ： 30002期开 盘 ： 38003期开 盘 ：起 4800现阶 段：起 4900，均 6000住余 40%锦江城市花园锦 江区成龙 路 锦 江区政府新址旁2007-06-17（ 1期）2007-12-23（ 2期）2008-3-10（ 2期 2批次）700000平方米 7.00 一期 8栋 超高层 43-1331期开 盘 ： 40002期开 盘 ： 4800-5600现阶 段成交价46001期已全部售罄， 2期 刚刚 推出。华都美林湾锦 江区三圣 乡 幸福梅林旁2007-07-07（ 1期 2批次）2007-09-01（ 1期 3批次）2007-10-20（ 1期 4批次）2007-12-28（ 1期）470000平方米 4.00 共 计 15栋 ：11F、 24+1F、 28+1F、30F、 32F 、33F55-1302批次开 盘 ： 43003批次开 盘 ： 48004批次开 盘 ： 4900现阶 段 :56001期 4批次住余10%。竞争分析 大面版块双向辐射的多资源快速发展区 o 地位：地处成都市区与龙泉城区之间的空旷地带，房地产启动较晚；近期由于城市向东副中心的发展及川师大东校区的进驻，区域发展有所起色，即将进入快速发展时期。o 供给：目前在售项目仅有龙城一号和银河花园（尾盘阶段）。但潜在供给量巨大，目前已知存量土地共有约 2077亩。o 需求：市场对叠拼和多层需求极为旺盛，龙城一号在价格始终为龙泉驿最高的情况下，率率创下开盘即销售过 90%的上好业绩o 价格：由于产品品质极佳，销售价格和上浮速度始终处于高位水平。龙城一号花园洋房均价 6500元 /平方米，叠拼产品价格已达到 9000元 /平米o 产品：龙城一号一期容积率 1.4，以花园洋房和叠拼别墅为主，户型面积较大，建筑立面、景观等方面表现上佳；后期将为容积率为 3.0左右的产品。未来区片供应土地多以中高密度为主。竞争分析 大面版块案名 位置 开 盘时间 建筑面 积 容 积 率 建筑形 态主力 户 型及面 积 区间销 售价格 销 售情况银 河花园锦 江区成 龙 路南 侧龙华 段三圣 乡2006年 1月 1日（ 1期）2007年 1月 5日（ 2期）2008-1-23（ 3期）61558平方米 2.10 11+1小高 层电梯景 观洋房95-1652期开 盘 ：2980现阶 段：3900住余 15%左右龙 城一号龙 泉 驿区 东 大街外沿线龙 城大道 1号2007-03-17（ 1期）2007-12-22（ 2期一批）650000平方米 1.40 4+1、5+1叠墅洋楼；6+1风 景洋房90-2001期开 盘 ：38002期开 盘 ：6500现阶 段53001期住余 10套左右 ,2期 销 售 40%。恒大 绿洲锦 江区成 龙 路银 河大道 118号预计 2008年 4月 600000平方米 4.10 18幢高层 、 27幢小高层 、 17幢空中别 墅70-193 未开 盘 未开 盘竞争分析 龙泉城区典型成都边缘郊县的旧城核心版块 o 地位：作为龙泉驿区的传统核心居住区，依托成都市经济技术开发区，以普通住房为主，区域城市生活和配套系统完善、成熟o 供给：房地产启动较早，多以城市中小地块供应，物业形态丰富，多层、高层住宅，商务等项目均有涉及o 需求：龙泉城区的购买多为地缘性客户的消费o 价格：面对龙泉本土客户，市场承受力明显偏弱，主要集中在 38004200 元/平方米之间o 产品：绝大多数项目容积率在 3以下，以多层为主，小高层、高层为辅；主力户型为两居、三居，紧凑户型为主；产品在综合品质方面表现平平o 趋势：依托城市的成熟而继续发展，但后续发展方向和动力缺乏，难以在龙泉整体板块中占有领袖地位竞争分析 龙泉城区案名 位置 开 盘时间 建筑面 积 容 积 率 建筑形 态 主力 户 型及面积 区 间 销 售价格 销 售情况锦 上城龙 泉 驿 区公园路一段 189号2007-08-22（ 1期 1批次）2007-11-24（ 1期 2批次）330000平方米 3.43 电 梯住宅 79-1301批次开 盘 ： 30002批次开 盘 ： 4200现阶 段： 42002批次住余10%。