大连金石滩龙山房地产项目前期咨询报告289PPT-34M

大连金石滩龙山项目前期咨询报告,2007年,城市阅读,区域认识,宏观市场,微观市场,竞争分析,客户分析,城市篇,市场篇,定位篇,项目定位,配比建议,产品建议,地块分析,城市阅读,大连经济 人口&收入 规划发展,大连区位,经济地理焦点 东北经济区 环渤海经济区 东北亚经济区 半岛海滨城市 东濒黄海 西临渤海 南望山东半岛 北依东北平原,东北经济区,环渤海经济区,东北亚经济区,大连,大连区划,全市海域面积23000平方公里，总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里 6区3市1县 4个国家级对外开放先导区 经济开发区 保税区 高新技术产业园区 金石滩国家旅游度假区,经济开发区,大连经济,经济平稳增长 宏观经济环境良好,二三产业齐头并进 产业结构优化,大连经济,经济地理焦点,海洋,暖温带大陆性季风气候,东北亚国际 航运中心,东三省 海滨明珠,旅游 经济,港口 经济,区位优势,城市核心功能,经济驱动,港口经济,经济模式,港口,物流,区域产业聚集,人口 增加,贸易,各类社会配套服务设施,交通等配套工程的实现,城市建设、城市功能的实现,运输中心,运输中心 服务中心,国际物流中心,港口经济,面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的格局 1995年前，大连港货物吞吐量远高于青岛港、天津港，但其后两港迅速逼近并超过大连港 2002年大连港货物吞吐量、集装箱运量等被其它两港抛在后面,前期发展缓慢，进入新世纪后发展迅速,港口经济,发展滞后原因分析 腹地经济发展相对缓慢 外贸吞吐量地位下降 东北腹地外贸进出口值9302年增幅不及全国平均水平1/2,1991-2003年间GDP年均增长率,港口经济,大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完全实现,标箱的吞吐量不足,大连港口尚有很大的发展潜力,港口经济,“振兴东北”战略让腹地经济进入快车道； “东北亚国际航运中心”定位为大连港口发展提供契机。,大连港,大窑湾港,货运,转移,开发区新一轮经济飞跃期来临 引爆就业狂潮,旅游经济,旅游业,住宿,零售,金融,保险,餐饮,产业拉动,交通配套建设 城市环境美化,互动效应,就业机会 增加,产业拉动,吸引外来人口,城市价值提升,经济模式,优化产业结构,如：金石滩轻轨建设,物价、房价上涨,季节性,负效应,部分从业人员季节性失业,旅游经济,旅游业已成为大连市重要的经济增长点 1999-2005年间，旅游总收入占全市 GDP 的比重年均 8.5% 2005年国内游客已达1900万人次,注：2003年相关指标下降主要是受到非典影响。,年均增长15%,年均增长19%,旅游经济,大连旅游业面临新的发展契机 优先发展旅游，加速旅游产业向支柱产业进军，到2010年全面确立旅游业的支柱产业地位。 今年1月大连被国家旅游局确定为“中国最佳旅游城市”三个试点之一（其他为成都、杭州） 借奥运之机，提出“比赛在北京，观光在大连”的宣传口号，大力抢占奥运旅游市场,“大势所趋” 金石滩旅游业获新的发展机遇,大连日报2006-11-11,居民收入,人均可支配收入不断增长持续提升居民购买力 人均可支配收入年均增长12.8%,高收入水平让大连对东三省具有“向心力” 大连人均可支配收入居东北四市之首，高出其他三市近2000元,大连居民收入与支出,（元）,人口状况,2005年户籍人口565.3万，人口增长以机械增长为主,大连“移民城市”,万人,规划发展,主城区发展空间已经严重不足，处于狭长地带、多山地形不利于主城区的大面积发展，城区的向外扩张不可避免,城市发展问题,规划发展,西拓 拓展至旅顺口,北进 重点发展经济开发区和金州区 打造城市副中心,经济开发区未来城市副中心,规划发展,国际航运中心的转移，带来城市发展重心的转移，确保大连开发区未来在经济上能够与主城区相抗衡,经济开发区城市经济发展重心,主要结论,区位优势为大连提供了“港口经济”和“旅游经济”的双核驱动经济模式，其中 随着货运港向大窑湾港转移，开发区新一轮经济飞跃期来临，就业人口将攀升 大连优先发展旅游的相关政策，为金石滩旅游业发展提供新的发展机遇 高收入水平让大连对东三省具有“向心力”，加之风景气候等优势，大连已成“移民城市” 开发区规划定位为城市副中心，是城市发展的重心所在,大连步入新城大开发时代,区域认识,产业区 旅游区,开发区概况,建立于1984年10月，是国务院批准的第一个国家级开发区，享有特殊优惠政策； 大连开发区经济技术开发区与金石滩国家旅游度假区和出口加工区在区划、行政管理上已合并为经济技术开发区。 大连开发区规划面积388平方公里，建成区面积56平方公里， 社会总人口共约36万。 在2002年5月零点公司对中国十大开发区所做的投资环境评价中，大连开发区的软环境指标排名第一； 目前，在电子信息、生物医药、高效节能、光电机一体化、新材料、环境保护六个高新技术领域形成了产业群体，并成为引领开发区企业发展的重要力量。