养老市场研究

中国养老院产业投资咨询报告一、中国养老院概述(一)产业定义 (二)基本特点 (三)产品分类二、中国养老院产业分析 (一)行业运行经济环境分析1、全球经济危机对中国宏观经济的消极影响2、全球经济危机对养老院行业的影响3、全球经济危机对上下游产业的影响4、中国扩大内需保增长的政策解析5、行业未来运行环境总述(二)国际产业发展总体概况1、本产业国际现状分析2、本产业主要国家和地区情况3、本产业国际发展趋势分析4、2008 国际市场发展概况(三)我国养老院产业的发展状况1、产业发展总体现状2、行业发展中存在的问题3、2008 我国行业发展回顾三、2008 年中国市场分析(一) 我国整体市场规模 1、总量规模 2、增长速度 3、各季度市场情况 (二) 原材料市场分析(三) 市场结构分析1、产品市场结构 2、品牌市场结构 3、区域市场结构 4、渠道市场结构 四、2008 年中国养老院市场供需监测分析 (一) 需求分析 (二) 供给分析 (三) 市场特征分析 五、2008 年中国养老院市场竞争格局与厂商市场竞争力评价(一) 竞争格局分析 (二) 主力厂商市场竞争力评价 1、产品竞争力 2、价格竞争力 3、渠道竞争力 4、销售竞争力 5、服务竞争力 6、品牌竞争力 六、影响 2008-2012 年中国养老院市场发展因素(一) 有利因素 (二) 不利因素 (三) 政策因素七、2009-2012 年中国养老院市场趋势预测(一) 产品发展趋势 (二) 价格变化趋势 (三) 渠道发展趋势 (四) 用户需求趋势 (五) 服务发展趋势 八、2009 年养老院市场发展前景预测(一) 国际市场发展前景预测(二) 中国市场的发展前景1、20092012 年经济增长与需求预测2、20092012 年行业总产量预测3、我国中长期市场发展策略预测(三) 我国资源配置的前景九、中国主要生产企业(列举)十、国内主要生产企业盈利能力比较分析(一) 2005-2008 年养老院行业利润总额分析1、2005-2008 年行业利润总额分析2、不同规模企业利润总额比较分析3、不同所有制企业利润总额比较分析(二) 2005-2008 年销售毛利率分析(三) 2005-2008 年销售利润率分析(四) 2005-2008 年总资产利润率分析(五) 2005-2008 年净资产利润率分析(六) 2005-2008 年产值利税率分析十一、2008 中国养老院产业投资分析(一) 投资环境1、资源环境分析2、市场竞争分析3、税收政策分析(二) 投资机会(三) 产业政策优势(四) 投资风险及对策分析(五) 投资发展前景1、市场供需发展趋势2、未来发展展望十二、养老院产业投资策略(一) 产品定位策略1、市场细分策略2、目标市场的选择(二) 产品开发策略1、追求产品质量2、促进产品多元化发展(三) 渠道销售策略1、销售模式分类2、市场投资建议(四) 品牌经营策略1、不同品牌经营模式2、如何切入开拓品牌(五) 服务策略十三、投资建议(一) 产业市场投资总体评价(二) 产业投资指导建议中国养老院市场发展分析报告目录第一部分 养老院行业政策和市场发展环境分析 1第一章 相关法律政策对养老院行业的影响 1第一节 政府对养老院行业的管理 1第二节 相关法律政策对养老院的影响分析 2第二章 养老院行业市场经济环境分析 3第一节 养老院行业与国民经济 3一、养老院在国民经济中的地位 3二、中国与国外发达国家养老模式比较 3第二节 宏观经济环境分析 8一、2008 年上半年经济总体运行状况 8二、2009 年我国经济特点预测 12三、20092011 年宏观调控取向及结构性改革预测 14四、人口预测 16第三节 我国老龄化现状分析 17第二部分 养老院产业概况 20第三章 养老院产业概述 20第一节 养老院产业的概念 20第二节 养老院产业发展历程 21第三节 养老院产业特征 23第四章 全国区域养老院产业发展及其比较分析 24第一节 北京市养老院市场 24第二节 上海市养老院市场 27第三节 南京市养老院市场 29第四节 天津市养老院市场 31第五节 杭州市养老院市场 34第五章 我国养老院行业发展现状 37第一节 我国养老院行业发展困境 37第二节 我国养老院行发展趋势 39第三节 养老院行业拟在建项目 41第六章 我国养老院行业市场现状 43第一节 我国养老院市场分析 43第二节 我国现有养老院模式 57第三节 养老院市场消费特征 79第七章 养老院行业市场潜力分析 81第一节 养老院投资现状 81第二节 养老院需求潜力分析 82第三节 养老院投资建议 83第三部分 养老院行业连锁经营模式分析 85第八章 连锁经营概述 85第一节 连锁经营的定义和特征 85一、连锁经营的定义 85二、连锁经营的形式 85三、连锁经营的特点 86四、连锁经营的优势 87第二节 连锁经营业态的资本与管理 88一、资本扩张与多方多赢 88二、连锁经营中的各种关系 91三、连锁经营的四点管理方向 94第三节 连锁经营的条件分析 102一、连锁经营发展的内外条件 102二、连锁模式的进入时机 106三、连锁经营的六个相应条件 107第九章 养老院连锁经营模式现状 110第一节 养老院能否开“品牌连锁店 “ 110第二节 