保障房建设与房地产信托，拥抱还是背离？

保障房建设与房地产信托， “拥抱”或“背离”？目录背景介绍 _2保障房建设的现状 _2保障房的分类 _2保障房建设资金缺乏 _2开发商遭遇的难题 _2房地产信托的 现状 _32011 年房地产信托占比降低 _32011 年房地产信托收益率走高 _32012 年一季度房地产信托规模缩减，收益率下滑 _4商品住宅类项目的现状 _4保障房建设与房地产信托的关系 _4保障房类信托产品简介 _4保障房信托的资金缺口 _5信托公司与保障房建设 _5信托公司与保障房政策扶持 _6保障房类信托产品的收益率 _6保障房的运营与今后发展方向 _6棚户区改造和安居工程备受追捧 _62012 年一季度保障房信托产品的发行 _7REITs 模式与公租廉租房的建设 _7REITs 如何支持廉租房建设 _8房地产信托投资参与保障房建设的其它形式 _8保障房建设与房地产信托的未来道路 _9参考文案 _9背景介绍保障性住房（简称“保障房” ）是指针对中、低收入家庭，政府实行分类保障，所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。它包括两限（限套型、限房价）商品住房、经济适用住房、政策性公共租赁住房，以及廉租房。上世纪 90 年代，我国推行住房体制改革，偏重于商品房，忽视了政府自身应该承担的保障房的建设责任，造成所有各阶层居民只能购买商品房。因为投机炒作（银行融资产生杠杆放大效应） 、地方财政越来越依赖土地出让款，以及现在的通货膨胀，商品房价格近 10 年翻了 10 倍，造成了较大的社会问题。因此，保障房的重要性受到社会各界日益瞩目。各地方政府过去一直热衷于用于商品房建设的土地出让，土地财政收入丰厚，因为保障房需要政府投入大量财力、人力、土地资源，故地方政府积极性一直不高，因此保障房的供给历史欠账过多。随着去年秋天以来的形势变化，地方政府开始抓紧实施保障房的建设。现在国内保障房建设呈现如火如荼的发展局面。各地的保障房建设运作模式多种多样。有的指令交下属国有开发商操作，有的以招投标方式交社会上的开发商市场化运作，有的统购一定数量商品房直接转化为保障房，有的多种方式组合使用。目前国内各地保障房的建设以国有开发商为主。许多地区以经济适用房建设为重点，廉租房与公租房建设较慢。保障房建设的现状保障房的分类去年中央经济工作会议明确提出：要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，解决人民群众住有所居的问题。市场上保障房类项目大致可从两个方面进行分类：从资金运用项目类型层面可大致分为棚户区改造项目、限价房或经济适用房项目两种类型，目前市场中棚户区改造类项目居多；从风险控制的层面分类，可分为地方政府出资回购项目(BT)、国资背景或政府性质的地方城投公司或房地产开发集团担保、开发商土地抵押，其中目前大部分产品的风险控制方式采用担保的形式。 保障房建设资金缺乏“十二五”规划明确了今后五年新建保障性住房 3600 万套，据估算，这大约需要 7 万亿建设资金，其中 2011 年计划建设保障性住房 1000 万套，这就需要一万多亿元资金。保障房建设需要大量资金，单体保障房项目需要投入的总投资资金规模一般在 20 亿元以上，现阶段各城市的保障房建设资金缺口仍均比较大。为了筹集保障房建设所需资金，一些地方政府在与各种资金渠道洽谈合作。例如，有的城市公积金管理中心以住房公积金提供贷款，保险公司则设立专项债权计划，提供长期项目融资。除了信托之外，保障房的融资还需要银行贷款，而开发商一般不甚乐意将土地抵押给信托公司，因为国有开发商的股东普遍资信好，实力较强，故信托公司多邀请其股东提供保证担保，以便控制风险。当前，各地一些国有企业是保障房的投资建设主体，除了国有开发商，其中还有被金融监管部门认定的当地政府的融资平台。因为其身份特殊，而且该类企业缺乏其他还款来源，金融机构对其发放保障房贷款比较为难。受制于贷款额度有限，以及存款准备金率、资本充足率、房地产行业贷款比重等指标，原来作为主渠道的多家银行现在有心无力，目前只有国家开发银行在力推保障房贷款。 开发商遭遇的难题国内各地开发商普遍缺乏建设所需资金。