,开发区区位,主市区,金石滩,区中心,双D港,大窑湾,成熟就业区,就业扩展区,风景旅游区,25km,大连经济技术开发区,产业区,旅游区,开发区以占大连市7%的人口比例，创造了1/5的GDP产值，1/3的工业产值，2/5的进出口总额。,产业中心，大连经济重要增长极,开发区经济,产业经济：工业中心、国际制造业基地,经济发展迅速，区域建设得到有力开发 十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达到20%以上 十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，GDP产值实现1300多亿，产值规模将接近主城区。,开发区经济,开发区经济处于爆发性增长期,开发区产业结构,开发区人口结构梯度,结论：金字塔型结构，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，地产市场仍以大众市场为主流，中高端市场需要外来客源支撑,日韩人士为主,含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等,企业白领和高级蓝领，以及各类小业主,以企业产业工人为主体,开发区人口结构,工业区变迁模式,单一工业区,混合功能区,复合型新市区,城市现状：产业发展大于城市发展，有新城区的概念，实质内容尚不充分,商务、商贸、产业、居住在经济关系和用地关系的合理搭配,开发区规划发展,工业单一发展,5年一个周期,开发区发展周期图示,1984,2000,混合功能区,2001,2005,复合型新市区,2006,2010,5年一个周期,遭遇土地资源结构性供应不足的发展瓶颈,工业总量提升,产业居住快速发展,商贸商务逐步发展,区域发展轴,1984,2001,2010,开发区规划发展,经济社会发展指标 地区生产总值：2010年达到1380亿元，年均增长25%,力争实现30% 人口总数（居住人口）：2010年达到50万人,5年内增加14万人,港口经济带来的就业增长， 使人口规划实现成为可能,开发区规划发展,双核扩张模式开发区现在： 以金马路为核心而发展商业核心圈和居住片区等，过去的20年是“单核”的城市发展模式，金马路是开发区城市第一轮发展的“旧核”。目前“旧核”的发展主要向东延伸、向南扩展，但“单核”发展模式受到土地资源限制，将被“双核”发展模式取代。开发区未来： 小窑湾商务核心区、双D港等共同组成的开发区城市发展“新核”。 “新核”将带动开发区在产业、商贸、商务、居住的进一步积聚和各功能的升级。,开发区规划发展,产业园规划,光电产业园、IT产业园从业人员可能成为本案部分客源,“近水楼台先得月”,IT产业园 规划全部员工数约4万人（100人/公顷），3期规划有住宅用地，住宅需求内部可基本解决，但3期启动较完，至少3-5年之后 地块目前已拆迁，2008年第一批工厂入驻，估计入驻员工数不到1万人，其余员工在未来5-10年内逐步入驻,开发区规划发展,198公顷，孵化器/标准厂房/写字楼/产业用地,160公顷 产业用地,40公顷 产业用地,第一批入驻员工可争夺成为本案客源,开发区规划发展,光电产业园 规划全部员工3.4万人，内部基本未规划配套住宅 2007年动工，2008年可能第一批工厂入驻，估计入驻员工数不到1万人，其余员工在未来5-10年内逐步入驻,第一批入驻员工可争夺成为本案客源,主要结论,开发区“新城区”概念初具，经济正处于爆发性增长期。但要实现从单一产业功能区走向复合城市功能区还需要一定的发展时间 开发区未来发展重心在东部，但是近期重点仍旧在西侧金马路地带 现有就业人群居住需求尚未满足，加之港口经济支撑就业增长，居住需求进一步扩张 开发区规划东部产业园区将为金石滩住宅项目提供部分地缘客户,大连经济技术开发区,产业区,旅游区,金石滩概况,远离市区，轻轨拉近与市区距离 位于大连市区的东部，距市区50公里，乘坐轻轨需52分钟（2002年开通） 临海，景观资源丰富 占地120平方公里 陆地面积62平方公里 海域面积58平方公里 海岸线长30公里 人口密度低 户籍人口1.5万人 外来人口1万多人 非农人口5150人,金石滩概况,气候宜人 三面环海，属北温带半湿润海洋性季风气候 主要环境指标优于国家一级标准 地形总体呈北高南低趋势 地形特征为东、北、西三面高，中部低 丘陵环抱，地形倾斜平缓向南，面海敞开,金石滩旅游资源,大连海昌集团投资兴建，一期占地46.6万平米，建筑面积12万平米，投资8.5亿元，2006年7月1日正式对外开放,本案,旅游资源与地块尚有些距离,旅游地生命周期,Butler旅游地生命周期,衰落/复苏,停滞,巩固,发展,参与,探查,零散游客 无特别设施 自然未改造,当地投资 广告宣传 季节性强,外来投资 广告宣传 人造景观,增速减缓 克服季节性 开发新市场,容量限制 不再时兴 依赖回头客,游客减少 投资撤出 / 开发新资源,金石滩发展历程,发展,参与,探查,人工景点数,地质地貌 院校师生/科考人员,巩固,建设高潮,旅游人数及收入上升，但增长率下降,金石滩产业结构,传统渔业为主体，三产比重低 以第一产业为主导，其中渔业总产值占第一产业89%,二三产业发展不佳，难通过产业发展实现人口导入 第一产业有逐步加强的趋势（04年仅占53%），二三产业在2005年都有所下滑,金石滩就业状况,现有劳动力共计6732人，主要集中在一三产业,二三产业从业人数增加，但生产总值下降，表明二三产业产出效率下降,金石滩就业状况,2004年人均可支配收入5700元，部分渔民收入相对较高。 