东莞御花苑项目市场报告89页

宇宙无极， 自然无边，终究由 “天、地、人 ”三材之道组成。自然之万物，世界之众生终由于三材于合一而和谐成长。-参考文献 易传 、 系辞传 综观中国上下五千的历史长河，那一个朝代都不是追求 “天、地、人 ”合而强盛世界，而那一个朝代又不是因为 “天、地、人 ”不合而更朝换代 。在无限现代化的二使一世纪，一个国家的强盛，一个企业的发展也无不讲究 “天、地、人 ”而得到发展与成功第一部分：天、地、人御花苑作为宇宙的一小小 . 点，自然的一小小 物质，坐落于宇宙地球中国广东东莞南城的一小角落，取得发展、前提必然就是：搜寻御花苑 “天、地、人 ”的统一点第一部分： 天 、地、人天？乾卦之 彖传 说： “大哉乾元，万物资始，乃统天。 ”坤卦之 象传 说： “至哉坤元，万物资生，乃顺承天。 ” 天乃万物之始、万物之源御花苑之始、之源在何方？在于市场环境，了解市场环境，明确市场机遇，顺应市场发展是御花苑发展成功之源泉。经济环境 东莞 2004年不愧为 “中国十大经济活力城市 ” 经济环境 2004年全市完成工业总产值突破 3000亿元大关，尤其是电子信息产业的龙头作用突出。策略解读关键字：资源严重消耗 粗放型 依赖外源型经济 不适应 一网两区三张牌 一城三创五争先 经济环境 民营经济总资产超千亿2004年民营经济总资产达 1600多亿元，实现三年翻一番。发展解读关键字： 20年 1.5万 外资企业 一网两区三张牌 一城三创五争先 外资经济 集体经济 三套马车经济环境 批发零售贸易业零售额达 334.75亿元，同比增长 14.3十大中国活力城市，商业发展高速发展，增长率高于深圳1个百分点经济环境 2004年固定投资增长平稳，但增速仍然比较大原因解读： 04年 4月，国务院通知，提高钢铁、水泥、电解铝、房地产四大行业投资项目资本金比例，对开发信贷款和销费贷款双重控制； 近年开展一系列的城市规划和建设活动，基建投资规模大（ 33.6% ）；经济环境 指标 数量 增长率可支配收入 20526 11.1%城市居民人均消费支出 18428 19.3%城乡居民储蓄存款余额 1431.68 16.3%2004年居民人均可支配收入超过 2万元东莞与广州深圳人均可支配对比指标 数量 增长率东莞 20526 11.1%广东 13625 10.1%深圳 27596 6.4%房价 购房时间5.3年/8.81年东莞普通三口之家，购买 70平米住房，只需 5.3年结论：经济状况良好，消费观念在改观消费者购买力在提高，消费品要求提高政府之手四大行业投资门槛提高8.31大限出台央行九年首次加息关键词 :钢铁 25% 40%以上 水泥 电解铝 房地产开发 不含经济适用房项目 20%及以上 35%及以上。关键词 :2004年 3月 30日 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 公开 公正关键词 :2004年 10月 29日 公积金贷款 0.18% 商业贷款 5年以下 0.18% 5年以上 0.27%3月 17日加息4月 1日涨地价关键词 :2005年 3月 17日 个人住房贷款优惠利率 0.2% 首期 两成 三成关键词 :2004年 4月 1日 政府之手5月份七部位 意见 关键词 :经济实用房和普通住宅、营业税 解读 : 房地产开发公司影响比较大，将被市场优胜汰化 ; 消费市场得到调整，市场的公正化和公平化使消费者受益； 消费者对低端市场形成影响，对高端豪宅市场影响不大；价格一涨在涨2004年住宅成交 211.5万平米 ,成交价格 2660元 / 解读 :历史最高点2005年第一季度商品房再涨 30%；成交情况解读 : 城市化进程快速步伐 ,2002年急速增长 ; 2003-2004年平稳发展 ;可怕的潜在供应相对于成交 211.5万平米 ,04年施工面积达 834.45 万平米 未来两年房地产消化承受压力，差异化是取胜利器；房地产新阵传统商业旺地的东城板块 四环路沿线高尚楼盘开发理想 0769、华南 mall带动的万江板块城市化进程造就的地产龙头南城区域传统豪宅区域黄旗山区域产业化进程、东莞第二核的松山湖板块东莞各镇（常平、大郎等）全面开花 房地产开发和消费处于发展阶段的上升阶段，机遇与挑战并存，而在时机把握更加重要； 政府之手增加开发商风险，利于消费者，只有良好的营销水平和准确的经营水平才能避开风险； 南城的发展，地价的上升都使区域具有很高的投资潜力，同时带来的是激烈的竞争；地产环境心法第一部分：天、 地 、人何 谓 地？坤卦之 象传 说： “至哉坤元，万物资生，乃顺承天。 ” 天 地 人谈 易传 的生态哲学 “地之厚、能够生物、也能够载物，是万物得以存在的基础 ”地乃万物之基、万物之养御花苑之基、之养在何方？在南城区域，水濂山区域，依托区域发展才是顺应天意南城区域：-东莞核心、发展速度最快，发展模式最先进； 地位的提升首先是观念的转变：不考虑 考虑 首选之地，减少客户观念培养难度； 城市的发展关切到生活、生命质量的提高； 核心的发展是投资和商机的集中地，各路神仙都将通过各种办法挤进来，市场优胜劣汰要求更高南城房产：-此时不发展还更待何时； 90万 成交取得东莞 2004年房产状元； 开发商品牌强（开发要求高的结果），经验丰富、号脉市场准确；（我们并没有优势）； 自然豪宅与城市精英盘形成 “和谐 ”美，各得其乐； 产品规模大，大家目标一致，追求可持续发展，注重产品品位和服务水平； 新兴项目洋房价格在 3600-4500元 / 之间，高端价格南城房产：-将来不完全估计住宅 120万 的供应量蝉联状元宝座； 格林小城二期约 11万 从 5月 1日推出后将后续； 中信森林湖占地 66万 ， 10月份推出约 4万货量； 东骏。珊瑚湾畔总建筑面积约 50万 ， 7、 8月推出； 金众。葛兰溪谷总建筑面积越 30万 ，下半年推出； 光大景湖湾畔总建筑面积约 30万 ， 7月首次推出； 御花苑推出二期接近 5万 的货量、 10月推出； 深圳建设控股五金机电市场对面购置土地；南城房产：集中放量，无论对手与否，客户与价格的竞争无可避免；敢问御花苑路在何妨？追求时机为先和营销创新御花苑根本出路；水濂山区域现状明朝彭峒山 东莞八景除了山就是水，自然生态构成无敌生活条件，形成购买欲望；人杰地灵之感觉水濂山区