城市规划对房价影响问题的探讨以南京市为例

城市规划对房价影响问题的探讨（以南京市为例）经济形势探讨第一小组组员：徐怡然、林凤雅、费宇翎、王显模、沈佳、杨庆、蒋韬2012 年 12 月 23日城市规划对房价影响问题的探讨（以南京市为例）摘要城市规划是政府确定的一系列对城市布局调整的措施，城市规划通过对城市的交通、基本设施等的规划，从而影响一个城市各个地区的房价；一个好的城市规划，对一个城市未来几年的商业走向、各个地区的房价走势等都有着重要影响。同时，一个发展中的城市不可能放任房地产行业自行发展，此时，城市规划就成为政府采取的措施中不可缺少的一环。关键词城市规划、房价、政府、对策内容一、引言2009 年2007-2030 南京市城市总体规划成果草案出台后至今已有三年，其城市规划是否对南京各区商品房的房价产生一定的影响。关于新一轮城市规划对南京市各版块房价的变化，各方都有自己的看法。苏鼎房地产研究所所长宋坚 ：南京的板块价格差异之大在全国都很典型。亚东建设发展集团副总裁刘成刚 ：南京要发展就必然要不断向四周扩容，城中因为土地稀缺饱和，而未来南京可持续发展的腹地首推城东南、江宁、江北等地。南京市的城市规划对南京市房价是否产生调控的作用？二、南京市城市规划和各个区房价的现状分析2.1 城市规划的定义及意义2.1.1 城市规划的定义城市规划即为实现一定时期内城市发展目标而预先进行综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。城市规划从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通等各项市政基础设施，是城市发展的总体蓝图。2.1.2 城市规划的意义中国在改革开放后，经济体制由计划经济体制转变为社会主义市场经济体制，城市市场化发展进入一种无序化状态，城市规划作为政府规范城市合理化发展的重要手段之一也随之为人们所重视。城市有生产型转变为生活型的过程中，房地产产业的迅速发展是房地产市场成为城市房展的重要市场行为。而调控房地产市场行为，城市规划应是政府所能用于引导房地产合理发展的最为重要也是最为直接的手段。目前，我国房地产市场机制和城市规划制度建设尚未完善，导致我国的房地产市场的畸形发展。城市规划不反对市场效率，以克服和解决市场追逐效率所带来的问题为己任。然而，我国的城市规划多未在制定中主动地考虑对房地产市场行为的调控作用，且带有滞后性和“开发引着规划走”的倾向。合理科学的城市规划显得尤为重要。2.2 南京市现城市规划的现状分析2009 年2007-2030 南京市城市总体规划成果草案出台，新修编的规划涉及到南京的城市职能定位、区域合作、都市区、综合交通、住宅建设、公共服务、城市架构、产业布局等方方面面。在2007-2030 南京市城市总体规划成果草案中南京的城市性质定位为“著名古都，江苏省省会，长三角承东启西的重要中心城市” ；南京市的城市职能定位是“区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、国家综合交通枢纽、国际重要创新城市、生态宜居滨江城市、世界历史文化名城” 。 区别于过去“一城三区”的总体规划，南京将呈现“一主城三副城八新城”的发展格局。该城市总体规划运行至今，对南京市城市发展有推进作用的同时，也显露出来在具体实施该城市规划的所出现的在用地方面的弊端例如：政府在发展住房建设的同时没有及时跟上住房社区附近的配套设施的建设；在新区江宁区百家湖一带出现工厂和住房间杂的不科学建设：全市范围内公共基础设施的建设不完善及总体格局的分布不合理等以及对南京市各区房价不同的影响导致南京的各区房价有所畸形发展，各区房价的差异很大。2.3 南京市各个区的房价近几年来变化趋势的对比分析在南京市2007-2030 南京市城市总体规划成果草案出台后，南京的新的“一主城三副城八新城”的发展格局对南京各个区的房价也产生了相应的影响。通过对南京市各个区的房价现售楼盘房价均价的数据分析，可以看出位于城市中心的白下区现售楼盘房价的平均值最高，鼓楼区、玄武区和秦淮区的现售楼盘房价平均值低于白下区的现售楼盘的均价但也呈现较高值状态，体现了南京新的“一主城三副城八新城”的发展格局中所表明的主城的发展，将主城发展成为南京的商业中心区。（“主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区）下关区、雨花台区和江宁区的现售楼盘房价均值均在 10000 元/平方米20000 元 /平方米之间，尤其是江宁区的商品房的房价较前几年的数据而言有大幅度的上升。栖霞区、浦口区和两县高淳县、溧水县的现售楼盘房价的均值虽相比其他几个区差距较大，但其均值也均在 5000 元/平方米的较高值，高于全国二线城市商品房的房价的平均水平。同时该图标表明了南京市2007-2030 南京市城市总体规划成果草案从 2009 年出台至现在 2012 年三年来各区的商品房房价的差距并没有有所缩小。