据了解，本地动迁房建设与动迁户基本保持1:1的比例，居民居住需求动迁房可基本解决。,人口数及购买力难撑当地商品住宅市场 外来客户需大力吸引,金石滩总体发展规划,度假区组成 东部半岛 中部海滨 西部半岛 国务院批准起步区面积13.6平方公里,东部半岛 面积6.7k 海岸线11.5km,中部海滨 面积5.5k,西部半岛 面积8.8k 海岸线7km,本案,金石滩用地规划,用地类型分布,旅游发展用地主要集中在五号路以南 金融商业用地集中在街道中心 教育用地集中在西北角，规划主要有大连民族学院（和本地块相邻）、沈阳音乐学院和鲁迅美术学院等。 居住用地分布在金石滩入口处，以及东北角（成熟居住区）,五号路,三号路,居住用地,金融商业用地,教育用地,旅游发展用地,成熟居住片区,新开发居住片区,主要结论,金石滩旅游业处于巩固阶段，随着“发现王国”对外开放，新市场开发将为金石滩旅游业发展提供上升空间 由于基本未受到工业经济的干扰和破坏，金石滩是一个极为纯粹的旅游度假区 石滩本地以渔业为主，当地居民数量及购买力不足以支撑本地商品住宅供应量，外部客户需大力吸引 本案位于金石滩新开发居住片区，周边规划教育用地的启动，可能为本案提供部分地缘客户,宏观市场分析,大连整体市场,总成交面积552.5万,当前大连房地产市场仍是市内四区占主导的市场,大连整体市场土地市场,市中心可开发土地日益紧张，地产开发向外围扩张，“北进西拓”逐步实施，发展潜力基本向甘井子、金州区、旅顺口区、开发区、金石滩等城市外围方向延伸,土地价格整体攀升，市内土地稀缺决定其价格不菲，低价土地分布在城市外围,大连整体市场住宅市场,受宏观调控影响，住宅新开工及竣工面积均有所下降,大连整体市场住宅市场,住宅供求比逐年下降，已呈供不应求之势,大连整体市场住宅市场,住宅价格持续攀升，2005年涨幅高达20,2006年1季度房价涨幅列全国之首,一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5，涨幅比上季度回落1个百分点。其中，大连上涨14.9，排在第一位,宏观政策分析,九部委新政（国六条、调控细则）,套型面积90平米以下住房须占项目总面积70以上,购房不足5年转让须全额征收营业税,抑制购房投机需求 阻碍二三级市场联动,中小户型大比拼； 高档大户型住宅稀缺,当前小户型热销,三级市场尚不活跃,整体市场,开发区市场,九部委新政对开发区市场影响不大,10月二手房,宏观政策分析,政策实施后，均价出现回落 自8月份回升，但上升速度趋缓,二手房交易中，90平米以上户型 均价高出90平米以下户型千余元,宏观政策分析,购房落户政策,拉大大连住房需求 抬高大连住房价格,抑制外来需求 房价上涨趋缓,2005年，大连商品房购买客户28来自外地,未来土地供应向主城区外围扩展，经济开发区存在很大的发展潜力 近年住宅供应量相对不足，呈供不应求之态，房价上涨迅速 九部委新政将促成小户型大比拼，大户型住宅稀缺，但对开发区市场影响不大 购房落户门槛提高将一定程度抑制外来客户需求、影响房价上涨速度,主要结论,微观市场分析,开发区作为新城区发展重心 住宅价格已是主城区以外区域的领头羊,开发区住宅市场在全市中的地位,中山区 70009000元/,西岗区 60008000元/,沙河口区 600010000元/,旅顺口区 30004500元/,甘井子区 50006500元/,金州区 35005000元/,开发区 45006000元/,主城区,整体微观市场,区域微观市场,相对独立性：由于距离的限制，目前新城区地产与大连市区保持相对独立性，而非如甘井子板块主要是由市区人口的迁移所形成。 价格联动性：开发区的价格受到市区的联动，且表现出一定的差异性。 区域集聚型：新城区近几年的火爆市场状况，主要是由开发区经过20年的发展，在由单一工业区向复合新城区转变过程中，产业聚集、人口聚集、购买力聚集所形成的自然发展过程,市场特征,一次置业向二次置业转变 自住需求为主向自住和改善型需求并存转变 产品开发从地段开发模式向品质开发模式过渡,市场发展阶段,2005年开发区商品房售出69万，销售面积同比增长16.1。市场容量处于稳步增长状态,市场规模,价格变化,市场快速发展，2005年区域平均价格涨幅20%,自2006年初以来，价格保持上涨势头。宏观调控影响不大，半年涨幅达12,住宅依旧是区域供应的主要物业，投资性商用物业开发比例上升，达到了12 别墅保持稳定状态，基本维持在10左右,总开发量：220万 统计：所在售楼盘,供给结构,去化状况,东城天下2期,80%,60%,100%,85%,80%,90%,53%,2004-08,2006-05,2005-10,2003-07,2006-06,2004-05,2006-08,销售率,开盘时间,注：截至10月初,住宅项目销售保持一定的节奏，整体去化良好,高端住宅户型稍大，但依旧适当控制户型，中低端市场以中小户型面积为主,户型配比,公寓产品分析,板块分布,滨海板块,金马路板块,湾里板块,金石滩板块,金马路板块：商住板块金马路属于开发区的商住区，沿该区域汇聚了开发区的行政机构、商场、金融系统、写字楼等。