大连天泰恒基房地产项目营销执行方案提案

都市庭院,TTENERGY天泰恒基 营销执行方案, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,新城区中央 品位庭院生活, 机场新区 围合式 精品社区,第一部分、项目简介 第二部分、产品分析 第三部分、项目形象定位 第四部分、客群定位 第五部分、价格策略 第六部分、销售策略, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,第一部分、项目简介, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,地理位置：本案位于虹港路，项目北面为虹港新居，西面是第十八中学和农业技术学校，位于政府规划中的机场新区区域的核心地段，即将建设的市政公园、图书馆、甘井区政府环顾左右。,项目简介,项目概况： 建筑面积：4.7万多平 总 套 数：696套住宅 规划形式：兵营式、围合布局住宅 主力户型：6090 项目现状：准现房 计划交房时间：2008年5月末,第二部分、产品分析, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,产品分析,本项目为兵营式、围合布局，房屋规划方 方正正，适合北方人生活习惯。 房屋性价比高（白钢扶手、理石地面、楼梯间瓷砖帖面。 二楼以上采用大面积落地门窗，采光好 准现房入市，消除购房者担忧,优 势：,劣 势：,一楼户型因不是落地窗门，采光相对较差。 部分户型为东西向户型，因日照和通风因素，不太符合北方人居住习惯。 围合处南北向户型与东西向户型楼间距太近。 大部分户型客厅在北向 顶层户型总房款高，且需一次性付款，抗性较大，客户可选楼盘空间大。, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,户型分析,东西向户型、东西南向户型,南北向户型、南向户型, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,第三部分、项目形象定位, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,项目核心卖点,机场新区 / 中心区域 / 邻政府公园 / 自然景观与人文景观相结合 /围合庭院精品社区 /,机场新区发展方向； 整体封闭小区； 紧邻政府公园； 没有噪音及环境污染； 闹中取静,独特优势； 市政规划前景自然建筑景观； 升值潜力巨大；,新城旺地 规划景观 动静分明 极具潜力,引导消费者形成区域内中心地利，政府公园，荣耀居所的联想带给我们未来业主对优质的居住环境和原生态生活模式以及巨大的升值潜力产生无限的向往。,【USP提炼】, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,机场新区 中央 围合庭院 精品社区,区位 + 地位 + 风格 + 产品,形象/价值,项目形象定位, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,第四部分、客群定位, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,目标客户定位,核心客户,第二阶层客户,第三阶层 客户,项目公交车沿线沿线工作解决居住、改善居住条件 客户,市内投资客户,买不起市内住房，解决居住条件者 市内动迁居民，改善居住条件客户 周边区域私营业主 项目大市场、学校、工业区周边解决居住条件客户,客户范围：“大大连”客户渠道、客户维护要求高,第五部分、价格策略,价格策略,考虑到机场新区区域相对较少的供应量，和政府大力发展机场新区的大形势下，该区域的房价仍会有大幅度的上涨空间等因素，和住宅市场的特性，故采用“低开高走”的价格策略,建议项目价格范围：,5500 6200元/平, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,第 一 阶 段： 07年12月08年1月底 计划首推 楼和东西向户型，计划均价5500左右（计划完成25%）。 第 二 阶 段： 2008年3月5月底 计划其次推楼和东西向户型，根据市场情况计划均价不低于5800（左右计划完成35%）。 第 三 阶 段： 2008年6月7月底 计划再推，参照交房接点，根据市场情况均价不低 于6000元/平争取达到6200元 /平左右（计划完成30%）,定价原则,建议第一阶段只做出 楼和东西向户型的价格。 东向合西向价格一样 东向合西向与南向价差在300到400左右 东西向与南北向价差在300元到400元左右 楼层差在100到300左右 东西南向与南北向价差在200元左右 采光好的与采光不好的在200元左右, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,第六部分、销售策略,鉴于本项目属军产项目，不能在主流媒体进行推广，冬季入市风险相对较大。因此：人力营销是解决项目的根本之道, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,现场包装,A：导示系统 B：销售道具 C：销售中心重新包装 D：看房通道建立 F：越层样板间装修, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,主题性的营销活动,A：开盘活动消化积累客户 B：项目推介会挖掘市内四区潜在动迁户 C：实利性促销活动拉动泛目标群体，促进成交, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,外销派单、商场促销,附近学校首次置业老师 附近建材市场私营业主,公交车沿线上班族,首次置业解决居住条件市内动迁居民,项目现场促销推广、周边项目促销,市内商业网点、动迁区域活动推广,公交沿线促销、报纸夹报推广,多种渠道 激发兴趣 理性购买 完成销售,拉动泛目标群体，促进成交, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,项目组人员架构,项目经理,策划经理,第一组长,第二组长,案场主管,置业顾问4人,置业顾问4人,外销派单10人,外销派单10人, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,现场秘书, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,我们的优势： 阳光生态城、阳光书香苑、华通和平海岸及星海阳光、大方麓岛兰湾、西湖映象、咖啡街区、汇通海紫苑已成交的5000千组以上庞大客户资源储备库； 覆盖东北三省及内蒙古地区的外埠市场营销网络；（沈阳、盘锦、鞍山、哈尔滨、大庆、北京、包头等地，设有销售处。） 覆盖华北地区的市场营销网络； 拥有链接大连乃至全国甚至全球的“安家114”房地产网络平台（与大连新闻网合建）； 拥有大连和东北多渠道、多层次的合作伙伴营销渠道； 拥有六年来积累的上万名有效客户群体； 拥有密切协作、高效务实的高素质团队 ,关于天泰恒基：,作为一个营销团队 是互补 而不是覆盖 最合适的就是最好的!, 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案,合作方式及收费标准,一、项目销售均价： 不低于5800元 二、代