微观分析-房地产-成本分析

1中海地产（微观分析）一， 背景中海地产计划在松江新城靠近大学城地铁站附近的谷阳北路和广富林路开发小高层公寓房房地产项目。二， 地产调控下购房者调查通过到上海部分中介公司和售楼处考察，我们小组发现：在政策的重锤下，上海楼市的投资客基本不见踪影。活跃在各个售楼处、二手中介等买房地产的，基本上全是刚需购房者，并且这部分购房者中也以首次购房者居占据多数。53%5%26%5%11%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%结 婚投 资改 善拆 迁无 房购 房 目 的购 房 目 的15%53%16% 11%5%80-99100-119120-139140-159200-2490%20%40%60%房 屋 总 价( 万 元)房 屋 总 价变 化不 大下 跌10%下 跌11%-20.下 跌20%-30.下 跌40%以 上0%10%20%30%预 计 房 价 走 势预 计 房 价 走 势从数据来看，以结婚为目的的购房行为占到 50%以上，其次是改善性住房购买以及自己无房打算购房的顾客。而投资客的比例则由原来的半数以上下跌至 5%以下，并且这部分人也只是来售楼处随处看看。也正是由于刚需购房者对购房市场的占领，目前最受关注的房屋面积基本上在 150 平方米以下，而 60-90 平方米的小户型也受到不少购房者的青睐。从总价来看，能承受价格在 100-120 万元之间的购房者占据了半壁江山。经过近一步调查和询问，数据显示购房者中普遍蔓延着一股看跌的形态，这与 8 月与9 月的部分乐观情绪不符，后市看涨的购房者几乎没有，而认为房价可能下跌 10%-20%的购房者占了多数。考虑到对于未来预期更为悲观的刚性需求购买者可能认为现在还不是点位，市场上对于未来房价的预期应比我们所做调查下更为悲观。以上显示了上海普通住宅购买力量的基本情况。2三， 竞争性楼盘分析1） 龙湖佘山公馆（人民北路 2908 弄近广富林路）松江大学城地块简介：1、均价 14000-15000 元/m22、目前该案只剩下 195m2 的大户型（毛坯房源） ，一梯一户，阔宅系列3、全区 270环形采光；礼仪区、起居区、交流区三区分离，彰显家族礼序；全景客餐厅、全南套房设计，可变幻书房或瑜伽房；THG、Duravit、SMEG、威能等国际顶尖品牌领衔精装，辅以纯手工拼花、家具量身定制、全区地暖等 2） 同济城市雅筑（环城路 860 号近方塔北路）松江新城地块简介：1、均价 15800 元/m22、该案拥有 82155m2 面积段的 2 房至 4 房公寓3、给人以高雅的视觉品味，南北楼宇间栋距最大可达 52 米，楼与楼的错位分布为住户视野提供了良好的感官享受33） 米兰诺贵都（鼓楼公路 1899 号近嘉松公路）泗泾地块简介：1、均价 14000 元/m2（另附 17 万元折扣）2、该项目已推出主力户型为 88-92m2 的公寓，现在样板区已经对外开放。11 月 6日开盘推出 380 套房源后，受到市场热捧，现已销售 160 多套房源。3、该项目整体规划由 16 幢小高层公寓，约有 1400 户，会分为四期开发，首期推出的位置位于靠社区最东面的四栋。4、主打地中海景观规划，将意式风情融入设计4） 绿庭尚城二期：首玺（涞寅路 658 弄近沪亭北路）九亭地块简介：1、均价 20000 元/m2（已跌价 4000 元/m2 ）2、该案的附赠空间可达 10-12m2 之多，户型紧凑3、距离北九亭闹市区，生活丰富，精装标准为 2500 元/m24总结：松江新城可谓是此次降价潮中的焦点区域之一，作为外环范围刚需为主的供应市场，大幅降价暂时还没有形成。以上四处房产都是松江板块比较具有代表性的，且于最近都已有价格回调，具有一定的性价比。第一款龙湖佘山公馆的最大缺点在于面积过大，单价过高，对于之前我们所讨论的目标人群吸引力有限。第二款同济城市雅筑地理位置相对较偏，从 9 号线松江新城站走至校区需要 20 分钟以上，并且单价也不低，其主要在押宝未来九号线延伸段更为接近。周围的商圈是部分亮点。第三款是米兰诺贵都，其现在算上折扣性价比非常高，但是考虑到周边商业配套设施的缺乏，入住会不方便。第四款是绿庭尚城，这一款距离 9 号线有一定的距离，但是其周围商业配套比较好，并且是四款中距离市区最为接近的，故价格适当偏高。从中可以看出，虽然以上这些房产销量都不错，但是都有比较致命的缺陷。四， 成本分析要对于开发商的盈利情况进行预估，那么就要很好的对于其成本进行估计。