目前在售楼盘包括写字楼、小户型公寓、高档住宅等，代表楼盘有亿锋现代城、古耕5000、凯伦大厦等滨海板块：滨海中高档住宅区丽娇湾濒临海面，该区域是开发区的中高档住宅区，早先开发以别墅为主，大量的日本人和韩国人居住在该区域。目前该板块主要开发中高档的公寓，代表楼盘是众益阳光海岸、天安海景花园等,板块分布,湾里板块：中低档住宅区湾里区域距离金马路一带较远，且周边由大量工业区包围，区位条件较为一般。该区域目前以开发中低档住宅为主，代表楼盘是东城天下。金石滩板块：别墅区金石滩属于国家4A级度假区，区域存在较多老别墅，空置率很高，甚至已经接近荒废。但目前除王子庄园等别墅项目外，也出现一些中低档楼盘，如龙山花园、金海人家等。,板块分布,从现有居住用地规划来看： 目前开发区已知的未来住宅开发量（建筑面积）可达950万（滨海沿线为主力，约540万方） 未来2年新推建筑面积估计在200万,未来供应,开发区市场规模进一步放大 近两年住宅项目竞争激烈,附：潜在用地供应列表,滨海沿线未来供应量约540万方,07-09年开发区住宅市场供应量将会增加；但开发区住宅市场仍属于潜力型市场，需求也会有较大增长。近期未来市场供求两旺。,未来走势,经济驱动,区域联动,潜在供应,城市建设时间轴,房产市场走势时间轴,商品住宅真正启动,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2001,经济增速发展起点,混合型 城市功能,新城区 定位方向,住宅市场高速运行,住宅市场第二轮发展,市场规模放大 价格猛增几乎翻倍,市场规模进一步放大 量价齐升 价格增速不及第一轮,整体微观市场,区域微观市场,市场特点,旅游度假区与产业区固有差异,与就业中心区距离甚远,市场相对独立,入口距“东城天下”尚有16公里,当地人口及购买力不足,外省市客户主导市场,住宅市场发展缓慢 规模尚小,楼盘分布图,凤泉山庄,王子庄园,圣地亚哥湾,五号路,产品类别&价格,在售楼盘较少，五号路以南集中别墅和高档公寓产品，五号路以北集中中低档公寓产品,注：圣地亚哥湾已远离金石滩，是已知离金石滩最近的区外楼盘，尚未销售，原规划2套独栋、部分双拼和联排，预期价格分别为12000元/、 8800元/和6800元/ 。凤泉山庄为“地产”房，无土地证，65套独栋（230280 ），均价3800元/，去年年底公开，今年3月份开盘，已售罄。,开发区住宅价格下限,供应结构,近13万方,尽管金石滩是以别墅为代表的板块，但 当前市场规模不大 中低档公寓占在售面积主体,产品分析,以多层产品为主。户型上高档公寓以大三房为主，中低档公寓以二房为主，户型面积偏小,去化分析,别墅因品质不佳滞销；金座不做广告，销售依赖金石滩旅游，去化速度较慢；金海人家二期去化较快，主要依靠一期客户介绍（剩余房源集中在小高层中）,综合评价,别墅 别墅产品品质不高，依靠地段而不是产品；价格过高，产品性价比不高；销售不佳，相当多的别墅陷入滞销状态（早期开发的“金海岸花园”尚有一半未售） 公寓 高档公寓品质较好，以外地高端客户为主，购买投资度假之用，完全依赖旅游来销售去化速度太慢 中低档公寓内部无会所，整体品质较差。金海人家二期规划幼儿园，外地营销，其客户主要来自东三省，购房退休养老之用。去化速度较快。,未来供应,在售项目剩余房源量,未来供应,潜在供应量,鲁能地块 土地面积180万 建筑面积160万 (居住为主体),鲁能地块 土地面积110万 住宅建面47万,世豪庄园 占地14万 据了解，金广集团职工用房另有三转让/置换地块, 总占地9.7万 地块在规划中属商业用地,住宅建筑面积潜在供应近200万，供应量巨大,金石滩住宅市场发展缓慢，目前规模尚小；市场相对孤立，是外省市客户主导的市场 在售楼盘供应量上以中低档多层公寓为主，户型上小面积二房为主，去化较快；高档公寓去化速度次之；别墅因品质较差而滞销 金石滩未来住宅用地开发量较大，重点为鲁能项目，该项目将启动金石滩大型生态居住片区,主要结论,在推个案龙山花园,龙山花园,整体推出3幢多层（6层） 户型配比,在推个案龙山花园,营销手段 参加黑龙江等省区的房展会。 户型,在推个案金海人家,金海人家,一期2002年开盘，全为多层（56层），现已销售完毕。目前入住率低，约为30。 二期2006年3月公开，9月开盘，销售率75。规划1幢16层，4幢11层，15幢多层，剩余房源集中在小高层中。,二期,在推个案金海人家,配套 小区内部无商业，沿青石街设沿街商铺，空置较多。商业配套依赖南部的金石大市场及金石购物中心等。 二期规划有一幼儿园。 营销手段 重点宣传金石滩为“健康之城”、“长寿之城”，老年人养生的理想所在。 在东三省和内蒙古巡展，并在沈阳等城市设售楼处。 户型配比,在推个案金海人家,户型,在推个案金海人家,户型,在推个案金座领海世嘉,一期,一期2004年7月开盘，全为多层（45层），目前剩十余套房源。69月份去化较快，可达20套/月。 二期预计2007年春开盘，现已公开，为小户型(30-50平米)产权式酒店。