东 麓驿 境龙 泉 驿 区公园路 1号2005-5（ 1期）2007-4-21（ 2期）2007-8-11（ 2期加推）2007-12-30（ 2期 2批次）250000平方米 1.01 普通住宅多 层 ， 别墅多 层 ： 70-150别 墅： 168-2981期开 盘 ： 32002期开 盘 ： 38002期加推： 36002期 2批次： 40002期 2批次销 售 60%怡水居龙 泉 驿 区北泉路 373号2007-8（ 1期 2批次）2007-9-28 （ 1期 3批次） 74000平方米 1.56 多 层 6+1 45-1502批次开 盘 ： 30003批次开 盘 ： 3700现阶 段： 41003批次住余15%。春秋名邸龙 泉 驿 区建材路2007-05-26（ 1期 1批次）2007-9-22（ 1期 2批次）80000平方米 2.00 24层电 梯公寓 50-1002批次开 盘 ： 3400现阶 段： 3700住余 8%。 2期 08年 4月推出。玺 印 上院龙 泉 驿 区北泉路以北2006-7-8（ 1期）2006年年底（ 2期）2007-5（ 3期）2007-9-28（ 3期 2批次）2008-2-20（加推）200000平方米 1.48 4+1、 5+1洋房和叠拼 别 墅45-225现阶 段（多 层 ）4200,最低价 3658起约 50%人和世家龙 泉 驿 区文景路2007-5（ 1期）2007-7（ 2期）50000平方米电 梯 3.9多 层 1.7 17+1，11+1， 6跃 770-1701期开 盘 ： 30002期开 盘 ： 3300现阶 段： 3600住宅剩余50套，去化 90%。金 上城北泉路与龙 一 环 路交 汇处2008-1-16（开 盘 ）2008-2-21（ 2批次）145582.70平方米 4.20 1期 3栋 18层 、 2期33层61-116 开 盘 均价 38003589起 销 售 约 40%竞争分析 同安版块成都知名别墅区，度假休闲养老圣地 o 地位：地处龙泉城区东北侧，同安镇辖区内。区域内度假休闲酒店和别墅和云集，主要依赖优美的风景及附近洛带古镇的旅游资源。o 供给：在售项目较少，仅两个项目在售；市场潜在供给量小，近期仅有一块80.36亩的土地出让。o 需求：同安作为成都知名的阳光城，多以别墅和度假、休闲、养老的物业为主，其中纯低密度的别墅销售情况尚佳，但中密度集合住宅明显销售情况不佳o 价格：集合型住宅价格 3300 3500元 /平米之间，联排别墅 5000 5500元 /平米，独栋别墅 7000元 /平米o 产品：产品的设计和建造水平，明显较城区和龙泉的项目低下，户型面积普遍较大，以舒适型两居和三居为主o 趋势：受与城区距离的直接影响，仅依托旅游资源和景观，难以在中高密度项目大有作为，但未来别墅类型物业在本区片内仍有长足发展。竞争分析 同安版块案名 位置 开 盘时间 建筑面 积 容 积率 建筑形 态主力 户型及面积 区 间销 售价格 销 售情况利通天鹅 堡龙 泉 驿区 龙 泉阳光大道旁2005-1-15（ 1期）2006-4（ 2期）2007-5（ 3期）2007-10（ 3期 2批次）70000平方米1.60 纯 4层叠拼别 墅80-1701期开 盘 ： 21002期开 盘 ： 26003期开 盘 ： 3000现阶 段： 32003期 2批次住余 40%。