民办养老院走上连锁之路 112第十章 养老院连锁经营投资分析 114第一节养老院投资机会分析 114第二节养老院连锁经营的 SWOT 分析 115一、连锁经营的优势所在 115二、连锁经营的劣势 118三、政策松绑带来的机遇 119四、外资加速进入带来的挑战 120第三节 养老院连锁经营投资建议 121一、成功投资连锁经营的战略措施 121二、连锁经营的困境及对策 122三、特许连锁经营的选择建议 126第十一章 连锁经营业的前景与趋势 127第一节 连锁经营的趋势 127一、我国连锁经营发展的主要趋势分析 127二、国内连锁经营的发展走向预测 129三、连锁经营的未来十大趋势预测 132四、大规模化、集团化的发展趋势 133第二节 世界部分国家或地区连锁经营的前景 139一、澳大利亚连锁经营业的前景 139二、中国连锁经营发展态势良好 142三、台湾连锁业的发展动向 144第四部分 养老院投资方向及投资风险 147第十二章 养老院业投资前景预测 147第一节 养老托老服务蕴藏商机 147第二节 创业者要有长远眼光 148第三节 投资风险分析 149第四节 中经观点 150一份投资老年公寓项目的商业计划书第一章 商业计划书摘要1.1 公司概述1.2 管理团队1.3 产品或服务1.4 研究与开发1.5 行业及市场1.6 营销策略1.7 融资计划1.8 财务预测1.9 风险及控制1.10 商业计划书结论第二章 公司概述2.1 历史沿革2.2 公司宗旨2.3 组织及管理2.3.1 公司位置2.3.2 组织结构2.3.3 人员构成2.3.4 管理模式2.4 历史业绩2.5 外部公共关系2.6 发展战略第三章 管理团队3.1 董事会成员3.2 股东背景3.3 管理队伍3.4 管理体制和激励机制3.4.1 组织结构3.4.2 经营决策程序3.4.3 运营管理机制3.4.4 员工激励制度3.5 外部支持第四章 产品或服务4.1 产品概况4.2 知识产权申请状况4.3 目标市场4.4 产品更新换代周期4.5 产品标准4.6 竞争优势4.7 产品售后服务第五章 研究与开发5.1 国内外的研发水平5.2 公司研发现状5.3 技术储备及合作5.4 研发资金和人员投入计划第六章 行业及市场6.1 公寓行业发展状况6.1.1 公寓行业发展现状6.1.2 公寓行业相关政策6.1.3 公寓行业发展趋势6.1.4 公寓行业发展对公司的影响6.2 市场需求6.3 市场定位及价格策略6.4 市场分布第七章 营销策略7.1 营销概述7.2 销售政策的制定7.3 分销策略7.4 产品价格方案7.5 促销策略7.6 市场开发第八章 融资计划8.1 资金需求及用途8.2 引入资金使用计划8.3 投资方式8.4 股权分配第九章 财务预测9.1 财务分析说明9.2 财务数据预测第十章 风险及控制10.1 资源风险10.2 市场不确定性风险10.3 研发风险10.4 生产不确定性风险10.5 成本控制风险10.6 竞争风险10.7 政策风险10.8 财务风险10.9 管理风险10.10 破产风险第十一章 商业计划书结论第十二章 相关附件“郴江老年公寓”项目招商策划书2009-9-14 11:27:41 一、项目概况“郴江老年公寓” 项目 选址郴江镇梨树山村，随着郴州市城区建设“ 南延 东进” 步伐的加快， 东城区的建 设已初具规模，城区主干道已基本形成，石博园、金桂苑、联福景苑等一大批项目已建成或正在热建。梨树山村位于东城区的中心，该项目选址梨树山大道西侧，毗邻八里牌水库和九子塘高档住宅小区，依山傍水，环境优美，交通便利。项目规划用地 49212m2，规划建筑面积 3725 m2，容积率 0.76，其中郴江敬老院用地约 10000 m2，规划建筑面积 7600 m2；郴江老年公寓用地 39212 m2，规划建筑面积 29675 m2，可建老年公寓400 套，老年活动中心、后勤服务、办公 8600 m2。目前已完成项目立项、规划选址、设计审批、征地、用地审批、占用林地审批等一系列前期工作。二、项目背景及市场分析截止 2008 年底郴州市总人口为 471 人，其中城镇人口 194.5万人，中心城区人口 47.76 万人，60 周岁以上的老年人占人口比重达到 11%，有 50 多万人，且逐年在增加，同时，在老年人口中独生子女家庭逐渐增多，老年人独居的现象越来越普遍，传统的家庭养老、几代同堂、颐享天伦的养老模式正逐渐失去。老年人独居将不断增多，孤独、失落、无助将成为一个普遍的社会问题。“郴江老年公寓 ”项目着眼 这一现状，为 老年人提供群居的条件、优雅的环境、完善的服务以解决老年人孤独、无助的问题，解决子女的后顾之忧。同时，郴州市是全国的有色金属之乡，采矿业带动了郴州经济的快速发展，富裕家庭、小康家庭在城市人口中占有很大的比重，郴江老年公寓即面向这一部分中、高收入人群。为其打造高质量的晚年生活，具有广阔的市场前景。三、运作模式“郴江老年公寓” 属政府支持的社会公益性项目，可充分利用相关优惠政策，以准房产开发的模式进行运作，采取产权流转的形式收回投资和获取投资收益以及升值收益。具体如下：1、使用集体建设用地进行建设，可大幅度节约土地成本。2、出让使用权收回投资，获得回报，在老年人去世后，所交房款全额退还，收回房屋产权，再次进入市场出让，可免交不动产销售税。