成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告56PPT-14M

南沿线项目市场环境调研报告2007.3.15城南副中心简介科技产业中心总部经济圈市政办公中心会展商务中心南沿线发展规划城南副中心发展诱因是城市扩张的必然。成都高新区继 1997年的 “ 现代化城市新区、高新技术产业化基地 ” 定位之后，城南经过一段时间发展以后，在 2004年被正式定位为 ” 城市副中心 ” 。是城南新区的核心区。总规划面积3.59平方公里，北起火车南站 ,跨三环至外环线。功能上主要以办公、金融、商业、生态居住和高新技术产业为主。而在对城南新区最新一轮规划定位中，又发生了一些新的变化。未来的城南新区天府立交南沿线发展规划新城南 在最新一轮规划被 定位为 “ 城市新中心，现代化新城区 ” 。 城市建设区面积约 35平方公里，其中外环生态保护带约 3.8平方公里。在总目标下，下辖五大子目标： “ 行政办公中心 ” 、 “ 创新研发中心 ” 、 “ 区域总部基地 ” 、 “现代服务基地 ” 以及 “ 宜居人文住区 ”即是两中心，两基地，一住区 。 将有 50多万居住人口， 60多万就业人口。天府软件产业园预计将形成约 1000万平米软件研发及科技创新硬件设施区域，在2010年将达到 800亿的软件销售收入，容纳 20万从业人员 ；新城南未来住宅开发拟以 11、 12层的中小高层为主，同时适度提升公共用地的开发强度和力度； 南沿线发展历程世纪城会展中心绕城高速元华路站华路天府大道三环路地铁会展中心站天府长城站南启动华阳行政办公区孵化园天府软件园地铁 1号线通威中信新希望中国水电希顿国际广场点位拉动：城南新区 与高新区发展密切相联， 2000年之后，随着城南新区三环外交通路网的逐渐完善正式进入快速发展阶段。第一阶段 ：沿天府大道从站南向华阳方向纵向发展，代表项目为 03年天府长城；第二阶段 ： 04年城南规划出台，政府南迁确认，站前启动、会展世纪城开始动工从中部带动，随后和黄拿到 “ 城南地王 ” ；第三阶段 ：也就是目前阶段，随着站华路、元华路、红星路南沿线的打通，新区进入快速发展阶段，开始由纵横成片发展线型发展： 城南新区主要依托于六纵道路在南北向将市区各不同功能板块和华阳连接起来，为区域人流、物流提供了纵向交通体系； 东西向的交通体系主要是为了打通与双流和东部新区的连接； 由于双流板块（包括老城区、航空港、牧马山片区）和东部新区板块发展价值在不断提升，目前四横道路以及经未来地铁出口站横向至双流百家，蜀郡到牧马山的多条横向道路将大大拉动沿线的土地价值。 从目前新区住宅发展来看，继南沿线两边住宅热潮后，站华与元华纵向带正成为角逐场，居住价值极高。 地铁 1号线带来的速度经济、人流效应将极大的拉升区域价值，市政府、软件园、第三领馆区、会展中心等因素将使商业商务价值凸显。成昆铁路一号线南沿线发展历程住宅地价演变：（商业地价详见附件表单）04年和黄（ 206万 /亩） 05年底蓝光（ 366万 /亩） 06年九龙仓（ 640万 /亩） 07年 4月中海（ 702万 /亩）； 6月武城（ 920万 /亩）； 10月嘉里（ 1220万 /亩）（ 7号地块） 三年地价增加六倍； 项目所在大源组团板块其居住价值主要靠区域科技和商务配套横向拉动，由人南路、 1号线纵向拉动； 由于受制于成昆铁路和成雅快速通道影响，往西向价值逐渐减弱； 站南板块价值 大源组团 沿线盘 双流、华阳包含总部经济圈和市政办公中心包含科技产业和会展商务中心华阳板块牧马山板块航空港3400-4000元 /7500-12000元 /7500-8000元 /7500元 /4800元 /5800元/ 洋房 7600元 /别墅 1.6-2.3万 /南沿线发展历程从 南沿线写字楼发展状况 看现实的市场机会世纪城会展中心绕城高速元华路站华路天府大道三环路地铁会展中心站天府长城站南启动华阳行政办公区孵化园天府软件园地铁 1号线集中商服用地（写字楼）管委会办公大楼 (中档 )市政府办公大楼软件与孵化园办公世纪城与传媒中心写字楼集群用地各写字楼沿南沿线两侧分布，由政府主导，针对性与功能性强南沿路线写字楼供需现状与分布特点南沿线写字楼供需现状与分布特点本部分所指南沿线是从三环外（天府立交）到华阳部分。