房地产市场研究报告 高盛地产2005年北京丽江新城项目周边居住环境与目标客户群体对健康住宅需求状况调查研究报告

,丽江新城项目周边居住环境与目标客户群体对健康住宅需求状况调查研究报告（2005-02）,PART A.本项目调查概略PART B. 高盛项目周边居民基本特征分析高盛项目基地周边环境与居民的基本特征周边居民住房状况与家庭结构周边居民的收入结构周边居民的文化水平结构周边居民的年龄与职业结构PART C. 高盛项目周边居住环境与社会环境分析（一）基地周边居住环境与社会环境综合评价 （二）基地周边居住环境分析基地周边居民对居住环境的综合评价 当地居民（对居住环境健康性）反映强烈的几个问题基地周边空气环境评价与居民对空气环境健康性的理解基地周边声环境评价与居民对声环境健康性的理解基地周边热环境评价与居民对热环境健康性的理解基地周边光环境评价与居民对光环境健康性的理解基地周边水环境评价与居民对水环境健康性的理解基地周边绿化系统评价与居民对绿化系统健康性的理解基地周边环境卫生的评价与居民对环境卫生健康性的理解基地周边住宅空间环境评价与居民对住宅空间环境的理解（三）基地周边社会环境分析基地周边居民对社会环境的综合评价基地周边住区社会功能评价与居民对健康住区社会功能理解基地周边文化养育体系评价与居民对健康住区文化养育体系理解基地周边社会心理环境评价与居民对健康住区社会心理环境理解基地周边公共卫生体系评价与居民对健康公共卫生体系环境理解基地周边社会保险体系评价与居民对健康社会保险体系理解基地周边住区物业管理评价与居民对健康物业管理理解 PART D. 高盛项目周边居民的置业预期分析周边居民对理想健康住宅存在判定周边居民健康住宅购买预期与购买影响因素周边居民准备置业区域预期,目 录,目 录,PART E. 附近工作的中青年基本特征与置业预期分析（一）基地附近工作的中青年基本特征基地附近工作的中青年住房状况与家庭结构基地附近工作的中青年的收入结构基地附近工作的中青年的年龄、学历和职业结构（二）附近工作的中青年置业者置业预期对理想健康住宅存在判定健康住宅购买预期与影响因素受访中青年准备置业区域区域 PART F. 双高置业者住房状况与健康标准理解双高置业者住房状况与家庭结构双高置业者置业影响因素双高置业者健康标准理解 PART G. 结论与建议,调研目标：为准确了解高盛地产项目周边居民对当地居住现状的主流意见，了解居民对健康住宅的需求，探讨环境状况的改善对居民健康生活带来的影响，在健康住宅预评价阶段，对项目所在地居民及目标客户进行健康调研。,了解高盛地产项目目标客户和周边居民对当地居住现状的主流意见了解居民对健康住宅的需求探讨提健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康需求,丽江新城项目周边居住环境与目标客户群体对健康住宅需求状况调研报告,现在的环境对居住者身体健康的影响 现在的环境对居住者正常生活的影响 居住者生活受到不良影响，反映强烈，已经引起有关部门关注的问题分析 居住者生活受到不良影响，反映强烈，迟迟得不到解决的问题分析 现有研究成果认可的影响因素,受访者对健康居住环境的理解 受访者对健康居住环境的要求 生活环境、邻里关系、房屋设计、生活规律、精神状态及其对日常生活和身体健康的影响 受访者对符合国家标准的健康住宅社区的置业需求,住宅环境现状与受访者对目前状况的评价,受访居民对健康住宅的需求,现状分析,需求分析,PART A.本项目调查概略,调研框架：如下图所示，整个调研项目根据调查目标展开，重点在分析周边居住环境现状，及在此基础上了解对健康住宅的各项因素的理解和对健康住宅的需求，最后得出调研报告。,居住环境的健康性研究 住区环境，住宅空间，空气环境，热环境，声环境，光环境，水环境，绿化系统，环境卫生,社会环境的健康性研究 住区社会功能，社会心理环境，健身体系，保健体系，公共卫生体系，文化养育体系，社会保险体系,健康物业管理,高盛项目的健康理念 提升健康要素，保障居住者多层次的健康需求，提高住宅质量，营造舒适、健康的居住环境,健康调查与健康 住宅理念研究,访问方法：主要以定点拦截访问为主，入户访问为辅。访问地点主要是紧邻丽江项目的粮库附近的水南庄等地区、大望路附近、现代城等。在调研过程中，首先通过桌面调查二手资料了解相关技术因素和项目背景，然后通过调查问卷形式获得一手资料，运用统计分析工具对所获数据进行分析，围绕明确的项目要求，实现调研目的。,A类：紧临高盛项目基地居民（东四环外百子湾5号丽江项目高盛项目基地周边200米以内）； B类：高盛项目基地附近居民（东至高碑店路，南至广渠路，西至大望路，北至京通高速范围之内）； C类：在CBD工作的中青年置业者； D类：在朝阳区工作（CBD区之外，或泛CBD区，不含国展以北地区）的中青年置业者。,调研样本：根据本项目调研目标，将样本目标受众分为四类：,样本分配：A、B类高盛项目基地附近居民问卷100份，（实际完成103份）。CD类类在CBD及周边工作的中青年置业者问卷100份。在高盛项目基地附近居民的实际调查中，为进一步了解丽江项目周边的环境状况及居民对项目周边环境的评价，对A类居民有所侧重。,本次访问的高盛项目基地周边受访者中，紧邻高盛项目基地居民为68%，32%为高碑店-广渠路-大望路-京通高速路以内的高盛项目基地附近居民。 