,二期,金座领海世嘉,在推个案金座领海世嘉,一期户型,三房130-150,二房106-110,在推个案金座领海世嘉,金座领海世嘉（二期）,二期12层为服务中心，35层为产权式酒店,按原规划方案，后期还有五星级酒店、别墅已及小高层等产品类型,在推个案王子庄园,中海建筑风格，沿着北高南低的坡度而建，每一栋房子都有中餐厅和西餐厅，实现了东西合并，每个卧室有独立卫生间（含衣帽间），每一个主卧室都有书房 2005年9月开盘，尚剩7套左右。产品品质较差，销售不佳。,王子庄园,竞争分析,板块内竞争,板块外竞争,竞争识别,本案,鲁能龙源镇 110公顷,鲁能住宅地块 190公顷,集旅游、度假、居住、娱乐、购物、餐饮、文化、休闲及相关配套服务为一体的大型综合性项目,板块内竞争鲁能地块,整体规划思路优山美地系列 项目将建成一个集旅游、度假、居住、娱乐、购物、餐饮、文化、休闲及相关配套服务为一体的大型综合性项目。 大连鲁能东方优山美地项目 A 区：占地面积约 190 万平方米。建筑面积约 160 万平方米。 大连鲁能东方优山美地项目 B 区： 占地总面积约 110 万平方米， 总建筑面积 60 多万平方米。,板块内竞争鲁能A区地块,今年8月开工，已开工启动区位于温泉中心旁，15栋别墅及2个会所在建，用于出租度假。,板块内竞争鲁能B区地块,龙源镇项目,公建配套设施 （规划户数2850户，约8550人）,规划实施,建筑规划,板块内竞争鲁能B区地块,一期将有近10万方花园洋房，近3万方别墅,竞争分析,本案,鲁能项目,规模不大 住宅开发品牌未形成 与海岸、旅游资源、轻轨站尚有距离 容积率高,大盘，具规模优势 品牌住宅开发商 临海，临旅游资源，临轻轨站 低密度高档社区,产品差异化 配套上借势而上,总体量巨大，风险高 别墅面临政策风险 造城运动，强化品牌,本案开发将领先于鲁能项目主体部分建设，针对鲁能项目重点要 概念借势,海滨旅游板块,板块内竞争,板块外竞争,地缘竞争板块,开发区产业区,金州区,金石滩,客源地,“房价挤出效应”,本案,环境指数追求,居住迁移,滨海板块,金州板块,金石滩板块,金马路板块,湾里板块,开发区就业中心区客源地,本地消化,居住迁移,居住迁移,双D港,地缘板块竞争格局,价格区间：4500-6000元/ 开发区房地产业发展的原动力是经济规模与产业实力。房地产的真正启动期在2001年，目前开发区的经济模式已经由劳动力密集型向技术密集型转变，鼓励吸引高级人才及落户政策，招商力度大，就业机会多，吸引了大量的外地就业人口进驻，再加上30万人的人口规模，支撑了开发区楼市强劲的购买力，刺激了区域房价的快速上涨，目前，开发区属于大连新城区中房价最高，上涨最快的区域。,近期开发及改造居住区板块,重点竞争板块,滨海板块,湾里板块,典型竞争板块,双D港,重点竞争板块,近期开发及改造居住区板块,近期开发板块-湾里板块典型竞争板块 相对于开发区区内的楼盘来说，高城山的位置更为偏僻，主要开发区域为工业区与双D港的中间位置。因此该区域开发楼盘主要为低价、面积从60-120左右的适中户型面积为主，价格相对较低，楼盘规模较大。代表楼盘有金湾新城、东城天下等。,发展历程：从2002年随着金湾新城1期开盘，到2005年下半年东城天下一期及金湾新城B区1期的开盘，湾里板块经历近四年的发展，该板块的房价、项目品质、消费者认知度也随着逐步的提高。 现状及趋势：目前，湾里板块主要项目为东城天下及金湾新城两个项目。虽同属一个板块，但两个项目在项目定位、园区规划、客户群定位及物业管理方面有着明显的区别。金湾新城虽然在项目品质方面较东城有一定的差距，但是随着东城的热销也带动其销售，加上其项目在售价方面偏低，吸引了大批中低收入的消费群体。 进入2006年，随着东城天下3000套房源入市及金湾新城约10万平方米的开发量。湾里板块，可供入市的房源 “相当地”充足。同时，该板块未来几年发展的“后劲”不足；主要随着今年东城二三期及金湾新城的开发完毕，该区域用于房地产开发的土地储备明显不足。 典型楼盘：东城天下,湾里板块,开发模式：整体开发，大盘销售 项目规模：二期近3000套，30万建筑面积 物业形态：小高层和高层 供应户型：二房占主导地位，二三房配比达到3：2；二房面积在90-100平方；三房面积在110-120平方;三期4258 小户型 价格：二期销售均价已达4200元/。 销售情况:一期一个月销售1000套，开发区缺乏同档次物业，金湾新城的品质偏低。 一期客户比例：75%开发区客户，10-15%长线投资客，10%养老客户，不到5%市区客户,大众精品楼盘：东城天下,湾里板块开发区人曾“遥不愿及”之处 东城天下的热销，拓展了开发区人心理承受距离,大众精品楼盘：东城天下,户型配比,大众精品楼盘：东城天下,二期主力户型,大众精品楼盘：东城天下,同面积户型，多层意向强烈，而小高层几乎无人问津 整体上意向客户的意向户型几乎都分布在多层住宅中 受总价限制，小面积户型更受青睐（ 87平方米以下的房源客户意向占了81% ）,小高层在开发区抗性很大 小面积户型受到青睐,近期开发板块-海滨路板块重点竞争板块 发展历程：该板块作为开发区房地产开发的绝版地段，其房地产开发比较早，该板块凭借临海的优势作为项目主要卖点之一，大部分项目定位于高档、中高档，个别项目园区景观、户型设计比较好。 现状及趋势：该区域有较大的土地供房地产开发，主要为小孤山项目：据了解该项目很早已经立项，项目规划方案已报等待审批。