1、现有写字楼供应与主要特点现有 写字楼部分主要包括高新管委会、市政府办公大楼、孵化园与软件园总部中心、世纪城与传媒中心。主要沿南沿线两侧分布，是在政府主导下形成的，主要承担政府相关职能与软件业发展职能。在最初由于无写字楼可以租用，为了能最先把握南沿线的发展机会，这些办公楼形成后有部分房产开发企业，贸易企业也进入到孵化园和高新管委会办公。随着南沿线的不断发展，他们必然会做出新的选择。南沿线写字楼中观部分（写字楼）南沿线写字楼中观部分南沿线写字楼需求分析随着南部新区的发展，各种利好因素将促使此区域写字楼得以快速发展。其利好因素主要包含地铁以及各市政道路完善、（实现与 CBD快速对接）市政府搬迁、会展作用加强、明确提出 IT软件发展目标、第三领馆区的落户、成都作为新特区等。地铁与道路系统对写字楼发展影响地铁与 “ 六纵四横 ” 的道路格局给南沿线写字楼发展注入了强大的活力。作为城市的动脉，它实现了 CBD与 SubCBD的快速对接，它将加速和满足商务办公对高度集中的资金流，信息流的商务要求。市政府搬迁对发展写字楼的影响市政府作为城市发展的决策与经营者，拥有其庞大的市政体系，其高度集中的政务窗口将汇聚各行各业的资金、政策、信息流向，而其延伸体系更是惊人。其核心会聚作用无可替代。对于写字楼发展来讲，商务作为最高级的一种发展模式，与政府汇聚效能是契合的。由此产生的金融、法律、会计、管理等会展经济给写字楼发展带来的机会南沿线新会展作用正在不断加强，为此，传媒职能中心应运而生。但会展不仅仅是一个城市的职能窗口，会展经济带来的延伸体系是非常丰富的，统计发现，直接可展览行业类别有三、四十种以上。而且由此带来的旅游产业，广告、咨询、服务将给写字楼发展以促进。南沿线写字楼中观部分IT软件产业发展给写字楼发展机会在南部新区中，政府明确到 2010年实现 800亿软件销售收入，而目前成都软件产业主要靠给欧美、日本、澳洲、韩国等的外包业务。而华为、联通、诺基亚、 NEC、中兴等 综合服务提供商 与 技术研发支持商 将重点拓展在西部和成都的业务，将为广告、印刷包装、服务、贸易等带来发展机会。直接和间接促进了对写字楼的需求第三领馆区落户给写字楼发展机会成都在西部的地位和领导力得到了国际社会的认可，并已经成为不少国家在经贸、文化交流等方面不可或缺的重要城市。而领事馆的设立和领事馆的集中修建，还将吸引更多的国家在此设立领事馆，吸引更多跨国公司总部的进驻。国际化将越来越明显。成都领事馆设置目标是 20个 ,目前已经有 7个领事馆外加一个外事处 。在跨国贸易、文化交流等方面衍生的金融、法律、顾问咨询、管理业将大大发展，这为高档写字楼发展提供了非常好的机会。根据统计，世界 500强目前有 121强进入成都。南沿线写字楼中观部分南沿线写字楼潜在供应与未来发展方向研判1、拟建写字楼供应目前在建的写字楼包含新希望商务大厦，中国水电大厦。2、潜在写字楼供应在集中商服用地上，潜在的写字楼供应较多，准备拟建的包含德丰、中信、希尔顿等。根据统计，未来三年南部新区可能供应的写字楼体量将超过 60万平米。（整个南沿线地块格局详见后面附件，各地块控规条件见附件表单。）3、个案简单分析中国水电大厦(酒店 +写字楼 +商业 )总建筑面积： 7.3万平方米，建筑高度 109.7米。（地上 26层，地下 2层）设计单位：深圳华森建筑设计有限公司绿化率：高达 32.43%。