受访者构成情况符合对高盛项目基地附近环境和高盛项目基地附近住户对健康住宅需求的问卷调研目的。基本能够代表高盛项目基地周边附近居民的观点。,调查执行说明：1、本项目的执行，在访问员对居住环境健康性的各方面因素的初步理解的基础上进行，这样有利于取得受访者对健康住宅观念的真实追求，并且防止访问者对受访者的主观诱导。 2、在问卷调研题目中，关于要求受访者对周边居住环境和社会环境进行评分的题目，具体评分标准为下表所示。此标准主要根据人对整体环境的感觉进行分类，选最接近分数。,3、在调研过程中存在一些对本项目调查进程产生一定影响的因素，包括： -天气寒冷，上街停留者少，在访问过程中配合率低，也影响了访问速度和项目进度。 -由于周边居民对拆迁问题非常敏感，在访问中出现部分受访者误解问卷真实目的、访问中配合程度低，甚至提供虚假联系方式等现象。 -由于周边居民文化水平普遍偏低，且退休职工占较大比例，这部分人对部分题目理解存在偏差，在受访中出现少数与题目不相符合的答案。,PART B. 高盛项目周边居民基本特征分析,高盛项目基地周边环境与居民的基本特征,据调查，高盛项目基地所处位置为北京东郊传统库区和老工业企业生活区。企业经济效益的低下，该地区居民生活环境长期得不到改善。成为北京市8个城区中比较破落的区域之一。 这里的居民大多是普通工人、原粮库或化工厂等企业职员、部分村镇居民等。工人和职员中很大一部分人已退休或者“下岗”。人均生活水平属中等偏下或相对低下的状态。 高盛项目基地周边区域中老住户所占比重很大。调研数据表明，在高盛项目基地附近居住的受访者平均居住年限为25年。其中，居住年限大于25年的比例在44%，在此地居住超过20年的受访者约占60%的比例。 由于居住时间长，他们对项目周边地区怀有比较深的感情。访问过程中，有很大部分人群表示，愿意在高盛项目基地附近购房或者是回迁。但由于自身经济条件所限，购房价格成为他们最为关注的购房的敏感因素。 同样是由于居住时间长，居民对高盛项目基地周边环境状况体会极深，而这部分人的健康住宅需求也基本能代表附近众多居民的观点。这种情况有利于本项目调查得出反映当地环境状况和对健康住宅需求的准确数据。,居住状况 高盛项目周边居民现住房基本情况如左图所示：（其中1：平房；2：简易楼；4：10年内的新楼房1居室；5：10年内新楼房2居室；8：10年以上的老楼房1居室；9：10年以上的老楼房2居室）,从上图可看出：平房所占比例最大，简易楼、老楼房一居和二居、新楼房一居和二居各占一小部分比例，从住房情况可看出，高盛项目基地附近区域住房条件比较差，急需改善。居民待迁情绪强烈，同时对当地项目有较高的购买欲 丽江项目所占位置是拥有众多对区域深怀感情的老居民。虽然现在经济不发达，但人们对项目建成后交通、购物、绿化等条件改善的预期，可以促成周边居民当中形成较大潜在购买者群体。,周边居民住房状况与家庭结构,住房类型 高盛项目基地附近居民住房类型多是以平房为主的普通居民区。企事业与机关生活区和村镇所占比例相差不大，其中，企事业机关也主要是原粮库、原化工厂单位生活区。没有高档住宅。高盛项目基地周围居民住房类型比较单一。,住房类型,家庭结构 从右图可看出，受访者家庭结构中以三口之家最多。这与现代居民的家庭结构构成情况相符合。另外，在基地附近居民中，4口或者4口以上三代同堂同居一室的家庭也占到一定比例，但住房类型却以平房或一居为主，这说明在居民的住房空间还比较有限。,居住状况,周边居民的收入结构,人均月收入 从左图可以看出，基地周边居民的人均月收入水平偏低，个人月均收入在1999元以下的受访者占89%的比例（其中999元以下占56%，1000-1999元之间收入段占33%）。4000元以上的中高收入者仅占6%的比例。这里原来是老库区和工业企业生活区，粮库和化工厂相继被收购后，当地居民中退休人员、下岗职工比例增加，造成人均收入水平相对下降的局面。（左图1-6分别代表收入段为：999元以下、1000-1999元、2000-3999元、4000-6999元、7000-9999元、10000元以上）,家庭月收入 基地周边居民家庭月均总收入在3999元以下的受访者比例为89%，其中55%的受访者家庭月均总收入在1999元以下。在4000元以上的中高收入家庭仅占11%的比例。受访者中没发现月收入在7000元以上的家庭。 （左图1-7分别代表收入段为：1999元以下、2000-3999元、4000-6999元、7000-9999元、10000-14999元、15000-19999元、20000以上）,从文化水平构成来看，基地附近居民文化水平层次偏低。 60%为初中及初中以下文化水平。 28%为高中文化，12%为大专及本科学历，未发现研究生学历。尽管受访者整体文化水平比较低，但他们用自己最朴素的语言描绘着对“健康住宅”各项标准的理解，反映着当地普通居民的心声。,周边居民的文化水平结构,年龄结构 当地居民的年龄分布比较均匀，其中40-59岁的中年人所占比重较大，共占56%的比例。20-39岁的中青年所占比例为27%。60岁以上的老年人占17%的比例。,职业结构 访问结果表明，当地居民中有1/3左右为离退休或下岗待业人员。在职者的工作单位大都以粮库、化工厂职工为主，职务多为职员。此外，还有15%的人自己做老板、或从事个体经营。