绵阳金东加州湾前期策划报告132页

金东 .加州湾前期策划报告绵阳三诺房产解读v 宏观调控解读 v 国十五条v 时间： 2006年 5月 17日v 主要内容：v 经济适用房建设目标 9月底前公布； 90 以下住房须占项目总面积 7成以上；购房不足 5年转让须交营业税；空置 3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于 3成；居住用地供应量 7成用于中低价位中小套型；土地闲置 2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。v 点评：v 国十五条涉及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，该政策是对房地产市场影响最大的政策，直接导致了上海房地产一、二手交易量的下降并且对房地产行业的发展起到长期的影响作用。由于各地都将会出台新政细则对国六条和国十五条进行进一步的阐释，此后各地就国十五条所出台的细则，以及各部委就国六条、国十五条所进行的进一步调控，将 2006年宏观调控的力度充分凸显出来。 解读v 规划v 时间： 2006年 9月 30日v 主要内容：套型建筑面积在 90 以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。v 点评：v “住房结构 ”调控细则的出台，主旨在于从结构上解决供应比例，降低购房门槛，其目的是保障中低收入阶层的购房需求，此规划对新项目的设计、定位提出了更高的专业要求。解读v 中观市场 v 大英县于 1997年 12月 28日经国务院批准建立，全县辖 11个乡镇，幅员面积 703平方公里、总人口53万人，大英县位于四川盆地中部，丘陵地区，为亚热带季风湿润气候，气候温和，四季分明，年均降雨量 930毫米，平均气温 16.5 ，年均日照1380小时，无霜期 297天。 解读v 大英区位优势突出，交通十分便捷。县城距成都114公里、重庆 160公里、绵阳 130公里、南充 100公里，属成渝绵经济圈，被称为 “成都的后花园 ”。南与遂宁市市中区接壤，西南与乐至县连界，西毗中江县，西北与三台县交界，北与射洪县为邻，在大区位上具有不可比拟的优势。项目区所在地位于大英新城规划区内，与大英 “中国死海 ”景区呈呼应之势，品牌联动优势也是不可多得。 解读v 自然资源优势v 本项目区位于郪江河边，背倚蓬莱公园，对面临水，依山傍水的自然条件造就了良好的生态环境。火井沟、崩山沟内绿地成荫，郪江水清澈透明，船在水中行，水中显倒影，简直是一幅天然的山水画 解读v 品牌借势v 大英本是一个新成立不过十来的年小县，虽然自然资源及盐卤资源、区位交通优势明显，但工农业基础都十分薄弱，基础设施没有完善，在死海开发之前大英还不为大众熟识。v 随着 2004年 “中国死海 ”在旅游界和成渝两地形成的轰动效应，大英这个小县城也名扬海外，因此开发 “中国青少年益智乐园 ”一是顺应时代需求，其次是为进一步树立大英的品牌形象，三是借助死海的宣传攻势及品牌优势，形成互动， 解读v 政策优势v 当前，旅游业已经成为我国国民经济新的增长点，到 2020年，中国有望成为世界第一大旅游目的地国家。故国家把旅游业放到了战略性发展的高度，从中央到各级政府都非常重视，出台了一系列政策来促进旅游业的发展，制定了一系列总体规划来指导旅游业的前进方向。四川省政府一直以来都很重视旅游业的发展，经过几十年的发展，四川已经成为西部旅游龙头，全国旅游强省。在旅游业高速发展的近几年，四川省政府更是加大了对旅游业的政策倾斜和资金投入，为四川旅游的蓬勃发展创造了条件。作为川中重镇的遂宁依托其良好的自然人文旅游资源，将旅游产业列为该市的支柱产业，围绕 “三个转变 ”，将自然资源优势与民间资本优势结合，将遂宁市建成川中地区生态环境优美、旅游市场繁荣、功能完善、特色鲜明、服务一流的旅游目的地，使该市旅游产业很快蓬勃发展起来。大英作为遂宁旅游产业的排头兵，近几年在发展旅游产业上做的有声有色， “中国死海 ”的火爆和其对经济的链动效应，坚定了大英发展旅游业的信心，先后出台了一系列优惠政策，优先发展旅游业，立志将大英做成 “成渝后花园 ”，全国闻名的旅游城市。解读v 不同物业供销情况v 住宅供销情况v 大英 2007年住宅供应面积达到了约 22万，而销售达到了 16万（估计值），销售率达到 72.7%，销售势头较好，住宅供求比较临制。解读v 其中 2007年电梯公寓的供应量见下表：v 案名建筑面积维多利亚 约 8000 御景天下 约40000 外滩丽景 约 1.8万 总计 6.6万在 2007年住宅供应中，电梯公寓的比重占到 30%，而推出的电梯公寓销售情况趋缓，根据初步调查 2008年新开盘的项目盛世国际电梯销售达 10%外，其余电梯公寓销售率均不过 30%，空置面积较大，市场消费还不够成熟。解读v 非住宅供销情况v 在 2007年非住宅供应中，供应量约达 2万，而销售量仅为 5000 ,其一年的空置量达到 1.5万、比例达到了推出量 75%，基于新区开发速度较缓，商业气候上不够成熟，侧面反映出大英整体消费水平偏底，商业类物业是开发的弱势。解读v 竞争楼盘个案楼盘案名：御景天下 楼盘地址：大英新区滨江路（死海正对面） 公交线路： 2。 6路 占地面积：约 30亩 建筑设计风格：现代建筑面积： 56067平方米 绿化率： 43%楼盘形态：多层，小高层，高层 容积率： 2。 