预计，该项目商品房在年底之前上市可能性比较大，不排除由于政府内部原因导致该项目开发的商品房无法在今年上市。 红星村项目，该项目与南部滨海社区的规划方案一起被区规划局初步定稿，同时该项目也面临着工程量大、土地“挂牌”等问题。估计，该项目属于未来两三年后开发的土地。 绿洲半岛三、四期：根据前两期开发进度以及强度，预计该项目今年开发量在6-7万平方米左右。 总结：海滨路板块所辖的房地产项目依靠得天独厚的地理位置及优越的自然环境，决定了大部分项目定位于中高档以上的产品，不排除存在中档及中档偏低的产品出现（比如去年的绿洲半岛二期产品）。 重点竞争：小孤山9家项目,滨海板块,近期开发及改造居住区板块,小孤山9家项目一览,总建筑面积近90万方,以小盘为主,以高层为主,价格战不可避免,近期开发及改造居住区板块,双D港,区域特点：数字湖、生命湖的自然景观很好，小环境出色；轻轨设有双D港站；工业区四周围绕，尚未有成型的居住区，缺乏居住氛围,未来供应：占地近40万方，南部生命湖建筑面积4万方，规划以小高层为主；北部数字湖建筑面积26万方，规划以多层为主。据了解，生命湖小高层可能先行启动。,配套充足,景观优势,滨海板块,本案,湾里板块,交通便利,人气聚集,滨海板块,本案,湾里板块,本案VS开发区板块,本案,双D港,双D港,合理规划相对大的规模提供了条件 产品创新功能、形式上共同创新 景观挖掘建议做部分海景楼盘 交通改善建议配班车 环境宣传环境指数高,土地资源有限，规模受限 产品单一为小高层，高层 沿海景观资源独享 距就业区距离较近 高端住宅、娱乐休闲片区,本案,滨海沿线,对策,竞争分析,本案,双D港,竞争分析,开发周期及价格竞争规划光电产业园和IT产业园就业人群是双方抢夺的重点客户区位上相对现在开发区就业中心区都偏远，但双D港相对近，有可能先行拦截客源双D港住宅开发存在较大的政策阻碍（工业用地转居住用地）,一个曾被“大连人”称为“农村”的新城区,“北进”规划的重点区域,房地产高速发展，年开发量超百万方,金州快轨工程&五一路改建,金州印象,开发区至金州快轨工程以及开发区至金州主要交通要道五一路的改建完成，金州对于开发区及市内四区的居住人群的吸引力将大幅提升,主力价格范围：3500-5000元/,供应量大 竞争激烈,竞争分析,旅游度假区 轻轨交通 距开发区25公里 生活配套不足 生态居住区启动,未来城市副中心 轻轨（在建） 距开发区5公里 生活配套相对齐全 产品总体品质较差 房价水平尚低,本案,金州,机会点：生态景区宣传，提升产品品质，合理定价 问题点：交通及生活配套成为吸引开发区客源的主要瓶颈,占地面积：80万 总建筑面积：100万 容积率：1.20目前在售二期，共2000户 均价：3300元/ ,该大盘位于即将通车的金州至开发区的轻轨旁，地理位置优越，距离开发区15分钟车程。小区配套设施齐全，规划有中小学及幼儿园。该楼盘品质不高，但较低的价格使其已成为金州本地和开发区客群关注的焦点。 2006年3月开盘，现去化约70，剩余房型以三房居多。,五一路板块代表楼盘,金润花园,三房 90-105,三房124-137,二房76-80,二房82-99,占地面积：5.6万 总建筑面积：11万 容积率：1.78 总户数:800户 多层（10幢5层，4幢6层），小高层（4幢12层）主力户型：二房90-95三房 110 均价：3950元/（多层）3700元/（小高层）,兵营式布局，内部无中央景观。2005年11月底开盘，现已去化80%左右。客户结构上，区域客占一半，大连市区及开发区客户约占20左右，剩余客户主要来自东三省。,五一路板块代表楼盘,永乐金庭,海滨旅游板块,板块内竞争,板块外竞争,地缘竞争板块,海滨旅游板块分布,市区及外省市客源,海滨旅游板块对比,产品价格及客户层次 决定二者竞争面极小,条件类似，二者存在直接竞争,主城区南部海滨旅游区,定位高端，以舒适大房型为主，与本案竞争面极小,容积率：3.7 总建筑面积：12万 7幢高层，598户均价：9000元/ ,帝柏湾,户型面积： （平层）100200 （跃层）200400 ,老虎滩区域代表楼盘,中信海天瀛州,容积率：0.7 独栋和联排，共58户价格： （独栋）22800元/ （联排）16000-21800元/ 户型面积： （独栋）400470 （联排）260350 ,北美风格，内部规划较为局促。无地下室，赠送花园。 2004年10月开盘，目前销售率约为70。后排独栋及联排中间套销售有一定难度。,付家庄区域代表楼盘,半岛听涛,容积率：2.5 共8幢(2幢多层4/5层,3幢小高层10-12层,3幢高层31层) 均价：11000元/ 户型主力面积：160-200,星海湾区域代表楼盘,旅顺口区住宅市场,价格区间：3000-4500元/ 房地产市场处于快速上升期 2004年下半年开始，大连市内房地产热潮波及旅顺，区域房地产热度持续走高。2005年旅顺房地产进行产权登记7511户，接近市区四区成交总量的五分之一。 受到大大连西拓北进的政策方针的影响，作为开发重点的旅顺，近年来，旅顺开发区的房地产价格也在逐年增长，在售楼盘的整体均价已经达到3400元，而且增长势态没有停止。 楼盘广告宣传强调烟大轮渡、大学城、IT产业园区、老铁山国家自然保护区等。