我们假设房屋为混凝土框架结构，毛坯装修。其成本来源于下面几块因素：土地楼面成本，进驻费用，管理费用，税费，装修费用。具体如下：A 城市住宅成本=（B 土地楼面成本+C 建筑安装成本+D 其他费用）*E 分摊系数B 土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积C 建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数 KD 其他费用=杂费总和+财务成本+销售费用对于 B 土地楼面成本补充：B 土地楼面成本即土地拍卖金额/ 土地包含可销售面积。对于 C 建筑安装成本补充：结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。7 层以下框架结构建筑成本=600-700 元/平方米。7-18 层框架结构建筑成本=700-800 元/ 平方米。18 层以上框架结构建筑成本=800-1000 元/平方米。安装工程成本包括给排水、采暖、强电5照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。7 层以下安装工程成本=100-120 元/平方米。7-18 层安装工程成本=200-250 元/ 平方米。18 层以上安装工程成本=500-700 元/平方米。装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等。7 层以下装饰装修成本 =100-150 元/平方米。7-18 层装饰装修成本=200-250元/平方米。18 层以上装饰装修成本=350-450 元/平方米。室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。室外基础设施配套成本=100-150 元/平方米。根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。一般以山东一带为基数 1，黑龙江为 1.1，广东为 0.9。调整系数 K=0.9-1.1。对于 D 其他费用补充：D 其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。其他费用成本=450-500 元（在小城市这笔费用会很低）对于 E 分摊系数补充：E 分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等 7 层以下可取 1.05，7-18 层可取 1.07，18 层以上可取1.1。综合上述简要分析，结合小高层一般在 9 至 11 楼，则中海地产小高层成本如下：序号 大类 项目名称 费用（元/平方米）1.1 土地楼面成本 楼面成本 6000-8000（假设）2.1 建筑安装成本 结构建筑 700-8002.2 安装工程 200-2502.3 装饰装修（毛坯） 200-2502.4 室外基础配套 100-1502.5 调整系数 13.1 其他费用 杂费总和 450-5003.2 财务成本 1000-12003.3 销售费用 250-5003.4 分摊系数 1.07总计 9524.07-12573.57算得成本之后我们继而展开对于利润的核算：所得税税前利润=（平均销售价格-住宅成本-营业税金及附加）*0.8补充：1） 平均销售价格可取售价中间值，住宅成本可由前面公式简要计算。这里暂定为 15000元/平方米。2） 住宅成本这里去中值 11000 元/ 平方米。3） 营业税金及附加按照平均销售价格 5.5%计算。4） 0.8 是考虑土地增值税，如不缴纳就不需要交纳。一般土地增值税为 30%，即系数本该是 0.7，但考虑到开发商基本上会使用加大成本，减少缴税的各种手段，故上调到60.8，有时地方政府鼓励会开发，此费用就优惠掉了，落入开发商的腰包。计算如下：所得税税后利润=（平均销售价格 15000-住宅成本 11000-营业税金及附加 825）*0.8=3175*0.8=2540 元/平方米上述是总投资的利润率，更应关注的是计算其资本金利润率。一般在房地产开发中，资本金国家目前规定要达到开发资金要求的 40%，综合考虑地产商贷款银行贷款、拖欠工程款、施工单位垫款、房屋预售资金回流等财务杠杆，实际开发商在整个项目开发过程中，资本要求一般低于国家要求的 40%，在 30%-40%之间，甚至更低。