,周边居民的年龄与职业结构,PART C. 高盛项目周边居住环境与社会环境分析,（一）基地周边居住环境与社会环境综合评价,基地周边居民对居住环境的综合评价综合基地周边居民对环境该区域“空气环境”、“声音环境”、“热环境”、“光环境”、“水环境”、“绿化系统”、“环境卫生”、“住宅空间”等影响居住环境健康性的各种因素的评价，本次调查对该地区整体居住环境的综合评分为5.0分。按照前述评分标准，此分值代表着当地绝大部分居民认为其居住环境低于一般水平。,本次调查中，高盛项目基地周边居民对周边居住环境综合评分为5.0分，对周边社会生活环境评分为5.71。对基地周边居住与社会环境的综合评分为5.36分。这种状况表明，当地居民对基地附近环境整体评价较低，认为影响身心健康的因素很多，整体环境“不是很好”。 在影响居民身心健康的各项因素中，居民对居住环境中的“绿化系统”、“声环境”和“卫生条件”，社会环境中的“住区社会功能”和“公共医疗服务”等因素的评价最低，这种低评价对整体水平的影响较大。 另一方面，基于现有居住水平和众多居民已经习惯了的社会生活环境，受访者对基地周边的水环境、光环境和社会环境心理环境因素评价相对高一些。,右表列出基地周边居民对居住环境因素的评分排序。 可以看出，周边居民对居住环境各因素评价最高的是水环境，其次是光环境和热，评价最差的是周边的绿化系统，其次是周边声环境和环境卫生因素。所以，在对周边居住环境进行改造时，应重点解决周边绿化系统和噪音困扰。,（二）基地周边居住环境分析,当地居民（对居住环境健康性）反映强烈的几个问题调研结果表明，在目前存在的诸多影响居住环境健康性的问题当中，基地周边居民反映最为强烈的是：,空气环境中的工业废气、汽车尾气和煤烟污染问题问题 受访者中有15%的人表示周围有工业废气的污染，其中56%的人认为久拖不决，39%的认为已经引起有关部门的注意。另外，有31%的人表示周边空气受到汽车尾气的污染，其中90%的人认为这是久拖不决的问题。同时，有居民反映附近臭河、街道垃圾、冬天生火烧煤造成不同程度的空气污浊难闻，成为附近空气环境污染源之一。火车噪音扰民问题 对于周边声音环境，居民反映比较强烈的问题是火车和汽车噪音，尤其是火车噪音对周边居民生活造成极大困饶。约54%的人认为周边声环境最主要的就是火车噪音，且有52%的人认为这是久拖不决的问题。绿化面积稀少问题 居民对周边居住环境中的绿化系统存在问题反映最为强烈，仅有1%的人认为绿化比较好，95%的人对环境绿化不满意。其中，56%的人认为此地几乎没有绿化，15%的认为已有的一点“绿化”也几乎无人管理。垃圾乱堆乱放问题 45%的居民反映环境卫生存在问题，主要反映生活垃圾乱堆乱放和公厕太脏。,基地周边空气环境评价与居民对空气环境健康性的理解（1）周边居民对空气环境的评价 基地周边居民对其现有居住环境中空气环境因素的平均评分为4.97分，其中约40%的受访者对周边空气环境评分低于5分，对空气环境的整体感觉为“比较差”。 调查数据表明，18%的周边居民表示在基地周边的空气环境中，工业废气成为影响生活的重要不健康因素；33%的人表示汽车尾气造成空气环境污染，而且两项均为久托不决的问题。其他问题反映不明显。 （2）周边居民对健康空气环境的理解 基地附近居民对“健康空气环境”的理解集中在以下几点：,空气清新明朗 无废气污染，能见度高。 受访者中以此类词语描绘对理想中的“健康空气环境”的受访者居多。其中很多受访者更是用“海阔天空”、“蓝天白云”、“有花有草，走进大自然”、“无污染的新鲜空气”、“象公园一样”，等比较生动形象的语言描绘了理想中的“健康空气环境”，也有居民提出诸如：“让烧烤远离居民区”等具体要求。,空气污染指数低，空气质量达到1级，可吸入颗粒物80以下。 部分受访者以天气预报中常听说的空气质量等级、可吸入颗粒物量等标准来标示健康空气质量。另外，也有受访者提出按二环标准定，大概他们认为二环是北京市区的中心，其标准应该是比较高的吧。绿化好。部分受访者将绿化与空气质量相联系，这也是情理之中的理解，绿化实行的好也会带来清新的空气环境。因此也有消费者认为郊区的绿化好，按照远郊的绿化标准实行，就能实现健康的空气质量。,周边居民对健康空气环境的理解,基地周边声环境评价与居民对声环境健康性的理解（1）周边居民对声环境的评价 基地附近居民对周边声环境因素的整体评价为4.11分。也就是说，周边居民对现居住环境中的声环境评价很低，普遍感觉声环境不好。 由于基地周边区域内有火车铁轨通过，火车噪音成为影响周边居民生活的一大困扰，也成为周边居民反映比较集中的问题。但火车铁轨改道并非轻易可以改动，所以对周边居民造成影响的火车噪音已经成为久拖不决的老大难问题。另外，汽车噪音和建筑工地施工产生的噪音也成为居民反映比较强烈的问题。 基地附近经济发展比较缓慢，工商经济落后，居民对工业噪音和商业娱乐噪音的反映比较少。（2）周边居民对健康声环境的理解,周边居民对“健康声环境”的理解主要集中在以下几点：a：无噪音、安静祥和。 此类描述在受访者对“健康声环境”的理解中出现次数比较多，充分说明人们对安静生活境界的追求和向往。一位受访者用“鸟语花香”来表达他理想中的健康声环境，也表达了人们向往的优美境界。,周边居民对健康声环境的理解,b ：不影响休息工作，低噪音。 