3、住宅采取小户型（50 m 2/左右）公寓式建筑，由购房者自己装修。4、配套设施、园林绿化、服务设施纳入项目投资预算、从住宅出让中收回投资。5、后期经营、管理费用以物管费和服务费的形式收取，保证小区的正常运转和维护。可行度分析：该项目所面向的中、高收入老年人，至少都有一套自己的住房，在老年公寓购房可采取产权置换的方式。办法一：将现有住房转让，来购买和装修公寓；办法二：将现有住房出租，用产权抵押申请银行分期还款，以租金支付按揭。这样基本可解决再购房的压力，不增加额外的负担。四、合作方式本项目与郴江镇政府合作，以争取最大的优惠政策和相关职能部门的支持，合作办法：1、郴江镇以前期投入的土地、规划等所有资金入股，与投资商的投资在公寓出售时同时收回，以减轻投资商的压力。2、按投资所占比例或者双方协商按固定比例获取投资回收（即开发利润）。3、项目建成通过验收后，移交郴江镇政府负责后期的经营和管理。郴江镇人民政府二 00九年九月八日双峰县老年公寓项目招商计划书项目背景我国在 80 年代末就已经步入老龄化社会，90 年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。双峰县城现常驻人口 13 万人，60 岁以上的老龄人口占 6%以上，且老龄人口每年继续以 3%的速度增长。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐” 。项目建设地址项目拟建于永丰镇横塘村，和森东路与梓园路交叉口东北角，距县城中心仅 1000 米，环境优美，空气清新，区位条件十分优越。项目可行性分析目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”和“看病就医方便” 。尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。老年公寓建成后既远离喧哗的市区，又不远离城市中心。每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。建设规模和建设内容项目总占地面积 40 亩，分三块建设，即公寓区、休闲区、保健区，建筑面积占地 8000 平方米，总建筑面积 48000 平方米，建成后可入住 3500 人。项目效益预测1、投资估算。项目总投资 6000 万元。其中公寓区 3000 万元、休闲区 1500 万元、保健区1000 万元。流动资金 500 万元。2、投资效益。2.1 生产成本估算。年均总成本 2500 万元。（1 ）职工工资固定职工 200 人，年工资福利共计 400 万元。（2 ）行政办公 2000 万元。（3 ）维修费 100 万元2.2 年收入估算按 3500 个床位设计，按 85的入住率计算,实际入住 2975 个床位，每个老人入住按1000 元 /月，实际年收 3570 万元2.3 资金回收每年回收资金为 1070 万元, 需要 5.5 年可以收回投资成本。项目准备进展情况：已完成规划设计，成立了项目建设领导小组。 招商计划：按照“谁投资，谁受益”的原则，经营权归投资者所有，允许以出让经营权等形式回收投资。项目可提供的条件：提供优惠用地，全程代办项目的有关手续，并提供最优质服务。规定还在税收、土地使用等方面有优惠政策。长寿堂老年公寓项目建议书编制单位：河北华腾项目管理有限公司二零零九年九月目 录一、概论3二、项目建设的必要性3（一）项目背景3（二）基本条件3（三）项目建设的意义3三、建设方案的设想4四、投资估算与资金筹措4（一）投资估算4（二）资金筹措方案6五、项目实施步骤6六、效益分析6（一）经济效益6（二）社会效益6七、结论6平定堡镇长寿堂老年公寓项目建议书一、概论 1、项目名称：长寿堂老年公寓2、项目法人： 3、建设地点：沽源县平定堡镇4、建设内容：低层或多层住宅、图书室、音乐室、娱乐厅、健身房、活动场地5、建设规模：容纳老人 50 人，用地 25 亩，建筑面积 14006、概算投资： 150 万7、效益分析： 年利润率 5.1%二、项目建设的必要性 （一）项目背景： 1、建议书编制依据 （1）沽源县国民经济和社会发展十一五规划（2）张家口市沽源县城总体规划（2007-2020 年）2、提出的理由与过程 沽源县城现有人口 5 万人，周边 3 个乡镇，包括闪电河乡、小河子乡、高山堡乡，共计人口 3.5 万人，占全县总人口的 37%，60 岁以上老龄人口 1.85 万人，占 21%。目前县城有一公立敬老院，为县民政局筹办，可容纳 500 人，主要针对全县五保户集中供养人员。所以，随着社会老龄化趋势的发展，对老年社会保障设施的需求会越来越大。而公办敬老院则面临着财政约束，难以适应社会发展的需要，因此急需民间资本的投入。长寿堂老年公寓属私人投资，以“尊老爱老，老有所乐”为理念，要发展成为张家口内最为人性化的养老乐园，满足市场发展的需要，发展前景广阔。（二）基本条件： 1、拟建地址状况 建址位于沽源县平定堡镇西围子村（县城所在地）北 1 公里处，紧靠苏平线（苏鲁滩至沽源县城），占地面积 25 亩，地形为荒芜草地，地貌平坦开阔，周边有农田林网和片林，林种为杨树和落叶松，距建址南500 米有两个苗圃，树种为高杆樟子松和云杉，周边无高楼建筑，环境幽雅。