上海松江汽车东站商业地产项目前期定位报告47PPT-33M

松江汽车东站商业项目前期定位报告谨呈 :上海元合置业顾问有限公司 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789资深房地产营专家公司 介绍公司 介绍上海弘基企业发展有限公司上海弘基企业发展有限公司 全面整合商业地产，推动中国商业地产不断前行!弘基休闲广场 弘基假日广场弘基文化休闲广场 弘基商业休闲广场昆山弘基财务广场 弘基诚建休闲广场 宁波北仑休闲广场 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789上海三益建筑设计有限公司公司 介绍上海三益建筑设计有限公司是国家建设部第一批批准的建筑工程设计综合甲级资质的民营设计公司，其前身为上海市三益建筑设计院，成立于 1984年，历经了 96年、 98、 2001年的三次改制，并于 2007年变更为上海三益建筑设计有限公司，具备国家建设部建筑工程设计综合甲级资质、城市规划设计乙级资质。复地城隍庙广场建设规模： 3.5万平方米建设地点：上海市黄浦区建设单位：城隍庙广场置业公司 介绍马陆弘基休闲广场设规模： 2.8万平米建设地点：上海市嘉定区建设单位：弘基企业 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789公司 介绍南汇刚泰国际广场建设规模： 4万平方米建设地点：上海市南汇区建设单位：刚泰置业公司 介绍绿地南桥新苑建设规模： 38万平方米建设地点：上海市奉贤区建设单位：绿地集团公司 介绍中国房地产流通领域资源整合运营商博源天策投资决策中心项目事业中心商业地产中心品牌媒体中心不动产营运中心 数据库中心金融服务中心创意整合中心 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789公司 合作模式合作模式：项目全程整合营运全程整合商业营运服务前期策划定位 招商租赁 销售代理 商业营运管理 商业物业管理公司 合作模式销售物业合作方式：常规佣金 + 溢价商业运营管理的模式：1）纯租赁模式；2）品牌输出模式；3）合资模式。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789MENU项目分析市场分析项目定位项目分析项目 概况苏州园林地理位置：松汇东路、环城东路口占地面积： 18244平方米容 积 率： 1.59建筑面积： 30162平方米停 车 位： 56环城路现状项目东侧松江东站正对轻纺百货家具市场项目 总平图分析1#楼， 4层，建筑面积 5323平方米，约 1318平方米 /层2#楼， 4层，建筑面积 5917平方米，约 1172平方米 /层1# 2#3# 4#5#6#7#3#楼， 3层，建筑面积 3015平方米，约 1000平方米 /层4#楼， 3层，建筑面积 1815平方米，约 600平方米 /层5#楼 , 3-4层 ,建筑面积 4077平方米，约 1000平方米 /层6#楼， 3层，建筑面积 3192平方米，约 1050平方米 /层7#楼 ,4-6层 , 建筑面积 6832平方米，约 1000平方米 /层项目 分析整体布局缺乏互动性建筑物之间缺少连廊的衔接商业层数过高，高楼层的去化会是障碍标准层面的分割相对不合理，对今后业态的营运有一定的抗性项目 开发进度1# 2#3# 4#5#6#7#一期 工程， 7#楼为汽车服务站一期开发总建筑面积 19328平方米二期开发总建筑面积 10925平方米交通 线路苏州园林本案沪 杭高速 沪 杭铁路至车墩环城路松汇 中 (东 )路至 大学城中山东路人民路谷阳北路河道沪航 高速出入口方塔北路荣乐路乐都路中山二路周边 配套苏州园林本案AA.方塔公园B.农贸市场C.轻纺市场D.松江一中E.醉白池公园F.沃尔买广场G.长桥 (庙前 )街H.环龙休闲街I.玩 库J.松江七中K.平高世贸中心L.方舟休闲广场M.平高商业广场N.荣丰休闲购物中心O.岳庙街BC沪航 高速 沪航 铁路至车墩环城路DE松汇 中 (东 )路至 大学城中山东路人民路谷阳北路河道沪航 高速出入口FGHI方塔北路JK荣乐路LMN乐都路中山二路O区域 人口苏州园林本案沪 杭高速 沪 杭铁路至车墩环城路松汇 中 (东 )路至 大学城中山东路人民路谷阳北路河道沪航 高速出入口方塔北路荣乐路乐都路中山二路ABC A.方东二村B.环龙公寓C.月光公寓D.兰天新村E.通波新村F.高乐住宅区G.九峰小区H.民乐小区I.荣乐小区J.西林 小区DEFGHIJ松江区户籍人口 60万人，年自然增长率 0.77%，据统计，老城区户籍人口约 16万人。本 项目并非坐落于老城传统的居民区，周边颇具规模的新村仅是方东二村，该新村人口约 1500人。