有的地方政府向开发商口头承诺的各种条件，一时难以落实在书面协议中，开发商处于观望、犹豫之中。没有实质性配套支持政策，需要开发商自筹资金，造成进展缓慢。其次，因为今年银根收紧，银行普遍可贷款额度不多，开发商从信托公司处融资利率较高，是否能列入项目成本，地方政府目前很少有明确说法。在开发商与地方政府有关部门的约定中，一般已经限定了保障房的总造价，包括建安、财务费用。另外，济适用房非常容易产生骗购、权力腐败问题，因为成本额度总额被限定，利润偏低，又遭遇国内通货膨胀（原材料价格一直上涨） ，开发商（尤其是非国有开发商）有通过偷工减料方式降低建造成本的迹象，故保障房还可能存在房屋施工质量问题。保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的 3%-5%。对开发商吸引力不大。因此，只有国有开发商愿意配合地方政府，承建保障房。报告显示，2012 年一季度大型开发商以及非商品房直接相关的企业，占据了市场 75%的资源。为了鼓励房产商从事保障房建设的热情，有的地方政府以各种形式、直接或间接给予开发商补偿，例如保障房小区周边的商铺市场化价格销售，保障房小区中留出一定比例商品房，或者在开发商竞拍其他地块时给予资格或价格方面的优惠。有的上市房产公司、民营开发商对此积极性较高，但因为保障房利润偏低的缘故，此类开发商介入保障房的动机不纯。 房地产信托的现状2011 年房地产信托占比降低据不完全统计，2011 年国内共发行了 1003 款房地产信托产品(含保障房) ，发行规模为2864.1 亿元，与上年同期相比，发行数量增长了 66.33%，发行规模同比增长了 43.7%。然而，统计数据显示，2011 年房地产信托规模总量占比为 35.23%，较 2010 年总量占比减少了 15 个百分点，但非房地产类信托产品发行数量同比增长 132%，发行规模同比增长162.82%。这主要是因为去年三、四季度随着国家对房地产市场调控政策效果的逐步显现，房地产市场的风险逐步推高，加上 2011 年底净资本管理办法将进入清算期，多数信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一，多重因素导致房地产信托产品发行放缓，其他各类产品发行增加，使去年房地产信托产品总量占比有较大幅度减少。信托业作为新兴行业处于上升期，整个集合信托产品的发行都急剧增加，而房地产信托由于政策原因，发行增速低于其他各类产品，在集合信托市场的占比逐渐降低，2012 年这一趋势持续的可能性较高。2011 年房地产信托收益率走高报告显示，2011 年房地产信托的平均期限为 1.86 年，平均收益率为 10.02%，同比增长 12.3%。可以看到，受通货膨胀等因素的影响， 2011 年房地产信托产品的平均收益率一路走高，从 5 月份开始平均收益率都超过了 10%，较其他产品平均收益率高出 1.5 个百分点，较总体平均收益率高出 1 个百分点。2011 年房地产信托产品收益率持续走高，主要是受以下因素影响：第一，今年上半年通货膨胀率居高不下，通胀预期也持续高涨，到下半年通货膨胀率虽略有下降，但仍旧高企，同时国内外复杂的经济形式，使得监管层未能出台强有力的政策以控制通胀，经济形势未能出现明显改观。因此，投资者普遍要求高收益产品以应对通胀，信托产品收益率因此持续走高，房地产信托作为高风险高收益的信托产品，其收益率更是平稳增加。第二，随着房地产宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现，开发商从银行获取开发贷款的难度增加，介于银行信贷和民间借贷的之间的信托融资因此获得了更多开发商的青睐，鉴于信托资源的有限性，开发产商若想获取有限的信托资源，必然要付出更高的成本，从而推动了房地产信托收益的提高。第三，高风险要求高收益，随着房地产市场的风险不断累积，房地产信托产品必须给投资者更高的收益才能弥补其所承担的相应风险。统计表明，项目融资仍然是 2011 年房地产信托产品发行的主流形式。2012 年一季度房地产信托规模缩减，收益率下滑自 2010 年起，在“限购、限贷”等一系列房地产调控政策的重压之下，我国房企的各条融资途径均被收紧。