2、拟建地址的建设条件：拟建地块，紧邻苏平线，交通便利；目前为荒草地，地形平坦开阔，周边是林地，环境安静、卫生、无污染；附近有居住区、医院等设施。（三）项目建设的意义：1、人口老龄化问题日益凸显。目前，沽源县城周边 3 个乡镇，包括闪电河乡、小河子乡、高山堡乡，共计人口 3.5 万人，占全县总人口的 37%，60 岁以上老龄人口 1.85 万人，占 21%。随着老年人口比重的不断提高和老年人口绝对数的大量增加，旧的养老保障制度已无法适应市场经济条件下老年人口的生活需求。人口老龄化的问题日益凸显，使劳动年龄人口的负担加重、社会负担加重，传统的家庭养老模式面临严峻挑战，敬老院、养老院等社会养老机构已远远不能满足老年人的生活保障需求，加快我县老年公寓建设已迫在眉睫。2、传统的养老模式问题诸多。随着老龄人口的日益增多，政府主办的养老院已远远满足不了需求。石家庄、保定、承德等地出现了不少的民办养老院。有些养老院服务人员少，当班的就一名服务人员，兼伙食与看护于一身，而且不是专业出身，服务非常不规范，服务质量差。活动动场所小，有的养老院虽有室外公用活动场所，为了安全却将老人锁于房中，禁止外出。而老年公寓作为一种供健康老人集中居住的专用住宅，由专门机构按照市场化原则开发和经营，提供住户医疗保健、文化娱乐等全方位服务，则能较好解决此类问题。建设老年公寓应是一个小区，成片建设，各项管理制度规范，有各类专业人员提供各项专业服务。3、老年公寓比其它为老服务机构更具人性化特点。传统的养老院、敬老院、综合医院等为老服务机构给人的印象是社会的托老所，老人的生活单调乏味，缺乏家庭氛围，且服务质量不尽人意，生活保障水平低。而老年公寓则不然，它是介于老人住宅、养老院、敬老院等之间的一种居所，既可为老人提供独立的居住单元，以保持家庭生活氛围，又可为老人提供各种较高质量的社会服务，真正做到老有所养、老有所乐、安享晚年。三、建设方案设想1. 本方案的总体目标本方案的总体目标是要把“长寿堂老年公寓”建成张家口地区具有“一流的设施，一流的环境，一流的服务”的养老乐园，让入住的老人有家的感觉，儿女就在身边的亲切，享受人间天伦之乐。2. 具体设想为：利用人性化服务占领老人的天地，通过服务实现特有的养老产业模式。公寓功能达到“住宿、餐饮、娱乐、休闲、养身、卫生保健”为一体的一条龙服务，调动并整合县城及周边所有为老人服务的力量和资源，形成强大的产业链，达到“你可以不居住在我的长寿堂，但是你不能不知道沽源县还有这样高品位的老人公寓；你可以不在沽源养老取乐，但你不可不知道沽源长寿堂是老人们的天堂”。让所有在公寓的老人尝试到“家”的感觉，儿女温馨就在身边。3. 建设模式：（1）公寓设有单人间、双人间、多人间。（2）配建有娱乐厅、音乐室、健身房、图书室。（3）提供住宿、洗漱，有一日一洗浴、一日一光浴。（4）餐饮多样化，一日三餐，可定夜宵。菜五种以上，汤两种。早餐，提供三种主食，粥汤齐备。（5）可以长年入住，也可以季节性的入住。四、投资估算及资金筹措 （一）投资估算 1、投资估算依据 本项目土建工程费用主要依据河北省建设厅 2006 年颁布的土建工程预算定额综合基价中的有关规定和张家口市 2007 年 12 月份造价信息而进行测算的。基础设施建设中的供电工程投资，主要以供电部门提供的造价，并考虑各种因素而进行的测算；供、排水管路工程投资以张家口市自来水公司和城建部门提供的造价，并考虑各种因素而进行预算的；供暖管路主要依据安装公司提供的造价，并考虑各种因素而进行预算的。2、主要测算内容如下：土地费用：出让金、契税、业务费、登记费、测绘费等前期工程费用：工程设计费、工程勘察费、环评费、项目前期工作费、临时接电、临时接水、平整土地费、其它费用、规划测量费其它费用：建设单位管理费、施工图预算费、竣工图纸编制费、图纸审查费、招标机构代理服务费、工程监理费、工程质量监督费、其它费用开发期税费：城市配套设施费、人防结建费不可预见费：根据住房与城乡建设部的有关规定进行关算。 3、投资估算表项目总投资估算表 单位：万元序号 项目 金额 估算说明1 开发建设投资 150 1.1 土地费用 32 1.2 前期工程费 6.23 1.3 基础设施投资费 18.91 1.4 建筑安装工程费 86.03 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费 1.7 管理费用 1.36 1.8 财务费用 1.9 销售费用 1.10 开发期税费 1.11 其他费用 2.17 1.12 不可预见费 3.30 2 经营资金 3 项目总投资 3.1 开发产品成本 3.2 固定资产投资 3.3 经营资金 （二）资金筹措方案 1、自筹资金：90 万元，占总投资的 60%； 2、争取扶贫信贷：60 万元，占总投资的 40% 五、项目实施步骤1. 2009 年 9 月底完成项目建议书的编制、项目立项、论证、施工图设计、资金筹措等工作；2. 2009 年 10 月破土动工3. 2010 年 12 月底建设完工六、效益分析 （一）经济效益 1. 