绵阳某土地地块研究报告-62页

绵 阳 项 目 汇 报二 OO八年三月一十五日1INDEX2宏观环境返回绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都 98公里。幅员面积 20249平方公里。总人口 529万。辖两区六县一市。目前市区面积 55平方公里，城市人口 66万。3根据 绵阳科技城发展纲要 规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积 80平方公里，人均居住面积达到 20平方米以上。 2010年前 GDP总量达到 800亿元，第三产业占的比重达到 45%以上，达到中等发达城市水平。宏观环境4宏观环境返回全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现 GDP673.5亿元，增长 14.3%，增速高于全省平均水平 0.1个百分点，比上年提高 0.4个百分点， 0200400600800GDP 355.7 415.1 482.5 560.8 673.52003 2004 2005 2006 20075返回绵阳市区户籍人口 2007年达到 66万人，流动人口 10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。020406080市区人口（万人）53.99 56.27 60 62 662003 2004 2005 2006 2007宏观环境6宏观环境返回2007年全市共完成固定资产投资 235.2亿元，增长 29.7%。投资运行的主要特点：一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资 8.2亿元，增长 57.9%，第二产业完成投资 96.7亿元，增长 49.5%，第三产业完成投资 130.3亿元，增长 16.9%。固定资产投资（亿元）0200400固定资产投资 103.4 124.2 150.3 181.4 235.22003 2004 2005 2006 20077城镇人均可支配收入及支出0 5000 10000 1500020032004200520062007支出 5570 6047 6422 6909 7804收入 7179 7708 8201 9054 104732003 2004 2005 2006 2007城镇居民人均可支配收入达到 10473元，增长 15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长 11.8%，个体私营主经营性收入增长 46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长 12.9%。 宏观环境8INDEX9房地产市场返回分析：由于 2006年上市面积 125万平米比 2005年下降 -6.4%，导致市场供应量减少，需求量增大， 2006年年底房价飞速增涨，2007年上半年上市面积仅 57.51万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在 10万平方米以下，上市的时间段和推出的量都不同，市场竞争较少，是导致 2007年房价上涨的因素之一。 年份 2005 2006 2007上市 销 售面 积 （万平米） 133 125 146幅度 9% -6.40% 14.40%套数 7270套 10155套 14363套1331251461101151201251301351401451502005 2006 200710返回时间 2005 2006 2007 增幅多 层 1800 2300 3300 45%电 梯公寓 2400 3300 3600 33%别 墅 3100 3600 4300 28%商 业 6500 5500 5600 -16%分析： 20052007 年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为 45%和 33%，住宅平均涨幅为 35%。多层：涨幅主要因素是市场稀缺资源， 2007年绵阳部分多层项目均设置有电梯，建筑成本增加。电梯公寓：主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。别墅：由于消费市场有限，但市场销售量较少，涨幅稳定。商业： 2005年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大， 2007年住宅投资吸纳更多民间资金，导致 2007年商业销售价格出现下滑。多层 电梯公寓 别墅 商业2000/m22500/m23000/m23500/m24000/m24500/m25000/m25500/m26000/m26500/m218002300330024003000360031003600460065005500 56002005年 2006年 2007年房地产市场11返回时间 新增供应量 实际供应面积 销售面积 百分比2006 125万平米 125万平米 189万平米 150%2007 146万平米 90万平米 70.7万平米 78%分析： 2006年上市面积 125万平米实际完成 189万平米销售量，达 150%， 2007年各楼盘部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼盘仅 90万平米，今年已经完成 70.7万平米，达78%，市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主导的情况下，价格上涨正在趋缓。