86 90-140平米 总套数： 420户户型优点：；有入户花园、分功较明确 户型缺点：局部采光不通，有暗卫户型种类： 2-2-1到 3-2-2 销售较好的户型：多层 90平米主力户型及比例： 120平米占总面积 70%解读v 竞争楼盘个案单价范围：多层均价 1380 ，电梯不临江 1480-1780楼盘基价： 1280 临江 1500-1800 最高价： 1800 均价：多层 1350、电梯 1580 优惠情况： 分期与按揭 1%、一次性 4%价格分布情况：电梯最低价 1480,楼层递增 20 价格认可度调查：目前偏高，有消费群体针对价格变动分析： 价格包含的配套项目：清水房屋产权办理费用案例：产权 2.05%,五通费 12000, 解读v 竞争楼盘个案外滩丽景 楼盘地址：新区小奚桥头 公交线路： 6路 占地面积：约 30亩 建筑设计风格：现代建筑面积：多层不确定，电梯 3600平方米 绿化率：约 39%楼盘形态：多层，电梯高层 容积率：不确定 面积范围：电梯 106-139平米 户型优点：功能分区明确、 户型种类： 2-2-1到 3-2-2 销售较好的户型：多层 90平米主力户型及比例： 120多平米占总面积 80%解读v 竞争楼盘个案v 单价范围：多层顶楼 1038，电梯 1300-1680 v 楼盘基价： 1038 v 最高价： 1680左右 v 均价：多层 1300、电梯 1550 优惠情况： 分期与按揭 1%、一次性 4%v 价格分布情况：电梯最低价 1300,楼层递增 20 v 价格包含的配套项目：清水房屋v 产权办理费用案例：产权 2.05%,五通费 12000,解读v 竞争楼盘个案楼盘案名：阳光丽城 楼盘地址：江南西路桌筒广场 公交线路： 1、 6路 园林绿化景观：山地园林及中轴景观v 占地面积：约 300亩 v 建筑设计风格：现代v 建筑面积： 28万平方米 v 绿化率：约 39%v 楼盘形态：多层，花园洋房 v 容积率： 1.4v 面积范围： 78-123v 户型优点：功能分区明确、 v 户型缺点：采光面不通透v 户型种类： 2-2-1到 5-2-3 v 销售较好的户型：多层 78-100平米v 主力户型及比例： 110-120多平米占总面积 60%解读v 竞争楼盘个案v 单价范围：一般多层 1188-1396 v 楼盘基价： 1188 v 最高价： 1400左右 v 均价：多层 1300 v 优惠情况： 分期与按揭 98折、一次性 97折v 价格分布情况：多层最低价顶楼 1188, v 价格包含的配套项目：清水房屋v 产权办理费用案例：产权 2.05%,五通费 12000,解读v 竞争楼盘总结v 新城区的楼盘开发量大与老城，v 房屋销售均价略高于老城v 大英市场目前多层均价 1300-1350元，电梯均价 1500-1550元。解读v 商业情况调查v 外滩丽景：新区小妻桥头 v 门面：靠河 4500每平米 ，门面最小 40平米左右，v 御景天下：新城区滨江路靠外滩丽景 v 门面： 3000-4500每平米，风情街 5000每平米，v 维多利亚；新城区花园干道 v 门面 :共有 60多个 ,花园干道卖 3800每平米 ,已售完 ,次干道靠规划局 3200每平米 ,还剩 10个左右 .解读v 商业租金调查v 育才中学附近 :三江源牛肉面店 ,40平米左右一间 ,年租金 5000多 .书香美邸：据租门面说买成 800900 元，租成大约 1000多一间。v 新城药店 :是租的 ,67平方 ,每年 4000,v 建设路 :兴光批发部 , 每年租金 3000, v 花园干道 :康师傅店， 2个门面和上面两间 ,一年 7000元 , ,v 新城区南北干道 :诊所 70平米 ,年租 13000元 ,v 车站旁副食店 ;25平米左右 ,年租 5000远v 老城药店车站下面 :120平米 ,年租 12000元 ,v 电影院旁干洗店 :三个门面 24000元 ,v 步行街靠丰盛街 :城市宝宝一个门面 47平米 ,租金 18000元 ,v 大英中学旁 :超市 50平米左右，年租 5000元 ,v 礼品店 :50平米 ,年租 10000元 ,离超市 200米远 , v 祥福居 ,全兴批发超市 ,买的 6000左右 ,水电气 1300左右 ,办证 3000多 ,年租 8000左右 .解读v 消费者需求调查v 本次消费者调查精心筛选了 96个客户样本、获得了 10位潜在意向购房客户，这些调查对象代表大英现阶段购房客户群，通过对他们的调查研究，我们能从中分析出大英购房客户群的主要需求特征。解读v 购房时选择的产品类型解读v 购房时选择的房屋类型是解读v 购房理想的客厅面积解读v 购房理想的卧室面积解读v 选者的房屋总建筑面积是解读v 购房时关注的因素是解读v 购房时主要考虑的是解读v 大英房地产市场总结v 城市定位不够明确v 城市功能不完善v 缺乏区域竞争v 市场炒作力度不够v 无品牌，无理念，无名企v 消费者消费意识薄弱v 100平方米以下小户型紧张俏销并在时下乃至今后一定时间内成为主流户型v 商业地产策划失足v 住宅市场高、中端产品空白解读v 市场调查分析结论v 大英近年来社会经济发展迅速，大力发展房地产业的市场环境已经形成；v 项目所在区域距离大英有名的死海旅游区很近，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢；v 项目处在大英城市发展战略的核心区域，交通和自然条件较好，有很好的发展前景；v 项目发展中应该注意与大英文化、大英人个性需要的协调， 先迎合、再引导 ，增强项目的市场适应性和盈利能力；在项目发展中尤其重视大英人亲近自然、崇尚闲适、惬意的生活的