经济收入项目建成后，平均每人按 500 元/月的托养费计算，住 50 位老人的话，预计 2011 年当年总收入 30 万元。2. 成本费用如果平均个人消费每年 4460 元(伙食费月 240 元，服装费年 500 元，服务费每月人均60 元，其他消费每月人均 30 元)，则按照 50 位老人的设计规模，总成本费用是 22.3 万元。3. 营业年利润为：7.7 万元4.投资利润率投资利润率为 5.1%(不含资金成本)。5.投资回收期为 19 年零 4 个月。（二）社会效益 项目建成后，既可扩大社会就业机会，又带动了社会其它产业的发展，形成地方经济协同发展，共同进步的良好局面。七、结论本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益明显，建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设。力争使本项目早实施、早见效。养老院，发展瓶颈在“四难” 有人说，老人是夕阳，民办养老机构却是朝阳产业，越来越多人看好这一行业。但采记中记者发现，养老服务业并非一块“肥肉”，现在，不少养老院的负责人各有各的烦恼。场地、费用让他们头痛，一旦与老人出现纠纷，更可能影响声誉和经营。场地难找到“养老院场地难找是最头痛的。”慈爱养老院的黄女士说，他们那一带很快就要拆迁了，有关部门曾答应给他们另找地方，但迟迟无法落实。老市区的几家养老院也时常感叹规模太小，但现在别说自己建，就是租，也很难租到合适的场地。就算相中场地，费用也承担不起。因此，一些民办养老机构正计划往翔安、杏林扩张。一家养老院的负责人还告诉记者，我市许多养老院的场所都是租来的，合同一般签 35 年，到期能否续租？业主会不会漫天要价？经营者心中并无把握，也就不敢在硬件上多加投入。收支难平衡费用也是民办机构的“心腹大患”。“房租三四千元，5 个工作人员工资五六千元，水电费八九百元，再加上老人的伙食费，一个月最起码的支出达到一万多，只能勉强做到收支平衡，当初投资的二三十万还不知什么时候能回收呢。”慈爱院的黄女士扳着手指头算了一下，摇头说，“还有很多看不见的支出，比如卫生纸，一个月就要花 100 多元。”慈爱院的开支还算是少的，单算水电费，一家中等规模的养老院每月约需两三千元左右，这对民办养老机构来说压力不小。民政部门曾规定，养老机构在税收、水电、燃气、车辆等方面应享受适当的优惠，例如在水电价格方面，应按居民用水用电收费。但记者了解到，由于种种具体原因，目前我市各养老院能享受这种优惠的并不多，主要表现在电费上，有的被按五角多收费，最高的竟然按农村用电收八角，一个月下来就不是小数目。纠纷成隐痛今年 3 月，入住何厝一家养老中心的夏老太走出院子散步，之后不知所往。家属接到通知后才报了警。当天中午 12 时 20 分，在距离养老院约 300 米的环岛路香山段海边，溺水的夏老太被发现，送医抢救无效而死亡。 夏老太的子女们将养护中心告到了思明区法院莲前法庭。最终养护中心被判负有管理不当及报警救护不力之责，得承担 30%的责任，赔偿夏老太的子女们 4 万余元。对此，养护中心的负责人大声喊冤。他说，入住养老院的主要是高龄、多病老人，而养老院受资金和管理等局限，软硬件无法全部达标，出现问题在所难免。 从民政部门的调查来看，我市部分养老院条件简陋，经营不到位，且有些养老院位于老城区的私人住宅或出租房，发展受到限制，给纠纷埋下了隐患。 此外，作为一门新兴的产业，养老服务展示出广阔的市场前景，但其服务对象又具有特殊性。由于老年人在生理和心理上均表现出老化的现象，身体功能退化和心理特征的变化导致存在许多可预知和不可预知的风险，例如生活护理上有可能遇到老人跌伤、突发疾病、走失等“险情”，心理护理上会有老人悲观厌世，医疗护理上则可能产生医疗纠纷等等，这些都让养老服务存在难言的隐痛。在采访中，有位不愿意透露姓名的养老院负责人表示，为避免发生意外事故惹上麻烦，他们一度减少服务项目，比如，怕烫着老人，又怕老人感冒，就减少洗澡次数；怕鱼刺卡到老人就不给鱼吃，怕老人出门摔着，就叫他们在床上或房间里呆着。但“天下太平”的背后，是以牺牲老人的利益为代价，这显然不利于养老院的发展，如何更规范地为老人服务，不少养老院正在摸索中。法规待完善各项规章制度的健全也很重要。目前我国尚无一部专门针对发生在养老机构内的医疗纠纷的法规，对养老机构的权责划分也不够明确，这让经营者如履薄冰，他们都期待养老法的出台。同时呼吁政府牵头成立行业协会，以推行行业自律，制定统一的入住协议和管理标准，维护自身合法利益，并在养老机构与政府之间起到桥梁作用，结束目前各自为政的局面。老人安全问题也可通过给老人投保来化解，可保险公司并无针对 70 岁以上老人的险种，显然，解决这个问题需要全社会共同努力。老人在养老院种花养鸟如在家一样惬意，像这种别墅型的养老院算是“奢侈”了。根据中国人的心理特点，纯养老院模式在中国行不通。中国传统的养儿防老观念根深蒂固在一般老人认为住养老院的都是没有子女的，因而中国的养老模式要有别于西方的老年公寓养老院模式。应该走自己特写的养老社区，在户型开发上建议采用子母房。产品和物业上根据老人的生理特点设计。在社区的建设上注重软环境建设定期组织社区活动使老人 不会倍感孤独。