真正完全拥有区位优势的板块就是世界和平公园板块，目前该板块代表楼盘有：华通和平海岸、阳光书香苑、中庚香海小镇。,金石滩板块VS世界和平公园板块,两板块发展条件极为类似，但金石滩生态旅游更为纯正。,世界和平公园板块距开发区产业区较近，周边规划中还有石化城。“旅顺开发区目前人类活动强度较大，土地开发强度较高，原有生态功能已大大下降”。 旅顺经济开发区环境影响评价,客户结构：世界和平公园板块客户除旅顺本地人以外，大连市内及外省市的购房者也有相当的比例，目前已经占到60%以上的份额，主要是来大连养老和投资、在旅顺工作和寻求发展的群体。旅顺本地购买者多为回迁户。发展潜力：旅顺开发区发展起步较晚，区域房价相对较低，轻轨等利好配套尚在规划中，其发展潜力很大，该区楼盘已成为投资者投资升值的理想选择。产品状况：世界和平公园板块现有产品规划、户型设计、物业管理等方面尚不成熟，是目前房价提升的一大阻力。,竞争分析,客户结构类似，大连市区及外省市客户是二者争夺的对象。 加强区外营销，争夺外来客户,对投资客来说，世界和平公园板块更具发展潜力。,合理规划，产品创新，提升产品竞争力,世界和平公园板块代表楼盘,总占地面积：11万 总建筑面积：16.5万 容积率：1.4对外在售：10栋小高层 总户数:749户均价：3300元/ ,阳光书香苑,2006年4月开盘，目前销售率不足50。该楼盘靠近大学城，利于学生租住，小户型受到投资客青睐。,户型配比,占地面积：69万 总建筑面积：100万 容积率：1.45规划四期，目前销售一期小高层（8-9层），共2000户。部分六层以上住房可观海均价：3300元/ （海景房在4000以上）,华通和平海岸,2006年6月开盘，销售率约50%。大盘整体规划配套完善，房价低，因而销售进度较快。该盘曾在东北各地推广，目前购房客户中约有一半来自东三省。,世界和平公园板块代表楼盘,以防止四方,一房57-75,三房105-127,二房74-86,四房135-147,海滨竞争板块,板块内竞争,板块外竞争,地缘竞争板块,产品差异化，概念借势,区域小高层抗性大,区域产品品质整体不高,解决交通、配套掣肘,区外营销推广,合理规划，产品创新,合理定价,生态景区宣传,主要结论,客户分析,区域楼盘客户现状,注：龙山小区“特殊客户”为民族学院教师；金海人家“特殊客户”为开发区管委会人员及家属等。领海世嘉东三省客户以哈尔滨、沈阳居多。零散客户中不少来自北京、上海等地，另含外籍人士（包括华人）。,目前区域客源结构,50-70 东三省客源,5-15 其他客源,20-25 市区及开发区客源,东三省为区域楼盘客户的主要来源地，其主要原因有： 大连在东三省具有很强的吸引力； 金石滩风景旅游地气候比东北其它地区好，吸引东三省人群前来购房，做投资度假和退休养老之用； 楼盘广告宣传在区域选择上以东三省为重点。,区域楼盘客户现状,数量：目前区域重要客户群，占到整个客户群一半以上 人口构成：高收入群体（含灰色收入群体）；中等收入群体 消费动机：高收入者看重风景旅游，购房投资度假之用；中等收入者看重气候环境，购房退休养老之用 购房特征：高收入者选择海景别墅或高档公寓；中等收入者选择中低档楼盘,东三省客户描述,访谈个案,退休中学教师，因子女在开发区财政局工作，女儿在龙山花园小区为自己购买了两室一厅住房一套。 大连郊区的楼盘在鸡西的矿区和兴安岭的林区宣传比较有效，该地区工资收入一般，但可以承受金石滩这边的地价。龙山小区的相识人群中，有好几个来自该地区。,男，65岁 黑龙江林区 （龙山小区客户）,访谈个案,沈阳到大连只需4个小时，前几年夏天就常到金石滩来度假，对金石滩熟悉，儿子出钱买的房，地点没做过啥比较。两室一厅，104平。两个儿子在沈阳工作，还有一个儿子在上海工作。自己和老伴在金海人家住了两年多了。 房型不错，生活也很便利。但暖气不热，过些天这里冷了就回沈阳，春季再过来。肉类不在当地买，觉得这边的肉没检疫，没有保障。另外，医疗条件还不够好，金石滩医院的医生都是市区医生退休下来的。幼儿园还不错，年轻人教学。中学和小学一般。 听说开发商很有能耐，在东北宣传，并提供免费来大连看房的机会。住户大多东三省，老年人，市区和当地渔民很少。,男，63岁 沈阳 （金海人家客户）,女，32岁 沈阳 （金海人家客户）,访谈个案,丈夫现在得胜工作，跟随丈夫过来，自己在家专带小孩（约四五岁，上幼儿园）。小区大多是东三省来的，很多沈阳的。自己对大连市区不熟，买房子没有啥比较。觉得住在这边挺好的。,女，40岁 沈阳 （金海人家客户）,知道这个楼盘是通过开发商在沈阳做的广告和设的售楼处知道的。买这边房子主要是假期过来玩玩，玩一两天就走。觉得房子不错。这里住的老年人居多。,女，75岁 黑龙江 （金海人家客户）,孙子在大连市区工作，03年在金石滩买的房，市区的房子买不起。今年8月份把家乡的房子卖了，自己和儿子儿媳都过来住，三室房（在五层）。孙子隔十几二十天过来看看。觉得这里空气好，暖和。