据不完全统计，2012 年一季度国内共发行了 165 款房地产信托产品（含保障房） ，发行规模为 354.15 亿元，与去年同期相比，发行数量出现 10.33%的负增长，发行规模同比下降了 33.72%；与 2011 年四季度相比，发行数量环比下降 6.78%，发行规模环比下降 11.17%。从房地产信托的总量占比来看，一季度房地产信托占比仅 24%，比去年同期减少了 14 个百分点，但相对于 2011 年四季度，房地产信托的总量占比甚至略有上升。中国信托业协会发布了一季度末信托公司主要业务数据，截至 3 月 31 日，房地产信托余额为 6865.7 亿元，与 2011 年末相比下降了 0.24%，是 2010 年来首次出现下滑。其中，一季度新增额 442 亿元，环比上季度亦下降了 9.43%。然而，一季度房地产信托新增额与余额的双降，并未能掩盖地产信托逐月活跃的趋势。同样是根据中国信托业协会的数据，3 月份共有 50 家信托公司成立了 357 款集合信托产品，其中，投资于房地产领域的产品达56 款，环比增加 60%。从预期收益率方面看，各期限房地产和商品领域的信托产品收益率处于相对较高的位置。3 月份发行的 1 至 2 年期的信托产品中，依然是房地产领域的预期回报率最高。近一年集合信托产品的收益率维持上升趋势，其中房地产信托的收益率虽仍是所有产品中最高的，但增长幅度低于其他类产品。据不完全统计，一季度房地产信托平均收益率为 10.22%，环比减少了 24 个百分点。2012 年一季度数据表明，目前房地产信托处于明显的弱势状态。不过，该类产品也不会剧减，在目前的环境下仍将是集合信托产品中较重要的一类。 房地产信托仍是较多投资者关注的重点，在今年收益率普遍下降的行情下，收益较高的房地产信托仍然吸引众多投资者的目光。同时，信托公司一时未找到合适的替代品，故在如此风声鹤唳的市场环境下，房地产信托发行量虽有所减少，但并未急剧下降。商品住宅类项目的现状2011 年，房地产信托资源集中投资于商品住宅领域，发行了 502 款产品，共计 1422.26 亿元，占比 49.66%; 其次是商业物业，发行了 140 款产品，共计 355.77 亿元，占比 12.42%; 综合型产品发行了 127 款，共计 376.48 亿元，占比 13.14%。由于商品房开发商在我国占多数，同时商品住宅类项目能较好地满足房地产信托较高的融资成本高，以及较短的发行期限的要求，故房地产信托资源集中于商品住宅。然而，据不完全统计，2012 年一季度发行的集合信托产品中，商品住宅类项目占比持续下降，发行了 67 款共 163.3 亿元，数量占比为 39.18%，规模占比为 46.12%。与 2011 年相比，投向商品住宅的集合信托产品的数量占比下降了 11 个百分点，规模占比下降了 3 个百分点。数据表明，虽然信托公司有意控制商品住宅类项目的发行数量，但从规模上看，占比并未有明显下降，控制效果有限。保障房建设与房地产信托的关系保障房类信托产品简介保障房类信托产品的定位一般介于房地产类信托项目与市政项目信托项目之间。即该类产品拥有房地产类产品的某些属性，但由于其同时拥有市政类项目的特点：其房地产类属性是指部分保障房类信托项目是由项目建成后的住宅或配套商业楼盘销售产生的销售收入返还信托计划本息要求，因此部分保障房类的信托产品也应从宏观房地产市场的综合情况去评估项目的风险。由于保障房建设受政府大力支持，因此保障房类信托项目另一特点是交易对手中很多具有国企背景。从收益和风险的角度来看，保障房类信托产品的平均年化收益率比纯商业住宅或商业楼盘的房地产信托产品低 2 至 3 个百分点，但由于其交易对手普遍具有国企背景，相对风险较传统的房地产类信托产品稍低。保障房信托的资金缺口 保障房信托由于有政策支持，被投资者认为风险较一般房地产信托小。而保障房建设又有巨大的资金缺口，那么到底是什么让保障房信托举步维艰？有以下几个原因：首先，保障房内在要求开发商低利润率与信托投资者追求高收益之间的矛盾是保障房信托发展缓慢的根本原因。按照目前市场的定价，保障房开发的利润率不得高于 5.00%，而目前市场上集合信托产品的预期收益率均远远高于这个数。