国一 澳 乡龙 泉 驿区阳光城忠 诚 路三段一号2004-5-18（ 1期）2007-4-21（ 2期）2008-2-21（ 2期 调 价）50000平方米0.70 独 栋别 墅错 拼独 栋别 墅联 排别 墅180-3801期 联 排 4000，独栋 50002期 联 排 4900，独栋 7000现阶 段 联 排 5500，独 栋 70002期住余 50%。竞争分析 东山版块自成一体，投资、养老圣地 o 地位：处于龙泉东南部边缘，距龙泉城区约 45 公里，与柏合镇地界相交，紧邻龙泉山。项目以大盘为主，配套自成体系，以龙泉山风景为突出卖点。o 供给：在售项目仅两个，均为大盘，以 300万平方米的东山国际新城为典型代表；未来无明确土地放量o 需求：区片为明显的价格性竞争，销售情况一般，东山国际新城在新区开发中甚至出现变相降价的操作手段o 价格：价格上升速率明显低于龙泉其他板块，目前为 3800 4200元 /平方米，精装修可达到 4800元 /平米。o 产品：容积率偏高，在 2.54 之间，以小高层、高层为主；产品线长，紧凑型、舒适型户型均有涉及，综合环境品质打造上佳。竞争分析 东山版块案名 位置 开 盘时间 建筑面 积 容 积率 建筑形 态主力 户型及面积 区 间销 售价格 销 售情况东 山国际 新城龙 泉 驿区成 龙路 东 山国 际 大道 1号2006-10-21（ A区）2006-12-23（ B区）2007-05-19（ C区）2007-09-23（ E区）2008-1-5（ F区）3000000平方米 2.50 18F高层 80-182A区开 盘 ： 3000B区开 盘 ： 3200C区开 盘 ： 3500E区开 盘 ： 3800现阶 段：起价 4200（清水房 ),均价4800，最高 5600（精装房）F区成交 约30%蓝 色理想龙 泉 驿区 龙 工南路888号2006-9（ 1期）2007-4-15（ 2期）2007-12-27（ 2期调 价）338644.80平方米 4.00 11、18、33层60-1431期开 盘 ： 28002期开 盘 ： 3400现阶 段： 36501、 2期均有剩余住房。3期 预计 4月开 盘竞争分析 世纪广场龙泉新规划的新兴产业区 o 地位：在大面版块和龙泉城区之间，距龙泉城区约 3公里。依托未来的龙泉政务中心，地产发展迅速。交通便利，邻近驿都大道，规划中轻轨在此处设有书房村站。o 供给：新开发项目云集，区内规划良好，多家开发行将介入开发，短期内供应量将激增o 需求：现项目多以中密度的多层出现，市场销售情况一般较好；p 价格：作为龙泉的新城核心，有良好的未来规划前景，价格也远超过龙泉旧城区，特别是去年，销售价格暴涨 800 1000元 /平米。目前多层和小高层售价 46004800 元 /平方米之间；o 产品：容积率普遍较低，在 1.31.6 之间，以多层住宅为主；户型面积较打，多为多层舒适型产品；产品品质尚可。o 趋势：中高密度的新兴产业区，现状为多层和小高层为主，未来规划的项目多为高密度产品竞争分析 世纪广场案名 位置 开 盘时间 建筑面 积 容 积率 建筑形 态主力户 型及面积 区间销 售价格 销 售情况大湖区龙 泉驿 区驿 都大道中路900号2007-4-03（ 1批次）2007-6-14（ 2批次）2007-9-22（ 3批次）2007-12-1（ 4批次）650000平方米 1.33 1层 2户80-2301批 电 梯： 30802批 电 梯： 3150，多 层 32803批 电 梯： 3600，多 层 43004批 电 梯： 3800，多 层 47504批次住余30%。艺锦湾龙 泉驿 区北泉路1068号2007-4-14（ 1批次）2007-6-16（ 2批次）2007-9-15（ 3批次）328964.6平方米 1.30 纯 多层80-1601批次开 盘 ：33002批次开 盘 ：35003批次开 盘 ：4500清 盘时 ： 48001期已全