复地首府房地产项目产品调整研究报告

复地首府 D区板楼产品调整的研究报告 户型是否合并策源市场部2006年 4月 6日目录l 报告背景分析及调研的说明l 首府 D区产品情况分析l 产品调整前后方案的对比分析l 关于市场销售去化角度的研究l 项目开发进度的需求l 关于 200平米户型 是否合并 的建议1.报告背景分析及调研的说明经北京策源与北京复地的多次沟通，就 2005年所做的关于首府 D区板楼户型调整 “200平米是否合并 ”的问题做了更进一步的探讨，最后讨论决定： “200平米户型不做合并 ”。说明： 本报告将 从产品配比方案的对比，两种户型市场销售去化情况对比及项目开发要求 等方面作出分析，得出最终的市场研究结论2.首府 D区产品情况分析A区 B区 C区D区首府小区规划示意图2.首府 D区产品情况分析三居 两居 三居原设计户型图2.首府 D区产品情况分析楼号 D1 D2 D3 D4 总计 比例户型编号 建筑面积 (m2) A 400.4/368.45/400.13/400.06/400.81 4 4 4 4 16 14.29%B 212.91/213.31/212.9/212.95 4 4 4 4 16 14.29%B1 212.9/212.95/212.91/213.31 4 4 4 4 16 14.29%C 388.7/388.8/368.38/388.73/389.46 4 4 4 4 16 14.29%D 426.08/426.18/426.1/426.91 3 3 3 3 12 10.71%E 362.41/362.5/362.43/363.11 3 3 3 3 12 10.71%F 414.75/414.85/414.77/415.55 3 3 3 3 12 10.71%G 574.6/574.74/575.72 1 1 1 1 4 3.57%H 566.16/567.23/566.27/566.13 1 1 1 1 4 3.57%I 650.49/650.65/650.52/651.75 1 1 1 1 4 3.57%总计 28 28 28 28 112 100%数据来源：北京复地原设计户型情况2.首府 D区产品情况分析户型 面积区间 (平方米） 套数 户型比例两居 202.9-213.3 (B、 B1) 32 28.6%三居 370 430 （ A、 C、 D、 E、 F） 68 60.7%四居（跃层） 550 580（ G、 H） 8 7.1四居（跃层） 650 （ I） 4 3.6%总计 - 112 100%数据来源：北京复地2.首府 D区产品情况分析原设计户型配比3.产品调整前后方案的对比分析3.产品调整前后方案的对比分析设定：对 200平米户型做合并调整，项目户型面积的配比为：户型 面积区间 (平方米） 套数 户型比例两居 202.9-213.3 (B、 B1) 三居 370 430 （ A、 C、 D、 E、 F） 84 87.5四居（跃层） 480 580（ G、 H） 8 8.3四居（跃层） 650 （ I） 4 4.2总计 - 96 100%370 430平米面积段的比例过大，小户型面积段缺失，客户群体变的单一，损失掉了此类产品的客户。3.产品调整前后方案的对比分析两外考虑低层叠拼部分后的户型面积配比为：370 430平米面积段的比例过大，小户型面积段缺失，客户群体变的单一，损失掉了此类产品的客户。户型 面积区间 (平方米） 套数 户型比例两居 202.9-213.3 三居 370 430 184 70.0四居 480 580 76 28.8四居 650 4 1.2总计 - 264 100%4.关于市场销售去化角度的研究4.关于市场销售去化角度的研究调研说明：通过对北京房地产信息网 ()的数据查询，根据首府 D区板楼的户型分布，设定标准为 200段（ 190-230平米 ） 、 400段（ 350-500平米 ），销售价格为 15000元 /平米；对不同面积段产品 2005年 1月 2006 年 2月的市场供应和销售去化情况进行分析。通过两种产品在整体市场及区域重点个案的销售情况对比分析，得出那种产品更有利于项目的销售。2005年 1月 2006 年 2月月市场新增上市项目 /套数 /平均销售套数新增上市项目新增上市套数套 /月05.0105.0205.0305.0405.0505.0605.0705.0805.0905.1005.1105.1206.0106.02200平米段20 1411 19 0 2 3 33 9 15 23 13 8 22 35 40 21 10400平米段21 551 8 18 4 14 38 16 23 16 21 18 30 17 45 22 17结论：销售单价在单价 15000元 /平米以上的户型， 200平米段销售速度高于 400平米段的销售速度，二者速度对比约为 2.4： 1 整体北京市场的 200/400平米销售套数对比表（单价在 15000元 /平米以上的户型）数据来源 :北京房地产信息网 ()4.关于市场销售去化角度的研究项目名称 面积区间上市套数去化套数销售周期（月）去化速度（套 /月）销售价格（元 /平米） 精装修标准公园大道 190-250 182 180 28 6 15700 2200元 /平米250-350 136 120 27 4350-450 68 47 18 3棕榈泉国际公寓190-250 213 205 32 6 13829 3000元 /平米250-350 14 2 2 1350-450 116 98 26 4阳光上东 190-250 366 262 29 9 10373 2200-2500元 /平米（一期毛坯房）250-350 289 119 27 4350-450 16 6 6 1通用时代 190-250 280 279 19 15 13000 2800元 /平米250-350 54 52 3 17350-450 50 48 7 7结论：在分析具有可比性的楼盘中，也发现 200段的户型销售速度快于 400段的销售速度，基本也保持在 2.5： 1的关系。同档次的项目多为精装修房，装修标准为 2000-4000元 /平米。重点个案分析 200与 400面积段去化情况数据来源 :北京房地产信息网 ()4.关于市场销售去化角度的研究4.关于市场销售去化角度的研究从北京整体市场的角度或者从具有可比性的竞争楼盘的角度分析，在 200平米段与 400平米段的户型的销售来看，结论都是 200平米段的户型销售速度远高于 400平米段的销售速度。设定 15000元 /平米的项目进行分析，无论是北京市整体市场还是重点个案同类型产品的研究， 200平米户型段和 400平米户型段销售速度比率为 2.4： 1（ 2.5： 1）5.项目开发进度的需求新天嘉园 预售许可证预 售 许 可 证编号 京房售 证 字 (2005)18号发证 机关 北京市建 设 委 员 会 发证 日期 2005-1-19项 目名称 新天嘉园 (推广名： PEKING HOUSE) 开 发 商 北京柏宏房地 产 开 发 有限公司坐落位置 朝阳区西大望路 21号新天嘉园北区建 设 工程 规 划许 可 证编 号2004规 (朝 )建字 0409号 ,2004规 (朝 )建字 0424号 ,2004规 (朝 )建字 0431号 ,2004规 (朝 )建字 0456号 ,2004规 (朝 )建字 0457号土地用途和年限 住宅 70年；配套 40年；地下 车库 50年准 许销 售面 积 101646.49(m2)批准 预 售部位 北区 A1#A9# 、 C1#-C4#、 D1#-D4#； 地下 车库5.项目开发进度的需求PEKING HOUSE 首府 D区（ D1#-D4# ）板楼部分已经于 2005年 1月 19日 取得销售许可证，截至到现在仍未做推广销售。我们项目的销售回款受到极大影响。为了使项目尽快上市，主动抓住市场机会。6.关于 200平米户型是否合并的建议从项目户型整体配比的角度，我们建议保留 200平米面积段的产品，以扩大项目的客群范围，而