此类描述也占相当大比例，说明周边居民对声环境的要求并不是很高，只要是能满足基本生活不被打扰就好，显示了人们的宽容和理解，这也是比较普通的生活需求。 c：无火车汽车噪音，远离轨道，或者取消铁轨。 这种意见集中表达了人们对现在居住环境中深受火车噪音影响的不满。在他们的心中，只要是不再有烦人的火车噪音就算是“健康的声环境”了。 d：规范管理，噪音达到按国家标准。 这表明了居民对国家标准的意识，认为只要达到国家标准就是最健康的。另外，这种认识也寄托的居民对国家强制手段的充分信任，希望能通过规范管理来减小噪音。,基地周边热环境评价与居民对热环境健康性的理解（1）周边居民对热环境的评价 尽管很大一部分受访者希望实现集体供暖，取消烧煤，但他们对现居住环境中的热环境因素评价还是相对较高，总均分为6.08分。受访者对“热环境”的整体感觉“还可以”。作出如此评价的主要原因是，自己供暖比较方便，而且可以根据天气进行调节，费用方面也比较节省。这里的“根据天气进行调节”表达了居民对理想热环境的内在希望。 由于周边居民以居住平房为主，一般家庭都由自己烧媒取暖。由于烧煤比较脏，又有煤气中毒的危险，本次调查中，有部分消费者希望能够取消烧煤，实现天然气或者“插卡”取暖。另外，部分享受集中供热的消费者认为，供暖应该及时，供暖设备应齐全。,a：集中供热。 这对尚在自家烧煤的周边普通居民来说，是最重要的“健康热环境因素”。也是他们比较集中的对健康热环境的理解。他们把“集中供热”理解为供暖有保障、供暖及时、供暖问题可以及时解决的代名词。,b：供热及时。 以此项做答的占较小的比例。可见对能否及时供热，居民的关心程度不高，这主要是与当地居民大部分为自家生火取暖的自由状态有关。既然是自家的，冷了就生火，热了就灭掉。也就是无所谓是否及时了。 c：温暖、温度适中。用此类词语描述理想热环境的受访者比较多。也有不少受访者说出“按国家标准，不低于16度”、“冬暖夏凉，冬天18度，夏天25度”、“冬天达到16度-20度”。 d：供热系统完善 ，有供暖设备（暖气等）。此类受访者对“健康热环境”的理解集中在供热系统和供暖设备的配备上。他们认为，设备完善，就会有健康理想的热环境。 e：取消烧煤，用天然气，插卡。在 访问过程中，部分受访者提出希望取消烧煤。他们已经认识到烧煤取暖的不安全、不健康，。当然调查中也有部分受访者对目前的热环境状态表示满意，评分比较高。他们认为这种方式比较自由。 此外，“供暖应自动调节”、“分户供暖”也成为部分受访者对“健康热环境”的理解。,（2）周边居民对健康热环境的理解,基地周边光环境评价与居民对光环境健康性的理解（1）周边居民对光环境的评价基地附近居民对周边居住环境中的光环境整体评分为6.45，即：当地居民总整体上认为自己周边光环境还可以接受。其中，有54%的人表示身边光环境没有什么问题，感觉还不错。 由于项目周边区域多为平房，居民对市中心或者楼房密集居民区反映较多的光线遮挡问题不是很敏感。大部分居民认为光线还可以，对光环境问题反映并不太强烈。只有占11%比例的居民反映，有被光线被遮挡的问题，而原因多为自家房屋比较矮所致。,（2）周边居民对健康光环境的理解,居民对健康光环境的理解主要集中在以下几个方面： a：阳光充足。 “明亮”、“明快”、“亮丽”成为居民对健康光环境的集中理解。 “户户朝阳”更是成为受访者希冀的理想状态。,b：自然光源，光线柔和、适中，无颜色污染。消费者用“不太刺眼，不太暗”、“自然光源，不直接照射”来描述理想的“健康光环境”状态。c：不遮挡阳光，无遮挡 采光在10-12小时。受访者的理想状态中，“不遮挡阳光、采光时间长”就是“健康”，这也是最朴素的表达方法，只要有阳光照射就满足了。d： 达到国家标准。 了 此类受访者以为，只要达到国家标准，自然也就是最好的，好的也就是健康的了。,基地周边水环境评价与居民对水环境健康性的理解（1）周边居民对水环境的评价基地附近居民对周遍水环境问题的反映，主要集中在污水处理上，尤其是生活废水成为居民生活中久拖不决的问题之一。平房区的居民由于排水设施不够好，乱泼脏污水现象比较严重，这点造成居民对污水处理的不满。 尽管对污水处理现状并不满意，但居民对周边水环境的综合评分却不低，均分为7.13分，也就是说普遍认为水环境还比较好。在访问过程中了解到，居民对周边水环境的评价主要集中在水质上，大部分人认为周边水质还不错，所以给出比较高的评分。也有少数人提到水质受到化工厂污染，所以希望能够提高水质，因而他们给出的评分比较低。,（2）周边居民对健康水环境的理解,a：各种废水单走管，污水及时处理无积蓄，排污水管道畅通、完善。 此类描述所占比例最大。主要是希望能及时处理污水，不要让污水积蓄。这种状态的实现自然离不开管理和建设排污管道。许多人表示希望能完善各种排污管道，让各种废水单独走管，从而实现理想的“健康水环境”。,b：水质清洁无污染无异味，达国家标准。对水质的要求也是居民理想的“健康水环境”标准之一，其中反映最强烈的就是要求水质无污染、无异味。有访问者表示，健康水环境应当是一次用水，因为有些楼层出现二次用水的情况，水质不好，很脏，让人难以接受。也有访问者表示只要不是地下水就好了。这也表达了对水质的一种要求。在访问中，一位受访者表示“水质好，无污染，最好不流失钙，保持矿物质”。