故计算如下：资本金利润=税后投资利润/35%=2540/35%=7257.143 元/平方米资本金利润率=资本金利润/资本金成本=7257.143/（11000*0.35）=188.50%结合明年信贷收紧，资本金比例提高。我们对于不同资本金做了不同的分析。具体如下：资本金比率 资本金利润（元/平方米） 资本金收益率35% 7257.143 188.50%45% 5644.444 114.03%55% 4618.182 76.33%65% 3907.692 54.65%75% 3386.667 41.05%85% 2988.235 31.96%95% 2673.684 25.59%注：上述说明中未包含人员工资。五， 开发策略根据上述分析，我组做出以下分析：关于中海地产谷阳北路小高层项目 SWOT 分析优势 S 1） 土地面积较大可以整体规划，在社区设计这一卖点有一点的提价空间2） 周围竞争性楼盘都有比较大的致命伤，相比而言，我方项目综合评分更胜一筹3） 结合中海地产的资本运转效率，其资本金比率预计在 55%左右，对应 76%的利润率依然非常高。弱势 W 1） 楼板价较高2） 楼市处于下行通道，已有卖方市场转为买方市场73） 宏观经济信贷收缩，导致购房客和房企现金流都十分紧张机会 O 1） 国家调控政策出现转机2） 囤地过冬具备一定可能性。 （见注 2）威胁 T 1） 母公司现金流流转情况2） 其他开发商大规模继续降价（数据见注3）注：1）中海地产的背景可以参考的优势。2）据易居中国最新土地出让信息统计，上海今年截至六月，土地出让收入总额是335.6975 亿元，而去年全年，上海的土地出让总收入是 1523.7 亿元，土地成交金额只是去年全年的两成。业内人士分析指出，除了土地市场推地节奏并不均匀，年末集中供地的因素外，目前土地市场不景气，溢价率下降也是重要原因。从数据中可以发现，上海今年上半年进入出让流程的总共 97 幅土地中，完成出让流程的总共 81 幅。81 幅已出让土地的成交金额为 335.6975 亿元，涉及土地总面积503.1675 亿元，建筑面积 856.4138 万平方米，所有土地楼板价成交均值是5978.837 元/平方米。据此前数据显示截至 2010 年 12 月 30 日，上海在 2010 年共出让土地 567 幅，出让金累计约为 1523.7 亿元。从中可以看出，未来两年上海新建商品住宅项目肯定由于 2010 年的投放量而大增，但是长期处于收缩态势。这可能是威胁也可能是机会。3）据上海易居房地产最新研报显示，截止 2011 年 10 月底，北京，上海，深圳，广州4 个一线城市新建商品住宅库存总量高达 2780 万平方米，比去年同期增长约38%；济南、南京、厦门、杭州 4 个东部二线城市新建商品住宅库存总量为 1567万平方米，比去年同期增长 30.2%。这为大幅度降价回笼资金提供了可能。通过网络查询，我们找到了一份万科城：空中院馆的客户调查资料。空中院馆和本次中海地产有非常类似的地方，地属市郊，但是都是新兴地区，未来预期明确。建筑皆为小高层。资料显示，其主力购买人群年龄分布在 30 岁至 40 岁。购房者除了婚房缘由外，多为中高层管理人员和私企企业主。其主要的了解方式来自于：报纸 22%，短信 33%，朋友介绍 21%。其房屋成交总价在 120W 至 170w。我组认为其对中海地产本次开发具有指导意义。首先，小高层住宅区的环境特点，决定了其套型设计更多地侧重于绿色、阳光和生命，其建筑的框架结构或框剪结构，决定了它具有多层建筑所没有的空间，便于实现住宅的可变性和灵活性，让住户参与再设计。在现代家庭中，拥有一个 40 平米上，附有南向阳台的大起居室，是白领阶层的首选。这种起居室增强了公共娱乐性及归属感。在一个环境优美、公共服务设施完善的小区内，用些许绿化，可点缀出一个富于个人品味特征的起居室，使之与室外环境交相辉映。这个充满阳光和绿色的大起居室，可灵活分隔，划分成一室一厅，满足人口较多的家庭的需要;或用作书房，以丰富居室的内涵。起居室与南向阳台的紧密结合，采用大面积的落地玻璃门，形成阳光室与南向的阳台和透空的铸铁栏杆通透，可将室外优美的环境组织到室内来。 “跃层式”的套型，可在室外景观良好的一面设置观景平台，使之有空中花园的效果，这也是小高层住宅建筑的特色之一。从中可以看出，小高层本身就是一个稍偏高端的设计类型。由于购买人群的分布，结合之前的论述，我们可以得出，房屋配置应分为三大块：