供应量 销售量 供应量 实际供应量 销售量2006年 2007年40万 80万 120万 160万 200万 14670.790125189房地产市场12返回分析：由于市场投放量较小， 2007年全年价格涨幅较大。 10月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分达到 4000元 /平米以上），把整个楼市均价推上3600元 /平米新高。 11月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强， 12月成交量均有所回落，价格趋于稳定。1月 2月 3月 8月 9月 10月 11月 12月7月6月5月4月3000/元平米3100/元平米3200/元平米3300/元平米3400/元平米3500/元平米3600/元平米57.51万平方米 88.94万平米上市销售面积房地产市场13返回绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区，这两个合计交易面积 46.6万平米，占市场份额 72%。全年商品住宅涨幅较大，达 35%，多层 3300元上涨 45%；电梯公寓 3600元 /平米上涨 33%；别墅 4300元 /平米上涨 28%。市场供应量为主导， 2007年绵阳开工面积 230万平米，批准预售面积 146万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约 90万平米，交易面积 70.7万平米，完成销售量 78%。约有 60万平米的房源加入 2008年的竞争。2007年绵阳土地拍卖均价突破 96.2万 /亩（包含村民摘牌小副地块），比2005年 27.3万 /亩上涨 252%，土地成本增加、建安成本增加 30%，直接增加销售价格。2007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但 2008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。房地产市场1407年土地出让情况 面 积 M2 用途 成交金额 (万元) 成交 单 价万元 /亩交易 时间 受 让单 位涪城区安昌路 12号 686.84 居住 215 208.5 2007-12-28 绵 阳市海英房地 产 开 发 有限 责 任公司科 创 区原园 艺 行政中心 D-12地 块 106035.1 商住 20800 130.64 2007-11-30 山西新 兴 房地 产 开 发 有限 责 任公司科 创 区原园 艺 行政中心 D-1、 3-7地 块 292611.1 商住 55100 125.41 2007-11-30 坚实发 展有限公司科 创 区原园 艺 行政中心 D-2、 D-8地 块 142652.8 住宅 22000 102.71 2007-11-30 山西新 兴 房地 产 开 发 有限 责 任公司涪城区丰谷 镇马 家湾 9170.01 居住 230 16.70 2007-11-14 绵 阳市 亚 川房地 产 开 发 (集 团 )有限公司游仙 经济试验 区 绵 梓路西 侧 30856.64 商住 5700 123.03 2007-7-25 绵 阳市 兴 金城房地 产 开 发 有限公司游仙区石 马镇 七姓村二社 3655.54 住宅 71 12.94 2007-8-23 绵 阳市万丰房地 产 开 发 有限 责 任公司涪城区翠竹街 8号 2676.91 商住 800 199.04 2007-8-8 绵 阳市南田房地 产 开 发 有限 责 任公司农业 科技示范园区政府路北 侧 7133.73 商 业 243 22.69 2007-7-20 绵 阳市游仙区松 垭农 村信用合作社科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 十 16417.54 住宅 1960 79.51 2007-5-22 晋中田森房地 产 开 发 有限公司科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 九 23081.06 住宅 2600 75.02 2007-5-22 晋中田森房地 产 开 发 有限公司科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 八 26020.32 商住 3950 101.10 2007-5-22 四川 凯 泰房地 产 开 发 有限公司科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 七 26864.82 商住 3900 96.68 2007-5-22 绵 阳倍特建 设 开 发 有限公司科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 六 22846.33 商住 3650 106.40 2007-5-22 绵 阳倍特建 设 开 发 有限公司科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 五 26056.12 商住 4000 102.24 2007-5-22 四川省江油市建工房地 产 开 发 有限公司科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 四 30912.35 商住 4300 92.64 2007-5-22 绵 阳市卓信 实业 