,基地周边绿化系统评价与居民对绿化系统健康性的理解（1）周边居民对绿化系统的评价受访者对对项目周边地区的绿化情况反映强烈，大多数居民表示在自己周边环境中绿色太少，或者几乎没有绿化，更没有人管理，绿化问题成为真正久拖不决的一在难题。 由于这个地区目前几乎没有绿地，周边居民对自己所处环境的绿化系统评分非常之低，均分仅为3.58。也就是说，周边居民普遍认为当地绿化工作比较差，是急需解决的严重问题之一。,（2）周边居民对绿化系统健康性的理解,a：种草植树，四季常青。 “绿树成荫”成为受访者希望的绿化系统状态，尤其是本次访问在萧瑟的寒冬进行，更引发人们对绿色的向往。同时，周边施工工程比较多，平房区环境恶劣，绿地、草坪、街心公园成为居民的一种梦想，“抬头能见到绿色”成为一种期待。,b：绿化面积达到50%（30%）以上。 部分受访者通过对绿化面积比例的描述说明理想中的“健康绿化系统”，主要是集中在50%、30%以上的比例上。c、绿化要真正有人管理。 一些受访者表示，除了种草植树，建设绿地，还要有专人长期负责管理，才能让绿色持续下去。专人负责管理是“健康绿化系统”的实现条件之一。d、建大型街心公园、大草坪、大片绿地对健康自由活动空间的渴望，让更多的人希望能有大片的绿地、有绿化状态好的街心公园，而这种理想状态也就成为部分消费者理想中的健康绿化系统环境。,基地周边环境卫生的评价与居民对环境卫生健康性的理解（1）周边居民对环境卫生的评价居民对周边卫生环境的总平均分为4.97分，即普遍认为环境卫生不太好。 高盛项目基地地处城乡结合部，居民成分比较复杂，整体素质不高。尤其是临时租房者对周边环境更是不太在意，生活垃圾乱堆乱放、公共厕所脏乱、街道卫生清理不及时，且缺乏管理等，成为居民反映最多的问题。,（2）周边居民对环境卫生健康性的理解,居民对健康环境卫生因素的理解主要是： a：“专人管理、垃圾分类、垃圾封闭、有分类垃圾箱”及“街道整洁，无垃圾或废弃物乱堆放现象” 以上描述表示了大部分受访者理想中的“健康环境卫生”状态。这种理解仍然是因为周边居民大都在平房区居住，如果能实现专人管理卫生，垃圾分类就可以实现不乱放垃圾，从而街道也就会更整洁，这也就是他们理想中的健康卫生环境了。,b：空气清新，无异味，无四害。脏乱差的环境状态，常使当地居民区的空气中有异味出现，并且伴生各种害虫。在如此环境中生活的人们，也不乏此类描述。也有的受访者根据当地存在的问题，希望“保持清洁，提高公厕设备级别”，他认为做到这一点，就是健康的环境卫生了。这种理解虽然有失偏颇，但却在一个特定角度上反映了当地居民的呼声。,基地周边住宅空间环境评价与居民对住宅空间环境的理解（1）周边居民对住宅空间环境的评价周边居民对住宅空间环境因素的整体评价偏低，总均分为5.78分。居民集中反映的问题是居室空间比较低，这与当地居民住房以平房或老楼房为主有很大关系。不过，在基地周边村镇也有受访者是自建房屋，房屋面积比较大，住房宽敞，对目前的状态比较满意。,（2）周边居民对住宅空间环境健康性的理解,居民对健康住宅空间的理解主要是： a：开阔、宽敞、明亮、高大 这是受访者对住宅空间理想状态的最直接描述。他们希望有足够空间放置物品，向阳通风，能有适合家庭成员居住与活动的空间，不拥挤、不压抑。而这些特征描述也就构成了最基本的“健康住宅空间”。,b：空间高低在在2.7-2.9以上，最低不低于2.6m。这种直接描述是对住宅空间要素中的房屋高低要求，有受访者认为“高空间 出气顺”，这也的确符合健康标准之中的心理要素中感官舒服的要求。 c：设计人性化，居住空间适中。人性化设计，根据需要设计适合的空间状态，的确是最理想的。房屋住宅空间的高低、大小等布局，直接关系住户的生存空间，对住宅空间的合理布局是需要慎重衡量的。d：二居，70-80平米左右。访问中，部分受访者表达了对理想住宅空间的居室要求，其中比较多是三口之家的家庭希望能有一个70-80平米的二居，即能够满足家庭人口需求，在价位上也比较经济 。e：大二居（80-90以上）或三居 ；人均20或30平方左右。部分受访者表示希望能有大二居或三居的房间，或者根据人均20-30平米左右。这部分人的家庭结构中一般人口比较多，或者经济条 件比较好。,（三）基地周边社会环境分析,基地周边居民对社会环境的综合评价综合基地周边居民对现住地社会环境中的“住区社会功能”、“住区文化养育体系”、“住区社会心理环境”、“住区公共卫生体系”、“住区社会保险体系”、“住区物业管理”等因素综合评价，本次调查对周边社会环境评分为5.3分，表明居民认为现住地社会环境不是很好，低于一般水平。 居民现住地内没有足够的公交线路、没有大型便利的超市，这给居民的出行及生活带来了很多不便。另外，医院、幼儿园、学校离居住地远，并且医疗、教育水平不高也给居民带来了很多烦恼。 基地周边居民对现住地社会心理环境相对满意。他们普遍感觉基地周边居民邻里和睦，相互帮助。,右表列出基地周边居民对周边社会环境因素的评分排序。可以看出，周边居民对各项社会环境因素评价最高的是住区社会心理环境，其次是住区文化养育体系和社会保险体系。评价最差的是周边住区的物业管理，其次是住区的公共卫生体系。所以，在对周边社会环境进行建设时，应重点解决住区物业管理问题和改善住区公共卫生体系。,基地周边住区社会功能评价与居民对健康住区社会功能理解 （1） 居民评价： 基地周边居民对现居住地社会功能的评分为4.98分，表明居民对现住地的社会功能不够满意。