大厦拥有生态化的办公环境、 5A级智能化配套设施、 24小时专项服务的高级商务配套设施。国际化物业管理公司的管理的超豪华五星级酒店能给人高尚、尊贵的贵宾感受。点评 ：生态化 +智能化 +酒店管理 硬件与软件具备，同时注意中国水电的行业资源能力，项目本身层高，退距，外形具备特色中信大厦 (写字楼 +商业 )规划建筑面积： 64604平米总占地： 17363平米（ 26亩）建筑高度： 142米。为中信深圳集团携手四川光达置业打造的 “ 国际甲级写字楼高端商业 ” 复合型项目。点评 ：注意其造型，与中信的金融背景。联合的资源整合能力强。希顿国际广场(写字楼 +商业 +酒店）希顿国际广场总投资 20亿人民币，由三栋高 168米 、三角水晶造型的建筑群组成，希尔顿将成为其中一 足 。成都希顿国际广场项目中三幢 168米高 (约 40层 )的水晶造型建筑群，总建筑面积达 27万平方米。其中，净高 168米的希尔顿酒店，修好后将是我市所有五星级酒店中最高的，比高度为 155米的香格里拉酒店还高出 13米。据悉，该项目净用地面积15208平方米，总建筑面积约 270000平方米。其中，地上建筑面积约 210000平方米，地下建筑面积约 60000平米，总停车位约 2000个，而酒店房间数将达到515间。点评 ：国际化 +综合性 +绝对高端 +绝对地理位置 +标杆效应新希望商务大厦新希望国际商务大厦 B区 :建筑面积 147603.31 ,地 21532.64 ,地上 126070.67 地下 2层 ,地上 29层 建筑高度 :99米点评： 老牌本土资本家，造型一般，档次中高档，针对层面明显，主要为本土资源，本身地价便宜南沿线写字楼中观部分4、南沿线写字楼未来发展方向由前面中观分析和个案分析来看，南沿线写字楼今后的发展将 是向超高层（ 100米以上）、 更加向国际化与融合方向发展，各写字楼的特点将更加突出。新理念、新材料、新技术、新工艺等创新成为建筑的基准，智能化、网络化、集成化等概念成为物业的卖点。南沿线写字楼中观部分南沿线写字楼对应客群研判1、租赁企业预判选择三环外南沿线写字楼的租赁企业这里只做定性的分析研判，定量分析将在问卷中深入。在前面，我们论述了南沿线写字楼的发展特点与相关的产业链条关系，也对成都目前有代表性的三个甲级写字楼客户情况做了调研分析。我们将从租赁企业行业类别角度对可能在南沿线的租赁客户做一预判。按行业类别分：市政府机会对应行业类别 ：金融、通信、邮政、商贸 (进出口 )、房地产开发、法律会计、管理等会展经济对应行业类别 :快速消费品、广告、印刷包装、咨询、市场调查、信息管理与服务等IT软件产业对应类别 ：网络、电子 微电子、服务贸易、西南区域分销总部、专业服务等第三领馆区对应类别 ：金融、贸易、法律服务等南沿线写字楼中观部分南沿线的写字楼发展面临多种不同行业类别的机会。如何选择与把握适合自身发展的道路非常关键。法国拉德芳斯写字楼和日本新宿写字楼发展历史与深圳福田区 CBD写字楼发展可以给我们很多启示。对于成都市政府来讲，要实现跨越式发展，并没有时间也没有综合控制能力去学习拉德芳斯由 EPAD统一集中开发，政府掌控，市场调节方式。（经过40年建设）；也不具备日本新宿九条地铁，日均人流量 400万人次的条件；而深圳福田区发展和成都南沿线有很多相似之处，但深圳政府规划掌控能力更强，深圳 -香港 -广州的珠江三角洲经济带的国际化走势更加明显，所以南沿线写字楼的开发在政府急功近利的跨越式发展下，（要求所以商服用地一年内必须动工开发）纯粹由市场来调节的。这就为开发商带来了很大的市场风险，可能是定位一样的重复建设。南沿线写字楼中观部分2、投资预判选择三环外南沿线写字楼进行投资，由前面成都整体投资市场分析可知，写字楼投资行为主要发生在有实力的企业和集团购买上面。