政府发展保障房的根本动机在于为民众提供价格或租金低廉的房产，解决住房难问题，从而避免社会矛盾，这就必然要求开发商降低利润率，开发商面对低利润率，必然会降低融资成本。在我国，信托是高净值客户的投资品，起点高，风险大于银行存款，投资者必然要求获得高于银行理财产品的收益。由此，保障房内在要求开发商低利润率与信托投资者追求高收益之间的矛盾导致了保障房信托的尴尬，将保障房项目和商业住宅项目混搭，也是为了提高收益率，缓和这种矛盾。 其二，保障房的土地一般为划拨，权属问题导致信托公司不愿轻易介入。传统的房地产信托中重要的风险控制措施之一就是土地质押或在建工程抵押，用项目的资产进行担保融资。一方面，这不占用开发商其他资产，另一方面，这将信托的风险大大降低。而对于保障房来说，建设用地通常是由划拨方式取得，不能进行质押登记。 其三，保障房开发的现金流情况与传统房地产开发不同，大部分无法在短期内回收。除限价房外，保障性住房中的公租房、廉租房的资金回收都是靠房屋租赁期的租金回收的，投资回收期较长，达数十年之久，而目前市场上的房地产信托产品，大多在 2 年以内，最长也不超过 5 年。 “借短用长”毕竟不是完美的解决方案，一旦信托产品到期后，房价下跌或租金下跌，项目的再融资能力下降，可能无法兑付到期信托的本金及收益。 信托公司与保障房建设对于保障房建设，多家信托公司表示关注，但信托参与保障房建设的热情一直不高，也没有太大的突破。一些信托公司对保障房信托业务的积极性较高，主要是以设立集合资金信托产品的方式，为开发商提供融资支持，而大多数信托公司至今还没有介入。当常规的房地产信托投资受限时，业内大多想能不能在保障房领域找到出路，由于政策对保障房建设的支持，保障房信托成为投资者眼中的“新大陆” ，但规模有限。 2009 年至今，在产品名称中明确指出用于保障房建设的集合资金信托计划共有 46 款，这与房地产集合资金信托计划数千款的发行量形成鲜明对比。而通过对这 46 款产品的收益率情况进行分析不难发现，其实这些产品所募集的大部分资金都投向了商业住宅开发而不是保障房建设，保障房信托已经成为噱头，甚至成为了一种促销的手段。由于政府支持保障房项目，统一订购保障房（供应均价明显低于周边商品房单价） ，没有销售不畅的瓶颈，且投资运营主体大多为国有企业，因而，信托公司以金融手段支持保障房开发，安全性较高。信托公司已为商品房提供了大量融资，随着商品房开发商资金链越来越紧张，信托公司的经营风险受到市场高度关注，信托公司需要及时调整房产信托业务策略，在保障房方面有所作为。信托公司汇集社会闲置资金参与保障房建设，一方面，可减轻地方政府、银行的压力，另一方面，又为投资者提供了适中收益率的理财产品，因此，利国利民。参与保障房项目，虽然信托报酬率不高，但体现了信托公司作为金融机构应尽的社会责任，具有正面宣传意义。只要选择实力强、信用好的开发商，筛选出规范的保障房项目，信托公司可为。近期信托公司宜以经适房、动迁安置房融资为切入点，远期则以支持廉租房、公租房为发展主流。 信托公司与保障房政策扶持根据安信证券的一份报告，2011 年全年的房地产信托投资总额为 2671 亿元人民币，近 240 亿元的保障房募集资金占募集总额仅有 9%。保障房信托资金的增长与预期的差别，原因主要有两方面。一方面，保障房项目难以承受较高的信托成本，开发商的利润空间进一步缩小；另一方面，信托的收益太低，信托公司的积极性不高。信托公司在介入保障房建设上有其独特的优势，资金运用方式灵活，可为债权也可为股权。但由于信托仍处于发展初期，要保证信托公司更好地参与保障房建设，相应的政策支持是十分必要的，政策是信托公司参与保障房建设的基础。例如，开放保障房领域的银信合作，允许银行把保障房相关的信贷资产打包出售，转移到表外；或者对于帮助政府解决收益较低的保障房项目融资的信托公司，在其他项目的融资安排上给予政策支持等等。 因为至今没有特殊政策扶持，一些信托公司，如中海信托，参照商品房的信托融资条件，对保障房项目严格要求“四证”齐全、自有出资率达到 20%（含实收资本、股东借款） 、开发商具备二级房产开发资质。有的信托公司则采用了迂回、变通手段。信托公司一般采用贷款、形式上的股权投资等信托资金运用方式，其中主要为贷款，股权投资较少。