有83.3%的人认为在居住地购物不够方便；另有81.3%的人认为交通不够便利；还有89.5%的人认为现居住地文化生活贫瘠、文化设施简陋。 （2） 居民对健康住区社会功能的理解 在被访基地居民中，有56.67%的人认为健康住区社会功能应为住户提供方便的购物环境和方便的乘车环境；另有26.67%的人认为健康住区社会功能应有齐全的娱乐设施；还有11.11%的人认为健康住区社会功能应有丰富的文化生活。,基地周边住区文化养育体系评价与居民对健康住区文化养育体系理解（1） 居民评价 基地周边居民对现住地文化养育体系的评分为5.38分，表明大部分居民认为现住地文化养育体系水平一般，有待改善。在被调查居民中有88.9%的人认为居住地内幼儿园的条件很差；有92.3%的人认为中小学校离家太远；另有91.3%的人认为中小学校条件很差，且久拖不决。,（2）居民对健康住区文化养育体系理解 基地居民对健康住地文化养育体系的理解比较统一。有51.16%的人认为有良好文化养育体系的健康住地中应有自己的幼儿园、学校，便于住地内孩子入读；30.23%的人认为这些学校和幼儿园还要有较高的教学质量和良好的教学环境。另有9.3%的人认为健康住地还要有健身设备和公共健身设施。,基地周边住区社会心理环境评价与居民对健康住区社会心理环境理解,（1） 居民评价 基地周边居民为现居住地社会心理环境评分是7.62分，这表明居民对现住地的社会心理环境是比较满意的。他们认为现居住地社会心理环境良好，邻里之间相处和睦，居住氛围较健康。 （2） 居民对健康社会心理环境的理解 基地周边居民对健康社会心理环境的理解比较统一。在所有的受访居民中有67.4%的人认为健康的社会心理环境即指居民素质高，邻里关系和睦；另有8%的人认为健康的社会心理环境中还要建立社区的活动站、文化站。,基地周边公共卫生体系环境评价与居民对健康公共卫生体系环境理解,（1） 居民评价 基地周边居民为现住地公共卫生体系环境的平均评分是4.76分，表明基地周边居民对现住地的公共卫生体系环境并不满意。有88.5%的人认为住地附近的医疗机构设施简陋；另有94.1%的人认为居住地距离医疗机构太远，看病不够方便；还有84.2%的人认为居住地疾病防治功能差。,（2） 居民对健康公共卫生体系环境的理解 在所有被访基地周边居民中，有67.4%的人认为健康公共卫生体系环境应有健全的医疗体系。就医方便，看病放心。有12.6%的人认为健康公共卫生体系环境应有完善的医疗保险制度，使得居民看病有保障；另有8.4%的人认为健康公共卫生体系环境应医疗水平高、药品质量过关；还有7.4%的人认为健康公共卫生体系环境应有良好的疾病防治体系。,基地周边社会保险体系评价与居民对健康社会保险体系理解,（1） 居民评价： 基地周边居民为现住地社会保险体系的平均评分是5.18分，这表明居民认为现住地的社会保险体系一般。在所有被访居民中，有76.9%的人认为现住地存在着老年人的赡养与照顾问题；另有85.7%的人认为居民家庭财产保险体系不够健全。而这些问题一直都没有得到很好的解决。 （2） 居民对健康社会保险体系的理解基地周边居民对健康社会保险体系的理解比较模糊。有78%的人认为健康的社会保险体系应该是小区内居民的人身及财产安全有保障；只有7.2%的人认为健康的社会保险体系应该是对老人及儿童有某些特别照顾的保险。,基地周边住区物业管理评价与居民对健康物业管理理解,（1） 存在的问题 居民对周边物业管理评分为4.26分，说明居民对现住地的管理工作很不满意，在很多方面的工作不到位，与理想中的物业管理相差距离比较大。另外，由于基地周边居民普遍居住在平房内，因而现住地对物业管理问题还不是很明确，就他们的理解而言主要是居住区的管理工作。 （2） 居民对健康住区物业管理的理解 在接受访问的基地附近居民中，有58.23%的人认为健康住区物业管理应该管理到位、服务要到位；有14.64%的人认为物业收费要正规，有15.19%的人认为物业管理要达到国家水平。,周边居民对理想健康住宅存在判定,PART D. 高盛项目周边居民的置业预期分析,通过对健康住宅各因素的理解，基地附近居民对北京地区是否存在健康住宅的判定比例基本为3：2。有57%的人认为北京不存在理想中的健康住宅。另外43%的人表示已经存在理想中的健康住宅，其中，现代城、后现代城的提及率最高。,周边居民健康住宅购买预期与购买影响因素,（1）预期购买比例 从图表可看出，约半数的人表示据具体情况定，有22%的人表示如果出现理想中的健康住宅一定会购买。另外28%的表示不会购买。 这说明对健康住宅有购买预期的比例占到72%，“健康”理念为大家所接受。,（2）购买影响因素,对健康住宅有购买预期却又受具体条件影响的受访者，在影响因素中有46%的人表示选择健康住宅要看地段，有34%的人表示受价格因素影响。另外，有18%的消费者表示，交通因素也值得考虑。 看来，当理想中的健康住宅出现时，消费者不仅仅因“健康”而买，还会综合各方面因素进行考虑，从而作出理想的购买决策。,周边居民准备置业区域预期,根据数据统计结果分析，基地附近居民中有置业准备者，其置业区域多是在基地附近（高碑店-京通高速内）或者紧邻基地（周边200米）。这说明，基地周边居民在做置业准备时首先选择临近地区。这批人也成为丽江项目的潜在需求者。