南 京 各 区 现 售 楼 盘 房 价 平 均 值 比 较 图05000100001500020000250003000035000鼓 楼 区 玄 武 区 白 下 区 浦 口 区 栖 霞 区 六 合 区 下 关 区雨 花 台 区 秦 淮 区 江 宁 区 溧 水 县 高 淳 县各 区 现 售 楼 盘 房 价 平 均 值（ 单 位 ： 元 /平 方 米 ）数据来源于：爱房网（南京）/loupan/gaochun/三、南京市的城市规划对各个区的房价不合理分布现状的影响的分析房价作为房地产市场的晴雨表，深入地了解房价的构成因素对于分析南京市的城市规划对各区房价不合理分布及差异之大的原因具有重要意义和作用。3.1 房价的构成房价由四部分构成，土地价格、开发成本、商业行政运行费用和利润。土地价格，是指房屋开发业依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权所支付的全部费用。房地产方面的商业行政运行费用主要来自房地产税。房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。开发成本和商业行政运行费用属于刚性需求，具体变化不大。3.1.1 土地价格的影响因素从影响因素看，土地价格分为政府实际控制地价和房地产预期地价两个因素。政府作为国有土地的所有者，实际控制着地价。随着我国房地产市场的逐渐成熟，出售土地所得收入渐渐成为各个地方政府的财政收入的主要来源。政府所出台的相关政策直接影响到土地价格的变化，尤其是城市规划。城市规划作为城市发展的计划，直接表明城市今后的发展重点所在，也直接决定了土地价格的具体走势。南京市的城市规划侧重于江宁新区的发展，江宁新区在近几年来由最初的“政府免费送土地”至现在的商品房的房价居于南京房价的第二部分水平，呈现在 10000 元/平方米20000 元/平方米的高房价且有上升趋势。对于商业中心的白下区的规划也直接影响了白下区的土地价格的高涨，白下区的现售商品房房价均值为 30000元/平方米。当然城市规划中的交通建设规划也会对土地价格产生不可小觑的影响。近些年来随着大量私家车的出现，交通拥挤也成为了城市问题中的重要一部分，越来越多的城市选择了轨道交通的发展。城市的轨道交通，会改变沿线土地的利用模式，影响周边地区的发展，变更沿线的土地价格，进而撼动沿线地区的房价。南京的城市规划中的轨道交通建设也在一定程度上改变了南京各区的土地价格，进而影响南京各区的商品房的房价。我们以南京地铁二号线为例，从南京地铁二号线的政策规划出台动工通车，其影响了南京栖霞区的土地供应总建筑面积，改变了土地结构，必一定程度上微妙了几年间的房价走势。3.1.2 利润的影响因素购房者作为利润的直接经济负担者，是利润最终实现的决定者，但同时也是被动执行者。在购房者购房时会考虑其住房的生活舒适度、自然舒适度和社会舒适度。生活舒适度，由城市自然、人工条件和房地产品牌、楼盘品质这两个宏微观空间因素决定。宏观空间上，城市自然条件及市政基础设施等人工条件，影响住房的自然和社会舒适度。城市规划中在各区的基础设施建设的规划直接影响到购房者的在购房时生活舒适度的考虑。自然舒适度包括绿化率，水体，空气及流动性等微气候环境质量。社会舒适度包括交通、市政、商业服务等设施完善程度。如南京市江宁区的牛首山与将军山景区和栖霞区的栖霞山景区的开发，由于其环境优美，空气清新，附近的高档住宅的房价有所大幅度上涨，在对交通便利需求较小的购房者更青睐于这类靠近旅游景区但离市中心较远的住房。又如南京奥体中心的建成带动了附近商品房价格的上涨。微观空间上，房地产商的品牌效应，在一定程度上成为生活舒适度的标志。此外，在同一楼盘中，不同单元由于朝向、位置、采光和户型等因素也存在不同生活舒适度。城市规划中对于楼盘的建设高度会有相应的规定。南京市作为一座特色古城，对于古建筑的保护也有在城市规划有所体现，如秦淮区靠近商业中心地带，但又存在大量的文物古建筑，对于住房建设的数量和高度都有严格的控制。四、城市规划对房价调控的具体对策4.1 完善交通网的建设由于新出台的南京市总体规划中提出“一主城三副城八新城”的发展格局，则在交通规划、基础设施规划等方面都必须考虑到这个新的格局，以先优化主城交通、完善主城基础设施为主，副城其次。通过交通和基础设施引导人口重心的转移。同时应加强主城与新区之间的城际交通,以促进新区发展及人口中心转移。4.2 明确各区用地规划，引导房地产市场科学发展明确各个地区的用地规划，同时政府加强与房地产开发商交涉，彼此合作，用用地规划引导房地产行业的开发，使不至于出现房地产行业到处开发，有的地区住房少，有的地区空置新建住房的现象；同时也防止房地产开发影响城市规划的总体格。4.3 因地制宜，科学利用在用地规划方面应注意各个地区的地形及地质的优劣等，对各区做出恰当规划，使其用地分区明显且合理化，使各个地区都能得到更好的利用。4.4 结构合理化,提高空间利用率4.4.1 向地下发展：充分利用地下的空间，可以将停车场、一些道路、大型超市等对光照需求较小的基础设施建设在地下。4.4.2 向高处发展：在这个有电梯，高度已不成问题的时代，向高处发展已成为一个时代的特色，不仅仅商场等可以向高处发展，住房也可以向高处发展。五、结束语中国房地产市场是由计划经济转轨并通过住房制度改革而形成的，具有特殊性。同时中国作为社会主义国家，经济制度为社会主义市场经济制度，强有力的宏观调控是其重要特征。作为政府对房地产市场的宏观调控的重要手段之一，城市规划的实际作用也具有独特性。每个城市的发展有各有不同，每个城市应更多地结合各自的实际情况，对各自城市发展和房地产市场的现状进行