这是因为，股权投资退出渠道不畅，且股权投资附加回购方式依然要遵守“四证”齐全规定。保障房类信托产品的收益率受制于银行理财不能对接信托做信托融资业务，信托公司通常发行集合信托，投资者主要为高端个人客户。因为抗通胀意识强烈，以及高收益率的商品房信托产品的影响，高端个人客户对保障房信托产品也要求较高收益率，造成信托公司获得的信托报酬率不高。从保障房项目看，收益率仅在 3%5% 之间，即使是其中收益最高的两限房，收益率也很难超过 8%。所以，如此低的利润下使保障房信托产品得不到市场认可。然而，今年大多保障房信托的收益率已经超过 10%，主要是因为保障房项目背后存在商品房项目的影子，要么搭售一些房地产项目，用商品房的收益弥补保障房的损失；要么从其他渠道的融资，虽然通过信托渠道融资成本高些，但因为信托占比不大，因而不影响其整体收益；要么就是走单一信托模式而不是走集合信托模式，这样做成本相对较低。现在监管层并不禁止这种做法。保障房的运营与今后发展方向棚户区改造和安居工程备受追捧据用益信托工作室不完全统计，2011 年发行了 98 款与保障房相关的信托产品，共计275.94 亿元。其中棚户区改造发行了 42 个产品，共 129.68 亿元，占比达 43%; 其次是安居工程发行了 39 个产品，共计 102.16 亿元，占比 40%; 经适房发行了 11 个产品，共计 31.3亿元，占比 11%; 廉租房、两限房和公租房分别发行了 3 个、2 个、1 个产品。 （如下图） 2011 年上半年，收益率最高的是安居工程和棚户区改造，分别为 9.63%和 9.53%，到了第三季度，经适房的收益率已经高达 11.19%，廉租房和棚户区改造也分别达到 10.50%和10.64%。 2011年 保 障 房 信 托 产 品 的 构 成43%40%11%3% 2%1%棚 户 区 改 造安 居 工 程经 适 房廉 租 房两 限 房公 租 房大多数棚户区改造项目都与商业开发捆绑实施，因此，这类项目也是目前信托资金进入最多的领域。棚户区改造类保障房信托一般对旧城或棚户区进行改造，拿地成本较低，同时采用“回迁房+商品房”的模式，并受到一定的政策支持，后期有较充足的现金流来偿还信托本息，故该类产品能较好的和信托融合，获得较多的信托资源青睐，该类产品的平均收益率达到 9.91%。棚户区改造项目与一般的房地产信托项目融资模式基本一致，主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、权益型信托四种模式，而尤以权益型和股权型居多。安居工程类保障房信托，多为安置房项目，能获得较高的收益偿付信托本息，也是今年的保障房信托的主流资金流向。 两限房建设基本采取了商品房开发模式，但价格受到限制，导致这类保障房开发商利润空间很小，甚至亏损。因此，两限房的开发量一直不大，信托资金对两限房鲜有涉足。如果将两限房建设与真正的商品房捆绑开发，可以提高开发商的利润空间，或为信托资金介入创造条件。经适房和两限房因为具有产权可以销售，能在一定期限内回款，满足目前信托产品的期限要求，但是考虑到两者的利润并不足以支付信托所需的高收益，故难以大规模发行。而公租房和廉租房的成本回收期较长，现阶段发行的该类项目多为政府回购项目，若要大规模发行缺乏完善的还款来源。2012 年一季度保障房信托产品的发行据展恒理财基金研究中心统计，截至 2012 年 3 月 21 日，2012 年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共 21 只，发行总规模 38.56 亿元，平均发行规模 1.93 亿元，环比上升 20.33%。其中 1 月 5 只，发行规模 7.6 亿元；2 月 7 只，发行规模 11.6 亿元；3 月 9 只，发行规模 19.4 亿元。保障住房类信托产品目前市场平均收益 9.23%，平均期限 22 个月。其中棚户区改造为 4 款共 8 亿元，安居工程 14 款共 28.5 亿元，经适房、廉租房公租房和两限房各 1 款。在一季度保障房信托产品在投资方向上，棚户区改造类项目有所减少，安居工程类项目占比大幅增加。总之，保障房信托资金投向的项目多为棚户区改造和安居工程，这两类实质上是半保障房半商品房的捆绑项目，并非真正意义上的保障房。