,PART E. 高盛项目附近工作的中青年基本特征与置业预期分析,基地附近工作的中青年住房状况与家庭结构,住房类型 从图表看出，基地附近工作的中青年置业者居住在普通居民区或经济适用房的比例最大，为67%。这部分人工作年限多是在1-3年之间，有一定的经济实力，但经济水平不是最高，置业受到具体条件约束。有16%的受访者住在企事业和机关生活区，主要是单位建房。中高档公寓和别墅区的比较少，各占4%和2%的比例。,住房情况 由左表看出，居住10年内的新楼房2居的最多为28.57%，然后就是10年以上老楼房2居室为17.35%，占第三位的是平房有13.27%的比例。其余住房种类所占比例比较小。 从住房类型和住房情况来看，基地附近工作中青年的住房情况还不是很乐观，有很大一部分人是租房子住在普通居民区或者平房，也有是住在单位宿舍，这部分人有一定置业能力，也有一定置业需求，是未来购房的潜在消费者。,（一）基地附近工作的中青年基本特征,家庭结构 在这些受访中青年置业者中三口之家最多为39%，两口之家为21%，单身居住为26%，4人以上家庭所占比例较低，符合当前家庭的基本结构。说明，在基地附近工作的中青年家庭结构比较简单。,基地附近工作的中青年的收入结构,个人月收入 从图中数据可知道，在2000-3999元收入段所占比例最大为58.16%，在1000-1999元之间的位列其次，为21.49%。在4000-6999元之间收入段的人占10.2%，而999元以下和7000元以上的受访者所占比例都比较小。这说明，受访中青年高收入者和低收入者比例小，中等收入者居多，个人收入差距不大。,家庭月收入 受访者家庭中月总收入在4000-6999元之间的比例最大为32.6.5%，位于2000-3999元的比例占其次，为30.61%，7000-9999元收入段的比例为第三，所占比例为15.31%，而收入在20000元以上的受访者比例最少，只有1.02%。 这说明，在受访中青年中，家庭月总收入位于中间水平，高收入者少。,基地附近工作的中青年的年龄、学历和职业结构,学历构成 从基地附近受访中青年置业者学历构成看，中大专学历的最多占44%的比例，其次是本科生占29%，高中毕业或中专的占22%，初中或初中以下的最少，只有1%。而工作年限中在1-3年的居多，从中可看出这部分人中多是刚毕业来京工作的学生，他们的住房条件不高，现在租房者较多，对购房有一定的潜在需求。,年龄构成 在调查访问中，符合受访条件的是年龄在25-35岁的中青年置业者，从比例来看，25-30岁之间的为56%，30-35岁之间为44%。,职业构成 从基地附近工作的受访中青年的职业看，职业分布比较分散，最为集中的是职员，但职业类型看，以技术类和管理类居多。其中，平面设计、工程设计、工程师、财会人员都占一定比例。从职业分布来看，这部分人的职业前景是很光明的。未来预期收入也比较可观。,（二）附近工作的中青年置业者置业预期,对理想健康住宅存在判定,通过对健康住宅各因素的理解，在基地附近、朝阳区或CBD区及泛CBD区工作的中青年置业者对是否存在健康住宅的判定比例基本为1：1。有47%的人认为北京存在理想中的健康住宅，另外53%的人则表示不存在理想中的健康住宅。相比而言，认为北京不存在理想健康住宅的比例稍大。在他们所认为的理想住宅中，提及率较高的是兴隆家园、朝阳圆、现代城及远洋天地、通县的东潞园小区等。,健康住宅购买预期与影响因素,（1）预期购买比例 从图表可看出，只有3%的人表示当北京出现理想中的健康住宅时不会购买，其余大部分比例的受访者表示会考虑购买。其中，约74%的人表示据具体情况定，有23%的人表示如果出现理想中的健康住宅一定会购买。可见，健康住宅理念容易为大多数中青年置业者所接受，进而由健康元素构成的健康住宅也受到消费者欢迎。,（2）购买影响因素,影响中青年置业者购买健康住宅预期的因素比较多，价格、地段、交通均成为其做购买决定时的考虑因素，可见，在这部分群体中对住宅的要求比较高，要全方位进行比较才能做出最后决定。其中，有40%的人表示选择健康住宅要看价格，有30%的人表示受地段因素影响，有25%的消费者表示，交通因素也值得考虑。所以，健康住宅的确是很受欢迎，但仅有“健康”理念还不够，现实中要受到“条件”限制。毕竟，不是所有你想得到的就能够得到。,受访中青年准备置业区域区域,根据数据统计结果分析，附近工作的中青年有预期置业者，有62%的受访者表示置业区域在朝阳区或者泛CBD区，在高碑店-京通高速内有置业准备的占20%，预备在CBD置业的受访者占10%。这说明，在朝阳区、CBD区或者泛CBD区工作的中青年，文化素质比较高，收入比较稳定，对置业的要求也比较高。他们预期置业区域也是朝阳周边地区，CBD高昂的价格让很多人望而却步，于是会转而寻找CBD周边区域进行置业。,PART F. 高盛项目受访者中双高置业者住房状况与健康标准理解,本项目研究过程中，我们特别注意了“双高置业者”（即家庭月收入在4000元以上，学历在大专及以上，同时对健康住宅有置业需求的受访者）的情况，这部分人经济实力查对较强，对“健康”理念认同度较高。成为丽江项目的重要潜在客户。,双高置业者住房状况与家庭结构,双高置业者现住房基本情况 从以下图看，10年内的新楼房2居和10年以上老楼房2居所占比例最大，比例分别占30%和23%，10年内的楼房3-4居占11%，平房占9%。