如建老人大学、老年工厂、同时为丧偶的老人提供婚姻中介。定期对老人进行体检设立呼救系统等。真正实现老有所养、老有所为、老有所乐。莫道夕阳晚，为霞尚满天在中国养老院的推行是比较多的问题的，首先是观念上的问题，我们讲究孝悌传家，除了个别人希望把老人送出去之外，大部分人还是不希望把老人送到养老院的，免得亲戚朋友邻居说闲话。第二是纵观现今的养老院，能够完全做到舒适安逸，十分符合老人生活习惯，并且具有个性化的养老院基本上没有，原因是公益性的养老院经费特别紧张，心有余而力不足。私营的养老院条件好的收费比较高，同时人家也想有盈利，一般人住不起。第三是政府的政策导向方面的力度还不够，虽然许多城市都有政策出台，对于开办养老院的单位，按照入住率的人头给与补贴，但是据了解，还是杯水车薪。不能够从根本上解决问题。所以中国的养老院问题，还需要政府相关部门以及社会热心人士多多关注才行。市场表面上容量很大，毕竟老年人数量逐步增大。但实际上中国有靠子女养老的传统，所以真正愿意去养老院的老人和子女不是很大比例。但是高端的市场有机会，中低端有政府支持。可以主攻高端市场，重点城市，搞连锁经营。投资养老院“钱景”分析2006.03据国家民政部门预计，到 2010 年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达 70%左右；全国老龄委提供的数据显示，预计到 2010 年我国老年人市场的年消费需求将达到 1 万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的无限商机，而养老服务无疑是其中的一大亮点。那么，投资养老院“钱景”到底如何？这一领域的创业门槛是否高高在上？养老托老服务蕴藏商机一项统计数据显示，目前我国 60 岁以上的老年人口已超过 1.43 亿。人口专家预计，2035 年前后，我国 65 岁以上老人占总人口比例将上升到 20%.不断扩容的老年人群，使“银发经济”商机日益凸显。根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年消费需求为 6000 亿元，预计到 2010 年将达到 1 万亿元。在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢”现象日益明显。据国家民政部门预计，到 2010 年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达 70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。面对我国亿万老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业领域。从上海地区的情况看，目前 60 岁以上的老年人为 260.8 万，占上海总人口的 19.3，全市养老服务需求日益增长。尽管上海养老床位每年以 3000 张的速度递增，但仍呈现供不应求的态势，特别是中心城区养老机构均出现“一床难求”的现象。据预测，未来几年，上海人口老龄化还将加速，预计 2005 年至 2010 年平均每年将净增约 9 万老人，2010 年至 2020 年将平均每年净增老人 15 万左右。因此，为鼓励民间资本投资养老院，上海市出台了一些优惠政策，如对每张床铺每年给予 5000元的补贴、给予部分税收优惠等。养老、托老服务领域隐藏着巨大的市场潜力。创业者要有长远眼光许多创业者都以为，开家养老院投资额较大，往往需要动用千万元以上的资金。其实，这并不意味着小本创业者就没有创业空间。如果是经营中等规模的养老院，投资约在 500 万元左右；如果是小型养老院，约需 50 万元以上；如果是一般的社区托老中心，大约 20 万元即可。投资顾问陈伟雄分析说，开一家小型托老中心，面积约 300 平方米，前期较大投资包括房租、押金、装修费及床铺、电视、风扇、轮椅、厨房等设备费用，大约需要 20 万元；此外，每月还需要支付护理人员的薪酬、场地租金、水电等费用。在收费方面，一名生活能自理的老人每月约需 600元，需要护理的老人约需 900 元，特别护理的老人约需 1000 元。如果托老中心的入住率超过七成，一般就可以盈利。陈伟雄提醒创业者，虽然养老托老服务领域的门槛并非高高在上，但相比其它创业领域，其投资周期较长，短时间内不会很快收回投资，创业者对此应有心理准备和财力准备，小本创业者则需要量力而行。养老服务是一个新兴领域，作为一个具有社会福利性质的产业，国家对社会养老提供了许多扶持政策。因此，投资这个行业，不要有急功近利的心态，要有长线投资与稳步回报的心理。创业成功需注意五点众所周知，养老院的服务工作繁锁而细致，因此，陈伟雄建议，有意涉足这一领域的创业者要特别注意以下五个方面：收费适中。养老院的收费项目大致相同，主要包括一次性设备购置费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、护理费等。收费标准根据房间类型、配套设备设施和提供的服务质量不同差距较大。但总的来讲，办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭经济条件不错，但收费合理、优质服务是保证市场口碑的关键因素。