房地产估价师《理论与方法》押密试题及答案2

房地产估价师理论与方法押密试题及答案 2二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。)1、与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长2、房地产的独一无二特性导致了（ ）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大3、根据求取建房产估价师网上培训 /kcnet590/筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（ ）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.分部分项法4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（ ）。A.划拨土地应补交的出让金B.已抵押担保的债权数额C.发包人拖欠承包人的建设工程价款D.强制执行费用E.估价费用5、工业房地产的区位影响因素主要考虑（ ）。A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度6、利用均衡原理判房产估价师网上培训 /kcnet590/定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道7、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（ ）。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积8、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（ ）。A.后退道路红线距离B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.合并的可能性9、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（ ）。A.土地补偿费B.安置补助费C.拙上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用10、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（ ）。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ).A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期- 建造期D.开发期+运营期 -前期-建造期E.前期+建造期+经营期12、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（ ）。A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B.收益法中未来租金、运营费用的预测C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核D.市场比较法中对房地产状况进行调整E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补13、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。A.估价对象B.估价时点C.价值类型D.估价方法E.估价所需材料14、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（ ）。A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期15、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ ）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求三、判断题(共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分)1、某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ ）2、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）3、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ）4、某房地产的当前市场价值为 1000 万元，抵押贷款余额为 540 万元，贷款成数为 0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为 276 万元。（ ）5、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 （ ）6、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。 （ ）7、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 （ ）8、不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。（ ）9、在估价中选择 4 个可比实例，甲成交价格 4800 元每平米，建筑面积 100 平米，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元。乙成交价格 5000 元平米，建筑面积 120 平米，首付 24 万元，半年后付清余款 36 万元，丙成交价格 4700 元平米，建筑面积 90 平米，成交时候一次性付清丁成交价格 4760 元每平米，建筑面积 110 平米，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率 10%，这 4 个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。（ ）10、建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（ ）11、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（ ）12、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。（ ）13、房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。（ ）14、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（ ）15、某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。（ ）四、计算题(共 2 题，20 分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)1、某在建工程的土地使用权是 2004 年 12 月 31 日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为 40 年，土地面积为 700 平米，容积率为 15，土地取得费用为 80 万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为 1 年。该工程正常施工期( 不含装修)为 2 年，建安成本为每平方米建筑面积 2300 元，管理费用为建安成本的 3%至 2007 年 6 月 30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的 55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为 13%。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入 40 万元花一年时间装修( 假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为 60 万元，此后每年净收益以 15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔 4 年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为 40 万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为 15%。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程) 在转让交易过程中，买方按售价的 3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的 2%和 6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程 2007 年 6 月 30 目的正常购买总价。(10 分)2、某公司于 2005 年 3 月 1 日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积 10000 平米，土地使用期限 40 年，建筑总面积为 20000 平米，并于2007 年 9 月 1 日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于 2007 年 9 月 1 目的正常市场价格。(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为 1000 元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为 2500 元每平米，销售费用为 200万元，管理费用为开发成本的 3%，开发建设期为 2.5 年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入 30%，第二年投入 50%，最后半年投入 20%，各年内均匀投入，贷款年利率为 7.02%，销售税金及附加为售价的 5.53%，投资利润率为 12%。(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为 400 万元和 60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为 200 万元和 40 万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除