,双高置业者现住房基本类型,双高置业受访者所居住房屋以普通居民区为主，占71%。其次是企事业与机关生活区，占16%。中高档别墅和别墅区占8%。所以，整体来看，双高置业者的整体住房类型有进一步提高的潜在需求。,双高人群家庭结构 从右图可看出，双高收入置业者中除23%是单身居住外，有44%是三口之家，20%是两口之家。说明高收入、高学历人群家庭结构比较简单。,双高置业者置业影响因素,在高收入高学历对健康住宅又有置业需求的受访者中，有70.9%的人表示要根据具体情况定，其影响因素主要是在价格、地段、交通方面。其中，48.4%的受访者表示要考虑价格因素，40.6%的人表示考虑地段因素，34.4%的人表示考虑交通因素。34%的人表示受到价格、地段因素影响，而25%的人表示，在做出购买健康住宅的需求时，价格、地段、交通都是需要考虑的具体因素，要全方位进行考虑。,双高置业者健康标准理解,高盛项目基地所处位置为北京东郊传统库区和老工业企业生活区。该地区居民生活环境长期得不到改善。诸多影响居民健康生活的问题久拖不决，成为北京市8个城区中比较破落的区域之一。 在影响居民身心健康的各项因素中，居民对居住环境中的“绿化系统”、“声环境”和“卫生条件”，社会环境中的“住区社会功能”和“公共医疗服务”等因素的评价最低，空气环境中的工业废气、汽车尾气和煤烟污染问题问题，火车噪音扰民问题，绿化面积稀少问题，垃圾乱堆乱放问题等成为居民反映强烈、又长期得不到解决的老大难问题。 健康住宅受到普遍欢迎，无论是在CBD或泛CBD工作的中青年置业者，还是高盛项目的周边居民，对“健康住宅”住宅概念的接受程度都比较高。大多数人把健康的居住环境和社会环境做为自己理想的置业目标。健康概念已经或将要成为置业者选择住宅的的重要因素。 对于健康住宅理念的追求和对高盛项目所处区域的认同，使相当一部分中青年置业者，希望在这一区域选择新房。其中，不乏高收入人群。建设中高档居民区，吸引中高收入人群入住，尤其是在CBD工作的高收入人群入住，将会带来良好的示范效用、 高盛项目基地处于四环与五环之间，项目周边的四环路、百子湾路、广渠路，以及改造后的石门东路、规划中的建筑木材厂西路、东郊仓库一路、金海湾花苑中街等共同构成社区周边的良好交通系统，加上健康理念的全方位“外化”，丽江新城项目会有良好的销售前景。,PART X.结论与建议,本项目调研的基本结论,采用差异化地产市场进入战略，以健康理念作为高盛项目的独特卖点，以科学的营销销组合，争取在业界取得“健康住宅”的领先地位。朝阳区新建住宅项目众多，且开发者大都实力雄厚。以差异化战略实现市场进入，应该是比较现实的选择。 健康概念是置业者选择住宅的的重要因素。但并非唯一因素。当理想中的健康住宅出现时，相当多的置业者做出购买决策前“需要考虑综合因素而定”。这就要求健康住宅的倡导者，在推行健康住宅理念的同时，充分考虑地段、价格、交通等影响置业者决策的重要因素，以应对因本项目地段、价格等因素对健康住宅追求者的消极影响、 高盛项目所占位置拥有众多对区域深怀感情的老居民。他们对购买丽江新城住宅怀有强烈意愿。对项目建成后交通、购物、绿化等条件改善的预期，可以促成周边居民当中形成较大潜在购买者群体。建议高盛公司在营造“青年豪宅”的同时，注意来自“老居民群体”的市场机会，使这个数量很大的潜在客户成为“健康住宅”的现实购买者。 价格战并不是企业获得利润的有利途径。依靠健康理念的全方位外化，即：提升产品的健康要素，保障居住者多层次的健康需求，提高住宅质量，营造舒适、健康的居住环境，以抢夺市场。不要打价格战。如果起点低，一进入就开打价格战，将可能竞争不过一些以低价见长的企业，结果导致两败俱伤。 建立产业环境与竞争对手监测体系。引入“对标管理”。认真向最佳案例学习的 公司，是发展最快的公司。建议从本现在开始，时刻关注谁在相同领域中市场份额最大，谁的客户满意度最高，谁的营销方法最先进，谁的品牌最具竞争潜力，他们的营销模式如何，新进入者如何达到这些标准等等众多重要问题。利用“对标”寻找自身差距，把对标管理与寻找最佳案例和最佳标准相结合，以支持本项目的健康运转。,关于本项目的几点建议,“中企调查”依托全国数百家行业协会和专业化调查组织，以独特的“企业-行业-市场”调研方法，完成海内外上百家优秀企业的委托研究课题。 “中企调查”坚持价值中立和客观性原则，一切调查研究课题都从一个基本前提出发：把真实的行业、企业与市场摆在客户的面前。 上述原则保证了中企调查-北方纵横以专业的调研能力，设计并完成贴近客户需求的研究方案,以专业的服务品质和专业精神,赢得众多客户信赖。,中国工业企业与市场调查系统 ，一个实事求是的专业市场研究团队,China Survey System of Industrial Enterprises and Market BFZH Enterprise Management & Consulting Co.Ltd.,房地产策划大全房地产市场研究报告 团圆网 www.tuanyuan.tv,内容简介： 一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量 二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地