手续齐全。投资养老院，应办好以下有关经营手续：当地民政局核发的民办社会福利机构许可证，卫生部门核发的卫生许可证、医疗机构经营许可证，消防局核发的消防安全合格证，以及工商行政管理部门核发的营业执照等，缺一不可。专业知识。养老托老服务虽然也是照顾老人，但与一般的家庭护理有很大区别，不仅要有爱心、耐心，更需要有专业的护理知识。无论是创业者，还是聘用的服务人员，都需要了解一些医疗知识、护理知识、养生之道，还应熟悉老人的心理学以及老人饮食知识等。谨慎选址。养老院的地点选择十分重要，山清水秀才是养老的地方，加上老人怕吵，如果养老院周围环境嘈杂、污染严重，是很难吸引老人前来的。此外，养老院不能离市区太远，才能方便家人看望老人。用足政策。投资养老院，国家有许多扶持政策，如：政府对兴建养老院等社会福利机构的建设用地给予优先划拨供地，地价给予优惠，免征土地管理费、土地权属调查和测绘费；免交城市建设和房屋建设费用，免交煤气增容费和城市供排水设施的收费；免收营业税，对所得税减免照顾；当地政府给予资金补贴等。用好用足这些优惠政策，可为创业者节省创业成本对我国养老机构产业化的探讨-广州市良典养老院董事长张庆典博士我国已经进入老龄社会，老年人口基数大、增长快，滚滚而来的“银发浪潮”给社会带来了巨大的压力。特别是近年来家庭养老功能逐渐减弱，家庭结构出现了小型化、高龄化的趋势，“四二一”家庭比例逐年上升。日益减弱的家庭养老、政府有限的财力和不断增长的老龄人口都显现出社会化养老的需求增大，养老机构产业化经营势在必行。为此本文试图就养老机构产业化的问题做一些研究和探讨。一、养老机构产业化发展的方向从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供给的变化，促进产业结构的变革。老年人的养老需求有其特殊性：一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居需要人照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些情况家人和保姆是不能照顾到位的，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件的原因，有些家庭没有能力请保姆，即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求。如果老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理成本会更高。三是从老年人的心理来看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃”，如果子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养老机构，有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。那么，养老机构将沿着怎样的方向发展呢？根据上述对老年人养老的需求分析，本文提出养老机构产业化发展的三个基本方向：1、大力发展规模经营。规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成良好的信誉度和公信力。目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老机构的床位数在 200 张以下的为小规模，床位数在 200-500 张之间的为中等规模，床位数在 500 张以上的为大型养老机构。本文认为规模经营就是发展大型养老机构。那么，为什么要把规模经营作为养老机构发展的方向呢？理由主要表现在如下方面：（1）建筑设计规范。目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的老年人建筑设计规范进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。（2）医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。（3）休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。2、创立养老机构的品牌效应。品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有规模优势和良好信誉，才能创立和提升品牌的形象。目前我国养老机构的品牌意识还比较弱。据不完全统计，我国养老机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。为什么养老行业也要向品牌经营过渡呢？一方面在大众消费心理中存在一种崇尚品牌，信任有良好形象的品牌倾向。另一方面，当品牌在消费者心理产生归属感以后，有利于推进品牌的规模扩张和连锁经营，进而促进养老机构的产业化进程，形成有一定规模和影响的养老集团。这样不仅可以为老年人提供良好的养老条件和环境，同时可以引导养老消费市场更趋于合理，抑制乱收费和服务不到位的现象。