区域 交通动线环 2： 15KM永丰站 辰塔站 乐都站 环城站 松汇站 松蒸公路站 永丰站松龙线：城东枢纽 龙洲路松梅线：城东枢纽 梅陇1路： 10KM大学城站 文汇路 龙源路 新松江路 滨湖路 文诚路 园中路 思贤路 谷阳北路 谷阳南路 中山路 方塔南路 松汇路 城东站3路： 12KM集散中心 辰塔路 广富林路 三新路 银河路 龙腾路 文翔路 西林北路 西林南路 中山二路 谷阳南路 松汇路 城东站4路： 12KM城东站 松汇东路 谷阳南路 乐都路 西林路 思贤路 江学路 文翔路 人民路 文汇路 大学城站5路： 14KM集散中心 辰塔路 思贤路 玉树北路 玉树南路 松汇路 人民路 中山路 方塔路 松汇路 城东站7路： 13KM城东站 环城路 中山东路 中山中路 谷阳路 乐都路 沪松公路 茸梅路 五昆路 茸兴路 茸平路 茸梅路 文翔路 茸兴路 梅家浜路 谷阳路 客运中心28路：松江城东站 松汇路 西林路 乐都路 人民北路 荣乐路 沪杭高速公路 同三高速公路 泖新公路 叶新支路 新五支路 五31路：松江城东站 松汇路 玉树路 玉树北路 文城路 滨湖路 新松江路 龙源路 文翔路 昆港公路 小昆山项目 SWOT分析本项目项目 SWOT 分析架构图通过 SWOT分析，旨在全面评估项目的发展机遇和挑战，判断其开发价值，确立发展方向。优势分析：u位于城东汽车站，是未来城市交通枢纽中心u毗邻方塔公园，利用主题概念的营造u总 体商 业规 模超 过 3万平方米 ，具有做区域商业中心的先决条件， 能 够 打造具有一定影响力的商 业项 目 u项目面积控制较合理，便于未来销售劣势分析：u离中心区域有一段路程，客户认知度需要时间培育u区域内商业品质较差，商业氛围不浓u交通枢纽中心位于本项目内，流动人口的素质对本项目品质有一定的影响u地块南面是沪杭铁路，周边环境较杂，u建筑形 态为 3层 和局部 4层 ，高区 单元在今后 销 售、招商都存在 严重的抗性 ； 机会分析：u本案在产品规划、满足客户需求，则销售成功率会加大。u未来区域交通枢纽中心重心向东南发展，整个区域内的市政设施不断完善和健全u松江新城的大力造城运 动 ，成 为 松江未来 经济 、商 业 和文化新 动 脉 威胁分析：u全市及松江目前正陷入商 铺 供大于求的局面，商 铺 整体市 场 不容 乐观 u区域内客户群增加速度较慢u周边同类产品竞争激烈，将造成目标客群分流u项目侧对松江殡仪馆 ,直接冲击项目商业品质和区域接受度 市场分析宏观 环境分析国民生产总值（ GDP)2006年实现上海市生产总值（ GDP） 10296.97亿元，已连续第 15年保持两位数增长。其中，第一产业增加值 93.81亿元，比上年增长0.8%.第二产业增加值 4997.81亿元，增长 12.8%.第三产业增加值 5205.35亿元，增长 11.5%。第三产业增加值占全市生产 总值的比重为 50.6%。固定资产投资额趋势从产业投向看，向第三产业倾斜，所占比重为 68.7%。从投资主体看，国有经济投资比重正在下降，占全社会固定资产投资总额的比重为 37.2%。集体经济投资和股份制经济投资比重整逐步上升，占比重 27.3%外商及港澳台投资所占比重为 18.5%。社会消费品零售总额完成情况消费品市场销售活跃。全年实现社会消费品零售总额 3360.41亿元，比上年增长 13%，增幅创 1998年以来最高。其中，增长幅度最大的是餐饮业，增长 29%；其次是移动电话增长 23.5%；通讯类商品，增长 17.9%。家居类商品，增长 15.3%；吃的商品，增长 13.3%；用的商品零售额，增长 12.8%。穿的商品零售额425.7元，增长 11.6%。宏观 环境分析松江 商业概况泰晤式小 镇主力售价： 15000元 /平方米主力租金： 3元 /平方米 /天大学城主力售价： 12000-25000元 /平方米主力租金； 2-3.5元 /平方米 /天松江新城主力售价： 9000-18000元 /平方米主力租金： 1.8-2.3元 /平方米松江老城主力售价： 10000-22000元 /平方米主力租金： 1.5-11元 /平方米 /天 ,1F大学城板块新城板块老城板块泰晤式小镇 板块案名 位置 基本参数 租金 单 价 备 注九号商 业 广 场 嘉松南路思 贤 路口总 建 4.5万平方米，分地上 4层 、地下 1层均价 16000九号商 业 广 场， 9号 线 松江新城站上盖鹿都沃 尔 买 国际 商 业 广 场松 汇 路 568号总 建 7万平方米。一号楼共有 4个楼 层 ，2、 3层 已有沃 尔 玛入 驻价格未公开文 荟 峰景 文翔路 1099弄总 建 15332平方米 /绿化 35%/3层 商 铺 均价 18000 商 铺 面 积 30平方LOMO玩 库 中山 东 路 70弄总 建 32000平方米 20平方米 -50平方米 均价 20000大学城商 业 松江大学城 3元 /平米 天25平米， 简 装中山二路商 铺 110平方米 4.5元 /平米 天松江新城珠江新城沿街商 铺文 诚 路沿街商 铺 50平米 2元 /平米 天松江珠江新城文诚 路沿街商 铺出租， 层 高 5