整体投资力度与投资观念还有待提高，但随着今后的发展，写字楼将越来越走向只租不售阶段。这就对开发商综合的资源整合能力与开发能力，产品创新能力提出了挑战。南沿线写字楼中观部分综合结论总 结：在写字楼中观部分中，我们首先对三环外南沿线已有写字楼特征做了说明，明确其区域内写字楼发展的多种利好机会，同时对潜在供应量与潜在供应写字楼特点做了梳理，明确本项目写字楼的 发展基调为 超高层、高档次、国际化、特色与专业化方向。同时，新理念、新材料、新技术、新工艺等创新成为建筑的基准，智能化、网络化、集成化等概念成为物业的卖点。在对南沿线潜在租赁客户的分析过程中，我们按照区域发展特点与行业类别一一对应，明确其租赁客户行业的重点化（金融、 IT、不动产、贸易）与多元化特征；投资将向只租不售方向发展，也指出了区域发展写字楼的开发风险。对开发企业也提出了新的要求。南延线城市功能结构世纪城天鹅湖花园 天府软件园 高新孵化园会展中心 高新管委会 诺基亚IBM实验室定 位： 城市新中心、 现代化新城区；功能结构：行政办公中心： 新市政府办公中心，海关大楼，市中级人民 法院办公大楼，高新区检察院办公大楼 创新研发中心： 高新科技孵化园，天府软件园；到 2010年，仅软件销售收入将达到 800亿的，容纳 20万从业人员。区域总部基地： 川投集团、新希望、通威、中信、正大 等投资新建总部高级写字楼； 现代服务基地： 中国银行、中国建设银行、中国联通、中国网通、中国移动 、平安保险等在城南分布网点；宜居人文住区： 凤凰城、天鹅湖、英郡等高档住区 拔地而起， 海洋乐园、 现代艺术馆、歌剧院、主体公园、综合性体育公园等座落于此 ；中国第三领馆区： 美国、德国、法国、新加坡、巴基斯坦、韩国； 2007.12.21 进一步加强公共住房制度体系建设的意见 明确指出：成都将建设 “ 高级员工公寓 ” 解决高级专业人才的住房问题，首先在 成都高新区范围内试点， 建设与重大招商引资项目配套的 “ 高级员工公寓 ” 。 2007.12.10， “ 向东向南发展规划 ” 城南 定位： 城市新中心、现代化新城区；政策支持强大，公寓产品前景明朗！南延线关政策南延线 2008年住宅推出量预计新项目已入市项目新项目出货量预计为 68万方；已入市项目，后续出货量预计为 100万方；预计 2008年南延线住宅出货量约为 168万方，届时，市场竞争会非常激烈； 项 目名 项 目位置 总 建筑面 积 产 品形 态 主力 户 型 均价 销 售率天府 长 城柏南郡 高新区天 长 路 59号 约 17万平方米 高 层电 梯 73140平米 7800 售磬领馆 区 1号 南延 线 新会展旁 17万平米 高 层 、小高 层 90 180平米 6500 一期售磬世 纪 城天 鹅 湖花园 南延 线 天府大道中段 180万平方米 高 层电 梯 40 550平米 7500 售磬南城都 汇 南三 环 路四段 站 华 路 共 250万一期 19万高 层电 梯 一期120 140平米8000 一期售磬华润 .凤 凰城 高新南区大源 组团花 荫 村39.4万 高 层电 梯 70 170平米 7500 一期售磬中海 兰 庭 新会展片区站 华 路 35万平方米 高 层电 梯 80 160平米 7500 一期售罄英郡 icon 高新区天府大道中段 48.8万平方米 高 层电 梯 90272 6000 一期售罄育才竹 岛 天府大道南延 线 双流 县 区 22万平方米 高 层电 梯 80 190 6000 售磬盛南 领 地 高新区天府大道中段 约 8.1万平方米 多 层 、小高 层 、高层130 230 7000 售磬市场去化情况好；价位走在市场高端90 170平米，小户型少；大盘、品牌开发商云集；南延线住宅市场情况南城都汇楼盘名称： 南城都汇 一期地址： 南三环路四段 站华路楼幢数： 29楼层： 16层总户