有利于解决子女的后顾之忧，促进社会的安定团结。3、完善养老机构的配套功能。随着人们生活水平的逐步提高和改善，原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位，以赡养孤寡老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构模式，已不能满足老年人养老的消费需要。取而代之的必然是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交通便利的养老机构。因此，完善养老机构的配套服务显得尤为重要。养老机构配套功能完善的重点在两个方面：（1）医疗护理服务的配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗？显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在 70 岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢？一般是由家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。试想 500 多名 70 岁以上的老年人，至少有 50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针；至少有 25%的老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。（2）饮食的科学合理套配。养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。二、养老机构产业化过程中存在的问题目前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等多种形式。就其机构性质而言，又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈亏的营利性道路。这条道路好走吗？不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面：1、投入大，回收期长。 既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何？摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场非常巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢？道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块 10000万 m2 的土地，容积为 3%，建筑面积 30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约 1770 元/ m2，总投资约 5300 万元，资金成本为年利率 6%。养老院的规模按 1000 张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约 8000 元，10 年的周转率为 3次，共计约 2400 万元；床位费每人每月 500 元，10 年入住率按 100%计算共计约 6000 万元；其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要 10 年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约 2170 元/ m2，总投资约 6500 万元，房屋销售价格 3500 元/ m2，回收资金约 1.05 亿元，包括建设期和销售期在内大概需要 2 年半到 3 年时间。结果房地产项目 3 年内不仅可以收回投资，还可获取约 4000 万元左右的利润。2、租赁经营融资困难。由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢？答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院 2002 年承租了一栋 94 年的九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积 20000 m2，占地面积 8000 m2，租期 20 年。有 200 多个房间，可设养老床位 650 张，每月租金近 20 万元，改造、扩建总投资约 1500 万元，投资回收期需要 6 年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。3、医护人才引进难大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近 30 年的工龄和相应的福利待遇。4、经营风险大。随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。三、政府在养老机构产业