有限公司科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 三 27443.67 商住 4650 112.85 2007-5-22 绵 阳市 汇 川房地 产 开 发 有限公司科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 二 84117.99 住宅 9500 75.22 2007-5-22 晋中田森房地 产 开 发 有限公司科 创 园区原 “园 艺 行政中心 ”地 块 一 55065.36 住宅 8300 100.39 2007-5-22 晋中田森房地 产 开 发 有限公司桂香路（北段 东侧 ）宗地 16002.5 商住 1129.77 47.02 2007-2-5 大竹 县 天利房地 产 开 发 有限 责 任公司金牛路（南段 东侧 ） B宗地 3791.5 住宅 98.579 17.32 2007-2-5 梓潼 县 昌 华 房地 产 开 发 公司金牛路（中段 东侧 ） A宗地 2911.72 商住 135.394 30.97 2007-2-5 绵 阳市宇 发 房地 产 开 发 有限公司高新区普明南路 东 段 2083.35 住宅 340 108.69 2007-1-4 绵 阳市盛鑫房地 产 开 发 有限公司说明： 2007年房地产开发用地出让商业、住宅用地合计 959093.3M2，合为 1440.08亩，成交总金额为153672.75万元，成交单价平均 106.71万元 /亩 . 数据来源于绵阳市国土局 ,未统计村民个人出让小块宗地15绵阳楼市板块科创园片区高新区片区游仙片区城中心老城区南湖片区300亩164亩高水片区16涪城板块 : 绵阳老城区，基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在 3800-4500元 /游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在 2500-3900元 /南湖板块：市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价2750-4000元 / ，均价 3200元 / 科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但 07年地块推出量很大，华润拍得 430余亩，晋中新兴房产拍得 450亩，田森、银都、倍特等地储备，此板块存量土地已达 2000亩以上。住宅售价大多在 3800-4800元 /高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在 3500-4200元 /高新区板块：新市政府所在区域，物业以多层和小高层为主。 07年土地放量较大的区域。住宅售价大多在 3000元 / 左右绵阳楼市板块17INDEX18300亩项目概况本案返回家具厂 沿河餐饮一条街居民楼、宝成铁路沿河商业街滨河北路居民楼19300亩项目概况项目拆迁已经完成 ,还剩余部门农民种植作物 .占地 300亩 ,容积率 2.0,地价款85万元 /亩 ,楼面地价为 670元 /M2.北紧邻宝成铁路，东接富临丽景花城和沿河商业街道，南临安昌河，西边为村民安置房和凯丽滨江楼盘 :均价 3200元 /M2，多层返回20布鲁斯国际新城 用地 21.5万 M2，总建面 54万 M2容积率 2.22,共 4022户其中一期均价 3200元 / M2容积率 1.86，建筑面积 14.2万 M21097户，于 2007年售磬开发商 :四川龙都实业 电话 :2546666 / 2548888 300亩项目区域竞争楼盘21丽景花城 高层143亩，总建面 25万 M2容积率 2.22,共 4022户户型面积 80-190平方米2007年售磬均价 2600元 / M2二手房均价 4000元 / M2开发商 :四川富临实业 电话 :2227998300亩项目区域竞争楼盘22凯丽滨江总用地面积 28669.78M2总建筑面积 : 51965.66 M2容积率 :1.78 停车位 :160个绿地率 :37.6% 建筑密度 :30%总户数 :510户3300元 /平方米 多层开发商 :绵阳道奇地产电话 2546777300亩项目区域竞争楼盘23阳光 曼哈顿 均价 3900 元 /M2 开盘时间 07.12.06 占地面积 80亩 ,建筑面积约 20万 M2总户数约 2000套 ,容积率 :3.63绿地率 37.3%。 17栋高层开发商 :绵阳恒业地产电话 :2393888/2393999 300亩项目区域竞争楼盘24亚川 铂金海岸桂园逸景 住宅 3080元 / M2商铺 6700 M2 ,一楼 8000元 / M2,二楼5000元 / M2143亩，总建面 25万 M2开发商 :绵阳亚川地产 电话 :2375188300亩项目区域竞争楼盘25物业名称 规 模 物业类别 均价 (元 /M2)布 鲁 斯国 际 新城 50万平方米 多 层 +高 层 一期多 层 ： 3200 元 /M2丽 景花城 25万平方米 高 层 +沿街商 业餐 饮 街2007年售磬 2700元 /M2二手房均价 4000元 /M2社区 环 境，商 业 氛 围 已成熟凯丽滨 江 5万平方米 多 层 +高 层 多 层 3200元 /平方米高 层 08年上半年开工亚 川桂园逸景 / 高 层 住宅 +商 铺 住宅 3080元 /平方米，基本售磬田森奥林春天 30万平方米 花园洋房 +小高层 07年底开工， 预 期售价 4000元 /阳光 曼哈 顿 20万平方米 17栋 高 层 3900元 /M2 07.12.