,开发区人口结构梯度,结论：开发区企业以制造业为主，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，低于南方主要开发区10-15%的比例,日韩人士为主,含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等,企业白领和高级蓝领，以及各类小业主,以企业产业工人为主体,地缘客户,数量：估计在4000多人 人口构成：主要由日韩人士为主 居住方式：具有高额补贴，常住外籍人士以租赁方式为主，短期商务交流的外籍人士的以酒店长包房的形式居住，租赁费用由公司支付；部分常住外籍人士选择在区域购房。 居住偏好：主要在丽娇湾海景住宅内，日本人喜欢自己群居，不太愿意与中国人聚集在一起，因此很少购买住宅；部分韩国人携带家眷，因此会以普通住宅为租赁对象，甚至购买住宅。日韩人士较难形成高档居住氛围 关键词：租赁对象、高端住宅,外籍人士描述,数量：估计在1.5-2万人，占到整个区域人口的3-5%左右，占到就业人口的6-8%左右 人口构成：企业中高级管理人次和技术人才、公务人员、学校教师、中小私营业主 居住特征：部分来自于大连的中高级人才居住在市区，随着房价的上升，开始选择在开发区购房。早期到开发区工作的中高级人群开始进入二次置业阶段，丽娇湾和金马路的住宅产品是他们的首选。 关键词：二次置业,区域中高级人才描述,数量：4-5万人 人口构成：企业员工及主管、高级蓝领、小型业主 购房特征：主要为初次购房者，新房主要选择在湾里板块，以及滨海区域中档楼盘，主要楼盘包括东城天下、金湾新城、绿洲半岛等；相当多的客户选择地段较好的二手房；也存在部分居住改善类型 购房偏好：强调经济性、实用性 关键词：自住需求及改善需求,区域基层人才描述,女，28岁 开发区,访谈个案,已婚，开发区某外企工人，月薪在1200元 。周围的同事目前首选的是金州的金润，考虑到加早晚班，如选择金石滩，打车费用是到金州的3倍还多。另外每天正常通勤费也要自己负担，到金石滩的轻轨费用要比到金州要贵，而且楼盘的位置到轻轨站还有一段距离。,男，32岁 大连市,男，36岁 大连市,已婚。报关员，工资收入2000元。在大连市区有住房，对金石滩地块不认可，认为通勤不方便。如经济允许的话，可作投资用。,已婚。某公司销售主管，月薪3000多。在大连市区已购房。计划为外地居住的父母在大连购房，目前正关注大连地区的楼市。对金石滩的生活配套比较担心，不过房价合适的话，可以考虑。,客源变化趋势,开发区住宅价格的提升将挤压中低收入者选择更偏远更低价位的楼盘，金石滩相对低价楼盘将吸引更多开发区客户 开发区产业区向东扩展，如规划中的光电产业园及IT产业园兴建，随之带来的就业人口势必为金石滩住宅项目增加地缘客户 金石滩内部规划的院校启动，也将提供部分教师及学生客源 鲁能大盘启动，金石滩板块逐步成熟，板块吸引力增强，客户量扩大,地块分析,地块概况,龙山小区,北地块,南地块,整体地块被龙山小区分割,北地块部分规划条件 建筑容积率：1.65 建筑密度30% 绿化率30% 楼高36m，主体建筑层数11层 用地性质为居住。 三号路和南侧规划道路可各设一个出入口,龙山北街,龙潭街,三号路,规划路,地块概况,北地块：地块较为平整，起伏不大； 内部现为荒草、果木等 （注：图片中房屋为龙山小区）,南地块：地块较为平整；内部现为荒草 （注：图片中施工地为沈阳音乐学院）,道路状况,龙山小区,北地块,南地块,龙山北街,龙潭街,三号路,规划路,三号路：目前尚为不完整土路，三号路规划从开发区出发，一直通到金石滩东。50米宽，6车道。该路明年施工，预计明年年底完工。 龙山北街：目前仅从五号路修到地块南端，地块西侧尚为土路。何时修建，尚不清楚。 龙潭街：尚未形成路，该路已列入建设计划，2车道（总宽25m），今年不能完工。 地块南侧规划路：修建计划尚不清楚,地块周边道路尚未修建,道路状况,地块北边界 （规划三号路）,地块西边界 （规划龙潭街）,周边环境,地块周边规划多所学校,周边环境,北马山庄 现状：今年7月份试营业，目前仅一栋别墅营业。内部含会议室、棋牌室、卡拉OK厅等。日租金16000元，能供36-40人住，餐厅可承接500人左右会议宴会 。 规划：规划用地2000亩，共12栋别墅，工程正在报批，若实施，将与本地块相邻。,周边环境,旅游、度假、垂钓、烧烤、果蔬采摘,周边环境,学生公寓区,教学区,大连民族学院 规划学生数8100人，教师约450人。学校内部未规划教师住宅，规划学生公寓区位于本案东侧。 目前尚未动工，计划2008年招生。,沈阳音乐学院住宅区,总用地 36.2万 总建筑面积24.5万 容积率 0.68,周边环境,沈阳音乐学院 规划学生数约3000人。目前已在施工，计划2008年招生。 学校内部规划有教师住宅，可以解决教师居住问题。教工住宅共规划17幢6层住宅，共4.2万。户均面积120。,鲁迅美术学院 规划三年招生约3000人。今年已开始招生。 教师住宅共规划281套，为多层（4-6层），共4.8万。,总用地 21.7万 建筑占地 4.1万 总建筑面积15.9万 容积率 0.7,总用地 38.3万 总建筑面积22.7万 容积率 0.59,交通状况,公交 目前金石滩内部公交共有两条线路，为金石客运1路、2路，都能抵达轻轨站。其中，龙山小区设站的仅金石2路。 轻轨 轻轨金石滩站距本案约2公里。,区外交通尚不方便,配套状况,教育配套 目前地块周边仅有小学一所龙山小学，为普通小学。尚无中学。 商业配套 龙山小区南部有一排商业用房金龙大市场。内有农贸