至于亟需大量支持的公租房与廉租房，则通常不在保障房信托投资的项目之列。真正用于保障建设的信托资金少之又少。 REITs 模式与公租廉租房的建设廉租房、公租房的建设可采用多种信托融资模式。其中最受关注的是房地产信托组合运用模式或房地产投资信托基金(REITs)模式。目前保障房建设资金缺口较大，如果让融资成本完全由开发商承担，开发商必然会把此类成本转移给购房者或租房者，与保障房建设的初衷背道而驰。事实上，通过 REITs 的定义不难发现，它是一种地产证券化的重要手段。现在大部分 REITs 的主要收益来源就是不动产租金收入，或处分不动产的资本利得。而对于依靠租金为主要收入的公租房、廉租房正好符合 REITs 的产品定义。目前，各方对“REITs”参与保障房建设都报以厚望。 REITs 作为一种基金，可通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险，它可以调动更多社会资金投入保障房建设和持有环节，缓解政府资金压力。REITS 在世界已经已流行 50 多年，近些年才进入亚洲地区和中国。建设保障房，不仅需要在政策方面的创新，也需要在融资方面的创新，多渠道、多形式筹措资金，才能形成了保障房建设的稳定资金来源。在急需重建保障房体系的中国，REITs 应该发挥更大的作用，政府缺钱建保障房，社会资金急需好的投资渠道，REITs 刚好能解决这个问题，REITs 到了在中国推出的好时机了。 REITs 如何支持廉租房建设 目前的保障房建设融资可以借助于 REITs（房地产信托投资基金）的设计模式，将房屋租金而不是房屋价款作为还款的主要来源（即发展公租房、廉租房而不是限价房） ，地方政府用财政配套资金作为还款的次要来源。介入时点是在主体完工 30%及以上，资金运用于保障房建设和权益投资。收益问题将是产品推出的一个难题。在国外这类 REITs 产品最好的应用是诸如王府井、伊势丹这样的商业项目，从而保证长期稳定的租金来源。而廉租房、公租房是惠民措施，租金很低，发行 REITs 很难获得较好的回报。而 REITs 在国内面临的最大问题就是目前没有信托份额流转登记制度，无法在二级市场买卖。面对这样的问题，可采取申购、赎回的方式来解决份额流通，大额赎回可延后。目前国内对于 REITs 也有很多探索，现在天津、上海等都在做这方面的研究与准备。此外，有专家也表示，目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正的房地产投资信托基金法出现，目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使目前投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。 REITs 在国内已具备较为巨大市场需求。监管的紧缩造成房地产开发商的资金紧张，因而多方寻求融资渠道。但 REITs 的推出，需要很多政策的支持，比如在物业转移时会涉及税收等问题，从而推高了融资成本，这就需要多部门之间的互相协调。因而，直到现在，关于 REITs 推出的时间表仍在讨论之中。总体而言，保障房是政府的责任，保障房在监管政策上比较宽松，政府应该在保障房建设中起到主导作用，所以政府需要推出财政配套，减免税负，降低保障房的融资成本，而不是通过发行 REITs 或其他产品来获得高收益，要做到真正的让惠于民。房地产信托投资参与保障房建设的其它形式由信托机构或者能从事房地产基金管理的专业机构设立保障房信托基金，向投资者募集资金，保障房信托基金主要投资于公租房、廉租房的租金收益权。信托基金可按月申购赎回，保障房建设完成后按月分红。地方政府设立相应的担保机构，向信托基金进行信用增级，并保证每月分红不得低于一定数值。另外，信托公司可以提供融资、股权投资、租赁多种手段，参与保障房项目的建设与运营。对于建设难度较大（资金量大、时间长）的廉租房、公租房项目，信托公司可以与地方国企成立合资公司，成为业主，并聘请专业运营公司提供日常服务（招租、收租、维修等） 。保障房建设与房地产信托的未来道路今年保障房对资金的需求依然